武陟县住宅区物业管理工作自查报告
武陟县住宅区物业管理工作自查报告
为了进一步规范县域住宅区物业服务管理工作，提高物业服务企业的服务水平，切实推动县域住宅区物业服务管理工作健康有序发展，根据武陟县人们政府转发《焦作市城市精细化管理领导小组关于对全市城市精细化管理工作进行检查考核的通知》文件要求，结合我县住宅区物业服务管理工作实际，严格对照《河南省城市精细化管理考核项目及评分标准》“住宅小区管理”考核内容及标准，对近年来我县住宅区物业管理工作情况认真开展了自查，现将自查情况汇报如下：
一、基本概况
全县共开发住宅小区**个，建筑总面积达***万平方米，其中实施物业服务管理的住宅小区**个，管理面积达**万平方米；实行自治物业管理小区**个，管理面积达***万平方米。全县共有物业资质的管理公司**个，从事物业管理人员***人，持证上岗的**人。
二、物业管理基础工作
严格规划要求，审批物业用房，我中心在办理《商品房预售许可证》前，明确规定凡新建住宅小区，明确规定必须建设住宅配套设施，对未留，申报物业用房的住宅小区，以及未按照规定召开前期物业招投标选聘物业服务企业的，一律不予受理预售许可证。截止目前，房地产开发企业在我中心申报物业用房**，
审批物业用房面积***，并纳入物业管理用房档案。通过公开招投标方式选聘物业服务企业的**，并纳入前提物业管理招投标档案。起草了《武陟县住宅专项维修资金管理办法》并上报县政府。物业科工作人员深入各物业服务企业及各住宅小区，通过查看工作台账，征询业主意见等，根据各小区特点，认真指导物业企业完善工作流程，建立健全物业服务工作流程，建立24小时值班制度，财务制度，卫生制度，报修制度，门卫保安制度等各项管理制度，并要求物业服务企业至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。年前组织有关物业服务企业参加了全市物业管理交流会议，参观了市里的优秀示范小区。
三、房屋管理与维修养护
一是示意图规范，各类标示清晰。我县住宅小区主出入口均设有小区平面示意图，示意图规范清晰，真实可靠。主要路口设有路标，门幢楼层标示明显，极大方便了小区业主。
二是严遵规划，保护房屋用途。小区内无业主违反《业主规约》，违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途现象。
三是室外封闭统一，空调安装有序。阳台封闭统一，空调支架基本无锈蚀现象。
四是严格指导各物业服务企业落实《焦作市装饰装修管理规定》，因房屋装饰装修导致发生危及房屋结构以及拆改管线和损害他人利益现象发生。
四、共同设施设备管理
一是共用设施设备运行，使用正常，维护有记录，无事故隐患发生。专业技术人员和维护均为实现持证上岗。严格按照操作规程和保养规范操作，有记录。
二是室外公共管线统一管理。无私拉乱扯现象。三是保持排、排污管道畅通，无堵塞、外溢现象。四是小区道路畅通，路面平整，井盖无缺损，无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。
五是供水、供电运行正常，二次供水有严格保障措施，电梯运行有保障，制定有事故应急处理方案。
五、保安、消防、车辆管理
一是保安队伍健全、制度健全。物业企业根据小区业主面积大小均合理配有专业的保安队伍，实行全天候值班和治安巡逻制度；保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，语言规范，认真负责。
二是各小区配电、储水等危及人身安全处均有明显标示，物业公司制定有具体防范措施。消防器材设施设备完好，消防通道畅通无阻，有安全消防应急方案。
三是车辆管理到位、机制完善。制定有机动车辆停车场管理制度和非机动车辆管理制度，管理责任明确，进出有登记，按规定位停放，管理有序。
六、环境卫生及绿化管理
一是物业企业根据各自服务小区实际，制定有切实可行卫生
保洁年度工作计划，明确了工作目标、责任分工、保障措施等，组建清洁队，细化工作任务，明确职责定位，大力推行日保洁制和重点部位随时保洁制，坚持每日一检查、每月一评比。垃圾箱、喷雾器、电动修草机等创卫设备必备器材完备。做到垃圾日产日清，小区公用场地清洁无杂物，无乱贴画，无乱设摊点，广告牌等。
二是小区绿地布局合理，花草与建筑小品配得当。划分责任区域，实行包片养护管理，保证了草坪整洁，树木生长正常，花卉修剪及时。绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
七、存在主要问题及下步打算
存在的主要问题：一是建立住宅专项维修资金归集、使用制度，新建住宅小区维修资金缴纳率还不足，专门维修资金管理机构还未设立。《武陟县住宅专项维修资金管理办法》已经起草上报县政府，待政府部门审定通过后，我中心将严格参照执行；二是对物业服务企业的监管力度还有待提高。
下步打算：一是进一步完善《武陟县住宅专项维修资金管理办法》,尽快研究设立专门的维修管理机构。二是针对新设立的物业服务企业加强业务指导，完善物业企业服务制度，提高服务质量，使广大业主认同物有所值的优质物业服务。
武陟县房产管理中心201*年2月27日
扩展阅读：201*池州市物业管理考核自查总结
201*年池州市物业管理工作自查情况
一、制度建设
1、制定配套实施办法和管理制度情况。201*年，池州市人民政府出台了《池州市主城区物业管理暂行办法》，市住房城乡建委会同相关部门相继制定出台了《池州市物业服务项目准入与退出制
度的实施意见》、《池州市主城区住宅室内装饰装修管理暂行办法》、
《池州市主城区住宅小区停车服务管理办法（暂行）》、《关于建立实行社区物业管理“三位一体”机制的意见》、修订发布了《池州市主城区普通住宅物业服务分等定级指导标准》等一系列配套细则和办法，逐步完善我市物业管理方面政策规定，从制度上规范物业管理行业发展
2、规范前期物业管理招投标监管情况。早在201*年就出台了《池州市住宅区物业管理招标投标管理暂行办法》，201*年起进一步规范和完善，先后出台了《关于明确物业管理招标评标有关事项的通知》等相关政策文件，明确招标流程，建立评标专家库，规定凡3万平方以上的住宅项目，必须实行公开招标，并实行招投标市场准入制。201*年起正式移交贵池区。
3、小区业主大会、业主委员会建设的指导情况。我市从201*年就出台了《池州市业主大会规程》，建设部《业主大会规程》调整修改后，及时转发至各办事处、社区居委会、各物业服务企业、业主委员会等，把政策及时交给广大业主及物业管理活动各相关主体。
结合我市实际，我市规定，街道、社区负责住宅区业主大会、业主委员会筹备的指导和监督，并指导其运作，并由贵池区物业管理主管部门备案核准。同步落实“业主委员会、社区居委会、物业公司”的三位一体机制。
4、监管执行示范文本情况。201*年即制定了池州市的《前期物业管理服务合同(示范文本)》、《业主临时公约(示范文本)》，并推广使用。将前期物业服务合同、临时管理规约纳入商品房预售前置条件，竣工综合验收备案时对执行情况进行抽查核验，在物业监督管理中确保此项工作的落实。
二、目标任务
1、年度计划和规划。物业管理纳入全市房地产管理体系之中，年度有计划任务、月度有目标考核。年中进行上半年工作小结和安排下半年工作计划，年终进行201*年度工作总结和安排201*年度工作计划。年度物业管理目标年初即由局长办公会议研究确定后，将任务一项项分解下达，每月局重点工作任务调度，年终由局考核小组对照考核办法逐项进行考核，确保目标任务如期按质完成。
2、201*年以来，市政府分管市长每月召开物业管理专题工作会议，召集贵池区政府、市直相关部门负责人参与，统筹调度物业管理、污水管网改造、菜市场建设、公共停车场建设、公厕等相关重点工作，市政府督办室负责督办，定期发布督查通报，强力推进。
3、认真办理交办事项。全年办理人大代表议案及政协委员提案15件，其中一件列为市人大二届六次会议一号议案，由市人大常委会督办，市政府承办，市住房城乡建委、市房产局作为具体牵
头承办部门，制定议案工作方案，邀请人大代表和政协委员现场参观、座谈，召开社居委负责人座谈会，多方征求意见和建议，得到市人大和市政府领导的高度肯定。件件进行实地调研，由代表、委员书面反馈意见，得到代表和委员的满意评价。市长热线、领导批示件等各种信访件事事有回音，及时办结，办结率全部为100%。
三、依法行政
1、机构。市房产局设立物业科，根据《池州市主城区物业管理暂行办法》的规定，贵池区已成立市政物业管理处，街道、社区也相应成立了物业管理办公室，明确职责，落实专人负责。
2、规范行政执法行为。按照重心下移、属地管理要求，物业管理领域行政执法同步移交贵池区人民政府，具体由区住房城乡建委行使，行政执法局负责具体实施，执法程序聘请律师全程参与，确保程序合法，切实维护业主合法权益。
3、资质管理。根据建设部《物业服务企业资质管理办法》，制定出台《池州市物业服务企业资质管理暂行办法》，明确我市新设立企业申请条件、程序，外地来池企业资质备案条件，资质审批高标准从严控制，将资质管理与日常考核、市场整顿挂钩，依法查处企业违反资质管理行为。
4、物业专项维修资金管理情况。我市实行开发商代收代缴制，竣工综合验收前一次性缴清，有效防止漏缴。维修资金实行专户管理，建立管理信息化，已开通个人信息网上查询系统，建立信息公开制度，通过池州网上房地产定期公示，接受社会监督，同时接受市财政、审计的监督，做到使用规范、专款专用、无资金挪用情况。
5、建立行业诚信体系。一是建立了全市物业服务企业警示名册制度，及时向社会公布，发挥信用约束和失信惩戒的作用，规范市场主体行为。二是推行物业管理区域信息网上公开制度，小区物业管理服务基本信息在池州网上房地产公示。外地来池物业服务企业备案时，必须由当地资质审批部门出具诚信证明。
举办全市物业管理行业培训班，加强专业人才队伍建设，召开小区管理现场会，安排物业服务企业主要负责人到获得省级住宅小区进行学习观摩；进行经验交流，提升服务理念和水平。
6、建立物业管理投诉受理和处理综合协调机制。201*年就制定了《关于建立健全物业管理投诉受理机制的通知》，建立高效的物业管理投诉受理、处理机制，维护物业管理活动中相关主体的合法权益，要求各物业服务企业必须建立健全业主投诉受理、处理制度。与市物价部门共同在小区醒目位置公示投诉热线电话，及时处理业主和物业使用人的投诉。
7、查处物业管理活动中违法违规行为的情况。严格按照有关法律法规及市、区物业管理职责，及时依法查处物业管理活动中的违法违规行为，较好地维护了广大业主的合法权益。
四、政务公开
1、落实政务公开事项。物业管理行政管理等相关事务均在池州网上房地产上公示，公开物业管理职责，同时对前期物业管理招标信息、专项维修资金使用情况设置专栏进行公示。
2、网站公开。物业服务企业资质审批条件、程序等与物业管理相关的办事制度与程序、收件条件与收费标准情况全程公开。
3、建立电子政务平台和信息化。池州房产政务平台配设物业管理导航信息，实现物业管理机构职能介绍、政策法规宣传、管理服务承诺、表格资料下载和办理程序指南等在线服务。推广信息化建设，与移动公司推介“物管通”网络，具备群发短信、收费管理等功能，实现物业服务企业信息化管理。
五、优质服务
1、积极倡导物业管理行业践行“为科学发展创先争优，为城乡建设铸就辉煌”的主题，党员坚持“五个好、五带头”为内容的创优标准，华宇物业公司特设党员示范岗，在物业服务企业的党员经理中，号召他们争当“模范物业服务企业经理”，在为广大业主的服务过程做出表率。
2、开展服务质量行为监督。建立了市考核区、区考核街道、街道考核物业服务企业的三级考核机制，制定了评分标准和细则。实行日巡查、月考核、季通报，考核成果与市场准入、资质管理相挂钩，落实通报考核奖惩制度。
3、建立并推行物业服务收费机制情况。进一步修订发布了201*年出台了《池州市普通住宅物业服务收费分等定级收费管理暂行办法》，实行“菜单式”收费，会同市物价局进行物业服务收费专项清查活动，发现乱收费的及时移交价格稽查部门立案查处。
4、建立项目公示制度。所有涉及物业服务行业服务内容、服务标准及其他重大事项均实行公示制度，同时，将物业服务企业、服务内容、收费标准纳入商品房买卖合同内容。
5、积极开展创优工作。积极组织申报省级优秀（示范）项目，
开展池州市级物业管理示范小区评比活动，通过优秀项目评定，以点到面，充分发挥典型示范作用。
6、管理人员文明规范管理服务情况。对行业内服务行为明确规范，管理人员的服务态度、统一着装、文明用语作为确定分等定级标准的一个基本内容。
六、勤政廉洁
1、调查研究。深入基层，及时发现和协调解决物业管理服务工作中的实际问题，参观考察外地城市好的经验做法，形成调研报告，向市政府、市人大、市政协提供决策建议和参考。结合社情民意，深入社区，全面落实群众观点，现场帮助解决疑难问题。
2、加强行业监管全覆盖。一是商品房预售必须落实前期物业管理，实行市场准入制度；二是项目交付前严格实行综合查验制，未经办理附属工程竣工图纸移交、地下管网未清理等不到位的不得组织验收；三是对物业服务质量进行日常考核、通报，开展公共自行车库使用、户外广告设置等专项清查，开展市场整顿。对业主反映强烈、满意度低，诚信度差的物业服务企业通报批评，并分别给于冻结业务等相应处罚。三是健全完善准入退出机制。为防止出现服务真空，特殊时期由街道、区市容保洁机构临时托管。业主委员会换届期间，由社区居委会代行其职责。
3、执行机关考勤管理规定的情况、遵守廉洁从政有关规定的情况。市房产局在全市机关内部管理中一向较为严格，指纹考勤系统、月考核、年考评制度以及各项管理规章制度健全，对上网聊天、游戏、炒股等现象均实行一票否决。
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