二手房按揭工作流程图

时间：2019-05-28 07:47:07 网站：公文素材库

二手房按揭工作流程图

二手房按揭工作流程图直营店成交业务需要按揭贷款的，店秘录入ERP系统，并留存房产证复印件，金融部行政专员与店秘沟通买卖双方情况，确定贷款银行，由店秘负责“业务启动”，告知客户贷款准备所需资料和费用，经纪人应将成交情况告知金融部权证专员。未经直营店成交业务需要按揭贷款的，由经办人员录入ERP系统，金融部行政专员与经办人员沟通买卖双方情况，确定贷款银行，由金融部行政专员告知客户贷款准备所需资料。金融部行政专员4小时工作时间内进行业务受理，安排评估（评估时需店内配合，提供旧房产证）。（2个工作日）金融部权证专员在评估后5日内约客户去银行面签，收取金融费用。（资料是否齐全、面签时间由客户决定）金融部金融专员负责银行面签、收取金融费用、资料整理、报批工作，每个业务进展情况当天录入ERP，如有特殊情况及时通知当事人。（资料准备齐全后5--7个工作日）银行审批通过后，携带审批资料，买卖双方到房管局，买方将首付购房款存入交易结算资金监管账户。卖方确定可以还款解除原抵押的（解除抵押须在成交后提前预约），携带相关还款资料与客户一起到房管局资金监管处，申请用已监管首付解押（如果资料齐全此步骤可以和监管首付同时进行）审批通过的，金融专员通知权证专员，权证专员打印网签合同，通知客户去房管局签订交易结算资金监管协议，买方将首付购房款存入交易结算资金监管账户。（1个工作日）审批未通过的，应把原因告知运营部和客户，沟通换银行审批或退回直营店。监管银行将解押款转至解押账户卖方自银行领取结清证明和他项权证后，到房管局办理注销（2个工作日归档）。归档完成后出网签合同权证专员将资金监管凭条送至金融专员，金融专员将资料转交银行客户经理，5个工作日后银行转入贷款额，金融专员将转款凭条交与权证专员。（6个工作日）银行放款5个工作日后，权证专员通知买卖双方和经纪人到房管局换取全款凭条，进行产权过户。（6个工作日）

过户后8个工作日，放款给卖方。（出证5个工作日，出证后3个工作日）

转交公司客服部领新证15个工作日后金融专员（专人办理抵押）约买方去房管局办理抵押登记，7个工作日后，协助银行工作人员领取他项权证。（8个工作日）过完户5个工作日后，权证专员通知买方带相关资料到房管局领新房产证，交与行政专员（出正式评估报告），并通知金融专员准备抵押合同。

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二手房按揭流程图

二手房按揭收费标准

项目评估费抵押登记费登记费收费标准评估额*3‰贷款额*3‰80元收费单位评估公司房产局房产局二手房过户收费标准交费项目交费人房改房商品房140平米以内140平米以内契证买方1%2%4%4%首次购房90平米以下者到房产调档证明按1%测绘营业税买方卖方41元/套5.6%41元/套5.6%41元/套5.6%41元/套6.5%交易满五年住房免交营业税，140以内未满两年交差额的5.6%转让手续费买方和卖方1.5元/平米登记费调档费个人所得税土地证买方和卖方80元/套6元/平米80元/套6元/平米80元/套1.3%1.5%各出一半各出一半非住宅备注买方或卖方过户调档45元/套，调首次购房证明50元/套，调唯一一套住房50/套卖方同一城市有二套住房以上（含二套）按成交价的1%收取买方或卖方划拨转划拨卖方交收益金（成交额*1%）；划拨用地转出让用地交土地出让金按地段收取。二手房买卖注意事项

（1）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。>（4）土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（9）中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑签订二手房买卖合同应注意的事项。

一、双方当事人的基本资料：具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件；属共有财产的,共有人也应到场，并在买卖合同上签字，不能到场的，应出具公证委托书。二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前，应详细查看房屋的房产证和土地证原件，确保出卖人合法拥有房屋。

三、价款：价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房买卖过程中，通常是一次性付款的，但也存在着出卖人在出卖房屋时，有部分银行贷款不能清偿的情况。由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，而要求买受人替他先行还清贷款的，应注意交易安全。还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款，这两种情况下，最好是由中介机构提供担保。

四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间；房屋附属物品的归属；水、电、物业管理等的交接；办理房屋过户时相互配合与协调的问题；交易税费、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担，通常二手房买卖过程中，约定卖方净得款最为简洁。

五、违约责任：规定哪些是违约情形；违约责任如何承担；违约金、订金、赔偿金的计算与给付；规定免责条款；如有担保，应规定担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题。

六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。通常情况是约定仲裁，这样可以保证争议的及时解决。

七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

九、合同的变更与转让：主要是约定合同变更与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。

十、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。目前，二手房买卖合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属，列明随屋赠送的物品清单。

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