住宅与房地产业股201*年度工作总结
住宅与房地产业股201*年度工作总结
201*年，我股室在局党组班子的正确领导下，在市房改办和市房管处的业务指导下，以高标准、高要求、高起点为工作要求，努力展开工作，通过股室人员的共同努力，较好地完成了各项工作任务。
一、规范房产交易行为，提高房产管理水平
1．强化权属意识。一是以提高服务效能为目标，在建立健全38类房屋登记的操作规程基础上，依靠现代信息技术，逐步建立完整的产籍资料，目前已实现电脑制证。二是不断创新工作思路，改进工作方法。经常检查、复查产权登记档案，发现问题及时协调纠正；对房屋产权证、他项权证实行专人领取发证制，每月核查、核对一次房屋产权证、他项权证数目及编号核实，防止错发、重发、漏发产权证。
2．规范管理，提高服务质量。为规范业务管理，我们对办理产权产籍中的每宗业务均实行登记，并向服务对象提供告知明白卡，实行收件初审复审审批缴费发证办事流程，坚持“三审确权”制度。
今年以来，我们共完成初始登记19户，面积1.68万平方米；变更登记10户，面积0.59万平方米；房屋交易158户，面积1.69万平方米；抵押登记48户，面积3.75万平方米。
二、加强房地产开发经营管理，规范开发行为1、建立健全房地产市场监测和分析报表制度。每个房地产企业都明确了一名统计员，每月将开发施工情况汇总上报我局，我股室对房地产市场运行情况做到了“一月一报”。
2、解决销售环节的管理问题。按照行政许可法规定，严格实行预销售许可制度，认真审查开发企业是否符合预销售条件，并按文件规定发放预销售许可证，使所有开发和销售的房产让群众放心满意，共发放预售许可证2件，预售面积万平方米；认真执行商品房销售备案，实时监控商品房预销售行为，备案房地产合同达24件。
3、推行按套计价或按套内面积销售。规范商品房购销活动中面积结算方式，杜绝商品房面积“缺斤短两”，减少买卖纠纷，从源头上堵住房产开发经营市场和工程质量良莠不齐的混乱状态，确保了我区房地产市场健康发展。
全年房地产开发项目个，投资额亿元，施工面积万平方米，竣工面积万平方米。
三、大力实施住房保障工程，住房保障制度建设不断完善为促进元坝社会经济协调发展，切实保障社会弱势群众住房需求，我们从201*年开始按照市区要求，通过采取建设廉租房、帮助城市低保户和特困职工解决廉租房租金补贴等手段，积极推进住房保障工程建设。基本建立了以廉租住房、安居房为主要内容的政策框架，住房保障制度逐步健全，低收入家庭的住房条件得到一定改善。1．对符合廉租房补贴条件的家庭实行应保尽保。今年对民政部门确认的158户低保户实施了廉租住房货币配租，上半年发放廉租房租金补贴万元，下半年预计发放万元。
2．加快建设廉租房。廉租房建设步伐加快，廉租住房一期项目48套即将竣工；第二期项目72套已进入施工队伍招投标阶段，目前正在稳步推进。
3．完成了廉租房扩面调查摸底工作。在实现城区最低收入家庭应保尽保基础上，根据国家、省、市要求，我们与各乡镇人民政府紧密配合，现分组入户核查已结束，近期将对最终确定的城镇低收入住房家庭面向社会公示。
4.加快保障性住房规划编制、完善项目申报储备。一是已起草编制《201*年201*年廉租房建设、棚户区改造规划》，二是正在积极向区发改局争取国家廉租房补贴项目，最大限度地争取国家投入，减轻地方财政压力。
四、认真做好群众来信来访工作，维稳力度不断加大。为切实把信访案件解决在基层，及时化解各种矛盾纠纷，我们认真做好群众来信来访案件的登记、受理、调处和答复工作，努力解决好群众反映的热难点问题，较好地维护了和谐稳定大局。全年共接待来访人员230余人次，办理信访案件5宗，已全部办结。
五、存在的不足
在肯定成绩的同时，我们也清醒地看到存在的不足。一是房产管理水平还有待进一步提高。我们对房地产的管理还处于单一的管理层次，档案管理还有待进一步提高。二是干部职工的整体素质和综合工作能力还有待于进一步提高。三是对出现的新情况、新问题深入调查研究还不够。对此，我们一定要高度重视，认真对待，努力加以解决。
二九年十二月二十一日
扩展阅读：201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告-长治市房地产业协会
《201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告》
主办：长治市房地产业协会主编：马剑宏魏泽民执行主编：徐志伟
编辑人员：史彦军张斌郭飞张云鹏丁宁调查人员：马瑞红王慧芳韩少华李路平李敏协办：睿创工作室
山西誉利房地产咨询评估有限公司
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地址：长治市英雄南路中南花园综合A楼8层(046000)电话：0355-30339203035145传真：0355-3010583
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张吏竣赵玲艳
201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
目录
研究方法...............................................................第一节长治市区域分析
1.历史沿革.........................................................2.农林牧渔业.......................................................3.工业和建筑业.....................................................4.固定资产投资.....................................................5.交通和旅游.......................................................6.金融和保险.......................................................7.教育和科学技术...................................................8.城市建设、资源、环境和安全生产...................................9.人口、人民生活和社会保障.........................................10.综述..........................................................第二节市场容量分析
3445788891010
1.201*年长治市房地产市场容量分析...................................122.长治市房地产市场需求特征分析.....................................3.需求结构分析.....................................................第三节产品结构分析
1.房地产投资状况...................................................2.土地供应状况.....................................................3.商品房需价格供需情况.............................................第四节价格研究
1.供给价格水平分析.................................................2.长治市市区商品房价格变动因素及相关分析...........................3.长治市市区房地产发展特征综述.....................................第五节消费者调查
1.研究背景.........................................................
131317171718202122
1201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
2.研究说明.........................................................3.被访者的基本特征.................................................4.购房需求特征分析.................................................5.准购房者价格需求分析.............................................6.准购房者的媒体接触习惯及媒体影响.................................第六节生活指数评价
2223252830
1.生活指数评价.....................................................322.典型楼盘生活指数评价.............................................333.典型楼盘性价比分析...............................................35第七节媒体监测与研究
1.房地产平面广告投放监测...........................................362.媒体影响度分析...................................................38结语.................................................................39
2201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
研究方法
随着房地产市场化进程的加快和房地产市场体系的不断完善，房地产市场专业研究、咨询服务，市场研究评价模型等工作应运而生。201*年，山西誉利房地产咨询评估有限公司初设睿创工作室即致力于对区域房地产市场进行信息调查、资讯收集、营销策划的研究。拟定房地产市场调查、研究、分析的具体方案，建立房地产市场研究指标体系和研究模型，搭建房地产市场调查数据库、楼盘数据库、媒体监测数据库，对数据库进行统计分析，获得研究报告所需的总量及分量数据。
睿创工作室常规研究延伸服务
本报告为睿创工作室的基础性常规研究报告，是常规层次的市场研究，比较浅显，我们可为开发企业、相关决策部门提供各类型、层面的房地产市场调查延伸服务和专项深度研究。
开发商在项目开发前期阶段对市场状况的关注要点主要为：地域房地产市场环境、地域房地产市场容量与产品结构/供需关系；宏观经济环境发展状况/区域内房地产市场状况与变化/准购房者购买力及消费特征/区域准购房者特征；地区地价与房价状况/竞争对手价格策略/销售周期预计与销售进度控制。
通过楼盘数据库系统获得基础数据/通过中长期分阶段市场监测跟踪市场变化动态/通过购房客户跟踪消费者(准购房者)动态特征，帮助开发者在项目前期阶段获得较精准的数据与关键信息，提供项目的定位决策建议方案。
具体来说，睿创工作室可提供以下几个层面的房地产市场研究服务：
数据库基础上的产品：区域市场总体特征监测、数据定制，时间段内分类项目营销监测分析报告，个案分析报告；
专项市场调研：区域经济、人口、地理、基础设施、社会环境专项市场调查报告，时间段区域经济历史、现状、未来发展影响因素分析研究报告，营销环境及市场机会研究即市场环境综合评价，地区消费环境及发展动态分析、消费者需求特征分析，地区房地产市场产品空缺及市场机会研究报告等。
深度市场调研：项目可行性方案包括产品定位、市场细分方案，定价策略、营销战略建议，投资-效益财务分析、融资策划建议，项目全程营销解决方案。
如果您对长治市房地产市场有较深层次了解的愿望和要求，请与睿创工作室联系。
3201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
第一节长治市区域分析
长治市建于1945年10月，位于山西省东南部。地处北纬35°50"--37°08"，东经113°01"--113°40"。东倚太行山，与河北、河南两省为邻，西屏太岳山，与临汾市接壤，南部与晋城市毗邻，北部与晋中市交界。全境东西最长处150公里，南北最宽处140公里，总面积13896平方公里。地形为太行山，太岳山所环绕，构成高原地形，通称“沁潞高原”，又称“上党盆地”。境内山地、丘陵、盆地纵横交错，海拔大都在800--1500米之间，最高的太岳山北台顶，海拔2453米。
长治辖城区、郊区、潞城市、长治县、长子县、屯留县、沁源县、沁县、武乡县、襄垣县、黎城县、平顺县、壶关县等13个县、区（市）。共辖66镇、64乡、14个街道办事处、3504个村民委员会、142个居民委员会。全市总人口为321.66万人，人口密度达到231人/平方公里。
1.历史沿革
长治古称上党，位于山西省东南部，旧府志曰“据太行山之巅，地形最高与天为党也”，因其地势险要，自古以来为兵家必争之地，素有“得上党可望得中原”之说。此外，长治还具有悠久的历史文化和光荣的革命传统，是研究山西省历史文化、弘扬革命传统的基地。
早在上古时代，我们的祖先神农氏炎帝就曾在这里尝百草、驯养牲畜、发展原始农业。殷商时期，长治是殷商王朝属下的诸侯国，史称“黎”。春秋时归晋。战国时期赵、魏、韩三家分晋，长治为韩国别都，称“上党郡”。隋开皇时改为潞州，后几经变更，唐时改为河东道潞州上党县。明嘉靖8年（公元1529年）改称潞州府，并置长治县取“长治久安”之意，长治由此而得名。清朝时继旧制为潞安府长治县。民国初废道，长治改属冀宁道。民国19年（公元1930年）废道制，长治直隶省辖。1945年10月8日长治解放，1945年到1998年的50多年间，曾先后经历了作为山西省辖市由长治专区代管和晋东南行署隶属等多次行政区划的调整变动。
长治属于黄河流域的中原文化，源远流长。千百年来荟萃于此的古迹也雄辩的证明，长治是我们中华民族的发祥地之一。同时，长治还是一个革命老区。抗日战争时期，我党在这里创建了以太行山和太岳山为依托的抗日根据地，后来发展成为晋冀鲁豫边区，这是当时华北最大的一块根据地。我八路军总部和中共中央北方局等领导机关曾长期驻扎在武乡、潞城等地，使这里成了华北抗日前线的中枢。老一辈无产阶级革命家曾在这里生活、战斗，组织指挥了神头之战、东阳关战斗、长乐大战、黄崖洞保卫战、沁源围困战、百团大战等许多战役战斗。在解放战争初期我人民解放军在刘伯承、邓小平同志指挥下，在这里发动了名震中外的上党战役，揭开了解放战争的序幕。在长期的革命战争中，长治人民为中国革命做出了巨大的牺牲和卓越的贡献。
2.农林牧渔业
全年粮食种植面积256.6千公顷，减少0.3%；油料种植面积2.4千公顷，减少14.6%；蔬菜种植面积18.1千公顷，减少8.2%。
4201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
全年粮食产量116.6万吨，同比下降18.2%；其中夏粮7.1万吨，下降24.1%；秋粮109.5万吨，下降17.7%。油料产量0.35万吨，减产28.1%；蔬菜产量79.5万吨，下降14.4%。
全年肉类总产量5.99万吨，增长17.6%，其中猪牛羊肉5.37万吨，增长18.8%；禽蛋产量7.29万吨，增长8.3%，奶产量1.37万吨，下降12.1%。
全年农林牧渔业总产值58.1亿元，增长8.3%。其中，农业总产值36.2亿元，下降15%；林业总产值4.6亿元，增长23.2%；牧业总产值15.4亿元，增长24.9%；渔业总产值0.27亿元，下降8.4%。
3.工业和建筑业
全年规模以上工业增加值452.8亿元，增长12.2%，其中轻工业增加值增长8.6%，重工业增长12.3%；产品销售率93.9%。
表1.201*年规模以上工业增加值及其增长速度
指标规模以上工业其中：国有及国有控股企业其中：集体企业股份制企业外商及港澳台投资企业其中：轻工业重工业其中：煤炭开采和洗选业黑色金属冶炼及压延加工业石油加工和炼焦业电力生产业化学原料及化学制品制造业有色金属冶炼及压延工业
5201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
增加值452.8237.016.6343.514.214.5438.2261.445.351.835.916.40.7比上年增长%12.29.40.112.70.58.612.314.411.311.812.74.6-35.
图1.201*201*年工业增加值及其增长速度（单位：亿元）
500450400350300250201*50100500452.8401.4275.2226.4179.5201*201*201*201*201*
图2.201*201*年工业增长速度(单位：%)
25201*1050201*201*201*201*201*21.620.814.81312.2
主要工业产品产量中，原煤比上年增长10.5%，发电量增长10.7%，生铁增长8.9%，焦炭增长6.2%，钢材增长5.3%。
表2.201*年主要工业产品产量及其增长速度(规模以上)产品名称原煤*洗精煤发电量*粗钢钢材金属镁水泥*化肥焦炭*生铁交流电动机单位万吨万吨亿千瓦小时万吨万吨万吨万吨万吨万吨万吨万千瓦产量7459.92395.1316.2315.4327.11.8347.331.31176.6404.135经上年增长（%）10.519.310.7-6.15.3-11.818.0-19.36.28.9-46.7注：标注*为全社会产量6201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
全年工业经济效益综合指数为224.85，比上年提高20.16个点。规模以上工业企业主营业务收入1032.99亿元，比上年下降6.8%。实现利税146.42亿元，下降11.4%，其中实现利润76.83亿元，下降9.1%。亏损企业亏损额23.67亿元，比上年下降40.1%。
表3.201*年规模以上工业企业实现利润及期增长速度(单位：亿元)指标规模以上工业其中：国有及国有控股企业其中：集体企业股份制企业外商及港澳台投资企业利润总额76.8358.42.950.61.8比上年增长(%)-9.120.8-45.16.1-56.9全年全社会建筑业实现增加值21.3亿元，比上年增长23.5%。全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润0.54亿元，下降8.47%；上缴税金1.69亿元，增长4.97%。
4.固定资产投资
全年全社会固定资产投资443.7亿元，比上年增长62.3%。其中，城镇投资425.0亿元，增长66.5%。其中国有投资240.3亿元，增长60.1%，非国有投资184.7亿元，增长75.6%；农村投资18.7亿元，增长2.9%。分产业看，第一产业投资13.8亿元，增长145.6%；第二产业投资247.2亿元，增长53.5%，其中煤炭投资56.6亿元，增长54.6%；第三产业投资164.0亿元，增长85.2%。其中教育投资增长138.4%。
表4.201*年固定资产投资新增主要生产能力指标发电机组容量原煤开采洗煤焦炭水泥改建公路单位万千瓦万吨/年万吨/年万吨/年万吨/年公里绝对数54.5555690435301703全年房地产开发投资完成26.5%，比上年增长48.8%，其中住宅投资22.2亿元，增长44.9%。商品房销售额29.3亿元，增长130.6%；其中，住宅销售额为25.4亿元，增长132.1%。
7201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
5.交通和旅游
全年民航客运量34万人，比上年增长30.97%，旅客周转量305697万人公里；货邮运输量1490吨，货邮周转量132.91万吨公里，运输总周转量350.79万吨公里。公路客运量3281.74万人，比上年下降2.5%，旅客周转量21.5亿人公里；货运量5217.4万吨，比上年下降22.5%，货物周转量72.4亿吨公里。
年末全市民用汽车保有量达21.58万辆(包括三轮汽车和低速货车4.5万辆)，比上年末增长12.9%，其中年末私人汽车保有量16.41万辆，增长17.5%。民用轿车保有量7.81万辆，增长31.5%，其中私人轿车6.27万辆，增长39%。
全年共接待国内外游客889.1万人次，增长28.8%；国内旅游总收入74.6亿元，增长21.6%。全年入境人数7.2万人次，比上年增长15.1%。其中，外国人4.12万人次，增长20.3%；香港、澳门和台湾同胞3.09万人次，增长8.9%。在入境旅游者中，过夜人数7.2万人次，增长15.1%。旅游外汇收入1368.7万美元，增长27.1%。
6.金融和保险
年末全市金融机构本外币各项存款余额1131.5亿元，比年初增长22%；其中居民储蓄存款636.9亿元，增长16%。全市金融机构本外币各项贷款余额475.8亿元，比年初增长19%；其中个人消费贷款9.8亿元，增长22%。
表5.201*年全市金融机构本外币存贷款增长速度指标各项存款余额其中：企业存款城乡居民储蓄存款其中：人民币存款余额各项贷款余额其中：短期贷款中长期贷款年末全市共有保险公司14家。全年保险公司保费收入22.23亿元，其中寿险业务保费收入15.66亿元；健康险和意外伤害险业务保费收入0.91亿元；财产险业务保费收入5.66亿元。支付各类赔款及给付5.24亿元，其中寿险业务给付2.25亿元；健康险和意外伤害险业务给付0.21亿元；财产险业务赔款2.78亿元。
7.教育和科学技术
年末全市有独立招生的高等院校6所，全年招收普通高等教育本、专科学生9224人，
8201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
年末数1131.5254.6636.91130.0475.8266.2157.2比年初增长(%)222716221915
在校大学生3.04万人，毕业学生8919人。全市各类中等职业教育学校45所，全年招生2.1万人，在校学生5.19万人，毕业学生1.56万人。全市普通中学245所，其中完全中学40所，普通高中10所，普通实中156所。全年高中招生2.79万人，在校学生8.07万人，毕业学生2.53万人。全年实中招生5.33万人，在校学生15.37万人，毕业学生5.97万人。全市普通小学1625所，全年招生3.50万人，在校学生25.63万人，毕业学生5.33万人。特殊教育在校学生833人。幼儿园在园幼儿6.8万人。
全年全市共受理各项专利申请667件，比上年增长35.8%。全年全市科学技术成果93项，其中有38项技术获得省部级以上科学技术成果奖，比上年增加3项。全年签订技术合同220项，增长81.8%；成交金额20781.7万元，增长36.3%
全市共有产品质量检验机构42家。全年对69户企业实施了产品认证，对11种产品进行了监督抽查。全市共有法定计量技术机构12个，全年强制检定计量器具4.5万台件。
8.城市建设、资源、环境和安全生产
年末全市城市建成区面积4530万平方米。年末城市房屋建筑面积5355.74万平方米，比上年末增长14.1%，其中住宅建筑面积3917.98万平方米。年末建成区绿化覆盖率47.8%，比上年提高1个百分点。年末城市交通运营车辆557辆，出租汽车1800辆。市区有公园4座，总面积127公顷。
全年城市供水总量8458万吨，人均日生活用水量160升。全年液化气供气总量5310吨，天然气供应量1592万立方米，煤气供气总量1.1亿立方米，其中生活用煤气4086.17万立方米。燃气普及率82.81%，比上年提高12.53个百分点。市区集中供热面积由上年的1374万立方米提高到1854万平方米，其中住宅供热面积由上年的1841万平方米，比上年增加383万平方米。市区污水处理能力14万吨/日，全年污水处理量5113万吨。生活垃圾年清运量22万吨，无害化处理率达到100%。
年末全市耕地保有量519.36万亩，其中年内增加耕地面积0.86万亩。本年度检查验收合格造林面积20.6千公顷，其中退耕还林面积4千公顷。义务植树762万株。全市有自然保护区2个，面积46.8千公顷，占全市总面积的3.3%。
年末全市大中型水库蓄水总量2.45亿立方米，比上年下降600万立方米。全年总用水量4亿立方米。其中生活用水增长10.9%，工业用水增长2.4%。全年曾有14.2万人、2.7万头大牲畜因干旱发生临时性饮水困难。
全年全市空气质量II级上天数达354天，比上年增加8年，占全年天数的97%。全市达III类水质标准的断面比例52.17%。城市集中式饮用水源地辛安泉水质达标率达到100%。
全市亿元GDP生产安全事故死亡人数0.3人，比上年下降42.3%；煤矿百万吨死亡人数为0.37，比上年下降27%。全年发生火灾事故68件，比上年下降45.2%，直接损失109.3万元。全年共发生道路交通事故481起，造成251人死亡、465人受伤，直接财产损失152.8万元。
9201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
9.人口、人民生活和社会保障
年末全市总人口为329.91万人，比上年增加1.63万人，出生率11.12‰。城镇人口比重达到41.04%，比上年提高0.59个百分点。
表6.201*201*年城乡居民生活改善情况指标城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入城镇居民家庭恩格尔系数农村居民家庭恩格尔系数单位元元%%201*9127357333.543.3201*10160389033.9539.97201*12419441033.7439.96201*14286494137.641.4201*154944533733.740.9年末城镇参加基本养老保险人数为33.41万人，比上年增加2.12万人。其中职工25.27万人，离退休人员8.15万人。参加基本医疗保险职工人数为44.96万人，比上年增加4.65万人。参加失业保险职工人数为24.61万人，全年领取失业保险金10525人。
年末全市各类收性社会福利单位173所，比上年增加27家；床位9473张，收养各类人员304人。城镇建立各种社区服务设施95处。全年销售社会福利彩票11292万元，直接接受社会捐赠款755万元。全年城市最低生活保障人数55149人，农村最低生活保险人数123746人。
10.综述
初步核算，全市生产总值775.3亿元，比上年增长10%。其中第一产业增加值35.2亿元，下降3.5%；第二产业增加值486.7亿元，增长11.7%；第三产业增加值253.4亿元，增长9.5%。三次产业比例由上年的4.8:63.4:31.8调整为4.5:62.8:32.7。人均生产总值23558元(按年末美元汇率折算为3450美元)，增长9.5%。
图3.201*-201*年全市地区生产总值
900800700600500400300201*000201*201*201*201*201*
10201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
图4.201*-201*年全市地区生产总值增长速度
1614121086420201*201*201*201*201*
全年居民消费价格比上年上涨0.3%，其中食品类价格上涨2.5%。工业品出厂价格下降6.4%；原村料、燃料、动力购进价格下降6.7%。
表7.201*年全市居民消费价格分类指数指标居民消费价格总指数食品其中：粮食烟酒及用品衣着家庭用品及服务医疗保健及个人用品交通和通信娱乐教育文化用品及服务居住以上年价格%100.3102.5102.4100.597.5100.5101.596.099.9100.5
年末全社会从业人员155.5万人，比上年增加2.19万人。其中第一产业从业人员65万人，减少0.6万人；第二产业从业人员41.79万人，增加0.55万人；第三产业从业人员48.7万人，增加2.24万人。全年新增城镇就业岗位3.9万人，年末城镇登记失业率为2.16%，比上年上升0.11个百分点。
全年实现财政收入177.9亿元，比上年增长11.5%；其中一般预算收入69.57亿元，增长11.1%。扣除“两权”收入，全市财政总收入169.1亿元，一般预算收入60.8亿元，同口径分别增长10.3%和7.9%。全市一般预算支出112.4亿元，比上年增长15.7%，其中社会保障和就业支出增长9.8%，医疗卫生支出增长21.3%，科技、教育、农业支出比上年分别增长20.7%、18.9%、19.3%。
11201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
第二节市场容量分析
市场容量，是指在一段时间内、特定区域市场中、消费者有购买能力支撑的、对某种商品的现实的和潜在的市场总需求量。市场容量分析，是房地产市场研究的基础，及时把握市场容量及产品结构层次的变化趋势对了解长治房地产市场有着至关重要的作用。由于存在着大量的购房需求，长治的房地产市场近几年一直处于高速发展的阶段，但市场中结构性的供求矛盾却日益突出，这种矛盾表现在长治市房地产市场中区域、价位、楼型、套型等方面的供应与需求不平衡。本节的市场容量分析中，既进行了总容量分析，也进行了区域、价格层次等分容量结构分析。
1.201*年长治市房地产市场容量分析
201*年，全市城市建成区面积4530万平方米。城市房屋建筑面积5355.74万平方米，比上年增长14.1%，其中住宅建筑面积3917.98万平方米。
调查数据表明，长治购房需求成因主要包括拆迁购房、市民改善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及外来人员购房所带来的购房等。图5显示购房动因变化趋势。
图5.201*年到201*年购房动因结构图
50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%201*-201*年拆迁购房结婚购房201*年改善住宅条件201*年投资购房201*年外来人员购房
1.1.因拆迁产生的购房需求比例降低
201*--201*年，人们的意识刚从福利分房的体制下解放出来，长治商品房开发还处于萌芽阶段，老城区改造带来的拆迁构成长治市购房需求的主因，201*年后，旧城改造基本完毕，城市化进程进入城市扩容阶段，商品房成为主流产品，因拆迁而带来的购房比例逐年下降，201*年，仅占市场总体容量的7.9％。
1.2.改善住房条件是目前购房需求的主体
由于市民生活水平的提高和消费观念的变化，产生了大量的以改善住房条件为目的的购房需求，因改善住房条件的购房比例上升，201*年，占市场容量的29.8％。
1.3.结婚购房比例稳中略升
未来几年内，30岁以下群体的人口比例将逐步增加，因而结婚购房的需求将稳中略升。根据调查，201*年因结婚而有购房意向的占年度购房总需求的18.5％。
12201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
1.4.因投资而产生的购房略升
201*--201*年，因投资而产生的购房比例为15.2%；201*年，伴随着房价的攀升，因投资而产生的购房比例为30.07%；201*年，受宏观调控和全球金融危机影响，因投资而产生的购房比例为26.5%；201*年，因投资而产生的购房比例为30.2%。
1.5.外来人员购房需求增速平稳
随着城市化进程的加快，外来人员涌入中心城市，201*201*年，外来人员购房比例为5.6%；201*年，外来人员购房比例为6.2%；201*年，外来人员购房比例为10.2%；201*年，外来人员购房比例为13.6%，需求增速平稳。
2.长治市房地产市场需求特征分析
2.1.购房者心理需求特征
消费心理和态度直接影响购买行为，受北京、上海、广州、深圳等地的影响，57.3％的准购房者认为房价过高，32.2％的购房者认为房价偏高。这种心理导致购买时限推移，购房心理趋于理性，呈现持币观望之势。
2.2.现实需求减少与潜在需求增加并存
市场容量包括现实需求与潜在需求，从经济学的角度来看，现实需求是刚性的和非弹性的，满足的可能性非常大；而潜在需求是弹性的，受价格、区域以及投资支付条件等因素的影响非常大，不易得到满足。
2.3.已实现购房需求的消费群体分析
在长治市住宅房地产市场发展初期，除因拆迁实现市场需求外，买房者主要是企业主、经营小业主、公务员等具有中等偏高收入的社会阶层。201*年以来，长治房价一路攀升，平均边际消费倾向(新增加的收入中被消费的比例)呈现递减态势。在原有高收入群体的购房需求主体被满足后，开发商面对的是收入相对下降的购房者，现实需求下降，某些高档楼房销售放缓。
3.需求结构分析
市场需求是指一定的顾客在一定的地区、一定的时间、一定的市场营销环境和一定的市场营销方案下的购买总量。房地产做为不动产具有明显的区域特征，不同的区域具有不同的区位和不同的相关配套。见图6、表8。
表8.长治市住宅区域划分情况表区域范围东片区西片区南片区影响范围指英雄中路、英雄南路以东至东一环，解放东街以北，太行东街以南的区域。指英雄中路、英雄南路以西至西一环，解放西街以北，太行西街以南的区域。指解放东、西街以南至南三厂之间的区域。13201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
北片区指太行东、西街以北至高新区之间的区域14201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
图6.长治市住宅区区域划分图
15201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
3.1.各片区的需求结构及变化情况(见图7)
图7.201*--201*年各片区市场需求比例变化图
45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%201*-201*201*西片区东片区201*南片区北片区201*
从上图可以看出，201*201*年，西片区发展略有下降，但需求比例处于首位，占需求比例的31.1%；北片区由201*年的8.69％逐渐上升到201*年的18.6％，主要原因是美寓、景新花园、财富公馆等楼盘的相继推出增加了北片区商品房的供应量，为消费者提供了选择空间，便于消费者在买房时注重位置、总价、配套等相关因素的选择。
201*201*年，东片区尽管以其良好的生活环境和齐全的配套在区域购房比例中处于其次，由于有些楼盘价格超出了消费者所能够承受的范围，仅占需求比例的28％，与长治市房地产市场初期相比有所下降。
201*201*年，南片区尽管距离市中心较远，相关配套较差，但是最大优势体现在其较低的价格上。进入201*年度以来，虽然南片区的房价上涨很快，但小产权的大量开发使得南区的需求比例有所上升，占市场容量的22.3％。
3.2.价格层次需求结构分析及变化情况
价格是制约需求实现的最主要的因素，也是购房者最为关心的敏感因素。201*年与去年相比，消费者能够承受的商品房单价基本没有变化，依然介于3000－5000元/平米的价格区间，该价格区间需求占销售价格的七成以上(见图8、9)。
图8.商品房价格层次容量分析图
6000元以上5001-6000元4001-5000元3001-4000元3000元以下0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%
16201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
图9.房地产市场价格层次市场容量变化图
70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%201*-201*201*元以下201*-3000元201*3001-4000元201*4001-5000元5001-6000元201*6000元以上
3.3.楼型层次需求结构分析及变化情况
图10显示了201*--201*年长治市商品房楼型的市场容量结构，购房者对多层的需求逐步下降，对小高层、高层的需求逐步上升。
图10.楼型的市场容量分析图
90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%201*-201*201*多层小高层201*高层别墅201*
小高层、高层住宅提高了土地利用率，降低了土地取得成本，开发商为了取得较高收益，倾向于开发小高层、高层住宅。多层住宅价格相对低、得房率高，购房者倾向于购买多层建筑，迫使小高层、高层住宅规划与配套设施的完善。
17201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
第三节产品结构分析
产品结构分析主要是从供给角度分析市场状况，市场状况包括房地产投资、土地供给和商品房供给。在新建商品房的供给结构中，既有供给总量的分析，也有价格层次的分析。另外，本节还从供需平衡角度对目前长治市房地产市场运行情况进行了综合分析。
1.房地产投资状况
201*年，全市城市建成区面积4530万平方米。城市房屋建筑面积5355.74万平方米，其中住宅建筑面积3917.98万平方米。201*年，全市在售楼盘40个，建成面积约200万平方米，销售面积约120万平方米。
2.土地供应状况
201*年，长治市主城区以挂牌成交宗地16宗，土地面积为74944.91平方米(合112.42亩)。
3.商品房需价格供需情况
201*年，长治市新建商品房单价在3000元/平米以下价位的基本上“供不应求”、单价在3000元/平米4000元/平米的“供大于求”、单价在4000元/平米以上的明显地“供过于求”。价格层次的需求结构分析将在第四节具体分析。从未实现的需求的角度进行分析，201*年未实现的需求主要集中于单价在3000元/平米左右的新建商品房，而未被消化的供给主要集中于单价在4000元/平米左右的新建商品房；从片区的角度进行分析，能够提供单价在4000元/平米以上的商品房的片区只有南片区和北片区的部分地区。
18201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
第四节价格研究
本期价格研究是以长治市市区现有预售和在售楼盘价格数据为基础数据，对长治市市区不同区域楼盘销售状况进行连续跟踪分析，从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数，从价格层次、供需状况等方面研究201*年长治市市区房地产市场价格特征。
1.供给价格水平分析
1.1.典型楼盘价格指数
201*--201*年11月，山西千万家房地产经纪有限公司、长治市诚信地产咨询评估有限公司、山西誉利房地产咨询评估有限公司三家公司多名调查人员对长治市市区90%的房地产项目进行了调查，对31个高层典型楼盘和500多套多层房屋交易信息、楼盘信息、销售动态与价格浮动等信息进行汇总分析，201*年11月，形成了长治市市区比较完善的商品房价格行情汇总系统。
21.1.1.201*年长治市市区典型楼盘价格总指数表表9(单位：元/m)楼型高层多层整体均价08年住宅均价35983045332209年住宅均价377431153445增长率4.89%2.30%3.70%
1.1.2.201*年长治市市区区域典型楼盘价格指数表表10(单位：元/m2)东片区类别201*201*增长率201*201*增长率201*201*增长率201*201*增长率201*201*增长率高层多层整体均价41604083-1.85%35803700327032900.61%318032603.35%2.52%3201*4387.44%3450387512.32%359837744.89%2.30%西片区南片区北片区整体均价2410270012.03%33203210-3.31%3045311537153687-0.75%338034802.96%280530699.41%338535434.67%332234453.70%
19201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
1.2.201*年长治市市区商品住宅价格水平分析
图11.长治市市区区域商品住宅价格图(单位：元/平米)
45004000350030002500201*150010005000201*201*201*201*201*201*201*201*201*201*东片区西片区高层南片区多层北片区整体均价整体均价
201*年，长治市市区商品住宅价格走势平稳，四大片区商品住宅均价3445元/平米。
1.3.长治市市区区域住宅租赁行情分析
201*年房屋租赁市场价与上年相比略有上升，月租金与出租房的年代、户型、装修程度等因素密切相关。
表11.201*年长治市市区区域住宅租赁价格指数表(单位：元/平米/年)
类型住宅发布时间201*年12月东片区85西片区98南片区60北片区84整体均价81.75
图12.201*年长治市市区区域住宅租赁均价走势图(单位：元/平米/年)
1201*0806040200东片区西片区南片区北片区
20201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
2.长治市市区商品房价格变动因素及相关分析
2.1.供需比例失衡对房价的影响
2.1.1.商品房供需状况对房价涨幅的影响分析201*年，长治市市区商品房总供需比增大，尽管由于某些价位细分市场的供给比较集中，对房价产生了一定的抑制作用，但是，房价总体涨幅较明显。
2.1.2.价格层次供需矛盾对长治市市区商品房价格的影响
图13.201*年长治市市区商品住宅期望单价需求比例图
45.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.003000元以下3001-4000元4001-5000元5001-6000元6000元以上
统计数据显示住宅期望价格为3000元/平米以下的需求比例占41.9％，3001-4000元/平米的需求比例占38.5％，4001-5000元/平米的需求比例占14.4％，5001-6000元/平米的需求比例占5％，6000元/平米以上的需求比例占0.2％。目前，长治市市区房地产市场，3000元/平米以下的住宅主城区很少，南片区、或离交有选通干线较远的地段有择空间；3001-4000元/平米的住宅东片区、西片区、北片区均有选择。4001-5000元/平米的住宅东片区所占比重最大，其次为西片区。因此，长治市商品房市场供需结构性矛盾仍然十分严重，会对未末房价上涨有所抑制，这种结构性矛盾需要在较长时期内调整。
2.2.房地产开发投资增幅对房价的影响
长治市的房地产开发投资特征中如增长速度、投资结构不均衡现象在全国房地产市场中属于较典型的，但从目前的现状可以看出房地产开发投资增幅仍然较大，投资结构不够合理，中高档项目开发量偏大，商品房价格仍然居高不下。虽然在上年度房地产开发投资虽然有所回落，但在201*年房价继续保持了增长态势。
2.3.宏观金融政策对房价的影响
201*年以来，对特定行业采取的较为严厉的金融政策开始令部分开发企业资金紧张，另外即将实施加息等措施的预期有所增大，对房地产市场将产生较大影响，近期受影响最大依然属房地产市场的消费端，因为预期成本上涨将可能继续带动房价，而首付比例的提高，更使购房者压力加大。201*年初政策有所放宽，当然政策面的长期作用将可能促进房价向理性发展，打压短期投资所形成的房价泡沫空间。
2.4.行业的互动效应带动房价上涨
当前，装饰行业比较火爆，装饰材料价格较去年上涨了10个百分点。消费者对汽车的
21201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
价格评价较高的比例已从去年的53％下降到43.8％，国务院发展研究中心表示，未来的交通状况将会成为影响消费者对汽车消费环境满意程度的关键环节。长治私家车辆逐步增加，同时带动了改善住房需求的增加，拉动房价上扬；反过来又增加了私车消费的增加，从而形成了行业间的互动效应。
2.5.商品房直接成本带动房价上涨
据估算，一个项目的开发成本，建筑原材料占整个建筑成本的60％以上，上年度建筑原材料价格上涨，再加之长治市市区国有建设用地使用权出让价格上涨较快，致使商品房直接成本上涨，而商品房直接成本上涨必然导致房价上涨。
2.6.城市化进程加快带动房价上涨
城市化进程带来大量的人口流动，受中心城市环境、配套等因素的影响，各县区近年来到市区买房的人数逐年增多；外来务工、经商人员逐年增长，对市区商品房产生很大程度的需求支撑。
3.长治市市区房地产发展特征综述
3.1.郊区与城区商品房价格差距继续拉大，出现商品房价格两极分化；物业价格攀升，但市场接受程度存在差异；长治市市区商品房均价上涨幅度有所降低；单价上涨使大户型商品住宅的市场接受度有所降低。
3.2.产品趋向多元化，户型设计人性化
新开楼盘品质提高，物业类型逐渐向小高层和高层发展，户型设计逐步趋转人性化。
3.3.房地产市场发展趋于稳定，价格变化趋于平稳
受宏观政策利好影响，201*年是房地产发展最快的一年，但市场逐步规范，价格上涨速度将逐步趋于理性。
3.4.新建商品房市场继续升温，存量房市场交易稳中有升
201*年长治新开盘商品房增加，楼盘自身档次较高，受高房价影响，近两年二手房市场趋于活跃，201*年，长治市二手房成交约600套，较201*年增加三成。
22201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
第五节消费者调查
需求和供给是市场活动中两个决定性因素。研究消费者的需求变化、消费心理及消费行为是发现市场机会的有效途径。虽然，目前长治市房地产市场属卖方市场，但是，随着市场的发展、竞争的加剧、产品供给的多元化，消费者的消费行为、消费心理会逐步走向成熟与理性，以消费者为主导的市场会在不久的将来成为可能。
1.研究背景
201*年长治市房价涨幅平稳，总体供求基本平衡，消费选择空间增大，消费者开始观望。有些楼盘火爆，有些楼盘趋冷。因此，研究消费者消费习惯和喜好显得尤为迫切和必要。通过了解消费者的需求、消费行为及消费习惯，为长治市房地产开发及相关企业提供有力的数据支持，从而有效缓解房产供给的结构性失衡。
2.研究说明
2.1.样本特征
(1)在长治市市区居住3年以上的常住人口；(2)计划在未来2年内的购房者；
(3)选择长治市市区作为购房意向区域。
2.2.样本量
这次调查通过深度访问的方式，进行结构问卷调查，获取有效样本130个，对300名潜在购房需求者进行了调查。这次调查可信度为95％以上，误差控制在3％以内。
2.3.研究方法
(1)调查方法：这次调研采用了电话访谈、入户调查和分区域拦截访问的方式取得样本。(2)分析方法：结合定性研究，主要采用定量研究的方法。
2.4.研究指标
(1)目标消费者的人口特征(2)目标消费者的需求特征
(3)目标消费者的购房行为及习惯(4)目标消费者的媒体接触习惯
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3.被访者的基本特征
3.1.被访者年龄结构
图14.准购房者年龄结构图
45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%25以下26-3536-4546-5555以上
购房者中36-45岁的比例最高，达38.5％；26-35岁达37.3%；46-55岁达16.5%；25岁以下比例为4.5%；55岁以上需求比例最低为3.2%。
3.2.被访者学历结构
图15.准购房者学历结构图
40%35%30%25%20%15%10%5%0%初中中专高中以下大专本科本科以上
具有本科以上学历占9%，大专学历的占38%，本科学历的占27%，具有中专高中以下学历占23%，初中及以下的占3%。
24201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
3.3.被访者的家庭结构图16.准购房者家庭结构图
三口之家占48%，接近总体的一半；三口以上的家庭占25%；两口之家和单身的分别占20%、7%。
3.4.被访者家庭年收入
图17.准购房者家庭年收入分布图
30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%5万以下5-10万10-15万15-20万20万以上
家庭年收入在5万以下的占22.2%，家庭年收入在5-10万元的占28.2%，家庭年收入在10-15万元的占21.5%，家庭年收入在15-20万元的占18.1%，家庭年收入在20万元以上的10%。
25201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
4.购房需求特征分析
4.1.面积需求
图18.准购房者面积需求分布图40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%70m2以下71-90m291-110m2111-150m2150m2以上
111-150的需求比例最高，占36.6％；91-110的需求比例其次，占26.5％；71-90的需求比例占23.1％；70以下和150以上的需求比例分别占6.2%、7.6%。
4.2.套型需求
图19.准购房者套型需求分布图
40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%两房一厅三房两厅四房两厅其它
三房两厅的需求比例最高，占35.7%；四房两厅的需求比例其次，占28.5%。起居室、餐厅单设较受欢迎，三室一厅受冷落，跃层、复式实现总价不高，具有私密性、动静分区、迎合时尚，受年轻人青睐，户型设计越来越趋于人性化。
26201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
4.3.理想购房区域
图20.准购房者理想购房区域分布图
北片区32%东片区23%南片区17%西片区28%
准购房者属理想置业区北片区占32%，东片区占23%，西片区占28%，南片区占17%。
4.4.楼型特征与年龄结构的综合分析
图21.准购房者楼型特征与年龄结构图
90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%多层25以下小高层26-3536-45高层46-55别墅
25岁以下的准购多高层者占37.4%、准购小高层者占32.6%、准购高层者占30%；26-35岁的准购多高层者占45.3%、准购小高层者占34.5%、准购高层者占20.1%、准购别墅者占0.1%；36-45岁的准购多高层者占55.4%、准购小高层者占23.2%、准购高层者占21.1%、准购别墅者占0.3%；46-55岁的准购多高层者占82.3%、准购小高层者占14.7%、准购高层者占2.8%、准购别墅者占0.2%；
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4.5.购房目的分析
图22.准购房者购房目的分析图
40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%拆迁结婚改善居住外来人员购房投资
因拆迁而购房的占12.9%，因结婚成家而购房的占20.5%，因改善居住条件而购房的占34.3%，外来人员购房的占10.8%，以投资为目的而购房的占21.5%。
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4.6.购房目的与年龄的综合分析
图23.准购房者购房目的与年龄的综合分析图
80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%拆迁结婚25以下改善居住26-35外来人员购房36-4546-55投资
25岁以下的因拆迁购房的占0.5%、因结婚需要解决住房的占39.2%、因改善居住条件购房的占47.4%、因外来人口购房的占12.6%、因投资置业的占0.3%；26-35岁的因拆迁购房的占0.2%、因结婚需要解决住房的占23.5%、因改善居住条件购房的占48%、因外来人口购房的占18.3%、因投资置业的占10%；36-45岁的因结婚需要解决住房的占8.7%、因改善居住条件购房的占45.6%、因外来人口购房的占29.8%、因投资置业的占15.9%；46-55岁的因结婚需要解决住房的占0.2%、因改善居住条件购房的占68.5%、因外来人口购房的占22.8%、因投资置业的占8.5%；
5.准购房者价格需求分析
房价是调节房地产市场供需的杠杆，购房者对房价的心理承受能力尽管随房价逐渐升高而增强，但须找到其心理承受的边缘分界线，否则，消费者会选择放弃。
5.1.可以承受的最高单价
图24.准购房者可承受的单价分布图
5001-6000元,5%4001-5000元,13.40%6000元以上,1.20%3000以下,41.90%3100-4000元,38.50%
可承受3000元/平米以下的购房者占41.9%；可承受3001-4000元/平米的购房者占
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38.5%；可承受4001-5000元/平米的购房者占13.4%；可承受5001-6000元/平米的购房者占5%；可承受6000元/平米以上的购房者占1.2%；
5.2.家庭年收入与可承受总价的综合分析
图25.准购房者家庭年收入与可承受总价综合分析图
70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%年收入3万以下3-4万20万以下4-5万20-30万5-6万31-40万6-8万41-50万8-12万50万以上12万以上
年收入在3万元以下的家庭可承受总价在20万元以下的占22.1%、可承受总价在20-30万元的占41.2%、可承受总价在31-40万元的占12%、可承受总价在41-50万元的占15%；年收入在3-4万元的家庭可承受总价在20万元以下的占8.9%、可承受总价在20-30万元的占48.5%、可承受总价在31-40万元的占28%、可承受总价在41-50万元的占8.7%；年收入在4-5万元的家庭可承受总价在20万元以下的占6.4%、可承受总价在20-30万元的占32%、可承受总价在31-40万元的占21%、可承受总价在41-50万元的占29%；年收入在5-6万元的家庭可承受总价在20-30万元的占21%、可承受总价在31-40万元的占48%、可承受总价在41-50万元的占13%、可承受总价在50万元以上的占3.45%；年收入在6-8万元的家庭可承受总价在20-30万元的占4.5%、可承受总价在31-40万元的占13.2%、可承受总价在41-50万元的占25%、可承受总价在50万元以上的占9.8%；年收入在8-12万元的家庭可承受总价在20-30万元的占6.7%、可承受总价在31-40万元的占12.8%、可承受总价在41-50万元的占9%、可承受总价在50万元以上的占58.8%；年收入在12万元以上的家庭可承受总价在20-30万元的占5.8%、可承受总价在31-40万元的占9.2%、可承受总价在41-50万元的占10.5%、可承受总价在50万元以上的占59%。
5.3.付款方式
图26.准购房者付款方式分布图
一次性付款,22.50%按揭,45.80%分期付款,31.70%
选择按揭付款方式的购房者占45.8%，选择分期付款的购房者占31.7%,选择一次性付款方式的购房者占22.5%。
30201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
5.4.被访者对房价的评价
图27.准购房者对房价的评价分析图
45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%价格太高价格偏高价格适中价格偏低
认为价格太高的购房者占42.3%，认为价格偏高的购房者占32.7%，认为价格适中的购房者占25%。
6.准购房者的媒体接触习惯及媒体影响
影响购房的因素很多，在决定购房时，信息刺激可能会影响其购买决策。因此，有必要研究信息对购房的影响。信息来源主要有大众媒体、亲朋、广告及中介机构。
6.1.媒体接触
图28.准购房者媒体接触分布图
80%70%60%50%40%30%20%10%0%报纸亲友推荐网络售楼中心电视宣传单页电台户外中介
以报纸为提及率的购房者占67%，以亲友推荐为提及率的购房者占19.8%，以网络为提及率的购房者占8.5%，以售楼中心为提及率的购房者占18.2%，以电视为提及率的购房者占1.2%，以宣传单页为提及率的购房者占12.6%，以电台为提及率的购房者占1.7%，以户外为
31201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
提及率的购房者占21.5%，以中介为提及率的购房者占6.5%。
6.2.广告宣传和推介活动的影响力分析
图29.准购房者受广告宣传和推介活动影响分析图
80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%说不上有无影响无任何影响影响非常大有一定影响
通过广告宣传和推荐活动等途径来了解房地产供给信息说不上有无影响的占18.9%、无任何影响的占5.9%、影响非常大的占5.5%、有一定影响的占69.7%。
32201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
第六节生活指数评价
区域生活指数评价系统和典型楼盘生活指数评价系统是经过科学设计的评价模型系统，主要用来评价城市各片区、各地理版块、各典型楼盘的生活便利程度，并给出区域生活便利指数、区域发展综合评价和专项分析、典型楼盘生活指数评价、典型楼盘性价比分析。
1.生活指数评价
1.1.区域生活指数模型
生活指数模型是以典型楼盘指数数据库为基础建立的影响生活便利程度的各项信息分析系统，该系统是用于评价特定区域或特定商品房生活便利程度的综合评价体系，具体地说就是运用“德尔菲法”对各指标计算打分，评定区域生活便利程度的方法。原有双层加权指标为区域交通设施完备程度、区域环境保护程度、区域商业设施完备程度、区域医疗设施完备程度、区域休闲设施完备程度、区域教育设施完备程度、典型社区居民满意程度7项。
通过上述7项指标建立双重加权监测模型，计算得分，以量化的评价结果来说明所属地域商品房的市场竞争力及市场价值。区域生活指标双重加权评定模型如下：
表12.区域生活指标双重加权评定模型表(5分制)影响因素总权重(w)区域每平方公里人口数/家庭数量(0.45)分级指标及分权重(v)区域人口地理发展水平区域经济发展水平区域交通设施完备程度0.10区域大专以上学历人口比例(0.35)区域45岁以下人口比例(0.20)0.10区域内就业人口数(0.50)人均可支配收入(0.30)人均零售额(0.20)0.15公交线路总数(0.45)区域中心点距市中心直线距离(0.35)是否有公共交通环线的规划(0.20)区域环境质量0.15周边植被覆盖率(0.50)地域风貌(0.30)属几级地(0.20)区域商业设施完备程度区域医疗设施完备程度区域休闲设施完备数区域教育设施完备程度0.15超市、便利店密度(0.45)大型商贸场所密度(0.25)农贸易市场密度(0.30)0.1010公里范围医疗机构数(所)(0.50)距离片区中心最近的三级以上医院的距离及名称(0.50)每平方公里中档餐饮服务机构数(0.25)0.10距体育场馆距离(0.45)每平方公里文化娱乐场所数(0.30)幼教服务机构密度(0.30)0.10学校密集度(0.25)中小学密度(0.45)33201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
1.2.应用与测评结果
表13.区域生活指数评定结果列表片区名称生活指数高层住宅加权均价(元/m)多层住宅加权均价(元/m)22东片区4.4442643372西片区4.3638613402南片区3.7735683839北片区3.06399433082.典型楼盘生活指数评价
2.1.典型楼盘生活指数模型
典型楼盘生活指数评价模型是以区域生活指数模型为基础，对典型楼盘进行生活指数评定。该系统充分考虑房地产产品的价值构成，对购房者提供购房指导，对售房者提供预期销售、收益状况提供参考。
楼盘生活指数评价指标系统包括建筑质量、发展商水平、周边环境、交通环境、医疗教育环境、楼盘套内设施完备数、小区内设施完备数、业主状况、楼盘物业服务水平及其分级指标。典型楼盘生活指数评价模型如下表：
表14.典型楼盘生活指标双重加权评定模型表(5分制)影响因素总权重(W)分级指标资金实力典型项目销售状况开发商评价0.05品牌知名度相似项目经验及业界评价建筑设计等级实施施工企业等级项目建筑质量0.10室内布局合理性评估项目验收评价楼盘套内设施完备数小区内设施0.10完备数周边文化场馆设施数周边环境0.15周边植被覆盖率0.200.300.10对设施完备数进行量化评级打分0.200.300.250.250.200.30分权重(V)0.200.3034201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
周边治安所处大片区生活指数距市中心直线距离交通环境0.151公里内设站点的公交线路条数交通规划10公里范围医疗机构数是否有社区医疗救助机构医疗教育环境0.15距离社区最近的三级以上医院的距离幼儿园、小学、中学、大学的等级及距离当地租金水平/投资回报率项目投资价值0.05商用面积比例人流量职业结构比例业主入住率业主情况0.10业主入住满意度购房目的比例保安标准保洁标准楼盘服务水平0.05物业收费标准可提供的其它服务项目0.250.250.350.450.200.300.200.300.200.800.100.100.250.250.300.200.250.250.250.252.2.应用与测评结果
依据测评标准，经过计算，对5个典型楼盘进行了生活指数的评定，结果如下：
表15.典型楼盘生活指数结论表项目名称生活指数楼盘均价摩登时代3.914400和平花园3.494000馨月花园3.143900理想城3.534000VISA城市3.003800
35201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
3.典型楼盘性价比分析
以下是根据楼盘价位与典型楼盘生活指数值的相关性分析所设计的楼盘性价比分析模型，同样价位下楼盘生活指数较高，说明其生活便利程度较高，对开发商而言，开发这样的楼盘有市场竞争力，对购房者来说，选择这样的楼盘具有较高的性价比。根据表30数据，对5个典型楼盘进行了楼盘性价比测评，结果如下：
图30.楼盘性价比测评图
摩登时代543VISA城市210和平花园理想城馨月花园生活指数
楼盘均价
生活指数评定和设计性价比模型的主要宗旨就是合理地评价房地产产品的市场价值及市场竞争力，为市场提供参考。在同一价格区间，生活指数较高的楼盘性价比较高、生活便利程度较高，反之，生活便利程度较低、性价比也较低。
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第七节媒体监测与研究
房地产营销策略包括市场定位、产品、价格和房地产分销、促销策略，其意义为帮助开发商认清市场、审时度势、扬长避短。房地产广告是房地产营销策略中的重要环节，其目的是达成或帮助达成房地产营销目标。本期媒体监测与研究是以媒体监测数据库为基础，对长治市房地产的营销活动的基本状况进行监测与分析，来研究区域房地产市场及营销策略。
1.房地产平面广告投放监测
通过监测201*年2月至12月主流媒体《上党晚报》的广告，对长治市房地产报纸平面广告的投放排名、投放总额、投放频率、各区域楼盘广告发布量排名、各开发商投放量排名、媒体分布及长治市房地产营销广告主题等多方面进行统计分析，并对长治市各平面媒体影响度、消费者的媒体偏好与媒体影响度排名等进行了进一步研究。
表16.TOP10楼盘报纸平面广告投放量统计表楼盘名称投放版面(整版)投放总额(元)投放总量排名12345678910投放媒体总次数171164632222城上城淮海家苑（九院）华熙苑锦绣花苑御龙庭清华西花园海德艺墅塔岭新城馨月花园14874432222168000960008400048000480003600024000240002400024000中宏时代注：广告价格计算标准以1201*元/整版的平均水平。
1.1.楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率
201*年，各楼盘在《上党晚报》共投放楼盘广告51个版面，具体前10名的排名为城上城14个整版、淮海家苑（九院）为8个整版、华熙苑为7个整版、锦绣花苑为4个整版、御龙庭为4个整版、清华西花园为3个整版、海德艺墅为2个整版、塔岭新城为2个整版、馨月花苑为2个整版、中宏时代为2个整版。
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1.2.分区域投放量统计
表17.楼盘报纸平面广告分区域投放量统计表楼盘所属大区东片区西片区南片区北片区投放广告次数2913611投放广告版面总量2413.5130.5投放版面总量排名1234统计结果显示，201*年，报纸投放总量第一名的是东片区为24个整版；第二名的是西片区为13.5个整版；第三名的是南片区为13个整版；第四名的是北片区为1个整版。
1.3.报纸平面媒体房地产广告总量统计
表18.《上党晚报》发布房地产广告统计分析图
60504030201*0长治日报201*上党晚报长治日报201*上党晚报
201*年，《长治日报》的报纸平面媒体房地产广告发布总量较少，因此本期仅对《上党晚报》的报纸平面媒体进行分析，《上党晚报》的报纸平面媒体房地产广告发布总量为51个整版。
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2.媒体影响度分析
2.1.购房者媒体偏好分析
图31.购房才媒体偏好分析图
80%70%60%50%40%30%20%10%0%报纸亲友推荐网络售楼中心19.80%8.50%1.20%电视宣传单页18.20%21.50%12.60%1.70%电台户外6.50%中介67%
偏好报纸媒体的购房者占67%，偏好亲友推荐的购房者占19.8%，偏好网络媒体的购房者占8.5%，偏好售楼中心的购房者占18.2%，偏好电视媒体的购房者占1.2%，偏好宣传单页的购房者占12.6%，偏好电台媒体的购房者占1.7%，偏好户外媒体的购房者占21.5%，偏好中介机构的购房者占6.5%。
2.2.媒体广告对购房者决策的影响度
图32.媒体广告对购房者决策影响度分析图
60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%亲友推荐影响很大网络有一定的影响电视基本没什么影响报纸
由亲友推荐而决定购房影响很大的占52%、有一定的影响占41.5%、基本没什么影响的占6.5%；由网络媒体而决定购房影响很大的占26.3%、有一定的影响占57.1%、基本没什么影响的占16.6%；由电视媒体而决定购房影响很大的占28.2%、有一定的影响占38%、基本没什么影响的占33.8%；由报纸媒体而决定购房影响很大的占35.6%、有一定的影响占52.3%、基本没什么影响的占12.1%；
39201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
结语
由于国土资源部近期对“囤地”的调查力度加大，住建部及地方政府将采用“窗口指导”的方式督促企业开工，对于房地产开发投资和市场供给还将稳步增长。受价格上涨和担心政策可能变化的预期，一些地方的交易量可能会有所波动，但全国市场交易量总体趋于平衡。预计201*年，一些省市交易量受高房价的影响会下降，但对于长治这个三线城市来说，交易量仍可能稳步增长。房地产价格呈上升态势，但涨幅会趋缓。
睿创工作室依托市场的真实数据，致力于对区域房地产市场进行信息调查、资讯收集、营销策划的研究。每年一期的基础性研究报告《长治市房地产住宅市场调查研究报告》。我们会以此为动力更好地工作，拿出更成熟、更科学的成果服务于社会。
睿创工作室非常关心长治市房地产业的朋友给我们提出宝贵的意见和建议，并会以此为动力更好地工作，拿出更成熟、更科学的成果服务于社会。希望我们的成果能对您的工作有所帮助。我们会坚定不移地走“民间机构”的道路，因为只有市场化的“民间机构”才能站在公正、中间立场，如果不公正，不科学，他就无法生存和发展。任何机构的市场调查研究报告，都是在一定市场背景下作出的，同时也会受客观条件的限制和制约，都会有不足和瑕疵。我们理解一些朋友要求我们的报告“权威”和“完美”的心情，我们会努力，但我们不一定能100%做到，毕竞每个人的观点都有不同。对于仍然处在全面建设小康社会阶段的中国来说，消费的潜在增长能力是不容质疑的，价格制约等因素并不是抑止消费的主导因素，地区经济发展的大环境、大趋势更重要。
为更好的服务业界，睿创工作室在房地产专项研究层面投入了巨大的精力，希望在房地产市场分析研究领域能够树立起科学系统的研究模型，相关研究结论和研究产品能够为社会服务，为长治市房地产市场的持续健康发展做出更大的贡献！
长治市房地产业协会
山西誉利房地产咨询评估有限公司
201*年3月10日
40201*年长治市房地产住宅市场调查研究报告
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