前期入伙保安工作总结
时光飞逝,日月如梭,猪年悄然离去,鼠年将至。在期待中,以xx发展在精心倾力打造,炫彩推出的高档楼盘"xx豪廷",是以精致的构造、英伦风尚力作,通过全体队员与各职能部门的精心打造,亲情服务,再次展现尊贵的价值。在繁忙的工作中,迎来了新的一年。回顾过去的201*年,保安部是在公司领导的正确指引下,开展工作。协同各职能部门,努力实现"创造优质生活空间"为典范,在日常安全防范、服务中以创造,舒适、整洁、安全、快捷的生活空为己任。圆满完成了全年度安全保卫任务(无事故发生)和礼仪接待工作,以下为具体的工作总结:
一、楼盘开发、售楼前期,保安队伍的组建及安全礼仪服务:
1、保安队伍的组建,入职条件必须是政治合格,无犯罪记录,诚实、守信,要具备爱岗敬业精神,服务和服从意识要强。入职前要通过面视、政审、现场答辩、身体检查、、形象等,确保每位保安员符合公司的要求,全年共招保安员31名,其中6名辞工,1名不合格辞退,保安部现有从业人员24人,是一支具有专业工作技能、综合素质强、有凝聚力的团队。
2、对新入职保安员进行专业知识培训以防火、防盗、防破坏、预防自然灾害为重点,突发性事件的处理,应急能力的培训。经测试合格后上岗,保证工作正常开展.
3、加强工作职责的培训和提升,服务礼仪的培训,礼貌值班、文明接待客户、服务于客户的不同要求。而尽量满足客户,加强语言沟通能力的培训,培养提升服务的价值观,树立良好的服务形象。
二、协助营销部做好销售期、安全保卫及接待客户参观工作,创造经济价值:
1、样板房的监管,使保安员熟识各样板房的结构、户型、面积,能初步回答客人的询问。
2、熟识样板房物品的数量摆放位置,设施设备正常运作,保证各类物品的完整性。
3、维护样板房客人参观秩序,没有销售人员陪同的,要凭证参观,控制闲杂人员进入。要求保安员仪容仪表整洁、端庄、大方、语言表达能力强、服务意识强,具备工作的主动性。
4、控制好样板房参观人员走后,规范照明灯具的开关时间。能源的节约,卫生、照明灯具的监管。
5、监管好样板房的安全隐患,发现问题及时上报确,并协助处理,配合营销部人员对样板房的管理。
三、营销部大门岗及广场车辆停放的管理:
在担任营销部值班员长期是以礼仪、热情、主动为第一原则,做到了车到人迎、车走人送,请字开头、谢字结尾,用规范的手势指引车辆停放有序,分区域停放,主动为客人开车门,迎接客人,指引至售楼部前台。他们会为客户倒水、引座,维护好现场秩序。做到了工作现场整洁和顺畅,并养成了对区域内随手捡垃圾的好习惯,保证场所的整洁、舒适。在节日、庆典活动中,协作营销部做好了后勤保障工作,会场的布置,和现场保卫工作,礼仪服务善始善终。并受到主办部门的好评,通过在日常巡查工作中,定时定点巡查、消除了安全隐患,确保无损坏和盗窃事件发生。并在工作中受到各职能部门领导的认可。
四、业主收楼前,保安部前期准备工作:
xx豪廷作为xx发展的精品之作,对业主的各项售后管理服务承诺,xx豪廷作为沙溪的一个标杆项目,英式管家的独创,高品位,为业主创造亲情、舒适、优雅、安全、和谐的生活环境。对保安部提出了更高的要求,为了配合公司各职能部门的工作,保障体现完善的"英式管家服务"落到实处,做好以下工作:
1、制定、建立健全保安部各项任务、保安工作守则,各岗位职责、会议制度、培训制度、查岗巡查制度、奖罚制度、工作请示汇报制度、礼仪仪表检查制度、投诉回访制度、人员车辆物品出入检查登记制度、门岗定点守护与区域巡查相结合的双重安全防范制度,以敏捷快速反应来推动安全,通过这些制度进一步完善、落实,使我们用更亲情的的服务方式,配合区域管家、提升服务形象,用更专业、更敬业的态度赢得业主工作支持和信任,制定各岗位工作指引,随机抽查岗位来保障制度落实。
2、配备保安日常执勤辅助器材和个人装备,以规范保障安全工作落实。
3、组织全体保安员做好了收楼前的培训工作及礼节性接待工作。
3.1工作职责、岗位纪律、职业道德、服务礼仪、沟通技巧、仪容仪表、案例分析、军事训练、车辆指挥手势。
3.2对保安员新培训科目,参训签到,未培训补训,并进行阶段理论考核,书面记录,不合格者,再培训,直到合格为止,来保障保安员到岗位后应知应会。
3.3编制小区各值班岗位人员,并组织所有保安到现场进行岗位职责要求模拟训练及小区流动人员的监管,紧急事件的处理,确保交楼后岗位正常运作。
3.4加强岗位安全防范应急措施培训工作,针对交楼后二次装修现场管理,人员出入管理要求,使其门岗检查与区域巡查配合保障安全。
四、交楼后保安日常工作运作及管理:
1、前期的各项培训,贯穿于日常工作中,在日常管理工作中要求量化管理,以公开、公平、合理化引导队员,使管理制度化、工作标准化、操作程序化、服务规范化进行。礼貌待人,说话和气,微笑服务,主动帮助业主、客户排忧解难,要热情、耐心、周到,处理违章时要具备文明礼貌、讲事实,不发生争吵,以礼待人、及时有效的控制事件扩大化,但不失原则的处理,不因失责或处理不当而发生意外。
2、在处理违章或投诉事件中,要求以礼待人,感同身受、细问因由、不亢不卑、不失去原则,建立良好的专业服务形象。
3、加强全体保安员经常性思想教育工作,贯穿于日常工作中,要求增加集体荣誉感,树立正确的人生观、价值观、奉献与索取的观念,统一思想和认识、达到共识,保障各项工作的顺利完成,以质量建队。把保安队伍建设成为一支具有战斗力的半军事化队伍,培养他们顽强奋斗、积极向上的心态,端正思想,在工作中要有主人翁的工作责任感,做到令行禁止。工作中出现问题,有书面的请示、汇报、回执,培养团队精神,群策群力,共同奋斗,上下同心,相互协助,保持队伍持久稳定和内部和谐,防止保安员在上岗期间监守自盗,恶性事件发生。
五、加强各岗位职责指引,保障安全防范落实到位,杜绝事故发生,制定监管办法。
小区以分区隔离监管,成封闭管理体系。出入小区人员凭证件出入。各出入口有保安24小时守护,各区域有巡逻保安24小时巡查。
1、加强大门岗人员出入的规范管理(制定允许业主、访客专用通道)。做到来访有询问、有登记、备查、了解访客来自何地,去向何处。要与被访人联系,同意方可放行。出入门岗要严格检查,物品放行有证明,有记录,禁止违禁物品进入小区,禁止各类装修材料从大门岗出入(以设专运通道)特殊情况报上级批准。保障大门岗周围顺畅,无闲人逗留,禁止拓展市场推销业务人员进入小区。
2、加强车场出入通道的管理,目前车场基建工程正在完善中,出入口通道较窄,单行道,根据前次道闸被撞事件发生,肇事车已经赔偿。为杜绝类似事件发生,已做好告示排,贴于出入口,指示驾驶员小心行驶,被撞事故发生,车辆出入有登记,车况有检查记录,预防车辆被盗事件发生。对停放的自行车、摩托车发放三种不同的证件颜色以区分。凭证件出闸,由值班员现场监管,确保了车辆停放的安全性。制定车场管理规定,规划了停车位,设有减速带,车场内有足够的照明灯具。各类交通指示牌和灭火器材,出入口有明显标示限速、限高、限宽广示牌,来确保车辆出入、停放安全。运送易燃易爆物品车辆禁止进入,编制、报批了停车收费标准及实施方案,并对部分车辆实施了收费,收费率达100%。通过保安现场监管,车场内巡逻,无车辆被偷或被损坏事件发生,初步收到了良好的成效,多次夜间查岗、查哨、抓违纪、责任心不强的队员,并进行教育和处理。
3、对装修、各类施工人员的证件管理,为了加强小区人员出入的有序管理,指定专用通道,管理处根据施工单位申报,对施工人员提供有效身份证,办理临时出入证,门岗保安员根据管理处签发的有效证件,严格查证,凭证件出入,并将副本留于岗位,便于区域巡查保安对施工单位人员在小区内的活动情况。工作时限监管施工人员。出小区将副本退还本人,对携带的物品严格检查,在检查中三对照,证件核对,私人物品和非私人物品的核对。非私人物品放行是否有管理处签发的有效实物放行条,禁止衣冠不整人员进入小区内,对违规施工人员,根据违纪情况作出相应的处罚,扣件,要求及时对违纪事例整改,严重违纪人员要注销证件,态度较好的可以重新申办。并对出入小区各类施工人员,当值保安员要对待小区注意事项,区域有保安巡查监管,保障人员自我约束。
4、规范指定外围装修材料的存放点,由专人负责监管。凡进入小区的材料,沙石、水泥必须封袋才能从规定的门岗运送。线管、木条必须打捆便于搬运,为确保装修材料进入车场运送的有效控制,由门岗保安员通知车场巡查,跟进监管,存放在材料中转点,防止材料占道堆放和不按规定堆放。按物品性质按区域堆放。值班人员现场指挥材料分批运送电梯至施工单位。
5、电梯由专人负责,并进行全程跟进监管,避免搬运过程超重、超高、超宽散料污染,硬物对桥箱、顶、墙、底面及门造成损坏。所有入电梯的沙石必须封袋,禁止超高、超宽材料进入电梯。通过监管未发现因不严,导致电梯被损。6、区域巡逻员主要对各楼宇施工单位,超高、超宽材料从走火通道运送的跟进监管,做好防范措施,防止碰撞栏杆、划损公共设施,在巡查施工单位,协助检查,施工人员有无施工出入证,有无审批的装修许可证,材料是否按装修指引堆放,室内设立临时卫生间,吸烟区,易燃物品必须隔离分放。是否配备灭火器、施工现场有没有违规操作,或使用装修无关的电器,生明火的安全隐患。与施工单位负责人共同协调来保障上述安全制度落实.出入门岗值班员、协助严格控制施工时限。施工人员不允许在小区留宿,无审批证明不得超时施工,加强公共区域的秩序维护和管理。通过巡查发现非本部出现的问题,如卫生、机电、工程等及时以书面形式汇报处理,通过区域巡查,共查出三宗违纪事件:消防器材被盗,在单位内随地大便等,并做出处理和清洁费的支付。各楼宇消防应急灯,由于体积小,分布较分散,在实施监管过程中造成了一定难度,为防止被盗,给公司造成损失,通过请示批准,已采取了补救措施,对巡查保安员采取了岗位责任制。注重监管,注重负责的责任制度。在监管方面设立了多处定时签到点,便于随机抽查证实情况。通过收楼后巡查对区域监管,防盗、防破坏成绩显着,协助各职能部门工作,出公差勤务达27次。配合管理处完成了日常的后勤保障任务。为保障岗位制度落实明确了岗位责任制,制定了保安员服务质量考核办法,来保障制度落实。
在过去的一年里,在全体队员的共同努力下,以主人翁精神、强烈的工作责任感,圆满完成了全年度安全防范、礼仪服务、共差勤务、后勤保障等工作。都是通过制度的逐步健全贯通落实,并得到了公司职能部门在工作上协助和认可,涌现出以xx、xxx等优秀队员,保安队所取得的成绩主要有以下几方面:
1、加强队伍的经常性思想工作,以个别谈心、树典型,先进性事例开展表扬与批评相结合。保持队伍的稳定与纯洁。
2、建立建主岗位责任制,进一步细化指引,现场模拟演示在日常工作体现服务,先进带后进,开展比学赶帮.
3、编制岗位细化到人,设定在岗位工作中跟进检查落实,如按时签到,门岗值班访客登记,各班签名,便于抽查登记情况。来保障制度的落实。4、明确岗位工作职责,抓纪律松懈、工作责任心不强,以倪德仁等五名保安员的违纪为重点帮教对象。在后期工作中有明显的改进。
5、对新入职队员的培训,抽查考核,合格上岗,便于进一步监管落实到位。
6、制定保安员服务质量考核办法,奖罚细则,树正气,从而提升队伍工作能力。7、当然在日常的工作中存在着很多不足,主要表现在个别队员工作责任心不强,纪律观念淡薄,团队意识欠缺,只要求组织照顾。已帮教、引导,但是作用不大,喜欢乱讲,不实事求是,工作能力差,团结观念不够,沟通能力欠缺,同事之间言语粗暴,团队协助工作,依赖性强,导致同事间产生内部矛盾。
8、个别队员工作意识差,只求过得去,过得硬,导致在某些工作岗位出现监管脱节。
9、服务意识不够,自觉性差,礼仪礼节有待提高,仪表着装有待改进。落实工作任务不坚决,主要表现在同样的问题反复强调。
10、夜班值班有个别队员精神不振,巡查签到不及时。
11、个别队员在工作中主动性、处理问题的灵活性,落实任务质量上还需提升。保证日常工作落实质量品质。
六、新一年工作计划:
新的一年里,xx豪廷保安部在公司领导的指引下,团结全体队员,以安全防范为重点,规范服务理念为典范,不要忘记过去工作中所存在的问题,加以整改和成功经验的推行,保持团队积极向上的凝聚力,克服改进工作所存在的问题。要看到现在提升英伦式管家服务,主要是以贴心、舒适、安全、高额优质服务专业团队为重点,更要着眼于步,配合区域管家逐步实现模式物管的独创高品质,对于我们保安部门更要用亲情的服务理念,提升服务形象,用更专业的工作技能,急业主所急,想业主所想,对待业主像对待亲人一样,细心、贴心的敬业态度,使业主满意。同时要看到自身的不足,在日常工作中进一步完善和提升自己。安全防范、优质服务、建立训练有素的综合服务团队是我们永无止境的追求。
以下是我们今后工作中所需完成及执行的:
1、提升个人综合思想素质,以制度为准绳。做好各类制度的培训工作。
2、加强各类培训,在管理中体现服务的亲情及温馨氛围。
3、提升服务礼仪,真正体现出发自于内心的施与受。
4、加强全体队员的工作作风及纪律的把关,端正不良心态,使全体队员达到工作共识。5、加强各岗位工作责任心,把各项安全防范工作列入新年度的重点,加强对各区域的巡查力度,维护良好的公共秩序。
6、加强小区各类公共设备、设施的监管,使之保持良好的运作状态。
7、加强各现场的管理,确保无盗窃、无损坏事件的发生。
8、加强二次装修人员施工现场、材料运送的管理,维护小区内各区域设施的完整,防止破坏,努力完成公司下达和各种任务。9、加强各出入门岗人员的出入询问登记,物品出闸的检查制度落实,控制流动闲杂人员进入小区。10、加强车场车辆的停放管理,维护现场秩序,检查停放车辆的车况记录,做好出入检查,预防车辆被盗事件发生,协助公司做好车辆停泊收费工作。11、加强消防设备的监管与维护。使全体队员会操作使用消防器材。进一步完善消防应急方案,做好小区的消防防火安全教育宣传。
扩展阅读：北京世爵源墅物业管理前期及其入伙阶段工作详细计划
『学习改变人生做成功物业管理人！』
北京世爵源墅物业管理前期及其入伙阶段工作详细计划
世爵源墅前期介入阶段
（日期为当前至八月二十六日）目前正在进行的各项工作有：
1、勘察世爵源墅的物业环境，从物业使用的角度对开发商京工地产提供相关建议。
2、全面了解小区整体布局及房屋、配套设施、文化场所、机电设备情况。3、现场派驻人员协助销售气氛的建立，进行现场管理。目前已经派出保安、工程现场主管及保安31名、维修2名、保洁8名等共计43人，在客户中树立物管形象，协助销售工作。
4、依据开发商京工地产的进度由我方工程人员参加智能化系统、机电系统的安装调试、运行培训。
5、参与小区房屋的分户验收接管验收与移交，做好记录；督促施工单位修整；复验；办理书面移交手续。
6、与开发商京工地产确认管理用房和生活用房，暂时未获得确切答复，跟进中。
下一步将要进行的各项工作有：
1、世爵源墅管理处成立后进行人员培训。（7月）2、与接管验收同时进行管理处运作的准备工作。（8月）
3、物资装备的配置；入住资料的印刷；人员配备等。（8月10日前）4、熟悉业主（住户）情况，准备业主入伙资料；（日）5、业主（住户）入伙安排；（八月二十三日）6、准备办理入伙入住手续。（八月二十五日）
入伙前期的各项准备工作
第一节完善世爵源墅管理处的规章制度体系
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根据公司的实际情况与楼盘情况，参考质量管理体系文件完善出切合项目实际的规章制度体系。
一、公司行政人事管理制度，主要包括：1．行政、人事制度；2．培训、考核制度；3．财务制度；
4．采购及后勤管理制度；5．其他各项制度。
第二节管理处组织架构的设置及管理人员的配置
一、根据项目实际制定管理处组织架构、岗位设置及人员编制的方案（见附件一）
二、招聘新员工
三、新员工入职培训，培训内容主要包括：1．公司企业文化；2．楼盘基本情况；3．行政人事制度；4．行业法规；5．物管基础知识；6．各岗位作业规程培训。
第三节物资装备的配置及管理、生活用房的完善一、物资装备的配置（见附件二）二、物资装备的配置要求
1．本着合理配置、保障利用、成本节约的原则，按供应商体系要求及标准配置；
2．配置阶段应结合项目实际情况，充分考虑项目与公司物管CI形象系统的相互协调、规范问题。目前与开发商京工地产处于沟通过程中。
三、管理处管理用房装修及生活用房的完善。
按照实用、合理利用的原则与开发商京工地产充分协商后确定管理用房及生
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活用房面积和装修标准，并协助拟定装修设计和装修施工监理。目前已经发函开发商京工地产要求予以确认，现正处于沟通过程中，尚未获得确切答复，跟进中。
第四节入伙流程和方案一、流程图（见附件三）
1．有利于业主办理手续程的快捷、高效；
2．有利于开发商京工地产与物业入伙手续的衔接；3．便于入住后的工作开展。二、业主收楼流程和钥匙的交接程序1．基本流程
欢迎接待→验明业主身份→资料发放→指导签约→费用收取→验房、记录→移交钥匙→资料归档。
2．对入住期临时借用钥匙的情况制定有效措施进行管理，保障业主利益和避免投诉发生。
三、房屋质量处理程序1．基本程序
业主提出整改要求→物业反馈开发商京工地产→开发商京工地产协调施工方整改→整改完毕信息反馈物业→物业通知业主验收。
2．与开发商京工地产协商入伙装修期间不同问题的处理方式及解决方案，以加快问题整改的效率，顺利完成交楼的过程。
四、入住后工程维修配合措施
1．建议开发商京工地产成立由施工单位组成的工程维修小组；2．开发商京工地产在派驻工程师现场跟进、解释工程维修质量问题；3．制定工程维修问题紧急处理预案。第五节入伙通知书一、入伙通知书的制订
1．注明各楼宇的办理时间，分期分批办理；
2．注明规定办理时间以及未按时办理入住的处理办法；3．须携带的证件、须缴纳的款项及须办理的手续和程序；
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4．相关手续咨询、联系方式。二、入伙通知书印刷
入伙通知书印刷前必须经过与开发商京工地产充分协商确认后方可定稿印刷。
三、业主身份的确认1．业主资料的收集
主要是从开发商京工地产的销售部门（或客户服务部）进行收集。2．业主身份的核对依据（1）购房合同；
（2）开发商京工地产的业户档案、资料。四、入伙通知书的发放1．业主通知的填写要求字迹清楚，核对无误。2．入伙通知的函寄
（1）函寄时间一般应在入伙日期前的10-15天内完成，确保业主能在入伙前收到入伙通知书；
（2）一般采用挂号信或特快专递的形式；
（3）在约定入伙日期前1-2天再次电话通知业主一遍。3．可预先随入伙通知书一并邮寄的资料包括：（1）《入伙（收楼）须知》；（2）《入伙预交费用一览表》；（3）《业主情况登记表》。第六节入伙资料的准备
一、入伙资料的编制、审定与印刷
1．按公司程序文件要求、结合项目实际情况编写；2．编写完成前与开发商京工地产充分协商后确定；二、主要入伙资料
1．随入伙通知书一并邮寄发放的资料
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（1）《入伙通知书》；（2）《入伙（收楼）须知》；（3）《入伙预交费用一览表》；（4）《业主情况登记表》。2．须业主签约的资料（1）《业主公约》3．无须签署的发放资料（1）《业户手册》；
（2）《装修指南》（先行发给业主熟悉装修程序）。4．以开发商京工地产名义发放的资料（1）《住宅质量保证书》；（2）《住宅使用说明书》。5．办理入伙手续记录表格（1）《收楼书》；（2）《整改项目报告》；（3）《收楼证明书》；
（4）《收楼手续办理流程条》。
6．其它入伙代办手续签约表格（由相关业务单位提供）第七节入伙前的人员培训一、组建入伙期间临时组织架构
针对入伙期的工作内容，公司、开发商京工地产及相关入伙支援人员组建下列工作组：
1．领导协调组（负责内外关系协调、重大问题的督办等）；2．接待引导组；
3．资格审核组（入伙大厅挂牌流水服务）；4．签约组（入伙大厅挂牌流水服务）；5．收费组（入伙大厅挂牌流水服务）；6．验房交付钥匙组（入伙大厅挂牌流水服务）；
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7．资料收集与钥匙保管组；8．客户问题处理与协调组。二、对入伙工作人员的培训1．入伙流程培训
目的是掌握入伙流程和方案内容并熟练运用。2．业主疑难问题的解答培训
（1）制定业主所提问题及问答资料；
（2）及时告知入伙工作人员项目及入住存在问题的回答办法，保证口径的统一。
3．服务态度与服务技巧培训（1）理论结合实际；
（2）辅以服务案例分析进行培训。4．房屋质量处理流程培训
（1）一般性问题的处理流程培训；（2）重大质量问题的处理流程培训。5．相关法规及各岗位作业规程培训
（1）对物业管理条例、装修管理规定等有关入伙与装修方面的法规进行培训；
（2）结合程序文件要求，依据各岗位特点、要求、标准、进行对口作业规程培训。
三、入伙流程的预演
1．按照入伙收楼流程进行现场演练。
2．对入伙收楼流程现场演练出现的问题和不足之处予以及时纠正并开会总结以防再出现类似的错误。
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