万科地产实习总结
实习总结
实习时间：201*.02.2304.30实习生：曲歌
今天是201*年4月27日，我坐在了万科设计部的办公室内，整整64天。这64天是不一样的64天“有点疯狂,有点刺激”。作为还没毕业的一名学生，这64天里给我带来了很多感触。我画过CAD，下过工地，当过翻译，和工人们一起贴过密封条，打过玻璃胶，每天打不完的电话，遇到数不完的问题一路磕磕绊绊走到实习生活临近结束的今天，我想说的是，我是幸运的，并且我是快乐的。
来到万科，是一种缘分，也是一种幸运。考研时一时的激动选择来万科面试，没想到最终留下来，成为了新动力的一员。
然后来万科实习，同时等考研成绩。
再然后，考研失败，万科设计部的建筑设计师，也许就成为我人生第一份职业。虽然很累很辛苦，每天都在不停地加班，但是在这个过程中，我见到了太多不一样的东西。我喜欢不一样的生活。所以，我是快乐的!
在万科我学会了两个词：尊重和严谨！作为一名万科人，我是被尊重的，这在与别人打交道时可以充分的感受到。同时，我也学会了尊重是相互的：尊重也恰恰是能让合作方顺利并愉快地为我们服务的基础。
对于“严谨”，我想这是万科一直在追求的东西。在工作中，我们一直被教育“要严谨”，就如同昨天，我们会因为一扇入户门的开启方向而争论不休。因为我们的疏忽而画错的一笔线条，因为不严谨随口说出的一句话，都有可能对公司造成不可挽回的损失。这就让我坚信一个工作原则：做就要做好。我会坚持并为此而执着。
在万科我所能感受到的是一种真实的感觉，我曾一度畏惧走向社会开始工作，因为怕陷入无边无际的人际圈中，所以当时我义无反顾选择考研，实际上就是一种躲避社会的心态。来到这，一切都很直白，有现成的规范指引我们工作和生活。在这里工作，真的是一种锻炼。我感觉我突然间成长了许多。
我还想说的一个词是感谢。（以下排名不分先后）感谢能给我带来一种心灵上温暖的隋姐和天翊。
感谢为我们安排宿舍而到处奔波的刘姐和谢鹏哥。
感谢虽然时而让我紧张，但却肯定我的工作，因此给我带来莫大动力的常经理。
感谢时而傻乐、时而抓狂的敏姐、爱唠叨却可爱的玉姐、让我佩服的凯哥、以及郭帅、王增、王龙飞、刘国荣，因为有你们，使用我在一个无比舒心的工作环境下每天工作。
感谢和我有过合作关系的合作方，因为你们的配合我的工作才能顺利完成。感谢我们的万科物业，谢谢你们的服务，让我们省去了生活上的许多麻烦，你们是最棒的！
最后，在我们的两个楼盘开盘之际希望我们的产品能够大卖，也希望我在今后的工作中能够更加融入万科的生活，成为永葆青春活力的万科新动力!
扩展阅读：商业银行模拟实训报告 万科地产
商业银行经营模拟
实训报告
摘要：本文通过商业银行经营模拟实训，站在房地产企业的一方，遵守银行以及相关的监管部门的规则和银行间的业务往来，来完成企业的成本费用预测以及通过招投标来实现土地和房产的充分利用，来达到企业利润最大化的问题。通过实训，本企业不断总结经验和教训，不断改进融资方法，最终使本企业损失减到了最小。关键词：房地产企业融资决策管理盈利能力分析
Abstract:Throughcommercialbankoperationsimulationtraining,westandedintherealestateenterprisepartyandabidedbythebankandrelatedregulatoryrulestocompletethebusinesscostforecastingandbidtorealizefullutilizationoflandandproperty,finallytomaketheenterpriseprofitmaximization.Throughthetraining,thecompanyconstantlysumupexperienceandlessons,constantlyimprovethefinancingmethod,finallymakethelosstoaminimum.
Keywords:realestateenterprisefinancingdecision-makingmanagementprofitabilityanalysis
目录
摘要................................................................................................................错误！未定义书签。Abstract...........................................................................................................错误！未定义书签。正文................................................................................................................错误！未定义书签。一、引言..................................................................................................................................5二、实战经营过程................................................................................错误！未定义书签。三、心得体会四、结语
注：除“目录”两字外，其余字体均为五号宋体字
引言
目前我国房地产业存在融资压力大，房地产业项目投资大，融资压力大，一般都会出现土地多或者是订单过多，不容易实现供求平衡。银行对房地产贷款的政策的变更，更加重了房地产企业的融资压力。我国房地产企业内部融资主要是自有资金。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行企业债券、银行贷款等。同时融资渠道单一，主要是银行贷款和发行企业债券。房地产开发资金很多来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
为了减少房地产企业融资投资问题，以及费用成本的管理和银行政策的调整，做出相应的改变策略和措施，来使本企业的利润最大化，即使损失，也要将损失减到最小，不断积累经验，不断提高和改进，最终才能使企业可持续发展。
所以，本文就围绕企业如何来经营，以及经营过程中遇到的问题是怎么决策和改进的，在最后是怎样使企业的损失减少到最小的分析进行了一个简单的总结，为以后从事相关的职业打下了基础。同时在做企业的运营时，本企业也遵循了房地产企业的以下规则：（一）筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运行，维护资金安全，努力提高公司经济效益。
（二）做好财务管理基础工作，建立健全财务管理制度，认
真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。
（三）加强财务核算的管理。
（四）监督公司财产的购建、保管和使用，配合综合管理部
定期进行财产清查。
（五）按期编制各类会计报表和财务说明书，做好分析、考
核工作。
(六)公司以负债形式筹集资金，须努力降低筹资成本，同
时应按月计提利息支出，并计入成本。
（七）现金的管理：严格执行人民银行颁布的《现金管理
暂行条例》，根据本公司实际需要，合理核实现金的库存限额，超出限额部分要及时送存银行。
（八）银行存款的管理：加强对银行帐户及其他帐户的保
密工作，非因业务需要不准外泄，银行帐户印签实行分管、并用制，不得一人统一保管使用。
（九）公司的营业收入包括手续费收入、其他营业收入等。
营业收入要严格按照权责发生制原则确认，并认真核实、正确反映，以保证公司损益的真实性。
（十）公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按
规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。
（十一）成本费用开支范围包括：利息支出、营业费用、其
他营业支出等。
具体为;
1、企业均为房地产开发企业，可开商品房和别墅，除此外无任何资产、负债和利润，固定资产不提折旧。
2、各房地产企业于各年年初向监管部门递交商品房和别墅的报价，监管部门制定本年度供地计划。房地产企业通过下面公式竞标获得土地：
本年度供地计划竞标费/本年度行业投入的土地费*本年度供地计划。
每块土地必须在两年内开工，本实训忽略房屋的预售和建筑时间，即当年建安成本发生时，当年就可实现销售收入。两年前获得的，但未开工建设的土地将被政府没收。房地产企业之间可以转让竞标得到的土地，但双方均需按转让土地金额的10%向政府交纳土地出让金。
3、各房地产企业的订单由自己递交的报价和投入的广告费决定，所能得到的商品房和别墅的订单分别为：
（本年度投入的广告费/本年度行业投入的广告费）*【（本年度商品房的总需求*本年度行业的商品房平均报价）】/本年度递交的商品房报价
（本年度投入的广告费/本年度行业投入的广告费）*【（本年度别墅的总需求*本年度行业的别墅平均报价）】/本年度递交的别墅报价
其中，投入的广告费对订单的影响持续2年时间，但上一年投入的广告费在下一年只能发挥10%的效应。企业之间可以按房屋的
行业平均报价转让订单，但转让方需以转让金额的10%向监管部门交纳转让金。若本年度建成房屋的套数小于订单数，需按未能交付订单金额（每套房屋的市价×未能交付的订单数）的30%向监管部门交纳违约金。
4、各房地产企业实现的销售收入＝本年度每套房屋的市价×交付的订单数＝本年度行业平均报价×经济系数×交付的订单数。其中每一年度的经济系数由监管部门根据宏观经济形势来确定，第一年的经济系数为1.2。
5、各房地产企业所有的收入均为应收账款，需要经过贴现才能获得现金，应收账款不计提坏账准备，贴现利率由企业和银行双方协商确定。
6、各房地产企业之间不能有资金借贷行为。但连续盈利一年以上且无任何违规记录的企业可以发行债券，期限均为一年，融资金额不得超过该企业上年净资产的2倍，附息由市场资金供求关系决定。企业债必须通过一家商业银行承销。
7、各房地产企业不提取公积金，不分配股利。
8、各房地产企业在每个会计年度需根据项目的经营情况计算出企业的现金流，并填制资产负债表和损益表，以此为依据向商业银行申请贷款。
二．实战经营过程
万科地产房产收益表（第一年）别墅售价576万/套售价商品房138万/套每套成本（；单位：万）每套成本（单位：万）土地钢材建安费景观费销售税广告及管22.47理费成本合计总获利
总计（第一年）项目销售收单位：万14201*39.6545.6理费成本合计总获利121.271438.7825010605057.6土地钢材建安费景观费销售税广告及管22.47505201*13.
入利息收142入总收入14342成本（单位：万）钢材建安费景观费广告费管理费土地竞4000标购买土1000地销售税851.4总成本11341.4所得税372.65手续费违约金转让费利润7503604001117.9547019601060100010
在第一年的运作中，别墅跟商品房的售价分别为576万跟138万，而我们拿到手上的订单为别墅4套，商品房86套，销售收入应为576*4+138*86=14200万，，而总成本为11341.4，利润就有14200-11341.4=2858.6，但是由于实践经验不足，导致购买的土地不足，而拿到订单过多，我们不得不转让29套商品房，付了400万的转让金，还有12个商品房的订单不能完成支付了360万的违约金，，另需支付银行750万手续费，收到142万，所以实际只得2858.6-400-360-750+142=1490.6，而所得税是25%，所以税后利润为1490.6*0.75=1117.95，从表中可以看出每套别墅的利润为136.4万，商品房为16.73万，，利润应为136.4*4+16.73*86=1984.38而不是1011.45，其中的差额正是由于土地竞标跟购买土地造成的。
万科地产每套房产收益表（第二年）别墅售价952.2万/套售价商品房288万/套每套成本（；单位：万）每套成本（单位：万）土地钢材建安费5851060土地钢材建安费1175
景观费税广告及管150044景观费税广告及管30044理费成本合计总获利849206.4理费成本合计总获利2162808总计（第二年）项目销售收13136.4入利息收135.67入总收入13272.07成本（单位：万）钢材建安费景观费广告费管理费土地竞4000标21590014708001000单位：万
购买土3000地销售税总成本011385
所得税258.0175手续费利息支105出利润774.0525750而在第二年的运作中，别墅跟商品房的售价分别为952万跟288万，而我们拿到手上的订单为别墅2套，商品房39套，销售收入应为952.2*2+288*39=13136.4万，，而总成本为11385万，利润就有13136.4-11385=1751.4，加上利息收入手续费135.67万，扣除支付银行的105万利息费用和750万手续费，所以实际只得1751.4+135.67-105-750=1032.07，而所得税是25%，所以税后利润为1032.07*0.75=774.0525，从表中可以看出每套别墅的利润为103万，商品房为72万，，利润应为103*2+72*39=3014.4而不是774.0525，其中的差额是由于土地竞标跟购买土地造成的。
万科地产每套房产收益表（第三年）别墅售价1134万/套售价商品房367.2万/套每套成本（；单位：万）每套成本（单位：万）土地钢材建安费景观费税广告及管68理费成本合计总获利
总计（第三年）项目销售收11815.2入单位：万1008252理费成本合计总获利2672605.27201*601500土地钢材建安费景观费税广告及管6814452030
利息收118.85入总收入11934.05成本（单位：万）钢材建安费景观费广告费管理费土地竞4000标购买土3500地销售税总成本所得税手续费利息支0出利润-86.15011270075015064010809001000在第三年的运作中，别墅跟商品房的售价分别为1134万跟367.
万，而我们拿到手上的订单为别墅2套，商品房26套，销售收入应为1134*2+367.2*26=11815.2万，，而总成本为11270万，利润就有11815-11270=545，加上利息收入手续费118.85万，扣除750万手续费，所以实际只得545+118.85-750=-86.15，由于利润为负，所以不用缴纳所得税，从表中可以看出每套别墅的利润为126万，商品房为102万，，利润应为126*2+102*26=2904，但是由于土地竞标跟购买土地的费用投入较大，账面上看着入不敷出，最后亏损86万，但实际上我们在预计地价会持续上涨，所以采取一种“抢地不抢单”策略，以保证土地还有盈余，使后几年可以在土地上节约成本。
总计（第四年）项目销售收6773.52入利息收81.6入总收入6855.12成本（单位：万）钢材建安费95420单位：万
景观费广告费管理费土地竞75080010004000标购买土2800地销售税总成本所得税手续费利息支0出利润
第四年由于地价的持续升高，建房成本的提高，经济系数的下降以及我们继续的采取“抢地不抢单”的措施，这一年导致我们的亏损达到3700万。不过到第四年的时候，我们手上已经有4.5亩地，即下一年可以大幅度减少买地跟竞标土地的费用，从而增加利润。
-3759.880986507
总计（第五年）项目销售收13109.4入利息收125入总收入13234.4成本（单位：万）钢材建安费景观费广告费管理费土地竞100标购买土3000地销售税0190780123050001000单位：万总成本11300所得税手续费1007
利息支558出利润
最后一年，由于我们手上积累的大量土地，所以在广告费上我们投入了5000万，准备抢夺订单来使手上的土地得到充分使用，在土地竞标上只是象征性地投了100万进去。结果让我们没料到的事，其他企业也跟我们一样，导致5000万广告费虽然拿到了4亩地，但是100万却拿到了1.5亩地，结果又多出了3000万购买土地的费用以及导致了2亩地没有半大得到充分使用，最后利润只有526.4万。总体上，本企业最后是亏损，但是通过不断的经验总结和决策的改进，使企业的损失减到了最小。如果相关条件在充足些，可能本企业也会实现盈利。
526.4三．心得体会
经过五年的经营，我们公司剩余资产还剩八千多万九千来万，有所亏损。但是还剩地3.8亩。最主要的有以下几点原因：1.
首先，我们经营方式太过极端，特别是第三四年，为了最后的盈利我们采用的是前几年采用放利行为，因为我们预计地价要涨，所以第三四年我们采用的是多用钱来抢地，并且把订单用来限制了，所以第三四年我们的成本很高，而且由于
订单原因，所以我们第三四年处于很大的亏损状态。为的是最后一年不抢地，不争地，利用这些土地来节约掉大部分的成本，让公司得到最大盈利。而且我们还有个想法，那就是降低报价来获取订单，这样我们的广告费会低很多。但是：在讨论战略的时候争论太过激烈，被别的企业听到了，结果他们采用了与我们一样的方法，把整个行业的报价压了下来，利润低了很多。而且抢地效果也不理想。2.
其次，整个行业太过不完善，钱太多，所以导致竞标价完全高于地价太多。而且完全不用考虑整个行业的发展问题，只需要考虑抢地问题，所以整个行业形成了一个恶性竞争，那就是导致整个行业地价成本占了房成本的一半以上，成本下不来，报价必然上去，利润也不能保证，也会导致整个消费市场的需求严重缩水。这毕竟不是现实，有刚性需求在里边，所以导致整个行业的利润都在下降，而且成本常年居高不下，利润也很难上去，所以整个行业都走入了一个歧途，采用我的经营方式很难走下去，也使我的经营方式在最后亏损。3.
再次，经营规则的不完善，按照我的想法，最后一年我们不竞地，没有地的入账，4亩多地完全够我们最后一年的经营，而且不竞地，也少了土地成本的几千万，最后一年土地成本高达一千万一亩，三亩多地的入账，而且是最后一年，为了最大可能的利用完所有的地，我们必须把土地报价进一步降低，而且投入更多的土地费用，特别广告上边，边际效益呈
递减趋势，所以整个成本比我预算高了一半以上，加上两个投入，直接经济损失也就是至少4-5千万，所以最后的亏损在整个现实生活中，完全能让我们把前面损失补齐并有大把盈余的。如果我提前知道每年必须抢地，那我会在前面几年尽量把土地利用完全。这样广告成本和管理成本平摊下去会低很多。而且我会利用哪一年比较高的利润那年把订单与土地都采用外购，使自己利润最大。
当然，这些只是经营理念上边的，让我们经济损失的原因，在整个过程中我们也出现了很多不该的错误。
首先，第一年的时候，不知道如何处理报价的问题，使得自己的报价完全低于了自己的修建成本，所以第一年处于一个亏损状态，后来根据集体报价的均价来确定的卖出价格，使我们公司第一年有所盈余，但是没考虑啥景观效益这些，所以这个收益太低，仅仅六百来万，还有广告费投入太多，因为报价太低，所以效果太好，所以转让订单和违约也占了利润的很大一部分。而且最不该犯的一个错误是我自己去央行结账，而且把钱带回了公司，所以这是这里边犯的最大一个错。其次，我们做的那个利润表，是根据每栋房平摊下去的，所以没做出一个严格的利润表，导致央行在查账对账和我们整个做账中都出现了不小的差异，因为平摊下去的每个我们都没把剩余的地算进去，而又是当年发生了的成本在利润表中不摊下去，所以，这其中的差异比较大。所以最后的整个利润表重新做了一遍，还严格按照相关监管机构的规定，被扣了分。
第三，为了方便，我们选择银行的时候只在一个银行，所有业务全由它组织，而且其中有其他银行给我们更优惠的政策我们也为了方便而没有去选择，还有再算银行方面的支出时是根据我们自己的表格来做的，并没有去银行拿支出凭证，所以，导致公司和银行之间的最后余额上有一定差别，不过相对其他企业来说，我们和银行的对账时相对比较接近的，说明我们相关的记账程序还是做得好的。
第四，在一些有多位小数的数据上，四舍五入上没做到统一，这样也是一个导致我们自己公司和银行，央行间差距的原因。这些都是在整个操作过程中出现误差的原因，如果采用统一的办法，我们的损失能够减少的更小些。
这些只是考虑不周和相关规定不完整而已，因为以前并没有这样完整的做过，所以这些也是应该之得原谅的，如果有下次就应该好好吸取经验教训，加以改正。当然，我们也不是完全没优点：其中有很多至少在我觉得我们做得很不错。
首先，我们充分利用了以前所学的东西，利用电脑处理，每次在很快的时间内就能把成本和报价确定，而且在很快的时间内我们就能把整个过程完成，节约了时间。对企业来说也是成本的节约。
其次，我们分工比较明确，有人专门管钱，有人专门管账，而我就决定整个公司的经营方针，并起协调作用，而且用excel表格来算，只需改动其中的几个数，就可以使我们整年的利润成本，这些一次性显示出来，很节约时间。
再次，我们充分利用了老师给的条件，把每一年甚至是下几年的
经营计划都做了很大规划，但是由于讨论太激烈，被别人所知晓，所以这些计划在实施下来的时候成效都不大，所以这个既是优点也是缺憾之所在。
最后，就是我们在其中完完全全的把自己投入到了其中，不论赚钱亏钱都当成了真的，都十分认真的对待，且我们还对其中所有的规则和其他方面都做了一些思考，为以后做相关的事情，奠定了一定的基础。
四．结语
通过商业银行经营模拟实训，在这次实训课上，我们把自己完全定位于一个公司在做相关的事情，我们也充分当了一次所谓的老总形式，虽说亏了，但是毕竟不是真的，至少说让我们知道了，老板也不是那么好当的，自己的一个决定可能影响整个公司的发展，在这次实训中还有一点最重要的是不论你的理念多好，当遇到和国家政策冲突时，你就很可能在一次中永远翻不了身。所以不论做什么，首先得顺从大趋势，这样才能更好的适应社会的发展需求。
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