房地产估价总结
估价目的：估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，不同的估价目的将影响估价结果。估价目的限制了估价报告的用途
估价原则：最高原则：独立、客观、公正
一般原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、预期原则等
估价方法的应用：1收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。2在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
同心圆理论：第一环带是中心商业区，第二环带为过渡地带，第三环带是工人住宅区，第四环带是高收人阶层住宅区，第五环带为通勤人士住宅区
房地产价格形成基础：1．有用性2．稀缺性3．有效需求
房地产价格特征：与一般物价共同之处：都是价格都有波动按质论价
与一般物品价格的差异：1．供求变化不同2．生产成本不同3．折旧不同4．价格差异不同5．市场性质不同6．价格形成时间不同
房地产价格特征：1.受区位的影响大2.本质上是房地产权益的价格3.出售价格与出租价格并重4.形成基础是长期和综合考虑的结果5.房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响6.保值增值性房地产价格类型：根据内涵分类（基准地价，标定地价，建筑物重置价格）
需求的一般概念：在一定的时期内，一定的价格水平下，消费者愿意而且能够购买的商品和劳务的数量。房地产需求的特点：多样性，区域性，层次性，双重性，可替代性
供给的一般概念：在一定的时期内，一定的价格水平下，生产者愿意而且能够提供出售的商品或劳务。房地产供给的特点：（1）缺乏弹性（2）层次性（3）滞后性
供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量房地产供求与价格的一般关系：总的来说，房地产价格与需求正相关，与房地产供给负相关：
广义与传统地租的概念：广义：泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬。传统：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。
马克思主义地租理论的分类：级差地租，绝对地租，垄断地租资产阶级经济学的分类：契约地租，经济地租
城市地租：城市地租以农业地租为基础，区位级差地租是城市地租的主要形式，土地位置对级差地租的决定性影响，商业用地地租是城市地租的典型形态，城市地租具有相当大的垄断性，城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性，城市地租比农业地租更具积累性
房地产的内涵：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的有机结合。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
建筑物定义：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件、建筑设备等组成的整体物。
其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或者功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。实物和权益对价值的不同影响：有形资产：实物的好坏决定价值高低。如珠宝、家具等无形资产：权益决定价值房地产：实物和权益共同作用
房地产特性：自然特性，经济特性，社会特性，法律属性
市场比较法的基本原理：将估价对象与近期内已发生交易的类似房地产加以比较对照，以后者的已知价格为参照，进行适当修正和调整以求取待估房地产客观合理价格的一种方法。该方法有很强的现实性和说服力，是一种可以普遍采用的成熟的方法。采用比较法求得的房地产价格又称比准价格
理论依据：替代原理：替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致市场比较法的基本原理-使用条件：1房地产市场健全发达，较为成熟2充足有效的交易案例3估价人员具备扎实的估价理论知识，丰富的估价实践经验
建立价格可比基础1：统一付款方式，在成交日期一次付清2统一采用单价，土地：楼面地价3统一币种和货币单位，与交易日期修正相结合4统一面积内涵和面积单位，一般统一为建筑面积下的价格交易情况修正的方法：百分率法和差额法
估价步骤-房地产状况修正：1实物状况修正2权益状况修正3区位状况修正4区域因素修正5个别因素修正6权益因素修正。
成本法的基本原理：成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格（重置价格或重建价格），扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法使用条件：1.自由竞争(即可以自由进入市场)2.该种商品本身可以大量重复生产
成本法估价步骤：1搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料2估算重新购建价格3估算折旧4利用相应的公式求取积算价格。房地产价格的构成：1土地取得成本2开发成本3管理费用4投资利息5销售费用6销售税费7开发利润建筑物的重新购建价格：1估价时点的价格2客观的价格3全新状况下的价格
建筑物的重新购建价格：1重置价格，指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。
2重建价格，是指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
建筑物重置价格的估算：1．单位成本法290页2．分部分项法291页3．工料测量法294页4．指数调整法294页建筑物折旧：1.物质折旧2.功能折旧3.经济折旧
建筑物折旧：1.年限法：根据建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系估算建筑物折旧。在估价中应用最多的是直线法2．成新折扣法：通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧程度或成新度。3．分类折旧加总法
假设开发法的基本原理：1概念：假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。2理论依据：预期原理
假设开发法适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。1待开发的土地（生地、毛地、熟地）2在建工程3可装修改造或可改变用途的旧房
最基本的公式：1．计息方法（传统方法）
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费
2．折现方法（现金流量法）待开发房地产的现值＝开发完成后的房地产现值－开发成本现值－管理费用现值－销售费用现值－销售税费现值－投资者购买待开发房地产应负担的税费折现率包含利息率和利润率两部分
基准地价的概念：指在一定时间内，对城镇规划区范围各级土地或均质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。路线价法：基本原理：替代原理、区位原理
地价分摊必要性：1建筑物寿命终了时，房屋所有权分割出售2土地使用权续期，补交地价
建筑地价分摊的方法：1、按建筑面积进行分摊2、按房地价值进行分摊3、按土地价值进行分摊
写作要求写作原则：1目标性原则2公正性和客观性原则3规范性原则4全面性原则5准确性原则6概括性原则。对估价报告的总要求：1全面性2公正性和客观性3准确性4概括性5图文并茂
扩展阅读：房地产估价实习心得
房地产估价实习心得
201*年7月1日，我们全班去了位于武汉市江夏区庙山开发区江夏大道汤逊湖工业园（庙山村）房地产进行了评估的实习，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。虽然我们具体没有做出最真实的估价金额，但是收获颇丰。下面我就谈一下自己对房地产的一些简单认识。
房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热”，1993年以后开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。
在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。
从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。
影响房地产价格的因素多而复杂，估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素，以及它们是如何，及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类：1、自身因素；2、环境因素；3、人口因素；4、经济因素；5、社会因素；6、行政因素；7、心理因素；8、国际因素；9、其他因素。
房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说，从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：1、获取估价业务；2、受理估价委托及明确估价基本事项；3、拟订估价作业方案；4、收集估价所需资料；5、实地查勘估价对象；6、选定估价方法计算；7、确定估价结果；8、撰写估价报告；9、交付估价报告；10、估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至需要一定的反复。
房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项：1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则；5、公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合一定的要求，还应遵循一定的职业道德。因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度，他所具有的估价实践经验，还取决于他的职业道德修养。在实习过程中，我了解到万隆的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我发现他们工作态度非常认真，工作时极其仔细、专业，只有这样，才能对估价对象负责。
其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。虽然我们只实习了一天，但这一天我们认识了很多房地产估价的前辈，也知道给予你一座房子你清楚用什么样的步骤去估价。因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。在这一天中，虽然大家都很疲乏，但却感觉充实了很多。我想如果我们在多几次这样的实习估价，我们的专业水平一定更加上升一个档次。
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