个人住房贷款业务案例分析报告
个人住房贷款业务案例分析报告
一、含义概述
个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。二、发展历程
1、个人住房贷款的初步开展
1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。
1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。
1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。
2、个人住房贷款的暂停与恢复
1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。
个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。3、个人住房贷款业务的高速发展
1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。
201*年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。三、规模发展
1、201*年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。
2、截止到201*年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至201*年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在201*年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。
3、截至201*年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。201*年建行个人住房贷款业务继续重点支持百姓自住购房的需求。
4、目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。四、业务类型
1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。
2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。
3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的委托，向借款人提供公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。
4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。
5、个人商业用房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人发放的贷款。
6、个人住房抵押额度贷款：是指建设银行用信贷资金向借款人发放的、以借款人自有住房作最高额抵押、在贷款额度有效期间和可用额度内可多次支用的贷款。五、主要风险
1、宏观经济风险：国家宏观经济导向将影响到商业银行个人住房贷款的发展，而且对贷款银行存量资产的质量将产生致命的影响。
2、利率风险：市场利率变动给银行利益带来的不确定性。3、房地产市场风险：是个人住房贷款风险的重要决定因素。4、法律风险：法律政策对银行的不利。5、借款人风险：支付风险和信用风险。
6、开发商风险：经营风险、信用风险和营销风险。
7、银行内部风险：a.贷前调查不严格，受理个人住房贷款时对开发商的资信评估不充分。b.内部控制不完善，贷款管理力度不够。c.法律意识不强。
8.其他不可抗力风险六、避险对策
1、健全社会环境方面的对策
（1）完善社会信用环境：建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的主要任务和基本前提。
（2）完善社会保障制度：“执行难、变现难”是银行行使抵押权时普遍遇到的问题，如果国家建立了一套健全的社会保障体系，银行的利益便可得到保障。
2、健全金融环境方面的对策
（1）住宅抵押贷款证券化：就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债权），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。
（2）发展房地产二级市场金融：能够有效地实现房地产市场供给结构，完善房地产金融体系。3、健全政策环境方面的对策
（1）成立个人住房贷款保险机构：直接为个人住房贷款保险或者为住宅抵押贷款债券进行保险，可以保证个人住房抵押贷款证券化的顺利实施。
（2）建立个人信用系统：通过行政力量，打破数据源单位的限制，建立公共的数据平台，实现征信数据共享，为个人信用评估公司进行信用评分和增值服务创造便利的条件。
（3）完善固定利率抵押贷款方式：即贷款在整个贷款期限内保持不变，每月以等额资金偿还贷款本息。
（4）制定商品房指导价：政府职能部门应制定商品房指导价，防止炒地皮现象的发生，降低商品房的成本，推动个人住房消费贷款的发展。
（5）完善公积金政策：住房公积金是一种专款专用的长期住房储蓄资金，是在职职工工资的一部分，用于职工在职期间购、建、大中修自住住房以及支付房租等住房方面的消费。4、建设银行自身建设
（1）加大集资和市场研究力度：增加个人存款的揽储能力，扩大贷款资金来源，争取地方住房资金、住房公积金的专户存款，尽可能地缩小“借短贷长”资金结构不合理的差距，从而扩大利差收入。
（2）拓展银行信贷产品：实施还款方式和利率的创新，以适应不同年龄不同收入群体的需要。
（3）严格的内控制度：银行内部要有严格的内控制度和奖惩制度，信贷人员要有高度的责任感，要严格审查贷款手续，切实避免开发商利用个人住房贷款套贷的现象发生。
（4）抵押物的风险防范：规范抵押物的估价行为和相关的管理手续。
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案例2：个人房屋贷款风险预警再度升级
一、背景资料
我国的房地产业高度依赖银行资金，而房贷业务也一直是商业银行信贷投放的重点。银行一头担着房地产商的开发贷款，一头担着个人住房贷款，任何一头出问题，最终承担风险损失的都只能是银行。如果不重视潜在的风险，及时防范和化解风险，银行的"隐忧"就会变成"真忧"，到时沦为"房东"的恐怕就不止一家银行了……
在上海浦东发展银行巨额虚假按揭案被媒体广泛披露后，6月9日浦发行正式就此作出回应，承认其上海分行陆家嘴支行在办理个人住房按揭贷款中存在违规操作问题，导致部分房产抵押登记不真实，涉及贷款32笔，金额1.26亿元。浦发行强调，由于立即采取了果断措施，目前并没有造成贷款损失。或许对浦发行来说，此事已告一段落，但由此引发的思索则刚刚开始。
据相关报道，在201*年至201*年间，浦发行发放的与同一人有关的住房贷款竟达91笔，金额估计在4亿元左右，而且一家小小的支行在其中竟占了89笔；更令人疑惑的是，能够摆脱层层监控的问题贷款竟有32笔之多。虽然"巨额虚假按揭"的发现缘于银行的内审，但事出总归有因，这不能不令人对浦发行的风险控制感到担忧。更令人难以轻松的是，有业内人士担心目前暴露的问题贷款可能只是冰山一角，正如浦发行一内部人士也曾表示"我们只是一小部分"。倘若果如其言，那么，个人房贷目前的风险状况到底如何，是不是像银行所一惯表示的那么乐观，便被打上了一个不小的问号！
前不久，上海银监局发布了201*年中资银行房贷分析报告，报告指出银行个人房贷有贷款规模掉头向下，不良贷款却掉头向上的趋势，显示出个人房贷业务在风险控制上的确存在着不小的隐忧。据该份报告统计，至201*年12月末，上海中资银行的个人住房不良贷款余额为15.48亿元，比调控前的3月末增加了4.41亿元，比上年末增加5.58亿元，基本呈逐月递增的态势。至201*年12月末，个人住房不良贷款率为0.58%，比3月末上升0.17个百分点，升幅明显。与上年末相比，银行房贷违约客户及违约笔数的增幅均超过了50%以上，而且包括房贷、车贷在内的零售贷款交叉违约也呈"双升"趋势，其中有单个客户最多违约笔数高达10笔。
在商业银行中，个人住房贷款被公认为是最优质的资产，且不良率处在可以接受的程度上，这也是近年来个人房贷业务得以超速发展的一个重要的原因。但实际上，随着国家对房地产市场宏观调控的步步深入，以及个人住房贷款增幅一年来的持续放缓，近一时期的房贷市场出现了一些新的变化和情况，从银行内控管理和风险控制的角度看显然不容盲目乐观。
一是商业银行个人住房贷款业务创新十分活跃，但风险监控的措施和力度均不到位。从"固定利率"、"双周供"、"宽限期"到"入住还款"，目前银行不断推出的新产品越来越多样、越来越灵活和便利，但在新产品的市场反应、成本和收益比较、风险监测等方面，银行相应的后评价制度没有跟上，缺乏对新产品的风险评估，反映出银行在推出新产品上的粗放和非理性；二是商业银行在个人房贷业务上的竞争日趋激烈，无序竞争加剧。为了提高房贷的市场份额，一些商业银行在经营考核上层层加压，导致不审慎放贷行为甚至违规操作；再是借产品创新变相放宽个人住房贷款条件，降低借款人的资质要求，不仅有碍正常的市场秩序与稳定，更为今后埋下风险隐患；三是个人房贷风险开始暴露。按照国际经验，个人房贷市场3到5年进入风险暴露期。我国个人房贷经历了前几年的高速增长后，目前各种假按揭贷款、集体贷款违约、多套多头贷款的不断出现以及整体个人房贷不良率的掉头上升，说明过去几年个人房贷隐蔽的风险开始暴露，银行防范和处置个人住房贷款风险的任务在逐步加重。
毫无疑问，目前银行的个人住房贷款不良率总体并不高，但现实情况却足以唤起银行要对其中的风险予以应有的重视。特别是当前国家对房地产市场的宏观调控仍处于关键时刻，由于房地产市场对宏观政策的影响还没有完全消化，市场也还没有出现明显的拐点，未来市场房价、利率、住房信贷政策等方面的不确定因素仍然存在，这也正是银行防范信贷风险的关键时刻，不能有丝毫的放松。
防范个人住房信贷风险，银行一方面应把心态放稳，综合考虑宏观经济、市场风险与自身经营管理的各种因素，正确处理业务发展与风险防范之间的关系，保持个人房贷发展的平稳态势；另一方面，要重新审视和评估个人住房贷款的风险状况，建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，加强对个人住房贷款潜在风险的预警和监测，防止各种市场风险和操作风险的发生。
我国的房地产业高度依赖银行资金，而房贷业务也一直是商业银行信贷投放的重点。银行一头担着房地产商的开发贷款，一头担着个人住房贷款，任何一头出问题，最终承担风险损失的都只能是银行。如果银行不能重视潜在的风险，及时防范和化解风险，"隐忧"就会变成"真忧"，到时沦为"房东"的恐怕就不止一家银行了。
二、思考题
如何预警个人房屋贷款风险？
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