拆除重建类城市更新项目范围内土地权属清理工作指引
拆除重建类城市更新项目范围内土地权属
清理工作指引
一、拆除重建类城市更新项目土地权属分类
(一)具有合法用地手续的用地，包括已签订土地使用权出让合同的用地和已办理房地产权登记的用地。
(二)城中村用地，即已核发非农建设用地批复或己计入非农建设用地指标的非农建设用地。
(三)旧屋村用地，即市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村。
(四)未确认产权、办理房地产权登记，又不属于违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物等用地手续不完善的用地。二、拆除重建类城市更新对象的确定原则
(一)上述第(一)、(二)类用地可直接作为城市更新对象。
(二)上述第(三)类用地按照《旧屋村认定办法》规定的程序进行旧屋村认定，经认定后可作为城市更新对象。
(三)上述第(四)类用地，应当根据我市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为城市更新对象。
(四)上述第(五)类用地应当依照有关法律、法规及广东省、我市有关规定接受处理后，方可作为城市更新对象。
三、拆除重建类城市更新项目土地权属的确定程序
对于纳入城市更新范围的用地，土地权属的确定程序在适用我市相关处理规定的基础上结合城市更新用地的特点相应简化：
(一)城市更新范围内的用地适用《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》(深府[201*]193号，以下简称深府193号文)的，按照以下简化程序处理：
（如我委代拟的《关于如强深圳市房地产历史遗留问题登记处理作的若干意见》经市政府公布实施后，处理对象适用范围及处理原则按市政府新颁布的规定执行。）
1、管理局负责核查土地权属、报建资料。
已取得房屋所有权证或房地产代用证但未完善用地或建设手续的房地产，涉及原农村集体经济组织继受单位未完善征(转)地补偿手续用地的，须提供原农村集体经济组织继受单位同意补办用地手续的书面意见。
2、除下列严重违反规划情形以外的房地产，管理局应予以现状确认，提出规划确认意见，明确建筑物面积及分项指标、建筑物用途等有关内容：
1)非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；2)占用基本农田的；
3)占用一级水源保护区用地的；
4)占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；5)其他依法应当拆除或没收的情形。
3、房地产登记历史遗留建筑的当事人可无需补办建筑工程质量合格证明、消防安全证明文件，管理局直接对拟确权地块的土地范围、权属来源进行调查，并将土地范围及权属状况进行公告。
经公告有异议的，应在异议事项解决后再核发城市更新土地确权证明。公告期满无异议的，核发城市更新土地确权证明，有效期暂定一年。城市更新范围内用地取得城市更新土地确权证明后可作为城市更新对象。
4、若城市更新土地确权证明有效期满城市更新项目仍未实施的，房地产登记历史遗留建筑的当事人可继续按照深府193号文的规定补办建筑工程质量合格证明、补办消防安全证明文件，申请办理房地产权登记手续。
(二)城市更新范围内的违法建筑、违法用地按照以下程序进行处理后方可作为城市更新对象：
1、适用《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称“两规”)、《深圳市人民代表大会常务会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称“处理决定”)的违法建筑、违法用地，按照“两规”和“处理决定”规定进行核查符合确认产权条件，不属于应当依法拆除或依法没收情形的，历史遗留违法建筑的当事人可接受处理并交纳罚款，暂不缴纳地价，管理局核发城市更新土地确权证明，该类用地方可作为城市更新对象。
上述纳入城市更新范围内的用地可简化审核程序，主要审核以下内容：1)是否存在严重安全隐患；2)是否严重违反城市规划；
3)是否非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地；4)是否超过区政府批准复工用地范围的工业及配套类违法建筑；
具体程序建议按照市政府今后正式出台的《深圳市人民代表大会常务会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》实施办法(试行)执行。
2、城市更新范围内的违法用地、违法建筑按照“两规”和“处理决定”属于应当依法拆除或依法没收情形的，应当由政府依法拆除或没收后，土地及地上建筑物由政府收回，不能纳入城市更新改造主体自行改造范围。
四、其他需明确的事项
(一)在实施拆除重建的权利人依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物、及附着物等，并按照城市更新单元规划的要求移交基础设施、公共服务设施等用地后，方可签订土地使用权出让合同。(二)城市更新项目用地范围内包含不同类别用地的，核发用地方案图时应当分别明确各类用地的占地面积，依据城市更新办法规定的各类用地的地价标准，并以各类用地的占地面积、宗地容积率或相应的容积率区间确定的建筑面积分别进行地价测算，应缴纳的地价按照各类用地的地价值合计。按照城市更新单元规划的要求移交的基础设施、公共服务设施用地，在原合法用地(己签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记)范围内的部分，进行地价测算时可计入容积率，即城市更新项目用地的宗地容积率为规划许可总建筑面积与原合法用地面积之比。进行地价测算时，城市更新项目用地的合法建筑面积按照原合法用地上的合法建筑面积计算。
(三)拆除重建类城市更新项目用地按照土地使用权出让合同约定建成移交保障性住房、公共配套设施项目后，方可办理房地产权初始登记。
扩展阅读：拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程
编号1拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程
项目名称启动/申报/实施主体受理/审批/审议部门（一）权利主体自行申报，其中城市A、市政府相关部门作为申报主体的，直接向市规划更新单元内用地属城中村、旧屋村、国土部门进行申报；原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建计划申报：拆除重成区域的，可由所在原农村集体经济B、其他申报主体，向区城市更新职能部门提交申报建类城市更新单组织的继受单位进行申报；材料，区城市更新职能部门在收到申报材料之日起5元规划制定计划（二）权利主体委托单一市场主体申个工作日内进行预审，申报材料完整或者符合要求申报报，多权利主体的，应当成立业主大的，由区城市更新职能部门送市规划国土部门审批。会、选举业主委员会、制定议事规则，通过召开业主大会会议、公开招标、集中投票、集中谈判等方式，选定受C、区政府或者区城市更新职能部门作为申报主体的，托方，委托其代为申报；条件《实施细则》第三十八条【单元规划制定计划申报要求】申报单元规划制定计划应当同时满足以下条件：（一）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第1三十四条规定的情形确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更1
《实施细则》第三十四条：【具体情形的界定】
《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。
《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；（二）房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；（四）经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。
《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；
（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。（三）市政府相关主管部门、区政府或者区城市更新职能部门申报。城市更新单元内用地包括旧住宅区的，应当由区城市更新职能部门征集意愿、接受委托进行申报。2计划审批：拆除重建类城市更新单元规划制定计划审批由区城市更新职能部门向市规划国土部门进行申报；新单元；（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿；（三）已形成计划申报主体；（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。市规划国土部门形成草案、市政府审批：市规划国土部门对汇总上报的申报材料进行审核，根据全市城市更新专项规划和近期建设规划，对申报纳入计划的城市更新单元实施城市更新的紧迫性和可行性进行分析，按批次统筹形成单元规划制定计划草案，在深圳特区报、本部门政府网站深圳商报及本部门政府网站上进行不少于7日的公示后报市政府审批。申请由政府组织实施的城市更新单元，可优先纳入计划草案。市规划国土部门可以根据计划申报情况将城市更新需求较为集中且迫切的区域整合成为城市更新统筹片区，会同各区政府组织开展规划研究。3计划公告：拆除重建类城市更新单元规划制定计划公告土地权属核查：拆除重建类城市更新单元范围内土拆除重建类城市更新单元规划制定计地权属核查划申报主体编制规划：拆除重建类城市更新单拆除重建类城市更新单元规划制定计元规划编制划申报主体委托具有法定资质的机构编制城市更新单元规划市规划国土部门公告：单元规划制定计划经市政府批准后，市规划国土部门应当在10个工作日内，在本部门政府网站本部门政府网站上就计划内容进行公告。4市规划国土部门派出机构土地权属核查详见：《实施细则》第四十四条。252
《实施细则》第四十四条：【土地权属核查】单元规划制定计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部
门申请对城市更新单元范围内的土地进行权属核查。
市规划国土部门对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内土地区分以下情形，在30个工作日内对其土地种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体：
（一）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。
（二）城中村用地，或根据申请人提供的材料可落实并核销非农建设用地、征地返还用地指标的用地。
（三）按照市规划国土部门制定的旧屋村认定有关规定，已取得旧屋村范围图的旧屋村用地，或根据申请人提供的材料可认定为旧屋村的用地。（四）按照《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，地上建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件的用地，或根据申请人提供的材料符合补办规划确认文件和土地权属证明文件要求的用地。
（五）按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法，地上建筑物已完成申报并录入历史遗留违法建筑台账，经区查违办和区规划土地监察机构认定，不属于依法应当拆除或者没收范围的用地。
（六）其他用地。规划审批：拆除重建类城市更新单元规划审批6拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报主体初审和征求意见：市规划国土部门在受理城市更新单元规划申报材料后5个工作日内进行审查，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市更新职能部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级的，还应当征求市产业部门的意见。区城市更新职能部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向、是否为市政府鼓励发展产业等情况进行核查和认定，在15个工作日内将书面意见反馈至市规划国土部门。市规划国土部门审查：市规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行审查，在收到有关部门意见后的20个工作日内提出规划草案，在城市更新单元现场和本部门政府网站上进行不少于30日的公示，公示费用由计划申报主体承担。公示结束后，市规划国土部门在15个工作日内对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。不改变法定图则内容的，函复计划申报主体。市政府审议：涉及未制定法定图则地区或者改变法定图则内容的，报市政府审议。7规划公告：拆除重建类城市更新单元规划公告建筑物的权属核查：拆除重建类城市更新单元范围内建筑物权属核查形成实施主体8拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报主体城市更新单元规划经批准后，市规划国土部门应当在10个工作日内，在本部门政府网站本部门政府网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，抄送市发改部门和环保部门。经批准的城市更新单元规划是相关行政许可的依据。区城市更新职能部门详见：《实施细则》第四十九条。39属于旧住宅区拆除重建项目的，业主委员会应当在区城市更新职能部门组织下，通过招标、拍卖、挂牌等公开竞争方式选择单一市场主体。详见：《实施细则》第五十条。《实施细则》第四十九条【建筑物权属核查】：城市更新单元规划经批准并公告后，计划申报主体应当向区城市更新职能部门申请对城市更新单元范围内拆除重建区域的建筑物权属进行核查。
区城市更新职能部门对计划申报主体提供的房地产证、规划确认文件、土地权属证明文件、规划土地审查意见书、地价缴纳证明、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内建筑物区分以下情形，在30个工作日内对其权属、功能、面积等进行初步认定：
（一）已取得房地产证的建筑物；
（二）按照市规划国土部门派出机构出具的土地清理结果，城中村、旧屋村及宝安龙岗两区自行开展的70个旧城旧村改造项目用地范围内的建筑物；（三）依照《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，已取得规划确认文件和土地权属证明文件并缴纳地价的建筑物；
（四）依照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法，已经确认不属于依法应当拆除或者没收范围，并缴纳地价、罚款的建筑物。
（五）其他建筑物。
区城市更新职能部门在进行前述核查工作时，相关主管部门及其下设机构应当予以配合、协助和支持。
区城市更新职能部门应当就初步认定结果在城市更新单元现场进行不少于10日的公示，公示费用由计划申报主体承担。公示期间，相关权利主体可就认定结果提出意见并提供相应的证明材料与补充材料。公示结束后，区城市更新职能部门对相关意见进行处理，在20个工作日内形成清理结果，函复计划申报主体，并在城市更新单元搬迁范围现场进行不少于10日的公告。
10实施主体资格确认申请实施主体公示及确认文件核发权利主体通过第9环节形成的实施主体权利主体通过第9环节形成的实施主体取得实施主体资格确认的机构区城市更新职能部门详见：《实施细则》第五十4三条。详见：《实施细则》第五十四、五十五条。详见：《实施细则》第五十六条。详见：《实施细则》第五十七条。区城市更新职能部门11区城市更新职能部门12监管协议签订取得实施主体资格确认的机构市规划国土部门13纳入项目实施计划：纳入拆除重建类城市更新项目实施计划4
《实施细则》【实施主体确认申请】权利主体形成实施主体后，向区城市更新职能部门申请进行实施主体资格确认。申请时应当提供以下材料：
（一）项目实施主体确认申请书。（二）申请人身份证明文件。
（三）城市更新单元规划确定的拆除重建区域内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件。（四）申请人形成或者作为实施主体的相关证明材料：1.申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证；
2.申请人制定的搬迁补偿安置方案及与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表；3.权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件；4.申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件；
5.涉及城中村、旧屋村改造的，需提交经公证的社区股份合作公司股东大会表决文件；（五）其他相关文件资料。
14建筑物拆除与房地产权属注销取得实施主体资格确认的机构区城市更新职能部门、房地产登记部门详见：《实施细则》第五十八、五十九条。城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，由项目实施主体持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件取得建设用地规划许可证取得建设工程规划许可证、施工许可证在项目申请房地产预售时，区城市更新职能部门应当就项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况出具意见。搬迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。取得实施主体资格确认的机构市规划国土部门15建设用地审批16签订土地使用权出让合同项目建设：拆除重建类城市更新项目开工建设等取得实施主体资格确认的机构市规划国土部门取得实施主体资格确认的机构市、区建设管理部门17取得实施主体资格确认的机构区城市更新职能部门、市规划国土部门18项目预售取得实施主体资格确认的机构市、区建设主管部门19项目规划验收取得实施主体资格确认的机构、搬迁权利人20房地产权登记部门房地产权登记在项目申请规划验收时，区城市更新职能部门应当就城市更新单元规划确定的搬迁等捆绑责任的履行情况出具意见，以确保城市更新单元规划落实到位。搬迁补偿安置方案确定用于补偿安置的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户分证登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准。
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