浅谈高校后勤物业管理
浅谈高校后勤物业管理
文章题目一首歌曲的名字，反映了我对物业管理这个行业特别是高校后勤物业管理的一些感受。生活就是如此，乐观者天天等着免费馅饼，悲观的望天而叹，我只是普通人，所有的都是自己的真实感受，只希望自己的看法能客观点吧。
201*年，《物业管理条例》终于千呼万唤始出来，“有法了”我们高校物业人高呼着，等了多少年，白了多少少年头，我们感到了希望；201*年，一个叫王海的家伙，叫嚣着“物业公司没有存在的必要”，一时间，那些受了委屈和没受委屈，甚至别有用心的人纷纷“现身说法，大吐苦水”；我们欲哭无泪。每次行业内朋友聚会时，能说自己不苦的人根本没有，大家有个不可辩驳的事实是媒体每当出现物业公司的时候，总是以暴光的形势出现，我们为业主做好99件事得不到掌声和鲜花，可一件小事却能使其陷入万劫不复得境界，试问，还有哪个行业有如此难以承受之重。201*年过去了，浸满喜悦和伤感的一年，我们付出了很多很多，明年如何呢？
谈到高校物业管理何去何从？有人说：市场化经营，走专业化道路，做大做响品牌。话不错，可什么是市场化呢？在事业性的高校内，完全放开市场就是市场化了吗，注册一个有名无实的公司就是市场化了吗，还是外聘一个顾问公司就是了呢？专业化有是指什么呢，人才，工具还是作业程序呢？三者之间孰重孰轻呢？还有，在业主方很不市场和专业的前提下，我们单方面努力的效果有多少呢？种种的问题，我苦思，而有些问题可能永远没有答案。
其实高校后勤物业作为物业行业中的一个分支，比照物业管理的四大基本特征“企业化、专业化、社会化、经营型”，我们不容发现高校后勤物业要真正意义上发展起来，存在着很多有形或无形的瓶颈。
首先就企业化运行这点来说，高校作为中国计划经济最后的阵地，长期的计划经济影响，特别是处于象牙塔里的高校后勤实体受传统观念影响，往往缺乏对市场的认识，不敢或者不愿真正参与到市场中去，即使注册了公司，更多的还是保持原先行政化管理模式；其次是专业化程度低，比较行业内的物业企业，高校后勤物业专业技术人员缺乏，专业化服务能力较差，专业化作业作为物业行业发展的趋势在高校中体现较为迟缓，高校后勤物业实体只能把大量专业服务内容让渡给社会上的专业公司，比如：空调、电梯、网络，绿化，专业保洁等，职能让渡的同时也造成了利润的让渡；再次，物业行业的发展是适应社会体系改革的产物，是把原先各自分管的不同职能部门汇集起来统一管理，然而就高校后勤物业来说，此项职能的汇总远远不像社会小区、写字楼来那么简单，它的改革涉及到教育行政系统本身体制改革的根本问题，涉及到组织调整、人事关系等很多问题，所以不是一两天就能解决的；最后是经营型的模式问题，高校物业收费的低廉，同样的服务内容社会企业也许要收取我们翻倍的费用，再鉴于高校的特殊性，对于高校后勤物业的经营行为和经营内容各高校有着严格的约束和监督，在某种程度上也影响了物业企业的发展。
对于现状，如何逐步提高我们公司的社会效益和经济效益，我们认为首先通过对设施设备和环境的最佳管理，根据ISO9001:201*国际质量管理体系要求进行服务和管理，并严格按照行业标准执行服务规范，在广大师生员工中树立“服务为本，顾客至上”的可持续发展观念，树立强烈的服务意识，用我们真诚优质的服务赢得师生的青睐。其次，大学校园作为是未来社会的先导、楷模，通过引进国外先进的物业管理理念和模式及对校园“硬件”环境的规范化、专业化管理，培养师生现代科学服务意识和管理意识，为我们改变原先不佳的形象打下良好的人文基础。再次，高校后勤物业管理通过引进现代企业管理机制，树立良好的服务意识，才能实现良性循环，达到高校后勤“社会化”的改革目标；并在条件成熟的前提下，充分利用高校在教学、科研、师资、学科设置、硬件设施等方面的优势，逐步形成物业管理专业教育体系和专业培训实习基地，为社会输送高素质的专业技能型人才，为物业管理行业发展奠定人才基础。
对于高校后勤行业本身，也要从以下两个方面努力：
一是要逐步引入物业管理行业竞争机制的成功经验和做法，结合高校自身特点的经验，积极探索，大胆实践，用于参与行业竞争，既要“请进来”，又要“走出去”。要敢于打破高校后勤物业的行业保护主义和本位主义，为建立物业管理竞争机制创造必要条件，勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向社会大市场实行公开、公平、公正的竞争，加快高校后勤物业管理市场的培育和发展。作为高校物业企业或服务实体也要充分发挥自身优势，敢于闯，勇于闯，闯出高校后勤物业新局面来；**公司现已通过招投标取得6个物业管理项目，公司逐步形成了专门的营销和市场开拓队伍，在苏州及周边地区取得了良好的市场美誉度，受到了行政主管部门的赞扬。
二是要建立高校后勤内物业服务行业规则，实现物业管理竞争有序化、规范化。建议建设和教育等有关部门应加快制定高校领域这一特殊物业管理竞争规则，提出标准服务等级以及指导收费价格，从标准服务规范和收费出发，使高校后勤物业管理的发展尽快走向规范化的轨道，充分利用高校自身的文化优势、美誉度和良好的社会影响，尽快的提高服务水平，占领市场，运用核心竞争力，合理的调配各类资源，避免出现“君子之泽，五世而斩”的尴尬局面！
那么我们高校后勤物业公司的核心竞争力在哪呢？高校后勤物业公司那当然就是高校背景和他的文化底蕴了，我们背靠着高校这棵大树，就要利用高校的文化优势和良好的社会影响，尽快的提高服务水平，占领市场。物业管理公司提供的是服务，我们高校后勤物业企业流行的导入ISO管理体系就是要规范服务，把服务质量标准化以及实现其可测量性。用制度管人是管理发展的趋势，6西格玛（6σ）管理也是，第五项修炼也是。系统的思考问题，把抽象的产品/服务质量管理，用一整套系统的企业管理理论和实践方法来操作。这就是我们高校物业公司在物业商海中的主要利器，这是可发展的优势之一。
其次，我们利用高校的社会美誉度，注册具有高教特性的物业管理法人企业，可以较快的形成独特的企业文化----有着丰富文化底蕴的强调社会效益的倡导人性化的企业。建议进一步加强物业公司的企业文化建设，使其既有其母体高校本身的内涵又有其自身的独特文化特征，利用多种媒体形式推广，比如建立企业网站，媒体广告投放，公益组织活动等；加强视觉识别系统建立，使外人一看到员工的服装、标识乃至语言就知道是我们公司的员工，等条件适合可以形成独特的公司培训和激励体制。
充分利用我们高校物业有具着独特的物业市场资源和丰富的人员储备以及技术优势，并且不断改进的培训体系和学习激励机制，促使公司员工群具为旺盛的学习和求知欲。高校的后勤管理经验和合作单位良好的公共关系也是我们占领科教文卫等特种物业市场的大砝码；还有值得一提的是，高校后勤物业的业主是不会无故拖欠物业管理费的。
值得补充的是，较市场物业收费价格比较，我们高校后勤物业公司的收费是大大低于提供同标准服务的公司，具有一定的竞争优势，我们可以考虑再次压低价格，占领市场，宁可在物业管理本身不赚钱甚至亏本的情况下，利用所托管项目的商业用房，大力发展房屋劳动力中介，开展多种经营，逐步发展专业的家庭清洁、绿化出租，装修、车辆、餐饮等其他特色服务来实现利润。我们苏大后勤集团东吴物业公司就凭借公司优势在公开的物业招投标市场中屡有佳绩，捷报连传，为高校后勤物业参与市场竞争这一课题取得最宝贵的实践经验。
高校文化背景+专业的服务质量管理体系+低价优质的服务，这些也许就是我们高校后勤物业公司的核心竞争力吧，在今后的市场搏击中，我们还将不断运用核心竞争力，再接再厉的开拓市场，通过实践研究出适合我们后勤物业改革发展的道路。
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扩展阅读：高校后勤物业管理对策浅析
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摘要：高校后勤物业管理改革是高校后勤社会化改革的重要内容之一。研究了高校后勤物业管理的现状,分析了我国高校后勤物业管理中存在的问题,结合工作实践对高校后勤物业管理提出了建议。关键词：高校;后勤;物业管理
高校后勤物业管理是高校管理工作重要组成部分之一,随着我国教育事业的发展,高校后勤物业管理改革已成为高校后勤社会化改革的重要内容,也是后勤改革的关键因素。1999年开始,我国高校全面推行后勤服务社会化改革,按照社会主义市场经济要求,着力打破传统的后勤管理体制和行政管理模式。十几年来通过逐步向社会开放后勤市场、积极引进社会资金、挖掘后勤内部潜力、加大学校投入等方式,不仅在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高后勤硬件档次等方面取得了长足的进步,而且使高校后勤逐步做到服务商品化、管理企业化,从而为学校实施物业管理提供了体制上的保证。高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇,同时对服务质量的需求不断提高,也给后勤物业管理的发展带来了挑战。
1高校后勤物业管理的现状
高校后勤物业管理的范围,一般是指学校的各种住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研楼等以及其它相关的附属设施,包括绿化、保洁、维修、水电管理、设备管理等学校后勤项目。高校的后勤物业管理简单来说就是物业运营人对以上设施的管理,为学校的正常工作提供全面、高效、周到的服务。目前我国高校后勤物业管理存在多种模式:社会化物业管理型;高校后勤发展投资管理型;引入竞争,社会物业与校内后勤部门共管;传统后勤部门领导下的物业管理。
高校后勤物业管理从其性质来说,是高校后勤管理的一部分,十几年高校后勤物业管理改革以来,从计划经济逐步向市场经济过渡。在这个过渡时期,高校后勤物业管理既具有机遇也面对挑战。由于,高校物业管理脱胎于高校,服务的对象也限于高校内部,并且和高校有着千丝万缕的联系。大多数高校几乎还没有建立真正的物业管理体系,其管理行为几乎都是行政行为。机构一般是后勤集团下属分公司,但又受学校管理部门的指挥,近年来,虽然不少高校正在进行物业管理方面的改革尝试,但由于体制上或观念上的原因,到位的管理不多。这些高校的后勤物业管理则仅仅是建立物业管理体制框架,部门内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制。但是这种物业管理仍处在市场不完全建立状态的物业管理思想,运营模式并没有完全建立。现在仍然有少部分高校的物业管理仍没有摆脱传统的计划管理体制,部分高校的物业管理公司名义上从学校分离出来,在社会上也已经以独立的企业在运行,但是,企业却没有独立法人资格,仍然和学校存在附属关系;同时,企业的资产产权不明晰,分配关系还有计划经济、行政管理的色彩等。
2我国高校后勤物业管理中存在的问题
2.1管理服务观念不能适应形势发展需要该论文由童鞋论文网提供：高校后勤物业管理改革是高校后勤社会化改革的重要内容,其目的是逐步向社会开放后勤市场和挖掘后勤内部潜力,不断提高后勤服务质量,逐步做到服务商品化、管理企业化。但我们有些人认为高校实行物业管理是甩包袱,是将物业管理中心直接推向社会。同时物业管理人员观念要转变,员工要转变从拿固定工资、端“铁饭碗”到个人利益与企业效益挂钩的观念。领导者要关心、引导员工,使他们愉快地转变观念,管理服务观念要适应形势发展需要。2.2管理体制和管理形式不规范
我国许多高校物业管理企业不具备独立法人资格,企业运行仍然采用旧有的模式和体制,导致各方法律关系不够清晰;产权关系不明确,物业管理企业的产权人既是学校,也是物业管理企业的职工,双方的责、权、利关系无法明确。因此,一旦发生物业管理纠纷,难以追究法律责任,双方合法权益都难以保障,从而法律风险巨大,管理体制不规范。同时部分高校物业管理形式不规范,物业管理的职能仍然还在由一个科或几个科来完成,体制上仍然沿袭了事业管理的形式;尽管有的学校已经成立物业管理公司,但往往只是涉及保洁、维修等方面一定的物业管理职能,管理形式不规范。2.3管理制度不够健全
高校后勤物业管理制度可分为:综合、行政、财务、业务管理制度等,常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制,操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度,但还不够完善,不成体系,执行也不够严格,管理制度不够健全规范。
2.4队伍专业化水平不高
高校后勤物业管理中涉及到的保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性,部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面知识。目前各高校的后勤物业管理大多数是以原后勤职工为主体,人员结构不合理,管理、技术人员少,综合素质水平不高,同时非正式在编员工比例不断上升,这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏,缺少专业技能训练和培训,因此高校后勤物业管理队伍专业化水平总体不高。2.5服务水平和质量不高
由于高校后勤物业管理没有成为独立的企业,只是学校的一个组成部分,学校每年拨付一定的费用给物业管理部门,学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者,所以很难要求物业服务质量,服务水平和质量不高。一是主动服务不够,存在服务不及时、不到位情况,有些工作经常要拖很长时间才能解决;二是校内物业服务范围内的设施、设备定期的巡检和维修保养不够;三是在校园绿化和卫生保洁方面比较重视主干道和主要场所的服务,而忽视一些死角和比较偏僻的地方;四是校园环境管理不到位,对乱贴乱画缺乏有效的措施,对影响校园环境者管理不力。大多数正式职工服务意识还不适应现代物业管理的要求,存在着和学校其他岗位职工相互攀比待遇,在很大程度上影响和制约着物业管理水平和质量的提高。
3高校后勤物业管理的几点策略
3.1创新管理体制加强规范服务
高校物业管理的体制应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨,按照《高该论文由童鞋论文网提供：校物业管理办法》,转换机制,理顺关系,切实建立高校物业管理新体制。高校物业管理企业未来的发展目标是要从根本上理顺产权关系,建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体,并将原有服务区域内的创收资源划入物业管理公司,增强其自我发展能力。企业在管理上要减少管理层次,提高管理效率;在运营上,要多渠道筹集资金,不断拓宽经费来源,从而为企业的发展注入新的活力,使物业管理工作进入良性循环。使高校后勤物业管理正逐渐走向专业化、规范化、市场化经营的轨道,有力地支持了高教事业的产业化发展。高校后勤物业管理企业作为经营服务实体,必须进行机制转换,选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子;尽量减少管理层次和人员,提高办事效率,转变工作作风;同时要努力实现经营机制的创新,坚持按企业化、产业化的要求,建立有效的运行机制,最大限度地优化各种资源配置,降低经营成本,建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。形成具有高校特色的后勤物业管理模式。当然,不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式,要经过阶段性发展和过渡,才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化后勤物业管理公司模式。
3.2加强人才培养强化服务意识
提高高校后勤物业管理人员素质是实现物业管理现代化的基本条件。高校后勤物业管理人员大多数是从原后勤部门分离出来的,素质不高,难以保证高效率、高质量地承担起管理和服务职能。高校一方面要重视后勤物业管理人才选拔和培养,选拨综合素质较高的人才,充实管理队伍;另一方面要对现有员工进行培养,通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。通过加强物业队伍的素质建设,把每个员工培养成技术职业人员,强化服务意识。员工的技术培训可依据岗位职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。培训中要制定计划,制定培训大纲,组织编写教材,进行专业讲授,示范训练,进行实践考试。建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校后勤物业管理队伍。3.3坚持以人为本提高服务质量
高校后勤物业管理服务对象是高校的师生员工。因此在整个服务运作过程中要坚持以人为本,树立高效物业品牌形象。应做好以服务促进管理,从服务求效益,为广大师生员工提供学习、生活、娱乐、休闲等全方位服务,以此来促进高校后勤物业管理的协调发展。坚持“三服务,两育人”的根本宗旨,为师生员工不断的提供优质、高效、全方位的服务。营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好环境,让学生满意,让教师满意。在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高硬件档次等方面取得不断的进步。3.4适度引入专业物业公司增强市场竞争意识
高校后勤物业管理企业要适度引入专业物业公司,增强市场竞争意识。高校后勤物业管理正在从传统的计划经济意识向市场经济意识转变。可以适度引入社会专业物业公司参与校内的物业管理,这种模式可以转变学校对物业管理的观念,还可以使校内的物业管理公司,学习到先进的管理经验和服务手段,增强竞争意识和危机感。高校管理部门要循序渐进地扶植物业管理企业发展壮大,使其逐步适应市场的要求。同时,高校的教职工也要改变观念,逐步树立有偿服务理念;物业管理人员要摆脱铁饭碗意识,树立服务意识和市场意识;进而推动高校后勤物业管理顺利发展。该论文由童鞋论文网提供：参考文献
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