高校后勤物业管理对策浅析
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摘要：高校后勤物业管理改革是高校后勤社会化改革的重要内容之一。研究了高校后勤物业管理的现状,分析了我国高校后勤物业管理中存在的问题,结合工作实践对高校后勤物业管理提出了建议。关键词：高校;后勤;物业管理
高校后勤物业管理是高校管理工作重要组成部分之一,随着我国教育事业的发展,高校后勤物业管理改革已成为高校后勤社会化改革的重要内容,也是后勤改革的关键因素。1999年开始,我国高校全面推行后勤服务社会化改革,按照社会主义市场经济要求,着力打破传统的后勤管理体制和行政管理模式。十几年来通过逐步向社会开放后勤市场、积极引进社会资金、挖掘后勤内部潜力、加大学校投入等方式,不仅在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高后勤硬件档次等方面取得了长足的进步,而且使高校后勤逐步做到服务商品化、管理企业化,从而为学校实施物业管理提供了体制上的保证。高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇,同时对服务质量的需求不断提高,也给后勤物业管理的发展带来了挑战。
1高校后勤物业管理的现状
高校后勤物业管理的范围,一般是指学校的各种住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研楼等以及其它相关的附属设施,包括绿化、保洁、维修、水电管理、设备管理等学校后勤项目。高校的后勤物业管理简单来说就是物业运营人对以上设施的管理,为学校的正常工作提供全面、高效、周到的服务。目前我国高校后勤物业管理存在多种模式:社会化物业管理型;高校后勤发展投资管理型;引入竞争,社会物业与校内后勤部门共管;传统后勤部门领导下的物业管理。
高校后勤物业管理从其性质来说,是高校后勤管理的一部分,十几年高校后勤物业管理改革以来,从计划经济逐步向市场经济过渡。在这个过渡时期,高校后勤物业管理既具有机遇也面对挑战。由于,高校物业管理脱胎于高校,服务的对象也限于高校内部,并且和高校有着千丝万缕的联系。大多数高校几乎还没有建立真正的物业管理体系,其管理行为几乎都是行政行为。机构一般是后勤集团下属分公司,但又受学校管理部门的指挥,近年来,虽然不少高校正在进行物业管理方面的改革尝试,但由于体制上或观念上的原因,到位的管理不多。这些高校的后勤物业管理则仅仅是建立物业管理体制框架,部门内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制。但是这种物业管理仍处在市场不完全建立状态的物业管理思想,运营模式并没有完全建立。现在仍然有少部分高校的物业管理仍没有摆脱传统的计划管理体制,部分高校的物业管理公司名义上从学校分离出来,在社会上也已经以独立的企业在运行,但是,企业却没有独立法人资格,仍然和学校存在附属关系;同时,企业的资产产权不明晰,分配关系还有计划经济、行政管理的色彩等。
2我国高校后勤物业管理中存在的问题
2.1管理服务观念不能适应形势发展需要该论文由童鞋论文网提供：高校后勤物业管理改革是高校后勤社会化改革的重要内容,其目的是逐步向社会开放后勤市场和挖掘后勤内部潜力,不断提高后勤服务质量,逐步做到服务商品化、管理企业化。但我们有些人认为高校实行物业管理是甩包袱,是将物业管理中心直接推向社会。同时物业管理人员观念要转变,员工要转变从拿固定工资、端“铁饭碗”到个人利益与企业效益挂钩的观念。领导者要关心、引导员工,使他们愉快地转变观念,管理服务观念要适应形势发展需要。2.2管理体制和管理形式不规范
我国许多高校物业管理企业不具备独立法人资格,企业运行仍然采用旧有的模式和体制,导致各方法律关系不够清晰;产权关系不明确,物业管理企业的产权人既是学校,也是物业管理企业的职工,双方的责、权、利关系无法明确。因此,一旦发生物业管理纠纷,难以追究法律责任,双方合法权益都难以保障,从而法律风险巨大,管理体制不规范。同时部分高校物业管理形式不规范,物业管理的职能仍然还在由一个科或几个科来完成,体制上仍然沿袭了事业管理的形式;尽管有的学校已经成立物业管理公司,但往往只是涉及保洁、维修等方面一定的物业管理职能,管理形式不规范。2.3管理制度不够健全
高校后勤物业管理制度可分为:综合、行政、财务、业务管理制度等,常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制,操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度,但还不够完善,不成体系,执行也不够严格,管理制度不够健全规范。
2.4队伍专业化水平不高
高校后勤物业管理中涉及到的保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性,部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面知识。目前各高校的后勤物业管理大多数是以原后勤职工为主体,人员结构不合理,管理、技术人员少,综合素质水平不高,同时非正式在编员工比例不断上升,这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏,缺少专业技能训练和培训,因此高校后勤物业管理队伍专业化水平总体不高。2.5服务水平和质量不高
由于高校后勤物业管理没有成为独立的企业,只是学校的一个组成部分,学校每年拨付一定的费用给物业管理部门,学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者,所以很难要求物业服务质量,服务水平和质量不高。一是主动服务不够,存在服务不及时、不到位情况,有些工作经常要拖很长时间才能解决;二是校内物业服务范围内的设施、设备定期的巡检和维修保养不够;三是在校园绿化和卫生保洁方面比较重视主干道和主要场所的服务,而忽视一些死角和比较偏僻的地方;四是校园环境管理不到位,对乱贴乱画缺乏有效的措施,对影响校园环境者管理不力。大多数正式职工服务意识还不适应现代物业管理的要求,存在着和学校其他岗位职工相互攀比待遇,在很大程度上影响和制约着物业管理水平和质量的提高。
3高校后勤物业管理的几点策略
3.1创新管理体制加强规范服务
高校物业管理的体制应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨,按照《高该论文由童鞋论文网提供：校物业管理办法》,转换机制,理顺关系,切实建立高校物业管理新体制。高校物业管理企业未来的发展目标是要从根本上理顺产权关系,建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体,并将原有服务区域内的创收资源划入物业管理公司,增强其自我发展能力。企业在管理上要减少管理层次,提高管理效率;在运营上,要多渠道筹集资金,不断拓宽经费来源,从而为企业的发展注入新的活力,使物业管理工作进入良性循环。使高校后勤物业管理正逐渐走向专业化、规范化、市场化经营的轨道,有力地支持了高教事业的产业化发展。高校后勤物业管理企业作为经营服务实体,必须进行机制转换,选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子;尽量减少管理层次和人员,提高办事效率,转变工作作风;同时要努力实现经营机制的创新,坚持按企业化、产业化的要求,建立有效的运行机制,最大限度地优化各种资源配置,降低经营成本,建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。形成具有高校特色的后勤物业管理模式。当然,不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式,要经过阶段性发展和过渡,才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化后勤物业管理公司模式。
3.2加强人才培养强化服务意识
提高高校后勤物业管理人员素质是实现物业管理现代化的基本条件。高校后勤物业管理人员大多数是从原后勤部门分离出来的,素质不高,难以保证高效率、高质量地承担起管理和服务职能。高校一方面要重视后勤物业管理人才选拔和培养,选拨综合素质较高的人才,充实管理队伍;另一方面要对现有员工进行培养,通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。通过加强物业队伍的素质建设,把每个员工培养成技术职业人员,强化服务意识。员工的技术培训可依据岗位职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。培训中要制定计划,制定培训大纲,组织编写教材,进行专业讲授,示范训练,进行实践考试。建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校后勤物业管理队伍。3.3坚持以人为本提高服务质量
高校后勤物业管理服务对象是高校的师生员工。因此在整个服务运作过程中要坚持以人为本,树立高效物业品牌形象。应做好以服务促进管理,从服务求效益,为广大师生员工提供学习、生活、娱乐、休闲等全方位服务,以此来促进高校后勤物业管理的协调发展。坚持“三服务,两育人”的根本宗旨,为师生员工不断的提供优质、高效、全方位的服务。营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好环境,让学生满意,让教师满意。在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高硬件档次等方面取得不断的进步。3.4适度引入专业物业公司增强市场竞争意识
高校后勤物业管理企业要适度引入专业物业公司,增强市场竞争意识。高校后勤物业管理正在从传统的计划经济意识向市场经济意识转变。可以适度引入社会专业物业公司参与校内的物业管理,这种模式可以转变学校对物业管理的观念,还可以使校内的物业管理公司,学习到先进的管理经验和服务手段,增强竞争意识和危机感。高校管理部门要循序渐进地扶植物业管理企业发展壮大,使其逐步适应市场的要求。同时,高校的教职工也要改变观念,逐步树立有偿服务理念;物业管理人员要摆脱铁饭碗意识,树立服务意识和市场意识;进而推动高校后勤物业管理顺利发展。该论文由童鞋论文网提供：参考文献
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浅析高校物业管理中的问题与对策
摘要：随着高校后勤社会化的不断深化，高校物业管理已经成为后勤保障工作的重要内容。由于高校物业的发展时间较短，在发展过程中还存在许多问题。本文通过对高校物业管理的介绍和模式和现状的分析，指出高校物业管理过程中存在的问题，并进一步提出了解决问题的建议。关键词：高校物业；模式；问题；对策
一、引言
物业管理踏入中国20多年，是社会进步和经济发展的产物，在我国已经成为朝阳行业。随着高校后勤社会化改革的不断深化，高校物业管理也得到了前所未有的发展。高校物业不仅要通过为师生提供服务，创造一个优美和谐的校园环境，还要为社会提供服务，创造安全方便的人居环境。高校物业管理兴起虽然时间不长，但发展十分迅速，特别是高校后勤社会化改革以来，大多数高校都非常重视物业管理工作，在一些经济发达地区和一些基础较好的高校，物业管理工作取得了很大的成效，一些高校的物业管理服务不仅初具规模，而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力，为全国高校物业管理工作起到了示范和表率作用。
物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容。虽然，在一些经济发达地区和一些基础较好的高校，物业管理工作取得了很大的成效，但大多数高校还是以行政管理为主，没有实行真正意义上的现代物业管理，基础建设普遍较弱。当前高校物业管理最迫切需要解决的是优化物业管理模式，加强法律法规的制定，加强管理队伍建设，增强发展活力。
二、高校物业的概念及特点
（一）高校物业及高校物业管理企业
1.高校物业
高校物业是指高校的各类教工住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、图书馆、体育设施以及各类科研型建筑及其相关的设备设施、道路和各类场地。对高校物业及相关资产的有效维护和管理对于提高教学服务质量、稳定教学秩序具有基础性和保障性的作用。为了进一步保障高校物业资产更好地为教学及生活服务，促进高校物业的集约利用效率，各高等院校及有关专家学者都对高校物业的管理进行了有益的探索和尝试，取得了一定的效果。其中，引进专业化、集约型、企业化的物业管理模式得到了普遍的认可。所谓在高等院校引进物业管理就是指对学校已经建成并投入使用的各类建筑及其配套设备、公用设施的维护，以及对绿化、卫生、交通、校园秩序和环境容貌等项目进行保养、维持和各类修缮工作，并向物业所有人(学校)和使用人(教职员工和各类学员)提供综合性的服务。
2.高校物业管理企业
高校物业管理企业是提供高校后勤服务的一个重要组成部分，它以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的，集服务、管理、经营于一体，寓管理、经营于服务中。在社会主义市场经济条件下，这种服务、管理也是一种特殊的商品，是一种有偿劳动，就需要依照社会市场标准收费，建立起与社会市场相接轨的社会化收费机制。
（二）高校物业与专业化物业的区别
1.机构设置不同
高校物业：一般是后勤集团下属分公司，但受学校管理部门的指挥，只提供常规性的公共服务。由于高校是法人单位，不同于社会小区的业主，高校掌握更多的权利，物业公司要更多的受到限制。
专业化物业：跟房地产公司挂钩，服务范围更宽，服务对象更广。物业公司与业主之间更具有平等性，相互制约。2.企业行为性质不同
高校物业：除少数高校是通过竞标获得物业管理经营权外，大部分是以契约方式委托后勤总公司管理，更为重要的是管理体制正由行政福利性管理转向市场化、专业化、社会化的现代物业管理。专业化物业：都是由物业公司通过竞标获得物业管理经营权。是企业行为、商业活动。3.资金来源不同
高校物业：经费基本上是学校按照社会物业管理计费方式或事业单位经费划拨方式划拨的。
专业化物业：是按照物业管理条例规定的管理标准，结合行业和物价因素直接向业主收取的。
（三）高校物业的特点
高校物业作为学校后勤社会化的产物与专业化物业管理相比．除了物业管理的共性，因为高校独有的特殊的环境，还具有其特性。1.具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。2.具有育人功能
高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。物业公司提供给高校教学区和学生生活区的服务是作为保证学校正常教学秩序和营造良好育人环境的基础性物业管理工作，这项工作要求高校物业管理的模式不能照搬社会上物业管理的模式。高校所有的工作都围绕学生开展，学校的人和事物对学生有着潜移默化的影响，作为高校工作的一部分，高校物业管理同样肩负着“管理育人、服务育人”的责任和义务。3.功能的多样化
高校物业是保证高校正常的教学和科研活动及广大师生生活活动顺利进行的重要物质基础。一般的物业管理的业主具有一定的共性，但是高校物业管理即包括学生的学习、生活和业余活动等，还有教师的教学、科研、娱乐活动，甚至包括一些商业活动。所以物业管理服务要充分考虑到功能的多样化。4.与教学规律相结合
物业管理服务充分利用好教学活动的时间规律，才能提供与之相适应、相配套、具有针对性、可操作性的个性化物业管理服务。如：寒暑假是设施设备集中维修、调试、养护的最佳时期，课后、双休日是设施设备小型维修、急修、日常巡检和各类植物日常养护的时间。岗位设置、服务工作调整、假期工作安排等都应考虑时间因素。5.服务对象的流动性
一般的物业管理对象都具有固定性。尤其是住宅小区，其服务对象就是本小区的业主。但是高校物业管理的对象具有流动性。每年都有学生毕业，有新生入学，每一届的学生，其生活方式都可能存在一定的差异。物业企业提供的服务如果一成不变，可能难以适应学生的需求变化。
（四）高校物业管理的主要内容
1.环境卫生的管理
保洁服务是物业管理的最基本服务。校园环境卫生不仅是学生对学习和生活环境的基本要求，也是学校形象和面貌的综合体现。因此，学校对环境卫生的要求要远高于其他物业服务对象对环境的要求。为高校服务的物业公司要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标，要引入相关质量标准，严格参照标准进行规范化、程序化实施。2.房屋建筑的管理
高校房屋建筑多以教学楼、科研楼、办公楼、学生公寓等为主。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对这些建筑要经常养护、维修和管理，使其保持完好、整洁和美观。特别是学生公寓楼，入住的人较多，损坏相对比较快而严重，因此每学期可利用寒暑假期对其全面检修或保养，检修内容可涉及水、电、暖是否通畅，门窗是否损坏，墙面是否剥落，或太脏需要粉刷等。3.设施设备的管理
物业管理人员要经常对供电、供水、排水、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设备设施正常使用，道路、便道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅，发现问题，及时处理，保障学校正常的教学、生活秩序。4.绿化的管理
物业公司应该为学生和教师营造优美、整洁、舒适的学习、生活环境。绿化人员应该对校园花草树木和景点进行养护和管理。5.消防和治安管理
校园内人员流动性较大给高校物业的安全管理带来难度，加之学生防范意识不足等原因，导致校园内极易发生各种安全事故。这就要求物业管理确立安全第一、规范操作、责权统一的理念，将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重。保卫人员对校园进行24小时保安执勤，设立固定岗位和流动岗位。确保师生、员工的人身财产安全。6.个性化服务管理
物业管理应针对老师、学生提供全方位、多层次、有效且经济的服务，最大限度的为广大师生提供方便。如：寒暑假期之际代办车船票，开设超市，提供价廉物美的商品，办设储蓄所，建立洗衣店等。
三、高校物业的主要管理模式发展现状
（一）高校物业管理的主要模式
伴随高校后勤社会化改革的不断深入，我国高校物业管理模式也进行了深刻的变革。但是由于各高校情况不同，因此改革探索呈现出不同的模式。具体而言，根据高校物业管理的专业化水平不同，表现出不同的过渡程度，有五种基本管理模式：校内乙方模式、独立乙方模式、混合乙方模式、社会服务模式和校际联合模式。
1.校内乙方模式
乙方是高校物业管理实体，甲方是高校总务处。从实际运行情况来看，这种模式有利于高校在改革初始阶段的实践，便于新旧体制转换的平稳过渡；完善了甲乙方经济合同关系，基本实现了模拟市场化的运行机制。但是，校内甲乙方的关系基本上仍然以行政为纽带，后勤资产的产权关系不顺；另外，校内乙方没有完整的经营自主权，不利于真正的市场运作；其次，管理层次和人员增加，组织成本加大，乙方需要对学校多个管理部门(如后勤处、计财处、资产处等)负责；最后，甲乙方责权难以界定清晰，无法形成市场核算关系。2.独立乙方模式
独立乙方模式是学校后勤与行政分离，以后勤占用学校固定资产和后勤积累的资金注册，成立后勤产业公司，学校职能部门后勤管理处代表学校对后勤进行规划建设、质量监控、经济核算、组织协调。这种模式在理顺资产关系的前提下，实现事企分开、两权分离。此外，成熟先进的管理理念，可以节约办学成本，消除制约教学的“瓶颈”。但是，物业管理实体讲求经济效益，不注重社会效益；高校物业管理实体人员来源复杂，服务质量参差不齐，有可能做出一些损害高校物业管理实体形象和学校利益的行为。3.混合乙方模式
混合乙方模式是将高校物业管理实体分成两个部分，一部分仍然是原来的高校物业管理实体，条件成熟的另一部分则采取充分竞争的方法，从社会上引入较好的物业公司进行管理，通过竞争比较，提高管理水平。但是，高校物业管理实体仍属于高校行政管理的一部分，并没有进行实质的剥离。此外，对同一学校物业实施分属不同的实体无法形成对乙方真正的管理和监督。4.社会服务模式
社会服务模式是高校后勤部门遵循“小机关，多实体，大服务”的格局，吸引社会力量参与后勤模式，并以市场竞争机制来保障服务质量，促进后勤服务水平和质量不断提高。但由于增加了服务项目，一个职能部门要管多家后勤服务实体，因此容易产生人少、事多、顾此失彼的局面；二是社会力量和高校物业的合作必然是在利润的驱使下进行的，但是高校物业管理和社会一般物业管理不同，高校物业管理具有教育属性，目标的不一致必然导致合作难以顺利进行。5.校际联合模式
校际联合模式是指一个区域内的高校通过合作与联合，重新优化资源配置，借助优质资源实现联合体的跨越式发展，促进专业化、集约化、科技化、系统化水平的提高，降低成本，克服一校一户办后勤常存在的运行效率低、成本高、服务质量与现代化水平存在着较大差距的劣势。如果在不充分的市场机制下实现，则会出现联合的过程中产权很难界定，影响到最后的利益分配等问题。对于一些高校相对集中的城市，过分的强调联合有可能因为规模过大出现信息传递复杂，管理难度大，甚至寻租现象，破坏高校教书育人的环境。
(二)高校物业发展的现状
目前，高校的物业管理比较落后，向社会先进的物业管理企业学习是高校物业管理获得间接经验和管理模式的主要渠道。高校的物业管理多数仍处在以事业单位管理为主的行政体制下，房产管理的改革也多放在管理权利的调整上，经营管理功能尚不能体现。事实上，高校后勤社会化改革的主要内容之一就是要建立物业化的管理体系，换言之，物业管理改革是高校后勤改革成功的关键。
虽然物业管理在我国的发展时间比较短暂，高校的物业一直没有同一的规范，但是各个地区对于高校的物业管理的体系一直在进行探索。201*年12月17日，山东省在全国率先出台了《物业服务规范》系列地方标准，内容包括住宅、高校、中小学、医院、写字楼、商业及工业园区在内的7项物业服务标准。《物业服务规范》将于201*年1月1日起正式实施，青岛也将参考执行。与201*年发布的住宅物业规范相比，新的物业服务标准不仅涵盖《住宅物业》服务标准，还包括《高校物业》、《中小学物业》、《医院物业》、《写字楼物业》、《商业物业》及《工业园区物业》等非住宅类物业服务标准。在这7项物业服务标准中，均对物业服务企业所提供的车辆管理、保洁、消防安全等服务内容和质量做了明确规定。
四、高校物业管理中存在的问题
（一）管理模式落后
目前，高校物业管理模式比较落后。由于在管理层次上没有突破，物业管理人才缺乏，教职工的思想观跟不上物业管理发展的趋势，很多高校还束缚在原有的管理模式下。受到行政的约束，物业管理内部和物业管理内容划分的非常零碎，分工过于细过散，不利于提高工作效率，不利于管理。
（二）法律法规不完善，缺乏有效的激励制度
目前政府还没有颁布统一的政策法规来指导高校物业管理实体，各高校各行其是，管理不规范，与业主间经常出现摩擦。高校物业内部管理制度不健全，考核、监督不到位。物业管理制度按职能分为职能、岗位、综合和程序管理制度。按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。这些制度是保证物业管理规范化、程序化、科学化、法制化的重要前提和基础。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格。对物业服务企业所提供的车辆管理、保洁、消防安全等服务内容和质量也没有明确的规定。
(三)专业化水平不高
物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，专业技术水平亟待提高。（四）剥离尚不规范
高校物业管理实体仍直接隶属学校，承担为师生服务的职能，与学校的后勤管理处有甲乙方的契约关系，但在工作中又存在着不完全按甲、乙方这种单纯的经济关系来对待，其做法是把‘多企业”分成三部分，即有偿型、部分有偿型、无偿型服务。由于这种模式仍是学校自己办，高校物业管理实体难以逾越学校直接参与市场竞争，难以有效引入竞争机制和提高运行效率。
（五）资金不足
一方面，由于高校的物业使用率高，维护难度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，随着高校物业管理档次的提高，对物业使用与管理服务的要求也越来越高。高技术的装备，包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等需逐步配备完善，专业化工具设备必不可少。目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费，投入不足的问题日显突出。
（六）物业管理的内容和范围相对狭窄
学区建筑物及其附属设施设备的维护、保洁标准要求和管理的规范化程度还较低，为学生、教师服务还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还没有到位。物业管理的人文品位、文化氛围需进一步提升高校物业管理作为新兴行业，除了有物业管理的共性，还有其特殊性，它作为高校工作的一部分，同样肩负着“管理育人，服务育人”的责任和义务。目前的高校物业管理在这方面还是有一定差距的。
五、高校物业管理发展的对策
（一）转换物业管理体制，探索物业管理新模式
高校物业管理的新体制建立是从原有旧体制模式上转化而来，不同于社会上的物业管理企业，从一开始就按企业化和市场化机制运行。因此高校后勤物业管理企业作为经营服务实体，必须进行机制转换，选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子；尽量减少管理层次和人员，提高办事效率，转变工作作风；同时要努力实现经营机制的创新，坚持按企业化、产业化的要求，建立有效的运行机制，最大限度地优化各种资源配置，降低经营成本，建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。
探索高校物业管理新模式，要深入理解市场经济的理念，选择符合物业管理企业发展必然趋势的运营模式。当然，不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式，要经过阶段性发展和过渡，才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化物业管理公司模式。
（二）完善法律法规，形成高校物业管理体系
国家政府应该加快制定高校物业管理的政策法规，来指导高校物业管理实体。各地区政府也应该根据本地区高校物业发展的特点制定地方性物业管理规范，形成统一的管理体系，促进地区高校物业管理的发展。201*年12月17日，山东省在全国率先出台了《物业服务规范》系列地方标准，将于201*年1月1日起正式实施，青岛也将参考执行。其中，对高校物业服务企业所提供的车辆管理、保洁、消防安全等服务内容和质量做了明确规定。
（三）引入竞争机制，建设优质物业管理队伍
高校物业管理所涉及的内容广泛，专业性较强。对不断发展的教学设施的维修养护，无疑更要求管理人员具有更高的自身素质和专业水平。1.要重视人才选拔和培养
一方面优先选拨综合素质较高的人才，充实高校物业管理队伍，为管理提供有益的经验；另一方面，注意现有员工的素质培养，通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。2.企业要加强员工管理
对员工实施科学管理，严格按照现代企业的标准和要求用人，建立相互竞争、赏罚分明的人才竞争激励机制，充分调动员工的积极性，鼓励员工创新技能及管理方法。物业管理公司不光要注重引才，注重用才，更要注重育才，使员工各尽其能。
（四）以人为本，树立高校物业品牌形象
高校物业管理主要是为高等教育服务，服务对象是高校的师生员工。因此在整个服务运作过程中要坚持以人为本，树立高效物业品牌形象。
首先应做好服务这篇文章，以服务促进管理，从服务求效益，为广大师生员工提供生活、娱乐、休闲等全方位服务，以此来促进高校物业管理的协调发展。还应结合新时期学生出现的新特点和社会发展的要求，增加工作内容和服务范围，不仅做好安全、保洁、维修工作，还必须加强与学生的沟通和交流，向他们提供优质、廉价、高效、多方位、高品质的服务。
（五）提供以“育人为主”的多方位的服务
高校后勤物业也有不同于社会其它类型物业的地方，具有教育性、功能统一性的特点。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现良好、和谐的统一。在构建和完善高校后勤物业管理先进模式的过程中，必须要重视培育为主，同时为学生和教师提供多方位的服务的企业宗旨，这也是高校后勤物业管理企业的立足之本和发展之源。基于这些思考，现在很多高校后勤物业管理企业开始提供除一般维修、保洁等服务以外的娱乐、休闲、文化等服务内容。
六、结束语
随着高校的快速发展，高校后勤社会化的不断深入，高校物业管理作为高校后勤的新兴行业，由于其特殊性，越来越受到社会的高度重视。高校物业管理应当随着社会的发展进步而不断发展，针对各自特点，牢记宗旨、把握重心、确立方向、赢得市场、取得效益．并在保障高校教学秩序、提高教学质量中发挥应有的后勤保障作用。参考文献
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