工程报建
建设工程项目前期报建工作理论探讨
摘要]文章论述了所谓报建，即所建工程项目从规划、建筑指标、内部构造等等要征询相关职能部门的意见，得到其确认与认可，颁发相关证书。即得到：国土、消防、民防、环保、绿化等部门认可。这个过程相当烦琐，很多工作程序相互咬合。[关键词]建设项目报建
随着深圳市建设工程项目运作的不断完善，工程项目的前期报建及招投标制度越来越向国际惯例靠拢。由于工作关系，我亲历了几个大小项目的全过程，感觉到前期报建工作是一个复杂的系统工程，而初步接触项目的单位不清楚，实际上如果资金到位，招标过程和具体施工过程是很顺利的，关键是前期的报建工作，因涉及部门多、环节多，有些要穿插进行，而相关文献或同行论著中鲜有论及，因而有必要专门就此问题与同行探讨，若对工作有所帮助，本人深感欣慰。1建设工程报建工作的定义
没有从相关资料中查到一个准确定义，但在实际工作中总结出它的涵义，所谓报建，即所建工程项目从规划、建筑指标、内部构造等等要征询相关职能部门的意见，得到其确认与认可，颁发相关证书。即得到：国土、消防、民防、环保、绿化等部门认可。这个过程相当烦琐，很多工作程序相互咬合。下面展开论述。
2建设工程报建工作的基本步骤
根据市规划局业务办文指南中的介绍，一般建筑工程的报建分为建筑工程的方案设计审批和施工图核准二个阶段，但大型项目、高层建筑及工艺复杂的项目需要增加初步设计审批阶段。基本办文步骤如下：
2.1领取申请表（或单位写申请公文），备好方案设计审批的应交材料，同时按要求填写好申请表；
2.2将准备好的文件材料报送项目所在地的深圳市规划局的业务受理中心，同时领回办文回执及办文告知；
2.3将规划局批准的方案设计图纸报送消防部门审查，取得消防部门关于方案设计的审批意见；2.4按照规划部门与消防部门的方案设计审查意见，进行建设项目的初步设计或施工图设计；2.5将初步设计或施工图设计图纸报送消防部门、民防部门审查，并取得本阶段的审批意见书；2.6领取《深圳市建设工程报建申请表》，并按照申请表背面的申请材料指引准备妥初步设计或施工图设计审批的材料，同时按要求填写好申请表；
2.7将准备好的文件材料连同消防部门、民防部门对初步设计或施工图设计的审查意见报送深圳市规划局的业务受理中心，同时领回办文回执及办文告知；2.8凭办文回执及身份证明材料领取《建设工程规划许可证》。3具体报建工作的详情介绍及工作技巧除了上述的简介外，实际操作中有很多细节值得推敲。
但凡政府或开发商拟建一个工程项目，首先要写出详细的可行性分析报告。包括：项目类型、投资、收益、对环境的影响等。报市发展计划局，由计划局正式立项的工程才可以兴建，政府各职能部门才会受理相关报建申请。
3.1拿到当年计划批文后，首先到市规划局（中小型项目可到区局）申请《建设工程用地许可证》。需要以下材料（各地根据实际情况会略有不同）：3.1.1申请书（简要介绍工程情况及要求）；3.1.2当年计划立项批文复印件；3.1.3红线图或宗地图；
3.1.4关于用地条件的特别要求或图纸；3.1.5规划方案的电子数据（由设计院提供）。3.2另外，凡是到规划局窗口办理公文，尚要提供：3.2.1单位代码卡原件；
3.2.2当事人的身份证明（企业为工商部门颁发的营业执照；行政事业单位提供市、区编委批准机关成立的文件；个人为居民身份证）复印件，需交验原件；
3.2.3法定代表人的证明书（当事人为个人的不需此项内容）原件；
3.2.4委托代理人的须提交法定代表人签署的授权委托书原件，当事人为双方或多方时，具体经办人应取得各方法定代表人的授权；
3.2.5具体经办人员的身份证明复印件，需交验原件；
3.2.6对合作建房项目，报文时必须双方共同申请。报入窗口后，并非万事大吉，要经常与规划处（规划科）的主办人员联系，他们可能会下现场查看用地情况，要详细讲解给他们听，他们提出的意见，要交待给设计院，否则，下阶段设计图不易获得通过。
3.3从规划局拿到《建设工程用地许可证》（或规划设计要点）后，要到市民防办公室要求其提出人防工程设计要求。应提交资料：
3.3.1《深圳市人防工程报建登记表》；3.3.2工程项目用地红线图复印件；3.3.3计划立项批文复印件；
3.3.4规划国土部门核发的《建设工程用地规划许可证》复印件，携带原件核验后返回；3.3.5建筑设计方案图；
3.3.6易地建设的工程，需写申请并盖公章。本次工作办文时限为12个工作日，如无意外，民防办应颁发《深圳市人防工程建设意见征询单》三份。3.4同时到市消防局进行方案设计报建准备资料有：
3.4.1报审表（应加盖公章及领导签字）；3.4.2计划局批文（复印件）；3.4.3规划设计要点；
3.4.4用地红线图（复印件）；
3.4.5总平面布置图和建筑平、立、剖面图及其它系统的简要说明。消防局建审的目的是对管辖范围内的各类建筑物的设计进行防火审核，对隐蔽工程及消防验收合格前的工程项目进行检查，负责竣工项目的消防验收。参与城市规划的消防监督，监督各建设、设计、施工单位，执行消防规范和有关技术规范。监督管理消防工程专业队伍，对建设工程中的选用消防产品进行审批。审核期限一般工程在十个工作日之内。国家、省级重点建筑工程因工程而异，在二十～三十工作日内签发《建筑工程消防方案设计审核意见书》。
3.5另根据市环保局有关要求，所有新建工程要进行环保报建，资料为：3.5.1环保报审表一式二份；3.5.2平面图；3.5.3计划批文；3.5.4红线图。
3.6拿到民防征询单后，才能到国土局办理方案设计审查，有以下几个必备件：3.6.1计划批文；
3.6.2《建设工程用地许可证》；3.6.3红线图或土地合同；
3.6.4方案图一套（要带光盘，用后返还）；3.6.5征询单；
3.6.6申请书，方案设计审查为15个工作日。
3.7此时同时要办理的是签订土地合同（48工作日），必备材料为：3.7.1用地申请书；
3.7.2市政府批准在特区兴办企事业的文件（复印件）；3.7.3市计划局当年立项批文（复印件）；3.7.4环保局审批意见书；3.7.5规划设计要点；3.7.6用地宗地图（15份）。
若是在现有用地红线内增建建筑，则不用签土地合同，仅签土地合同补充协议，要求出具的文件较上述情况多土地合同和土地出让协议书。
按规定缴纳市政配套设施费、土地开发费等费用。上述情况下来，方案设计阶段的民防、消防、环保、国土（建审、土地合同）均已报建，按工作日的要求等结果，项目较急的话，也可以多与相关经办人多联系、交流，争取早一点拿到各审批表。办理过程也许并不顺利，有时需要返工。如：九八年笔者接触过一个项目麒麟山庄员工宿舍工程，设计院在方案设计中，未按用地许可证上的要求周边退红线6米，导致方案设计重新来过。所以在此强调的是一定要按照职能部门的批复来进行设计，少走不必要的弯路。规划上主要注意：层数、面积、容积率等指标，消防上要注意：通道坡度的宽与高、疏散楼梯、报警系统、烟感、温感等都是要注意的环节。
同时抓紧初步设计和施工图设计准备工作，上述几个部门提出的意见要及时反馈给设计院，以便其及时纠正偏差。
实际上方案设计审查最重要，通过后，初步设计和施工图设计一般不会出大问题，初步设计的审查一般接触不多，除非是大型项目，应与施工图报建类似，在此不再赘述。
我们在环保局办理报建工作时，遇到要求有资格的单位填报《深圳市建设项目环境影响报告书》，主要是核实污水去向，因此处是深圳市二级水质保护区，市环保局下属的深圳市环境工程咨询服务中心具有此资格，要陪同其工程师现场勘探，核实有关数据，并出具市城管办排水接管审批表。还是麒麟山庄员工宿舍工程，方案设计审批中，二期的宿舍楼与一期最近处仅7米5，不符合间距要求，如果是商品楼肯定是不行的（主要怕业主投诉），而他们写出书面保证此楼仅用于员工自住，不会出卖，国土部门才勉强同意。
一、发报建及竣工验收的定义：
房地产开发报建是指对各类房屋建设固定资产投资的新建、扩建、改建等建设项目在当地建设行政主管部门或其授权机构进办理开工前报批手续。竣工验收是指建设工程完工后需要经过当地行政主管部门或其授权机构进行审核验收通过后才能投入使用。
开发报建流程和竣工验收流程有一定的实时性和异地性。二、涉及重点部门：
1、规划部门；主要是对建设用地规划、土地规划条件、建造方案、规划验收等进行审批。开发报建过程在规划局要办理的业务主要有：《选址意见书》、《用地规划许可证》、总规审批(__zongguishenpi)、《工程规划许可证》2、国土部门：主要是对建设用地利用、房屋测绘、产权办理等业务进行审批。开发报建及验收过程办理的业务主要有：国土证的办理；土地征用、划拔、出让、转让、土地用途变更工作；房屋测绘、房屋预售、产权办理等工作。3、发改委：主要对投资项目资金核准及备案
预立项、正式立项、投(yu4li4xiang4_zheng4shi4li4xiang4_tou2)资项目备案（工业用地和划拔用地）
4、建设部门：对勘察设计单位、建造施工企业（含装饰、市政、园林、公路和管道敷设等企业）、房地产开发企业、工程监理公司的行业进行管理，建设项目管理和协调工作
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房地产开发资质证书办理、工程图纸审查及备案、招投标工作、新型墙体、散装水泥的登记、施工许可证的办理等工作，质量安全监督……5、人防部门：主要是治理人民防空工作人防意见书的办理
人防工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建造，以及结合地面修建的战时可用于防空的地下室。人防工程战时用途主要是防空专业队队员掩蔽所、人员隐蔽所、人防物资库和人防汽车库等。6、环境保护部门：主要是对环境保护规划、环境保护监督工作进行审批在房地产项目主要是要进行环境影响评价，环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、猜测和评估，提出防备或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类治理。
环境影响(huanjingyingxiang)登记表（对环境影响很小的，不需要进行环境影响评价的）、环境影响报告表（可能造成轻度环境影响的）、环境影响报告书（可能造成重大环境影响的）、施工噪音排放许可证（是对项目(_shiduixiangmu)施工过程中施工噪音的排放的时间和排放量大小的一些控制）
7、消防部门：主要对建造工程消防监督审(xiao1fang2jian1du1shen3)核工作
建设工程应委托有相应设计资质的设计单位进行建造工程设计，由消防部门对消防图纸进行审核，并在工程竣工时对消防工程进行验收才可投入使用。
8、气象部门、园林部门、卫生部门、水利部门等
扩展阅读：建筑工程报批报建流程
建筑工程报批报建流程一般流程
1、可行性研究报告；2、立项；3、申请《建设用地规划许可证》；4、总体规划平面图审查；5、单体审查；6、建设工程规划许可证；7、建设工程施工许可证；8、新建建筑物防雷设计报建审核；9、人防施工图报建审核；10、消防设计审核；11、房屋预售许可证一、项目前期立项1、可行性研究报告2、项目建议书
二、办理规划选址意见书
建设单位向规划部门提出申请，经规划审查会研究，按规定程序报批后，颁发规划选址意见书，同时提出规划设计条件。三、办理《建设用地规划许可证》
建设单位根据规划设计条件，利用招标、委托等方式，委托有资质的规划设计单位做出修建性详细规划，报规划审批会研究，按规定程序报批后颁发《建设用地规划许可证》四、办理土地使用证
建设单位依据《建设用地规划许可证》，到土地部门办理用地手续，同时规划部门提出建筑设计要求。
五、审批建筑设计方案
建设单位依据建筑设计要求委托有资质的建设设计单位做建筑设计方案，大型工程、沿主要干道、国道的工程需提报二个以上建筑工程方案，经规划审批会研究，按规定程序报批后实施。
六、办理《建设工程规划许可证》
建设单位依据经批准的建筑设计方案做建筑工程施工图，施工图经建设部门审图中心审查后，报规划部门申请办理建设工程规划许可证，办证时，土地手续尚未办理完毕但已同意使用的，应由土地部门出具证明。七、办理《建设工程施工许可证》
建设单位依据建设工程规划许可证，到建设部门办理建设工程施工招投标手续和施工许可证。
八、批后管理
开工前，建设单位须到规划部门申请放线、验线，开工后，应申请验槽，否则视为违规建设。九、工程规划验收
工程竣工后，经五方竣工验收（建设、勘察、设计、施工、监理），建设单位应到规划部门申报竣工验收，验收合格的办理建设工程竣工规划验收合格证。5、
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