论成本控制在房地产开发项目成本管理中的地位及作用
论成本控制在房地产开发项目成本管理中的地位及作用摘要：本文重点阐述了房地产开发项目中的成本管理与成本控制。关键词：成本管理成本控制
1成本管理与成本控制
在当前激烈的市场竞争中，企业向市场提供的产品必须物美价廉，在市场竞争中才能立足。所以，有远见的企业领导人致力于新的产品、项目和技术开发的过程中，也会注重成本的管理，这样企业势必会加强成本管理，以求得生存和发展，成本管理也就不可避免的成为企业管理的中心环节，并发挥着巨大的作用。这就要求企业管理者在生产过程中搞好成本控制和事后的成本核算、分析的同时，应该注重成本的决策及预测，确定目标成本，对事前成本控制力度也要加强，促进企业的生产经营，实现以目标成本，最大限度的获取经济效益。这也是当前成本管理区别于传统成本会计的重要标志。1.1成本管理
成本是企业经营管理中的一项综合指标，成本指标的高低反映出企业经营管理水平的高下，成本的重要性决定了成本管理在企业管理中应占据首要位置。成本管理的任务与企业经营管理的目标是一致的，都是为了降低企业经营成本，提高经济效益，并对经济的发展发挥促进作用。通过成本管理可以带动其他管理工作以及技术革新工作，实现最终的经营目标。1.2成本控制成本控制就是在成本形成的过程（可能性空间）中，对各项成本活动进行监控，及时发现偏差，采取纠正措施，保证成本目标的实现。成本控制由以下三个部分组成：①对目标成本自身的管理，这关系到成本的计划、预测和决策；②对目标成本的过程及进度的监控，其关系到成本的分析和计算；③以对过程的监控为基础，着眼未来，为以后的成本控制积累数据。
从企业的整体经营过程来分析，成本控制主要由三部分构成，即事前控制、过程控制、事后控制。成本事前控制是从立项、建厂、改建、技术组织措施、方案策划、设计、新产品研发、老产品改造，直到正式投产前所进行的一系列降低产品成本的活动。成本控制工作的关键环节是事前控制，它与产品制造及使用成本有直接关系。生产过程控制包括计划安排、材料准备、组织生产、产品完工、销售这一整个过程中对原材料、人工和机具消耗和其他支出的控制。事后成本控制是对过去成本控制的总结，通过总结，积累经验，揭示问题，找出差距进而扬长避短。
2房地产开发项目中的成本管理与控制
房地产业作为国民经济中的一个重要的支柱产业，在近几年来得以迅速发展，但随着国家宏观调控政策的逐步实施和进入WTO后外资的大量涌入，房地产市场竞争日益加剧，仅仅依靠土地升值来获取利润的风险也在日益增大。如何以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发企业需要关注的首要问题，因为房地产开发是商业行为，是以利润最大化为目标的，质量、进度目标是围绕着成本目标来进行的，而对于“成本”和“市场”两大利润敏感因素，企业也仅能对成本有所控制，这也成就了成本控制在房地产项目开发和管理中的核心地位。2.1房地产开发企业中的成本管理
房地产开发企业的成本管理可以理解为在保证进度目标和质量功能满足要求的前提下，利用组织措施、经济措施、技术措施和合同措施把成本控制在确定的计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。同样，和通行的成本管理体系一样，房地产开发企业的成本管理任务也主要体现在：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。
为了保证实现决策目标，成本控制作为成本管理体系中对成本计划的执行进行监督并适时调整的过程，必定是一个动态变化的过程。在这个过程中主要包括：对成本计划的分析和论证对目标成本的控制；对成本计划执行情况的跟踪、检查、分析和评估；及时发现执行中出现的偏差，分析偏差产生的原因，并针对出现的偏差采取针对性措施，纠正和消除产生偏差的原因和偏差导致的影响对目标成本完成的过程监控和控制。
所以说，在房地产项目开发的各个阶段，事前控制措施和投产后的成本控制措施，成为房地产开发企业全面成本管理的重要环节。事前控制措施，是通过优化项目建设方案、工程设计方案、资源配置方案和施工方案。投产后的成本控制措施，是通过科学的方法和有效的措施，随时纠正项目开发过程中出现的偏差，将成本控制在审定的成本目标内。
2.2项目开发成本控制的步骤
正如本文前面所提到的，成本控制分为事前控制、过程控制和事后控制，而房地产开发项目中更多强调的是前两项，有资料表明，在房地产项目开发过程中超过95％的成本支出发生在这两个阶段，所以在大多数房地产开发企业中也将成本控制的重点也放在事前和过程控制上。
2.2.1事前成本控制
这里所说的事前成本控制具体包含：开发项目立项决策阶段的成本控制、设计阶段成本控制和招投标与合同签订阶段的成本控制，在这一阶段往往确定了项目成本的80％～90％。其主要表现在：项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提，项目要合理的进行成本控制，就必须保证项目决策的正确性，避免决策失误。一旦决策有误成本控制就无从谈起，只能求得将损失降到最低。所以说立项决策阶段是决定项目成本的基础阶段，直接影响着以后各个建设阶段的成本控制是否具有科学性和合理性。
设计阶段是控制成本的关键阶段。决策阶段主要涉及到成本管理中的成本预测和成本计划，这阶段的任务主要是估算出项目的整体成本水平，确定目标成本以及为降低成本所采取的主要措施和规划方案，进而确定了一个成本控制的框架，而设计工作是项目立项后各实质性工作的前导和方向，若设计方案完成，项目的成本就基本确定了。招投标与合同签订阶段是通过招投标的形式把甲乙双方都能接受的目标成本以招投标文件、工程量清单和合同等法律文本形式加以明确，理论上说项目各组成部分都签署了相应合同（如：确定了工程量和综合单价、固定总价合同等），则项目成本就可以确定下来，成本控制也转变为合同执行过程中的合同控制。
但在项目建设过程中不可避免的出现一些不可预见因素和这样、那样的变更，同时尽管在这一阶段确定了成本控制框架和目标成本，但绝大多数的成本实际支出仍是在项目建设过程中发生的，这就必然强化了过程控制在成本控制中的核心作用。2.2.2生产过程的成本控制
在完成了成本计划确定了目标成本，项目进入到实体建设阶段以后，对实际值和目标成本一定要定期作比照。若实际值与计划成本发生偏移，需对其原因进行研究，做出相应的纠偏举措，保证顺利实现成本控制的目标。以下是具体的措施：比较：根据某一既定的方式，把分部分项工程的目标成本和实际值进作出对比，确定建设过程中是否超支。
分析：这一步骤是生产过程中成本控制的核心。其是以比较为前提，分析比较后的结果，找出发生偏差的原因。其主要是为了发现出现偏差的原因，从而有针对性的作出纠偏举措，以使由此带来的损失降低，避免再次出现相同的问题。
纠偏：当项目建设过程中的实际成本出现了偏差，应根据工程的具体情况，以及偏差分析所得的结果来采取适当的措施，以使成本偏差尽可能小，并控制在计划目标以内。纠偏是成本控制中最具有实质性的一步，只有通过纠偏，才能最终达到有效控制成本的目的。检查：指随着项目建设进展而随时进行跟踪和检查，及时了解项目进展状况以及纠偏措施的执行情况和效果，为今后的工作积累经验。
房地产开发项目投资数额大，建设周期长，且成本支出多集中在开发建设阶段。与其他行业不同，房地产开发中，项目建设生产阶段的成本控制工作量最大。如果由于某分部分项工程的成本控制不利而导致偏差超出了计划限额，则项目必出现超支现象，必将对整个项目的正确性、合理性和经济性产生不利影响。所以，生产过程中成本控制是房地产开发项目中成本控制的核心内容。
综上所述，成本管理在企业管理中的作用和重要性是无庸置疑的，而成本控制在成本管理体系中的地位和所体现的作用也是不可替代的，如何在企业管理中突出成本管理，在成本管理中强化成本控制，势必成为每个企业领导者所认真对待的课题。
扩展阅读：浅谈房地产开发项目如何进行成本控制
浅谈房地产开发项目如何进行成本控制
陆庆强
（上海城开集团龙城置业有限公司上海201*32）
【摘要】本文在介绍关于成本控制和房地产开发项目的理论知识的基础上，详细论述了房地产开发项目的成本控制方法以及在各个阶段的具体应用，为实际提供一些理论指导，从而促使房地产开发企业不断提高内部管理能力和外部竞争能力。
【关键词】房地产开发项目成本控制控制方法
一、研究背景及意义
中国房地产行业经历了二十多年的发展历程，行业越来越公开，越来越透明，也越来越规范。当然房地产业内的竞争也日益激烈，其赢利模式也开始从粗放的土地赢利向精细的产品赢利转变，利润空间也在日渐缩小。提高企业核心竞争力已成为房地产业迫切需要解决的问题，许多综合实力较强的房地产开发商都把打造企业成本管理与控制作为提升自身竞争力的重要手段。具备了成本优势的房地产企业才具备核心竞争力，才能在新时期的竞争中优胜劣汰。
此外，房地产业的发展过程中也存在一些非理性的因素，主要表现为房价过快的上涨速度已经远远超出中国的经济发展所允许的理性范围，这固然与中国城市化进程飞速发展的需求强劲相关，但是过度的投资已经引起投机泡沫的存在，房价快速攀升已经严重影响到百姓的安居生活，影响到社会经济的健康发展。在这样的社会背景下，房地产企业如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产开发项目的成本就处于非常重要的战略地位。
二、国内外研究情况概述
传统项目成本管理可以追溯到20世纪60年代，最具代表性的管理方法是美国航天局和美国空军为开展项目成本管理和控制而创建的工作分解结构（WorkBreakdownStructure，WBS）技术和挣值管理（EarnedValueManagement，EVM）技术。
随着全球性竞争的日益加剧、项目活动的更趋扩大和复杂、项目数量的急剧增加、项目团队规模的不断扩大、项目相关利益者的冲突不断增加、降低项目成本的压力不断上升等一系列情况的出现，项目成本管理在理论与方法等方面不断地发展和现代化，现代项目成本管理理论和实践在这一时期均获得了长足的进步和快速的发展。
现代项目成本管理的方法从管理思想来看，是全面的、系统的管理方法。其中，最有代表性的有：项目全过程成本管理、项目全寿命周期成本管理以及项目全面成本管理三种方法。
20世纪60年代美国国防部首先提出了项目全寿命周期成本管理的思想。当时国外的有关资料表明，在项目的寿命周期内，研究和研制费用约占10%，生产费用约占30%，使用保障费用约占60%。鉴于使用费用、采购费用远大于研制费用的现象，美国国防部首先提出了全寿命周期费用概念，力求通过在研制阶段多花一点钱来节省后来的使用保障费。这一方法包括：项目全寿命费用设计和项目全寿命费用的管理和控制。目前它已经成为一种项目投资决策和项目成本控制的一种思想和技术方法。
项目全面成本管理思想是国际全面成本管理促进会（AACE-I，原美国造价工程师协会）前主席R.K.Westney先生借助“全面质量管理”的思想提出的。根据AACE-I的定义，“全面成本管理就是通过有效使用专业知识和专门技术去计划和控制项目的资源、成本与赢利、风险。”现在人们普遍认为项目全面成本管理将成为世界项目成本管理中最有效的技术和方法。
项目全过程成本管理是于20世纪80年代中期开始，由我国项目成本管理领域工作者提出的。该管理思想认为，项目成本管理应该是贯穿项目生命周期各阶段的全过程、全方位的工作。因为项目的投资要贯穿于项目建设全过程，而且项目实施之前的决策和设计方案对投资的影响最大，因此，成本管理的关键在于采取经济技术手段，以设计阶段为重点，对项目建设全过程进行全方位管理。进入20世纪90年代，这种项目成本管理的理论和方法正逐步成为中国和世界许多国家项目成本管理的主要方法。
项目成本控制是项目成本管理的一个重要内容。近年来，我国学者和具有丰富社会实际工作经验的工作人员都做出了具有代表性意义的研究成果。例如：冯伟认为，只有建立健全激励竞争机制，坚持以人为本，层层签订目标责任书，赏罚分明，对房地产开发项目实施全面成本管理与控制，才能取得良好的社会效益和经济效益。王忠伟认为，既要考虑传统的成本控制，同时要从分析项目的时间成本均衡关系出发，实现成本的优化，成本控制与成本优化是成本管理中不可或缺的两个方面。王蓉认为，成本管理是一个动态的过程，是对项目建设全过程的管理，包括决策阶段、设计阶段、工程招投标及承发包阶段、施工阶段以及竣工结算阶段的成本管理，相应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算等造价。这些造价形式之间存在着前者控制后者，后者补充前者这样的相互作用关系。只有依靠科学的估算方法和合理的管理措施，把建设工程每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，才能实现投资控制目标，取得较好的投资效益和社会效益。
三、房地产开发项目成本控制相关理论综述
1、房地产开发项目成本构成
（1）前期项目费用。项目开发是一个过程，从工程勘察到项目建设一段时间发生的费用都属于前期项目费用。特别需要注意的是因项目开发而征用土地所发生的费用，如征用土地费、拆迁安置费和补偿费等，这一部分费用一般各地政府都有较为明确的标准。
（2）建筑施工过程中的费用。这又可以划分为直接成本和间接成本。直接成本包括直接材料费用、直接人工费用以及其他直接费用。间接成本包括管理人员的职工薪酬、固定资产折旧费用、固定资产修理费用、办公费、基础设施费用等。基础设施费用主要指土地、房屋开发过程中所发生的水电费、通讯费、环卫设施费用等因利用基础设施而发生的费用。
（3）安装费用。在开发项目达到可使用状态之前可能会发生建筑安装工程费和设备费用等。企业可以自行安装，也可以将这部分业务承包出去。如果企业自行安装，那么发生的费用和建筑施工过程中发生的费用基本相同。
（4）完工后的清理费用，如使环境恢复原貌的费用。在很多情况下，很难分清楚清理费用和间接费用的区别。在这种情况下，往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果不设现场管理机构，那么不计入开发成本项目，直接计入当期损益。
（5）配套设施费用。在开发项目中发生的，可计入成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如公厕、锅炉房等设施支出。
（6）其他。包括企业为开发产品而发生的应计入开发产品成本的以上各项之外的支出。如按新企业会计准则的要求，在建造项目达到预定可使用状态之前，企业为建造而发生的借款费用应计入项目成本。
2、房地产开发项目的成本控制方法
（1）实施全过程成本控制。房地产成本控制应贯穿于房地产项目开发建设的全过程，要防止片面性发生，不能只注重控制建设承办单位的建设成本，而忽视投资决策阶段、规划设计阶段的控制。在工程实践中，往往设计阶段是房地产开发企业成本控制重点控制过程。此外，招投标阶段投资控制也非常重要。
（2）全面采取综合成本控制。成本目标不是孤立的，它的标底物有质量目标、进度目标、投资成本目标、安全目标，和与现场协调管理、资源消耗相结合的综合考虑的目标。在成本控制过程中，要综合充分考虑到房地产开发企业的整体利益，力求优化实现各目标的平衡。
（3）建立动态成本控制制度。房地产企业的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，最终达到成本控制的目的。为了控制好整个项目的成本，房地产企业应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制。
四、房地产开发项目各个阶段的成本控制
1、投资决策阶段
（1）认真做好市场调查研究工作。应调查国内外市场近期需求状况，对产品销售进行预测，对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，对影响开发项目经济效益的因素进行定性分析。
（2）合理确定建设标准。建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。
（3）认真编制投资估算。准确的工程建设投资估算可为项目投资资金筹措、工程设计招标、工程限额设计提供可靠的依据。
2、设计阶段
在项目做出决策后，控制工程成本的关键就转入设计。尽管设计费用在开发项目全过程费用中比例只有1.5%2%，但对工程造价的影响可达75%以上。（全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会，201*）设计一旦成型，开发项目的成本就基本确定，因而设计阶段也是房地产开发项目全过程成本控制的重点。做好本阶段的成本控制，可以通过以下几个方面：采用设计招标，选择最优方案；对阶段设计成果应审批签章；着重应用价值工程进行设计方案优化，并且开展限额设计，实行设计的奖罚制度；加强设计图纸的会查与审查工作等。
3、招标阶段
招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则，选择综合组织管理能力优胜的施工单位和项目经理，确定合理的合同价格、签订严密的工程合同，做好招标文件的编制工作。
4、施工阶段施工阶段是房地产开发项目的实施过程，是资金投入最大的阶段，因此必须强化施工控制。对开发商来说，主要是加强对施工单位履约行为的管理。施工阶段成本控制的重点有以下几个方面：严格合同管理，做好反索赔工作；强化监理机制，加强施工管理；开展技术创新，节约成本支出；采取经济措施，控制管理成本；定期发布成本动态报告等。
5、竣工结算阶段
这一阶段成本控制的核心工作是：根据合同及有关的变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规等，认真审核工程款。最后的工程支付，必须以政策为依据，对送审的竣工决算要逐项核算工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
6、经营使用期
房地产开发项目销售阶段的成本控制主要是合理安排营业费用的支出。按照项目全寿命成本控制的思想，在运营和维护阶段，也要制定合理的运营和维护方案，运用现代经营手段和修缮技术，按合同对已投入使用的各类设施实施多功能、全方位的统一管理，为设施的产权人和使用人提供高效、周到的服务，以提高设施的经济价值和实用价值，降低运营和维护费用。
五、结束语
控制成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。本文通过对房地产开发项目成本控制的研究，目的是希望房地产开发企业能够居安思危，走内延式发展，使房地产行业走上稳定健康发展的轨道。然而，房地产行业毕竟受国家宏观调控、土地、融资等政策影响，因此，房地产成本控制不能仅从技术、管理角度进行研究，还需要宏观经济指导，需要一些更深刻的宏观经济综合理论加以完善，这也是本文所缺之处。认真做好房地产开发项目成本的控制，应是我们不断探索的课题。
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