房地产项目园林开盘总结
开盘工作总结
我11月8日来到XXXXX项目部，有幸参与到此项目的开盘工作中来，虽然时间不长，但是也感受颇深。前2周负责销售围蔽，接下来配合园林园建工作，后来负责园区内的卫生清理。很开心11月份和所有的同事、施工单位一起日夜奋斗，为项目的顺利开盘做了保障。开盘后我一直负责园林园建的整改工作，从整改中发现，虽然开盘中成绩不可磨灭，但是确确实实存在一些问题的。为了更好指导以后的工作，现在就园林园建方面，在此好好思考总结一下：
优点：
1、在工期紧张的情况下，能够合理组织施工单位进行抢工，施工班组轮流施工，确保施工人数。
2、能抓住主要及关键施工工序，保证大面积的施工质量。如人工湖湖底、大门口铺装广场等。
3、周期长的材料，定货及时，如雕塑等。3、整体景观效果差强人意。重点说说施工中应该注意的问题：
1、图纸整体设计上没有无障碍通道，园路台阶处，未考虑残疾人坡道。
2、首期综合管网尽量由干园建的施工单位做，因为牵涉的交叉施工，管网做不及时的话，会延误工期。管网回填时，切记要分层夯实，如果真来不及夯实，一定要用铲车分层压实。3、加强施工工序的管理及做法管理，否则后期会形成难以处理的死症。比如水钵中补水管预埋不足、下沉广场坐凳、跌水处压顶水泥缝、大门口南侧水景边铺装上放空管外露等等。4、水景水池漏水：水池底和壁分期浇注抗渗砼时，一定要处理好接缝，刷完聚氨酯防水涂料时，要做一次薄水泥砂浆保护层，池壁钢筋砼高度不够接砖时，要用水泥砂浆粉实，并保证聚氨酯防水涂料不破。有时间，尽量做闭水试验，确保不漏水再贴石材。5、下沉广场弧形跌水墙100*100石材面开裂、脱落。原因是弧形面积大，受热胀冷缩影响。比较标准的做法应是：浇注抗渗砼墙面钉铁丝网片水泥砂浆粉刷聚氨酯防水水泥砂浆结合层面砖。且贴面砖所用的水泥膏应用801胶拌，会粘的比较牢固。
6、喷泉要选择合适的水泵，不能乱用水泵，否则不易调试水量。涌泉喷头要低于水面，蘑菇喷头要使铜喷头高于水面。7、要求施工单位加强施工材料的管理，尤其是异形石材，工期紧张，班组多时，会出现工人乱拉乱用随意切割异形石材的现象，导致后期局部异性石材无法组合，材料短缺，麻烦很大。8、水池放空管的位置应设计到泵坑里，现部分设计到池壁上，导致泵坑的水无法放干，检修时必须用泵抽。
9、周期长的材料一定要尽快统计订购，而且要随时跟踪。10、在围蔽之前，栽树乔木时，要把人工湖周边的景石用吊机摆放到位，否则后期根本没有道路摆放景石。
11、雕塑的喷水管开关要引到绿地中做井，统一调试，不能留在雕塑中。现在就在石鸭子和石鹅下基座侧面开洞，否则无法调试。12、花钵基座、水池边角，该做海棠角的地方一定要在施工过程中加强管理，否则后期除了砸掉之外，无法处理。
13、水钵安装时间应尽量放到白天，安装时用水平尺进行调平，经试水后，没有问题的情况下，再用云石胶粘牢。
14、人工湖底要用震动压路机压实，砖砌挡土墙要内外粉，土工布的搭接要密实，放空管要仔细处理，阀门处清理干净，不能藏砂子，先灌少量水，经试水不漏后，方可大量防水。15、加强施工资料的管理，要及时分类、归档。16、图纸上有变更的地方，尽早让总工室出变更。
工程二部
扩展阅读：兰亭上筑房地产项目总结
兰亭上筑项目管理工作总结
在公司领导的正确指导下,公司各部门同事的大力支持和协作下,经项目监理公司、各承建单位的配合下兰亭上筑项目管理工作已画上完美的句号。
兰亭上筑项目是公司第一个含有装修公寓交楼的项目，从开工到竣工按照全面精细化管理目标进行工程管理的项目。建设周期从201*年10月到201*年8月，经历了22个月的有效管理，同时是不断改进、完善、推广广电地产企业文化的全过程。通过对兰亭上筑项目管理，项目管理人员工程管理水平全面提升，经验也日趋成熟。工程管理通过对集团《建造品质管理》中的管理流程、制度的实施，并不断完善、改进、适应，最终完成了项目管理的目标。就兰亭上筑项目工程管理总结的经验和发现的问题汇报如下：
一、工程管理
1.工程项目部每月定期组织质量检查，并对检查成果下达整改通知，限期整改，并
对整改措施进行复查，推动了项目部工程管理工作。但对检查结果整改落实情况的复查和处罚力度不够，日常的质量巡查工作不能坚持不懈。
2.集团运营管理中心及公司领导层全面介入日常管理，定期组织巡查，关注建筑质
量细节，监督检查成果的整改落实。召开现场检查会，提升员工士气，提高项目部和施工单位的质量意识，对项目工程品质的提升起到了很大的作用；
3.完善了质量管理和施工工艺流程，完善了部分工程技术标准；制定了“样板工程”
制度；这些制度和工艺标准，为工程管理水平的提升提供了有力了支撑。4.公司管理制度、流程日趋完善，一方面使工程管理更加科学规范，但另一方面相
对应的工程内业资料的整理和内业技术文件的审批、建档和收发等工作任务加重。现场工程师从学习执行，到适应，再到自发自觉的运用到工作的每个环节需要一段时间。由于人员配的局限性，从某种程度上讲，高负荷的工作，需要员工良好的沟通能力和创造性的劳动，所以在后期的工程管理过程中应更加科学的配管理资源，以适应规范化、科学化、精细化的工程管理要求。
5.施工现场管理人员对日常质量检查的整改工作不够重视。项目管理人员对工程管
理制度的细节理解不透，执行不到位；对图纸缺少系统的熟透，责任分工不够明确；工作存在忽视、跟踪检查不位等现象；工程的进度意识和质量意识有待提高。不能灵活的运用图纸、合同、施工（设计）规范和监理单位对施工单位进行管理。在质量管理过程中还存在对产品的使用功能理解不够透彻，对图纸、交楼标准执行不彻底的现象。在以后的工程管理中要加强组织学习和培训。
二、实际进度情况
兰亭上筑项目关键节点的施工完成情况：
201*.1.29前完成±0.000节点：除地下室H交8轴砼3月份完成外，其余部分提前5天完成；
201*.4.25前完成销售节点:1#栋推迟A单元6天、B单元11天、C单元13天；2#、3#栋提前2天、4天。
201*.9.2前完成封顶节点:1#栋推迟,A单元1天、B单元4天、C单元8天；2#、3#栋提前12天、14天。
201*年10月25日开始对出屋面机房、梯间的外墙打底子；外墙砖排版等准备工作，电梯开始安装，保温进场施工。
201*年02月20日外墙砖贴饰完成情况：1#栋从上至6层，2#栋至10层，3#栋至8层；2#、3#栋商铺外墙放样、拉毛等；1#栋：4层以下外墙放样等，1#栋完成屋面砼找坡，2#、3#栋完成卷材防水；外架拆除：1#栋至17层；2#、3#栋16层。
201*年3月15日基本完成外墙砖铺贴及外架拆除；
201*年4月10日完成地下室顶板防水工程（包括防水保护层完成），实际完成时间为5月5日；室外工程5月陆续施工到7月底。
集团组织分户验收时间为8月16、17，竣工验收日期为201*年8月29日，而合同工期为514天，开工日期为201*年11月1日，至201*年8月29日工期已为667天。
对进度的滞后总包方负主要责任，现场负责人对工程管理没有经验，也不乐于接受别人的建议，施工员不能及时有效合理的调动和按排各施工班组的工作；对计划的实施不跟踪管理，过于理想化乐观；总包管理协调与执行力过弱及施工单位项目部的管理不够完善长期处于边施工，边摸索的阶段，对施工机械设备、施工人员、材料调配不及时等因素影响施工进度。施工过程中常出现更换施工班组的情况，现场的工作面与园林、装修交叉作业较多，各单项工程及工种多有穿插，安排合理则相互促进，反之则相互制约。项目管理现场提供的施工条件不到位，管理混乱，各班组的交叉作业协调配合不到位。
进度计划中的重点工作，公司在项目开工前制订了项目关键节点，在工程建设的各阶段按照进度的实际情况进行修正，对滞后的工期及时采取措施追赶工期，使各项工作任务能够及时完成，基本上保证了正负零、开盘、封顶、交楼入住等重要节点的实现，积极配合公司营销等经营活动。
对总包单位进度计划的管理思考。在对总包单位的施工进度管理中，存在总包单位未按照我公司项目整体计划施工，安排各分项、分部工程的施工进度计划均有滞后，为后期公司对总包单位的工期控制造成困难。项目管理部未对总包进场后，根据项目特点，就项目重要时间节点向总包单位提出详细要求，由总包单位根据总工期制订详细的施工计划，同时考虑好所有分包单位的计划施工时间，做为公司和总包单位对工期的补充约定。或根据总包合同工期作为《施工组织设计》附件上报详细的施工进度计划。避免在
施工过程中由于甲供材或总包与分包单位交叉施工引起的扯皮、推诿，造成关键节点的延误。现场项目部管理人员要灵活掌握使用经济手段与专业技术措施使各承包商严格按公司要求组织施工，以便公司能更好的把控项目施工进度节奏。
三、质量管理
1.样板工程管理；
在兰亭上筑项目中实现了先对分项工程进行技术交底做施工样板后再大面积开始施工的工作制度。在关键效果工程施工前均进行了样板施工，如：室内墙体和抹灰、外墙砖、墙面涂料、外墙石材施工等为工程整体质量的提升奠定了良好的基础。项目部管理人员在工程施工前需对施工图有深刻的认识，在熟练掌握图纸的基础上，通过现场巡查，及时的发现问题。能够在下一阶段工程开始施工前，组织施工单位进行技术交底，并在施工过程中将发现的问题及时采取措施（现场工程师应有能力在不改变设计意图的前提下，独立制订出技术核定方案）进行纠正。如果必须发变更的，应尽快按照是设计部协商。
样板工程的组织施工、报验和验收后标准的推行等还存在不足。在施工过程中没有严格执行样板报验制度。其次，是对样板施工没有明确的计划，样板工程的范围不明确。在后期的项目管理中，应在施工前就对工程样板制作节点进行计划，制订具体的落实方案，严格按规范施工；避免再次出现3#栋精装修单位类似情况不送样板、不报验，不经样板确认就定购材料，自私施工；确保施工样板起到真正的意义。
2.隐蔽工程质量控制；
由于隐蔽工程的质量控制对于建筑产品的质量至关重要，因此施工单位在施工过程中也比较重视。兰亭上筑项目按照施工验收规范全部做到了先验收后隐蔽，确保了工程质量。但在对隐蔽工程的管理过程中，还存在隐蔽工程资料滞后；对隐蔽工程的验收整改不到位；缺乏对监理工程师旁站监督的管理等。质量通病还没有完全避免。如：现浇混凝土工程中由模板固定不到位引起的跑模、胀模、漏浆问题，给后期粉刷施工质量控制的增加难度。还有由于穿线管在混凝土浇筑过程中破损造成后期无法穿电线等情况。所以，在后期项目建设过程中应采取增加对隐蔽工程的监督管理，加大整改管理力度，对监理旁站提出明确要求等管理手段。
3.工程验收及交接；
由于工期滞后，赶工造成实体工程质量下降，虽然顺利通过竣工验收，确保了交楼入住节点的实现，却遗留好多质量问题。按照集团要求，执行分户验收制度，对工程品质的提升起到很好的效果。遇到的主要问题是，各承包单位质量整改落实不到位。一是施工单位组织不起来有效的施工力量，同时也不愿意对整改过多地投入；二是对整改完成标准理解的差异。在后期项目中，分户验收工作应提前着手进
行，并制订严格的验收质量标准和整改质量标准，明确整改结果落实责任人，合理的调配，合理的安排验收时间，使分户验收组织更加科学、规范。
对分包工程的验收没有严格的内部竣工验收流程，使分包施工单位没有整改的动力，质量问题不能及时得到整改落实。
工程变更和签证的验收及办理流程，已经日趋完善。但是对变更和签证工程的验收常有滞后的现象（有些是在项目竣工验收后才开始）。这样不利于对签证合理性和时效性的控制，同时无法实现对变更工程的质量监督管理。4.兰亭上筑项目施工中出现的质量问题；
1)毛坯房室内墙面抹灰层存在较多空鼓和裂缝，多数是梁底和墙体交接处，有
多条通长裂缝，施工工艺存在问题，砂浆配合比与原材料质量把控不严；2)多数房间梁、墙阴阳角不顺直，垂直度和观感比较差；3)楼面有开裂现象，原材料、配比及施工工艺存在问题；
4)地下室底板等存在质量问题，多处有渗水，致使地下室有积水现象；5)配套工程收口质量把控不严；
6)3#栋精装修施工的墙面油漆和细部做法质量要求不严格，粗糙不平、掉灰、
漏刷、流坠等质量通病较多，致使公寓交房期间返修量大；
7)各承包单位的成品保护意识薄弱，成品保护费用投入很少或者不投入，对别
人的成品保护更是毫不在意，使得造成大量的成品损坏。
上述问题，需在后期项目建设过程中，做好事前控制，提前采取相应的措施避免。四、现场施工技术措施管理及基础资料管理
上筑项目工程施工现场大门口出现多条高压电缆、国防光缆、国安有线、网络、煤气管道等地下管网工程，施工阶段没有相关的参考资料导致对管网的破坏造成不必要的损失和工期延误。
后期项目现场管理过程中应对项目施工现场周边所有道路、市政主管网的竣工图及水电管网等相关的地下工程资料进行管理，做为道路施工、配套管网施工标高控制的重要参考资料。
总结兰亭上筑项目管理工作，在各方面的经验和教训中磨练使项目管理人员得到快速的成长，树立信心，克服困难，以饱满的工作热情，同时严格按照公司的要求对项目进行管理，在以后的工程项目管理工作中，提高自身的专业技术与现场管理水平，将更专业、更科学的管理方式应用于项目管理实际工作中，为公司的发展贡献自己的一份力量。
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