写字楼市场总结0917
柳州写字楼市场总结报告
综观柳州10年以前写字楼的发展，从最初简单的办公场地，到普通型办公楼、商务写字楼，说白了就是柳州10年前没有写字楼概念，所以写字楼市场一直不愠不火，从五星商圈、柳南商圈零星的旧式写字楼就可以看出，因此造成写字楼投资价值不高。而随着06、07年以来中央屡出政策调控商品住宅市场，柳州写字楼市场也由此进入了初步发展时期，07年特别以河东阳光100、华信国际、东方百盛为主商务办公代表着柳州比较高档的纯写字楼项目，出租率接近90%；这才有了“正式”的写字楼概念，以华侨大厦、花旗一号、新时代大厦、盛华财富大厦为主的城中商圈写字楼接近95%的出租率让投资者坐享租金回报，随着城市的发展，目前大多90年代或者201*年左右建成写字楼项目早已经不能满足当下商务办公的需求，交通、电梯、物业管理、停车位等等问题，我想身处写字楼中的白领们深有体会。
柳州再造“大”柳州引领写字楼高端商务化
随着柳州“大城市”规划的发展，国际化进程也在不断推进，第二、第三产业迅速扩容，越来越多的企业进驻柳州，高端写字楼也成为企业总部的首选。办公地点彰显的是企业的品味与实力。高端的写字楼不仅仅提供优良的办公环境，还塑造了高端的企业形象，另外其成熟的配套体系也能提供员工的日常需求。高端写字楼将吸引诸多高端知名企业进驻，不仅大大提升了企业形象和价值，也为企业提供了沟通共荣的商务平台，而众多名企都喜欢“择邻而居”的集群效应也源源不断地吸引更多优质企业。
作为一个足够优秀的写字楼，除了交通优势，它还应该有一个让企业有足够观感满足和商务形象效益的外部条件。因此，例如近期连地王集团也重金打造的地王国际财富中心，就体现了柳州城市中心商业价值，让所有市民和业主在轻松享尽都市繁华的同时，又可享受租金的高收益回报和物业的快速增值。
柳州写字楼处于“萌芽”阶段发展空间巨大
由于写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。以北京为例，四环以内目前写字楼空置率仅为6%，租金却以10%以上的幅度增长，以此来算投资回报约为5%-6%。广州珠江新城CBD写字楼较为集中的区域，写字楼的出租和办公率基本能保证在90%以上。再以富力盈信中心为例，最初201*0元每平方米不到，现在的二手转让价达35000元每平方米；租金从120-150元（平方米每月）涨至现在的250-280元（平方米每月）。
同样，柳州的写字楼发展正处于起步阶段，老写字楼集中在五星商圈，比如华侨大厦、财富大厦、五星中环等，这些写字楼由于配套设施陈旧、交通不便、停车难等问题成为入驻企业的心头病，急需改善。新兴的写字楼市场还在培育中，所以市场供需矛盾相对较为突出，柳州写字楼的单价和租金随着产品品质的提升水涨船高。老城区旧写字楼租金普遍在30元至40元左右（平方米每月），河东片区在50、60元这样，阳光100最高可到80元，九洲国际和地王国际财富中心投入使用后，租金很可能过百，其升值潜力巨大，所以说，写字楼集中出现是一种风向，尽管一开始可能会出现供大于求的情况，但随着城市的进步发展，企业的增多及做大做强，越来越多的“门面形象”需要改造，剩余多的写字楼就会慢慢被消化。而且柳州市201*年12月出台的《柳州市控制和查处违法建设暂行办法》规定：“未依法取得商业用房手续设立企业的，工商部门不得登记、发许可证、执照。”也就是不允许非商业用房做经营用房。
柳州写字楼进入“甲级时代”一路向东“CBD”
由于201*年以来中央屡出政策调控商品住宅市场，而随着楼市调控不断压抑住宅市场的投资需求，写字楼的供应与受关注程度将与日俱增。柳州写字楼市场也由此进入了快速发展时期，一方面，城市发展需要写字楼，也源于调控下部分投资热钱由住宅市场流入商业地产，另一方面，近年来柳州市大力倡导“退二进三”经济转型，催生出大批拥有自用需求的新兴私人企业，得益于投资需求与自用需求的双重作用，写字楼市场才得以强势崛起。目前，柳州在售或正在开发的写字楼项目如百花齐放，例如地王国际财富中心、九洲国际、居上广场、盛丰国际、银泰城等，柳州写字楼市场近两年供应加大，并趋向高端化、超高化，专业化。这说明柳州城市在迅速进步、在迅速发展，写字楼就像加速器一样，为柳州城市发展、企业的扩大、成长提供强大的动力。
写字楼档次迅速升级“甲级”项目越来越多需求越来越升温
目前柳州的写字楼市场明显升温，例如，九洲国际正在预约高区产品，与前期走量缓慢的低区产品相比，仅用一个月的时间，预约量便已超过实际供应量的一倍倍。值得一提的是，九洲国际高区产品是半层起售，换言之，销售金额最少也在一千万元以上。初步了解，预约客户中自用类型超过六成，甚至有一家企业买下3个整层，火热的市场情况着实令人意外。而以投资客为主的明硕科技商业大厦的预约情况也很不错，项目90间写字楼于8月3日开启预约，据了解，当天即登记上百组预约客户。另外，8月17日，银泰城销售中心对外开放，并同时启动9~33层写字楼的预约认筹。据了解，银泰城写字楼标准层面积为940平方米，目前均价13500元/平方米，预计于9月份正式推出。而柳州地王国际财富中心31~40层的写字楼也正在预约，据现场销售表示，预约情况合乎预期。这就说明了开发写字楼档次越来越甲级，建造层数也越来越高，随着越来越多的外来房企兵临城下，预计这两年柳州的写字楼竞争会相当惨烈。在南宁万达掀起写字楼的投资热潮后，柳州的写字楼市场也一并升温，不过对于柳州的写字楼市场而言，仍以本地客户为主，市场蛋糕相对有限，外来与本地开发商竞相争食，所以在未来这几年将会爆发“竞争抢客”，很自然，柳州的写字楼会迅速升温，新产品基本不愁卖，需求看涨。而租金和售价的上涨，使越来越多的投资者开始关注这一领域。原因有几方面：一是投资上的转向和需求，就是“资金要找更多的出路”。目前，连续的房地产调控，对住房投机需求起到抑制作用。从租金回报率来看，如果公寓和住宅是4-5%的话，商业地产至少是6%，而作为商业地产主力的写字楼，其投资回报率更可高达6%至8%。因此，投资客将目光转向受限制较少的商业市场，资金实力雄厚的买家选择单枪匹马买商铺，手握201*00万元左右资金的投资客开始买写字楼。大的企业也开始选择留下点自己的固定资产，一方面难得找到符合自身形象的地段地皮来建自己的总部，二方面单独为了总部找地皮自建的成本不低，所以写字楼需求是上升阶段。三方面是经济高速发展，大批外来企业纷纷进驻柳州这块热土，市场对商用物业特别是写字楼的需求大幅攀升。在柳州，“经济升级、城市转型”，市政府大力发展第三产业，正在实现向第二产业与第三产业共同主导型城市转型，开启了第三产业发展的春天，催生大批拥有自用需求的新兴中小企业，他们需要做大做强，而本土企业相继转型，再加上超大型城市发展的大方向，写字楼的前景一片看好。本人看好柳州的大发展，坚信写字楼持续升温增值。
物业管理是一门考验课
未来两三年，随着柳州越来越多的写字楼即将落成，那么，他的经营管理服务将会体现更加“甲级”，而写字楼作为商业地产的一类，写字楼经营的关键不止是拼硬件，而是后期的运营服务。商业物业“打散销售”的形式在国外并不多见，却在国内大行其道，柳州也不例外。目前几乎绝大部分的写字楼都用于出售，开发商自持部分只占很小部分。开发商散售与自持的比例大概是多少？全部散售能让开发商迅速回笼资金，是目前适合开发企业与投资客的一种合理模式，但对物业的保养、维护、经营并不是什么好事。
后期如果开发商不参与，就会削弱对物业的监管力度，那么完全只能看物业公司和运营公司的实力了。关于投资写字楼的风险问题，最关注的还是会不会开发过量，本人认为，目前柳州处在优质写字楼起步阶段，不存在饱和的问题，就算是南宁，都还没有达到饱和状态。从在广州珠江新城运作的经验看，至少要在5年时间以上，才能看出。
区域项目名称商业类型项目定位经营模式建筑面积标准层面积2071层高大堂高11米，标准层高3.8米电梯数量空调销售价格（元/平米）15000--17000采取扣除营业额28%作租金11000--1201*首层：46800二层：19000交付时间15年6月13年10月开业13年9月13年9月201*年6月201*年6月201*年12月201*年12月写字楼城中区地王国际5A甲级、城市地标销售14万芬兰通力25部中央空调近40台中央空调集中商业都市型一站式购物中心写字楼产权式酒店自持招商10.6万约13000首层6米返租销售10098594大堂6米标准3.64部杭州西奥14台分户独立空调中央百旺都裙楼商业邻里型商业（共5层）写字楼销售71801100--1520首层5.5米IT企业办公销售5600760大堂：10米标准层高3.6米3台2台4台15台独立无无中央空调13000500001201*首层：自持二层：4万三层：3万柳北区文轩大厦裙楼商业邻里型商业写字楼明硕科技IT企业办公销售销售销售约55001201*7000约2201*80018005米标准层3.2米首4.8，二4.2裙楼商业IT专业市场写字楼九洲国际5A甲级销售约3万1320-1450大堂高10.8米高区6台低区3中央空调中央中央毛坯17000--201*030000--800001201*14年1月待定待定13年10月标准层高3.9米台，瑞士迅达裙楼商业邻里型商业酒店洲际5A租售结合自持招商销售1.6万2.4万1.8万25001201*000首层6米12台标准层高3.9米4台大堂：5米6米高（loft）日立，2台河东区写字楼盛丰国际裙楼商业邻里型商业酒店招商当中销售待定45001.4万1300-16008005.5米标准：3.8米8台4台中央中央首层6万13年10月待定写字楼居上广场5A（28-39层）销售2万1700大堂：5.5米标准：3.75米芬兰通力14部中央17000201*.年底集中商业五星百货（1-6层）酒店写字楼待定（7-25层）准5A自持招商自持招商销售近1.8万30003.2万约2万170094068米标准：3.75米大堂：5.5米标准：3.3米14台10台5部奥迪斯30台中央待定配中央配中央13000-14000201*年底待定201*年12月201*年6月鱼峰区银泰城集中商业都市型一站式购物中心自持招商约4.8万8500首层6米二层4.8米
扩展阅读：重庆写字楼市场调研报告0917
重庆写字楼市场调研报告
重庆写字楼市场调研报告
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重庆写字楼市场调研报告
前言
重庆，中国四大直辖市之一，中国五大中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，国家统筹城乡综合配套改革试验区。顺改革发展之势，201*年6越18日，继上海浦东、天津滨海新区之后，我国的第三个国家级新区重庆两江新区正式成立。重庆必乘此东风，掀起新的一轮发展热潮，继而踏步迈入1000万级特大城市行列。
占尽天时、地利、人和的重庆人气兴旺、活力四射，必然会创造更多的创业及就业机遇，吸引更多的企业与人才到重庆发展。
写字楼宇作为城市经济的重要载体，是经济发展“晴雨表”，在重庆“大跃进“式的发展变革中，必然会见证重庆的经济繁荣与光明未来。
一、重庆写字楼成交量及价格分析
201*-201*年重庆写字楼成交总量表（单位：万方）
数据来源：立业地产研究中心
通过上表数据可见，重庆写字楼供应在201*-201*年间大体呈现振荡上升趋势，近三年来平均每年写字楼成交量均在40万方左右，而在201*年金融危机影响下，仍保持成交上升趋势，未来写字楼市场整体形式看好。201*年下半年重庆市场将会
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有超过30万平方米的写字楼供应，主要集中在解放碑商务区和两江新区。这表明两
江新区的成立让开发企业普遍对重庆写字楼市场看好，当然国家房地产的相关宏观
调控政策也会助推投资客快速消化写字楼市场份额。
从成交价格来看，重庆写字楼在量增的同时成交价格也迅速攀升。今年第二季度优质写字楼楼平均售价持续环比大幅上涨11.7%至人民币每平方米10,196元，继上个季度后再次创出了重庆高端写字楼销售均价的新高。现在主城核心商圈的新推精装甲级写字楼，成交价格普遍达到了15000元/平方米以上，甚至少数精装顶级甲级写字楼的价格逐渐突破201*0元/平方米。随着重庆经济的进一步快速发展以及城市人口的急剧扩大，重庆写字楼价格有进一步上升的空间。
二、重庆各区域写字楼对比分析1、重庆写字楼的区域分布特点
（1）重庆写字楼依托商圈发展，形成“一核多中心“格局。
“一核”商务写字楼差不多也是重庆顶级写字楼的缩影，大都会商厦、重庆环球金融中心、重宾保利国际广场、英利国际金融中心、重庆解放碑威斯汀酒店项目、联合国际、创汇首座等。其中，如联合国际，因处于解放碑新华路的制高点，地标位置非常突出，还未正式推出，已经有很多市外和海外公司和投资者高度关注。“多中心”以主城的各区域中心商圈为主，比如观音桥、南坪等，也聚集了像未来国际、同聚远景、嘉年华大厦、协信中心、浪高凯悦、长江国际、喜来登、万达广场、上海城、国际会展中心国汇中心、上海城嘉德中心等一大批顶级的高端写字楼。
解放碑、观音桥、南坪等主城各大商圈，集聚了大量的人气，拥有良好的配套设施，交通快捷方便，为写字楼的发展提供了良好的基础。该区域的写字楼分布集中，而且硬件设施较好，对企业的吸引力较大，当然价格也比较高。
（2）重庆写字楼依托产业园区，得以拓展新的天地。
重庆核心商圈由于土地资源的有限性，同时也因为竞争的激烈性，必然促使写字楼开发企业从核心商圈往外拓展，而重庆的高新技术园区、经济开发区、出口加3/149/14/20重庆写字楼市场调研报告
工园区等产业园区经过政府的合理规划布局，硬件条件过硬，配套设施齐全，再加上政策优惠条件诱导吸引了大量企业的入驻，人气聚拢效果明显。这也吸引了很多企业把总部大楼搬到产业园区，购买附近写字楼办公自用。
北部新区高新园：上丁企业公园、财富中心、睿尚MOHO、两江星界、两江山顶总部基地、土星商务中心、欧瑞锦江、美源国际商务大厦等
出口加工园区：新科国际广场、线外商政公园、叠彩中心、重庆汉国中心等
从上图可以看出，高档写字楼主要分布在主城的各个商圈，解放碑CBD最多，江北商圈其次；城市发展向北，加上两江新区的成立，北部新区的写字楼发展前景看好；北部新区高新园、石桥铺高新区、南岸经济开发区等地区，依托产业园区发展写字楼市场也相应得到发展；沙坪坝区、九龙坡区因为商圈发展相对滞后、地理位置不占优势、缺乏产业经济有效支撑，写字楼的发展相对缓慢。
2、重庆各区域写字楼以往成交情况对比
4/149/14/20重庆写字楼市场调研报告各区域写字楼总体供应情况97.310084.45025615.2625.327.6170楼盘总数(个)供应面积(万)渝中区2584.4南岸区615.2高新区625.3沙坪坝区北部区域27.61797.3楼盘总数(个)供应面积(万)
渝中区写字楼项目个数最多，共25个，主要是中高端的物业；北部区域其次，共17个，但未来发展前景看好；从写字楼供应面积来看，北部区域总供应量为97.3万，是南岸区、高新区、沙坪坝区三个区域总和的2倍，并已经超过渝中区，这是近年来政府大力推广城市向北，城市建设与经济发展加速的成果。随着两江新区的成立，可以预言北部新区的写字楼及公寓将会进一步快速发展。
（1）成交面积对比分析
201*-201*年主城区办公用房成交面积表（单位：万方）
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区域渝中区大渡口江北区沙坪坝九龙坡南岸区北碚区渝北区巴南区经开区高新区经开园高新园201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年0.000.002.790.320.170.000.260.000.000.005.790.000.000.000.023.380.580.000.000.000.000.040.000.360.000.000.000.001.460.000.000.000.500.830.030.042.010.000.0010.820.061.420.370.007.950.030.360.350.490.960.000.3311.630.222.740.700.501.990.010.700.050.072.240.001.775.390.062.520.840.831.710.115.070.100.002.060.000.525.540.1115.641.340.100.040.006.090.020.728.870.001.346.050.005.560.660.000.000.008.750.130.002.440.0014.468.380.005.260.031.560.000.458.070.490.091.510.0017.30数据来源：重庆市主城区商品房交易统计报表
通过上表数据可见，渝中区作为重庆商圈核心，写字楼成交面积比较大，相对比较稳定。而北部新区增长速度很快，尤其是高新园产业园区的写字楼成交量从无到有，几乎呈直线上升，非常活跃。
（2）成交金额对比分析
201*-201*年主城区办公用房成交金额表（单位：亿元）
6/149/14/20重庆写字楼市场调研报告
区域渝中区大渡口江北区沙坪坝九龙坡南岸区北碚区渝北区巴南区经开区高新区经开园高新园201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年0.000.000.730.070.080.000.040.000.000.001.500.000.000.000.001.050.190.000.000.000.000.020.000.130.000.000.000.000.340.000.000.000.090.100.000.000.460.000.004.120.010.380.060.002.190.010.070.120.050.160.000.054.070.031.020.160.110.600.000.180.000.030.550.000.482.790.021.170.190.170.560.031.220.030.000.550.000.173.050.045.990.360.040.010.001.960.000.092.760.000.562.940.001.980.530.000.000.003.170.020.001.150.004.944.890.002.110.010.760.000.082.490.110.091.160.007.18
数据来源：重庆市主城区商品房交易统计报表
通过上表数据可见，渝中区、江北区、渝北区、高新园、高新区为重庆历年办公用房成交相对活跃的主要区域。其中，北部新区高新园及渝北区域的成交金额增长迅猛。
从成交面积及成交金额来看，渝中区、高新园、江北区、渝北区要么是传统核心商圈，要么是新兴的产业园区，成交非常活跃的区域；高新园区从成交面积及金额来看，上行趋势明显，在最近几年爆发力相当强，而且这种趋势在未来的一段时间内会继续保持；南岸区、九龙坡、沙坪坝区等区域写字楼市场不活跃。
3、重庆各区域写字楼未来发展判断
就未来重庆的几个主要商务板块来看，解放碑仍将以其历史性的传统商务、商业核心属性，成为重庆写字楼市场，特别是高端商务市场不可动摇的主心骨地位；但此核心由于土地的稀缺及价值的走高瓶颈，中心力量势必向外扩散。
重庆江北商圈因重庆地理环境以及政府引导的原因，得以高速发展，成长为除解放碑商圈之外的又一核心商圈，并会进一步辐射整个重庆北部新区，具有空前的影响力与聚合力。因此江北商圈也会成为重庆写字楼集中发展的又一地区。同时江北嘴CBD系重庆中央商务区的核心区，功能定位为现代金融商务区，是重庆增长极的极核。地理条件优越，濒临长江黄金水道，紧靠重庆两路寸滩保税港区，是锁扣7/149/14/20重庆写字楼市场调研报告
两桥、连通三岸的城市重要节点和连接渝中区、江北区、南岸区与重庆机场、火车站、寸滩港的城市交通枢纽。随着金融街、中海地产、财信集团的开发入驻，必将涌现越来越多的甲级写字楼。
重庆北部新区作为城市向北拓展的新区，有高新园、经开区、加工出口工业区等产业园区作为支撑，201*年1月国务院国发〔201*〕3号文件，更是明确要求把重庆北部新区建设成为我国内陆开放型经济示范区，形成高新技术产业研发、制造及现代服务业聚集区。加之今年6月份两江新区的新成立，北部新区的写字楼未来发展潜力惊人。
适应产业园区经济发展，该区域的写字楼多为300~1000平米左右，企业采购以作总部办公自用为主，收益于区域规划优势整体价格如高新园或经开园呈上涨趋势；加上银行贷款政策对于商业的优厚待遇，部分住宅投资转型写字楼市场，预测未来两江新区将更受投资者青睐；反之，南部面临的这种机会相对小得多。
三、北部新区写字楼典型个案调查分析1、对北部新区典型个案分析个案调查一：
项目名称项目类别开发商项目特色项目地址所属商圈建筑面积装修状况销售价格物业管理物管费用项目概况5.50元/平方米两江星界建筑面积约7.5万平方米，踞高地，俯瞰两江新区。两江新界写字楼重庆高科集团有限公司投资地产北部新区高新产业园(黄山大道中段68号)高新园75000平方米毛坯均价9600元/平方米物管公司：N/A8/149/14/20重庆写字楼市场调研报告作为两江总部基地高端商务配套，具备餐饮、服务等功能配置，由两栋对称布局的高层商务写字楼组成，将打造成为重庆罕有6A级生态写字楼。五大中心、三大生态总部集群、两大系统，超低容积率打造中国项目定位西部第一个EBD生态企业总部基地软件优势：大量的政府机关单位进驻，各种新兴产业的企业聚集，立体交通畅达全城，同时周边位数众多的高尚人居社区，环境优雅，生活配套齐全，自然能够吸引大量的企业入驻。项目分析硬件优势：6A智能化商务办公系统保安自动化系统、消防自动化系统、楼宇自动化系统、信息自动化系统、办公自动化系统以及生态办公系统，顶级商务配置，为入驻企业完美解决了日常办公事宜阶段信息
个案调查二：
项目名称项目类别开发商项目特色项目地址所属商圈建筑面积装修状况销售价格物业管理物管费用：3.2元/平方米土星商务中心共分为ABC三个区。A区为A1和A2两栋，项目概况纯写字楼。；B区为B1、B2、B3三栋，纯写字楼；C区分C1、C2、、C3、C4等四栋，以商务公寓为主，有卫生间厨房等配套9/149/14/201*
土星商务中心写字楼、公寓重庆渝高新兴科技发展有限公司投资地产北部新区星光大道和黄山大道交汇处高新园240000平方米公共部分精装修10000元/平米物管公司：N/AA栋已售罄，B栋预计明年年初加推。重庆写字楼市场调研报告位于北部中心，纯EBD商务中心，定位明确，加之周边区域配套完善，交通便利。项目分析属于北部高新园区，周边聚集了各型产业的企业，项目公共部分精装修，价格比较适中，为中小企业所能接受，销售情况较为理想。土星商务中心写字楼所推楼盘目前已经售完，预计今年下半阶段信息年加推。
个案调查三：
项目名称项目类别开发商项目特色项目地址所属商圈建筑面积装修状况销售价格物业管理物管费用：10元/平方米上丁企业公园紧临北部新区行政中心，紧扼未来北部发达经济圈的核心增长极和高新园行政中心区域。引入世界领先的EOD（生态办公区）概念，打造重庆首个独栋生态办公区，前瞻性生项目概况态概念和高品质独立商务空间缔造卓越办公环境，最大限度创造企业员工的荣誉感和归属感，尽善配套，商务会所、餐饮、酒店、运动设施一应俱全。一个公司一栋大楼，光荣与期冀，拥有自己的总部在楼，是项目定位每位领袖的光荣与期冀，只有真正成功的您才值得拥有项目分析39栋独立式办公楼为39家企业度身定制，企业不但享有独上丁企业公园写字楼重庆西信产业园开发有限公司投资地产渝北北部新区洪湖西路22号高新园N/A精装修16000元/平方米物管公司：N/A10/149/14/20重庆写字楼市场调研报告立产权和冠名权，更可根据自身需要，对建筑进行单体式个性设计，彰显企业独特个性与形象，缔造无限企业魅力。这种个性化创意，一方面能让企业感受到无比尊重感与优越感，另外一方面又能让企业根据自身情况作设计调整，考虑到了每个企业的特殊情况，满足不同企业客户的需求。上丁企业公园目前仅剩2套独栋写字楼在售，一套1300平米，阶段信息一套1600平米，均价16000元/平方米。
个案调查四：
项目名称项目类别开发商项目特色项目地址所属商圈建筑面积装修状况销售价格物业管理物管费用：1.2元/平方米线外商政公园地处重庆北部新区核心，金渝大道和金童路交汇，毗邻重庆汽博中心，集北部新区商务、商业、政务、居住、贸易、物流集成中心地带；400独层办公，颠覆传统，拥有项目概况独立的企业形象；300万元即可轻松拥有世界级OFFICE；两江新区规划201*亿元的总产值，成就两江时代动力引擎；24000生态花园，引领生态办公新标准。项目定位项目分析业园区，拥有大量的潜在客户；11/149/14/201*
30万方纯商务办公集群，引领全新商务模式项目位于北部新区管委会与汽博中心旁，紧靠进出口加工工线外商政公园写字楼重庆百年同创房地产开发有限公司投资地产北部新区金渝大道89号（北部新区管委会对面）经开园278400平方米毛坯均价8600元/平方米物管公司：N/A重庆写字楼市场调研报告项目周边高档社区云集，如保利高尔夫、奥林匹克花园、龙湖蓝湖郡等，休闲场所如COLF球场、星级酒店等一应俱全，这为企业聚集提供了良好的配套；该区域交通快速改善，轻轨三号线、机场高速由此经过，交通便利；同时项目硬件设施优质，3.5米写字楼标准层高，5.8米架空大堂，内置观光电梯；层层私属空中花园，能提供良好的办公环境。线外商政公园写字楼最后一栋跃层写字楼预计201*年10月阶段信息底加推。
个案调查五：
项目名称项目类别开发商项目特色项目地址所属商圈建筑面积装修状况销售价格物业管理物管费用：1.4元/平方米中渝爱都会位于火车北站南侧，新溉路和东湖南路交汇处。项目定位是年轻居住、现代商务、时尚商业。整个项目由一条内商业街划分为南、北区。南区临主干道主要以商业为主；北区相项目概况对封闭主要以住宅为主。中渝爱都会推出近7万方的商业，除了酒店（酒店式公寓）、写字楼、soho外，还将推出适合时尚的小餐馆、咖啡吧、小酒吧经营的街铺。12/149/14/201*
中渝爱都会写字楼、公寓（综合体）重庆中渝物业发展有限公司投资地产北部新区东湖南路333号高新园308046.25平方米毛坯均价8300元/物管公司：重庆加州物业服务有限公司重庆写字楼市场调研报告爱都会时尚写字楼面向的是时尚‘知产阶级’，时尚商务公寓项目定位定位于都市创意领地，对客户和业态的定位都充满时尚的气质和内涵。项目定位明确“年轻居住、现代商务、时尚商业”，对70、80后吸引力较大，容易形成影响力与口碑效应。项目南区，非住宅，大商业、酒店、写字楼、SOHO，以项目分析城市为核心规划功能和形象；北区，住宅，小商业、小高层、高层，以人为核心规划功能和价值。同一项目分为不同的两个主题，为不同人群提供了完备的商务平台和生活坐标,有着广阔的投资、办公、创业的商务前景。中渝爱都会8号楼目前在售83-211平方米房源，一次性付款阶段信息享受99折优惠，按揭99.5折优惠。时尚商务公寓整层预约中，目前可办理VIP卡。
研究小结：
（1）重庆城市发展向北，北部具有重庆领先的区域交通规划支撑：一是机场；二是龙头寺新客站；三是作为长江上游航运中心的寸滩港口及保税港的建设。今年6月18日，国务院正式批准重庆成立两江新区，这意味着，重庆最集中的物流、人流、信息流及优惠政策都将全部汇集到北部。没有其它任何城市的新城区能够将机场、码头、港口及保税港几个城市最为重要功能集为一体。依托这些发展优势，北部将会吸引大批的企业落户该区域，这也注定北部新区的写字楼及公寓的发展会迎来更美好的前景。
（2）很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带，北部新区的写字楼及公寓发展依托高新区、经开区、加工出口工业园等各型产业相当集中的产业园区。随着两江新区的成立，北部新区将享受浦东及滨海新区的所有优惠政策，优厚的政策土壤必然催生高新园及经开区等产业园区的新一轮快速增长。经济快速发展，企业迅速壮大，这为重庆北部新区的写字楼及公寓发展提供了大量的潜在客户资源。
（3）北部新区的写字楼及公寓整体装修程度不高，与核心商圈的精装顶级甲级写字楼在硬件方面存在很大差距；属于城市发展的新区域，周边的交通、休闲、娱乐、生活配套发展相对滞后；在价格方面一般集中在10000元/平方米以下，价格还有一定的上升空间13/149/14/20重庆写字楼市场调研报告
（4）针对客户需求个性化差异化的趋势，北部新区写字楼及公寓产品也推出了个性化的产品。既有针对一般企业的普通写字楼；也有针对高端企业客户推出的独栋写字楼产品，企业可以冠名也可以自行调整设计装修方案，满足了不同企业的多样化需求；还有定位为年轻、时尚、现代的写字楼及公寓产品。
2、对高新园区写字楼及公寓产品的思考与建议
（1）两江新区的成立对该区域的发展有很强的促进作用，在各种优惠政策的帮助下，该园区的企业会得到发展，同时一些外边的企业也会吸引到该区域落户，这样该区域的写字楼及公寓产品的需求量会进一步的加大。
（2）从往年该区域的写字楼产品成交面积及金额来看，该区域在近几年增长趋势相当明显，这得益于该区域产业经济链的不断壮大，各种高新产业不断的入驻，随着越来越多的产业进入，未来该区域的写字楼及公寓产品将持续看好。
（3）目前该区域的写字楼及公寓产品，如两江星界、星系列写字楼等项目主要是以单一写字楼及公寓产品为主，单个项目体量偏小，装修程度不高，价格也比较能接受。（4）该区域的写字楼及公寓产品主要潜在消费人群有两种：一种是该区域聚集的大量企业客户办公自用；另一种就是受住宅调控影响而从住宅投资转向投资商业产品的投资客，他们看重的是该区域的发展前景与利润升值空间。因此该区域的写字楼及公寓产品从产品设计及销售策略上都必须考虑到这两群人的需要。
（5）该区域的写字楼及公寓产品主要依托的是产业园区，主要针对的是企业客户，因此产品设计需实用经济。该区域对商业铺面等产品需求不旺，大型城市综合体在该区域不一定能够取得预期的销售效果。
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