武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告
武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告
新年新气象，201*年伴随蛇年的到来已经成为过去，全球“五大行”之一的商业地产服务商“戴德梁行”在近日发布了201*江城商业写字楼市场报告，报告中指出，根据过去的几年里租金与物业管理费的变化以及未来供应优质物业推算，预计到201*年武汉写字楼租金加物业管理费最高将涨至155元/平米，对比201*年的租金水平上涨了32%。
据介绍，伴随着武汉商务环境越来越成熟，内资企业的极投资，企业对商业写字楼的需要逐渐释放，201*年的写字楼吸纳量超过过去三年的总和，创历史之最。其中优质物业的面市推动武汉市写字楼租金的上扬，再加写字楼提价积极，导致201*年，武汉甲级写字楼租金大幅上涨22.4%至每平米每月94.1元，虽然在全国来看数字只比重庆略高，但是升值潜力巨大，租金涨幅已跃居首位。从区域来看，武昌滨江和汉口滨江区表现抢眼，在新区贡献吸纳量中占了整体吸纳量的77%;其中武广商圈光谷商圈由于受到新增供应少，可租项目稀缺等原因，租金及物业管理费涨幅最大，最高的达到40%以上。
据相关人士指出，蛇年里武汉高端写字楼供应主要来源于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。预计在201*年写字楼空置率有小幅上升，仍将持续上涨，直到201*年租金加物业管理费将涨至每月155元/平米。从此看来，武汉写字楼租赁市场在未来的几年时间里，租金升值空间广阔，是投资的好去处。
值得注意的是，在经历了近1年的量价提升之后，201*年7月份以来，武汉商铺售价开始出现企稳渐升的态势。武汉金田物业管理有限公司经过仔细周密的市场调研论证后认为，2季度之后，商铺市场价格浮动不大，开发商回笼资金比较急迫。而交易量上扬的行情在4月刹车，被市场认为是对3月恐慌性投资的修复，但4~7月商业地产项目虽仍处回升通道中，但成交量均未达到3月高点。
而从另一个侧面看，市场似乎也在重新打量商铺的投资价值。不过，写字楼从02年4月开始，却有接过商铺上涨大捧的势头。
数据显示，201*年2季度开始，武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长，价格同样一路上蹿。武汉天地的一栋甲级写字楼，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。2季度，武汉新写字楼均价比1季度环比上升9.26%，甚至2手写字楼价格也上涨了将近7%。以一个200平方米写字楼户型为例，按今年上半年成交均价9156元/平方米计算，总价达到180万元。按平均租金计算，年均投资收益接近10%，相对于商铺似乎回报率更高。
对此，武汉一家写字楼开发商人士对记者表示，目前武汉甲级写字楼存量并不多，供不应求的情况推动了武汉甲级写字楼售价及租金连续6个季度上涨，证明写字楼的投资空间巨大。
现如今武汉市商业写字楼大概有62万平方米，其中汉口占52%，武昌占38%，汉阳占7%，其它区域占3%，总体租金在85元至125元每平方（含物业管理费），其中各楼盘物业管理费根据物业管理5大要素及物业管理公司经营性质的不同原因而定，甲级写字楼管理费每平方每月15至28元，乙级写字楼管理费每平方每月12元至23元，商铺管理费每平方每月22至38元。
关于物业管理费国务院及各级地方行政部门没有出台明确的收费标准，因为根据物业管理的五大要素及物业公司是房地产投资公司直营和外包的经营性质等情况的不同，所以各商业楼盘的物业管理费也各有高低，武广商圈和光谷商圈及大型城市综合体（如汽车站火车站等）收费较高，具体的物业管理费收费标准及市场行情大致有以下几种特性：
1.5A甲级写字楼及商铺物业管理费最高，乙级写字楼及商铺物业管理费相对较低；
2.物业管理公司资质等级高的物业管理费较高，反之则收费较低；
3.开发时间较早的旧写字楼及商铺物业管理费较低，近几年开发的新写字楼物业管理费相对较高；
4.城市综合体地带写字楼及商铺物业管理费较高，综合体旁边的管理费较低；销售型的写字楼及商业物业管理费较高，租赁型的写字楼及商业物业管理费较低；
5.大型商圈中心写字楼及商铺物业管理费较高，商圈附近的管理费较低；6.大型贸易或交易市场中心写字楼及商铺物业管理费较高，中小型市场中心管理费较低；
7.房地产投资商为了快速营销房产迅速回笼资金，或房产地段不好房产项目不好销售甚至对物业管理不以盈利为目的，且对旗下直营的物业管理公司有补助和补贴（每平方每月补贴2元至5元不等）的写字楼及商铺物业管理费较低，物业服务外包的物业管理费较高；房产公司为了辅助营销对物业管理公司有协议性补助的刚交付前两年收费较低，两年后通过物价上涨和开支较大等缘由提高物业管理费；写字楼及商铺交付后入驻率偏低未达标的（一般入驻率规定在80%左右）房地产公司对物业公司实行补贴方式的物业管理费较低，写字楼及商铺入驻率超过90%以上或者经营氛围非常火爆的则根据市场行情商议提价。
8.国企写字楼及商铺且物业管理公司属于国企直营的为了方便安排家属就业有补贴（每平方每月3至5元不等）收费较低，国企写字楼及商铺物业管理服务外包的管理费较高；
9.物业管理服务时间平均每天超过10小时以上的物业管理费较高，未超过10小时的管理费比较平均；10.开放中央空调的写字楼及商铺物业管理费较高，不开放中央空调的较低；开放时间超过10小时的收费较高，开放时间低于10小时的相对较低；具体各楼盘物业管理费调查情况如下（部分知名楼盘抽查详情见附表）：*附表一:(见尾页)*附表二:（见尾页）
*以上附表为武汉市商业写字楼物业管理费部分楼盘抽查情况。
201*年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更预计，最近1年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行大厦及凯乐桂园等几栋甲级写字楼上市，远不能满足入驻武汉企业的需求，预计近期写字楼租金及物业管理费还将继续上涨。
经国内外多位经济学家分析国务院出台控制楼市国五条后，全国将掀起一股商业写字楼投资热潮。湖北省社科院经济研究所副所长省房地产经济学会秘书长叶学平先生及业界专业人士普遍认定，武汉作为中部中心城市，同时又提出打造总部经济的规划，未来随着越来越多的跨国公司驻点武汉，随着湖北省“城市8加1计划”的发展，二线城市企业的总部将纷纷入驻江城，对高端写字楼的需求应该会处于持续上升的利好态势，随之商业写字楼的售价与租金将不断攀升，所以商业写字楼投资开发市场在未来5年投资热潮将“席卷”江城，商业写字楼市场行情将呈现出蓬勃发展的迅猛态势。
武汉金田物业管理有限公司凯乐桂园分公司201*年2月22日
扩展阅读：武汉物业管理市场调研报告1457352901
《武汉物业管理市场调研报告》
201*年武汉物业管理
市场调研报告
市场发展部编制201*年9月
第1页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
目录
第一部分：宏观环境......................................................................................................71.0武汉概况.................................................................................................................71.1地理概貌.............................................................................................................71.2政区规划及市区人口.........................................................................................71.3武汉与中部五省会城市综合比较分析.............................................................82.0城市现状...............................................................................................................132.1武汉都市圈......................................................................................................142.2城市空间布局..................................................................................................153.0武汉市住房发展“十一五”规划.......................................................................153.1“十一五”住房发展的基本思路...................................................................153.2规划指标..........................................................................................................164.0经济指标...............................................................................................................175.0能源供应...............................................................................................................185.1武汉市城市供水价格......................................................................................185.2供电价格..........................................................................................................185.3天然气销售价格及收费依据..........................................................................195.4瓶装液化气收费标准及收费依据..................................................................205.5有线电视..........................................................................................................20第二部分：房地产市场................................................................................................211.0武汉房地产市场走势综合分析...........................................................................212.0201*年土地市场综述..........................................................................................212.1中心城区土地市场供需情况...........................................................................222.2201*年土地市场运行特点..............................................................................222.3楼面地价排行..................................................................................................262.4成交金额排行...................................................................................................26
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2.5附中心城区（招、拍、挂）土地成交一览表..............................................273.0201*年土地市场综述..........................................................................................333.1201*年武昌区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表..........................363.2201*年汉口区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表..........................373.3201*年汉阳区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表..........................384.0201*年上半年房地产市场分析.......................................................................404.1201*上半年武汉楼市反弹路线图..................................................................404.2201*上半年楼市销量逆转直上.....................................................................424.3201*上半年商品房新增供应未现激增..........................................................445.0半年区域地产回顾..............................................................................................475.1汉口中心价格还将继续上涨..........................................................................475.2汉口中心区古田片将继续走强..............................................................495.3东西湖片房价已调整到位..............................................................................495.4汉阳楼市在艰难中前行..................................................................................515.5半年热点片区盘点之关山、南湖片..............................................................525.6光谷片区分析..................................................................................................546.0武汉地产20强....................................................................................................59第三部分：物业管理....................................................................................................611.0物业管理市场基本数据.......................................................................................612.0作业人员薪酬水平...............................................................................................623.0专业分包...............................................................................................................624.0业主委员会...........................................................................................................625.0住宅空置率...........................................................................................................636.0外来物管企业情况...............................................................................................636.1招商局物业武汉分公司..................................................................................646.2金地物业武汉分公司......................................................................................656.3中航物业..........................................................................................................657.0武汉物业管理行业存在的问题...........................................................................658.0物管法规政策.......................................................................................................67
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8.1物业管理收费标准..........................................................................................678.2武汉物业管理费难收现状..............................................................................698.3物价部门规范小区物业收费的相关规定......................................................708.4物业管理服务费价格抽样调查......................................................................729.0结论及建议...........................................................................................................749.1三线拓展，全面抢滩武汉..............................................................................749.2高调入市，突破市场壁垒..............................................................................759.3稳扎稳打、谨慎经营......................................................................................75附件1：《物业服务收费管理办法》实施细则...........................................................76附件2：关于商品住宅共用部分共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知.....79附件3：关于印发《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》的通知.....................82附件4：关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知.....................................87附件5：省物价局省建设厅关于印发《湖北省物业服务收费管理实施办法》的通知........................................................................................................................................90附件6：市房产局关于公布第二批武汉市物业管理招标专家评委名单的公告.....93附件7：市房产局关于印发武汉市物业管理承接验收规程的通知.........................94附件8：市房产局关于印发武汉市业主大会规程实施细则.....................................97附件9：市房地局关于印发《武汉市物业管理招标投标管理试行办法》的通知105附件10：武汉市前期物业管理规定..........................................................................110附件11：武汉市住宅区物业管理条例......................................................................112附件12：《武汉万科城市花园物业管理方案》........................................................119附件13：武汉一级企业概况.....................................................................................140附件14：武汉的主要房地产开发商名录.................................................................141
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摘要
201*年武汉市的ＧＤＰ达到3960.08亿元，位居全国第13，稍低于宁波的3964亿元。市内常住人口将近九百万，下辖11个城区及两个郊区。武汉市最低工资标准中心城区为700元/月，远城区为600元/月，恩格尔系数呈逐年下降趋势。武汉都市圈已形成以武汉市为圆心，半径为100公里范围的较明显的圈层结构：以武汉市江岸区、武昌区、江汉区、口区、汉阳区、青山区、洪山区等城区为核心，以武汉市东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区等外围城区为内圈层，以黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市及其它县级城市为外圈层。确立了武汉在中部地区的战略支点地位。
武汉的“十一五”住房发展的基本思路是围绕不断改善居民的居住条件，优化住宅的产品结构和空间布局，提高住宅品质和配套水平，加大住房社会保障和节能省地型住宅建设力度。201*年末城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米，住宅竣工总面积累计实现4450万平方米。其中，经济房等保障性住房供应将达到1230万平方米。
在过去几年中，武汉的房地产市场处于一个上升通道，房价增长明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。目前武汉的住宅消费构成中，自住比例仍在七成以上，其中，本地购房者占到64％，而外地购房者占36％。201*年武汉商品住房销售面积626.61万，同比下降44.8%；住房竣工面积为768.23万，同比下降5.3％。武汉楼市继续保持稳步向上特征，但住宅空置率同比激增。
从201*年的市场发展来看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市场供应量自201*年第四季度开始增加，在201*上半年达到一个新高。在部分区域存在同质化现象，由于外来消费力的不足，销售、价格的增长已经出现放缓迹象。此外，201*年武汉经济适用房施工面积达到306.65万，竣工面积达到110.31万，占房产开发总量的15％，对于房价上涨起到了一定的平抑作用。
目前武汉高档在售住宅项目均价不断攀高，均价超过3万一平米的楼盘有五个，均价扎起15000-30000之间的楼盘有17个。多分布在武汉三镇中心。201*－201*年武汉的人口总数年平均增长率在1.26％左右，人口增长速度不断加快，对住宅的需求也逐年增加。未来几年，武汉市将重点发展七大区域，住房供应主要集中于内环与三环之间，促进新城发展；内环线以内主要供应商业服务业用地，逐步减少纯居住用地。
武汉目前有物业管理从业人员3万人，为180多万业主服务，平均每一个人服务60人。全市有物业管理企业958家，全市物业管理总规模为7800万平方米，其中住宅物业6070万平方米，占全市住宅总量50%以上，基本上以新建的小区为主。武汉有8家一级企业。武汉只有不到20％的小区成立了业主委员会。武汉的专业分包市场不成熟，仅有保洁分包，作业层工资水平与深圳差距不大。
武汉物业管理市场容量巨大，前景看好。行业竞争激烈，行业整体服务水平和企业规模均低于深圳。外地知名物管企业进入武汉市场，基本走自管路线，不对外拓展市场。
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说明
1、本报告的研究范围覆盖武汉的宏观环境、十大区的房地产市场及物业管理行业。
2、本报告的相关信息和数据均源自三天实地调查，通过分层抽样调研、同行访谈及查阅政府披露的相关资料获取数据。
3、本报告的研究结果旨在为公司进入武汉市场提供参考。
4、由于受调研时间、人力及抽样数量所限，本报告在内容的全面性和数据宽度上有一定局限性。对于部分趋势判断源于人员访谈和资料查询。
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第一部分：宏观环境1.0武汉概况
1.1地理概貌
武汉是湖北省省辖市，湖北省省会。位于江汉平原东缘，长江与汉水交汇处。北距首都北京1190公里。东与黄冈市、鄂州市、大冶市接壤，南与咸宁市、嘉鱼县、洪湖市相连，西与仙桃市、汉川市毗邻，北与孝感市、红安县、麻城市相接。南北最大纵距155公里，东西最大横距134公里，辖区总面积8467平方公里，其中市区面积3963.6平方公里，城市建成区面积202平方公里。现辖江岸区、江汉区、口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、蔡甸区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区等13个区。总人口979万人，其中城市人口五百多万人。居民以汉族为主。
长江、汉水把市区分割为武昌、汉口、汉阳三部分，形成"三镇鼎立"的独特城市格局。属典型的亚热带湿润季风气候，四季分明。年平均气温16.4℃。夏季高温持续时间长，极端最高气温为41.3℃，最低气温为-18.1℃。
1.2政区规划及市区人口
序号总计1江岸区城区土地面积（平方公里）8494.4164.24人口密度（人/平方公里）9259908201*年201*年年人口（万人）人口（万人）85874.1831201*年人口（万人）78663.6201*年人口（万人）78163.2第7页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
2345678910111213江汉区口区汉阳区武昌区青山区洪山区东西湖区汉南区蔡甸区江夏区黄陂区新洲区33.4346.39108.3481.2245.80509.00439.19287.701108.10201*.002261.001500.00137631158044581201*9954155355936741832348663862.671.061.0116.049.098.034.510.644.961.287.188.04653.7.48.297.745.57924.510.546.264.8109.995.7465347.7944572.923.910.747.967.7111.395
1.3武汉与中部五省会城市综合比较分析
武汉要在中部崛起中发挥战略支点作用，必须把武汉放到广阔的中部地区来进行比较，将武汉同中部其他五省的中心城市在经济实力、产业结构、创新能力等方面进行对比。只有在对比中发现武汉真正的比较优势，进而充分发挥这些优势，才能更好的确定武汉在中部地区的战略支点地位。
1.3.1中部各省市的基本定位和发展态势
在“中部崛起”未被确定为国家战略之前，中部地区主要依赖东部沿海长三角等三大经济增长极借船出海或各有所投，相互间经济联系紧密度不高。山西凭借独特的资源和邻近环渤海地区，积极谋求东进战略；安徽、江西和湖南三省更多的将自身定位于“泛长三角”或“泛珠三角”的外圈，安徽的战略指引为“融入长三角、带动大皖江”，江西则提出了“三个基地、一个后花园”的战略，湖南也明确了“湖南向南”的战略意图；河南实施了构筑以郑州为中心的“中原城市群战
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略”，而湖北地理上居于我国绝对的中部，不邻近于任何经济增长极，其战略为打造以武汉为中心的城市经济圈，优先促进武汉的发展。1.3.2武汉与中部五省会城市的综合比较
1.3.2.1武汉在中部六市中处于经济高地，有望成为地区经济中心战略支点要撬动中部地区经济的发展，本身也应该是一个经济高地，其目标是成为地区的经济中心。在经济规模上，201*年武汉市的生产总值在六个城市中居于领先地位，达到了3960亿元，而其他五市的生产总值均未超过3100亿元。同期而言，郑州市GDP为3002亿，长沙市GDP为3000亿元，太原市GDP为1468亿元，合肥市GDP为1664.84亿元，南昌市GDP为1650亿元14.5%。同时武汉生产总值的年增长率比中部其他城市也占优势，201*年武汉生产总值较上一年的增长率为15.1%，同期长沙为15%，南昌为14.5%，合肥为17.2%，太原8.1%，郑州12.5%。可以看出，武汉由于经济基础较好，发展速度仅略微落后于合肥，但年增长15.1%的增速还是相当可观的，仍处于快速增长期。随着中部的崛起，武汉作为华中地区最大的智力集中区，经济发展将继续领跑中部六省。
1.3.2.2武汉投资与消费相对旺盛，经济运行效率有待提高
作为战略支点的城市通常是高效率集体消费的空间组织。城市的战略支点地位的确立还有助于同时拉动城市中投资和需求的重要经济部门。武汉市201*年全社会固定资产投资和社会消费品零售总额分别为2252.05亿元和1850.05亿元，大大领先于其他五市（如图3）。
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图三：201*年中部六市投资和消费水平对比
2500201*150010005000武汉郑州长沙合肥南昌太原全社会固定资产投资（亿元）社会消费品零售总额（亿元）
1.3.2.3武汉吸纳人口多，城市聚集力较强
作为战略支点的城市不仅要产业集聚和要素集聚程度高，而且要潜力大，更重要的是能够为流动人口提供较多的就业岗位，辐射扩散能力强，对周边地区的带动作用大。
根据世界城市发展的经验，一个城市的经济能够稳定增长，其人口规模不少于10万；一个城市要达到自我增长，其人口规模最低点是50万人；要成为具有辐射周边城市影响力的中心主导城市，必须具备100万人口规模。从城市的人口总量来看，武汉市人口数是六个城市中唯一超过800万人的（如图4），比第二位的郑州多了100多万人，比合肥及太原两市的总和还多。表明武汉市早就跨进了成为中部中心主导城市的人口数量门槛。
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图四：201*年中部六市人口比较
1201*000800600400201*武汉长沙郑州南昌合肥太原641.74979735.6491500347.14人口（万人）
城市面积上武汉市仅列第2名，与其他五市差距不大。在人口密度上，武汉市平均每平方公里有946人，略少于郑州的961人，但远多于其他4个城市平均每平方公里的人口数，其中长沙541人，南昌605人，合肥612人，太原490人。表明武汉市的吸引力较大，自然增长的人口及外来人口愿意在此生息繁衍，同时城市聚集经济的效率高，平均每平方公里土地支撑的人口比其他城市更多，从而能吸收更多的就业人口，对周边地区辐射扩散能力较强。
1.3.2.4武汉城市建设相对较好，有望成为产业承接的重要平台
处于战略支点地位的中心城市须有适合企业发展的基础设施、法律秩序等，才能首先承接起发达地区的产业转移，并进一步辐射到周边地区。201*年武汉市地方财政一般预算收入在中部居于榜首，郑州、长沙紧随其后，南昌、合肥、太原则远远落在后面（如图五）。
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图5：201*年中部六市地方财政一般预算收入比较
300277.32260.4250201*50100500武汉郑州长沙南昌合肥太原102.15205.57160.94116.92地方财政一般预算收入
地方财政一般预算收入高，一方面表明武汉市经济实力强，能创造更多的社会资源，但同时也反映出武汉市政府财政收入的自组织能力较好，有能力组织城市基础设施建设、法律秩序建设、人文条件建设等。根据201*年中国城市竞争力报告，武汉市在基础设施竞争力上排名13，同期长沙14，南昌24，合肥15，郑州18。这一指数既包括了市内基本基础设施指数、对外基本基础设施指数，也包括了信息技术基础设施指数。其中对外基本基础设施指数排名中，武汉还进入了前10名。表明武汉市基础设施建设在中部而言水平较高，有助于武汉成为承接发达地区产业转移的重要平台，对于奠定武汉在中部地区的战略支点地位将产生显著的影响。
1.3.2.5武汉城市圈综合实力强，但单项指标稍逊一筹
在中部六大城市圈的比较方面（如表3），201*年武汉城市圈综合竞争力居第一位。其中表现突出的是综合市场占有率和综合生产率，
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都处于第一名，表明武汉城市圈整体生产效率高，争夺市场资源和占有市场的能力强。武汉城市圈在综合就业增长上位于中等水平，一定程度上反映出武汉市产业结构有待改进升级，劳动密集型的第三产业发展不足，导致吸纳就业人口的能力弱。环境资源成本节约和综合收入水平名次排后，表明武汉城市圈资源利用效率低下，经济社会运行成本较高，居民收入增长幅度与城市经济发展状况不相符。这反映出武汉城市圈在中部地区的综合实力是首屈一指的，但同时也存在着一些问题，如何改进武汉城市圈整体协调，扩大就业，改进资源利用率等方面均须进一步研究探索。武汉应充分依托于武汉城市圈的辐射带动作用，整体竞争功能，扩大在中部地区的经济影响力。
2.0城市现状
武汉是全国重要的工业基地和交通通信枢纽，内陆最大的综合性中心城市和沿江开放城市，国家综合配套改革试点城市。201*年国内生产总值大达到3960亿元，紧随宁波居全国第13位。全市现有工业企业40427个，包括冶金、机械、纺织、化工、电子电气、食品、服装、电力、交通运输设备制造、建材等33个工业行业大类，并形成了钢铁、汽车、机电、高新技术等四大支柱性产业。全市耕地面积22.5
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万公顷。城区绿化覆盖率为31.6%。
武汉是全国十大铁路枢纽之一，主要对外干线有京广线、汉丹线、武大线和京九联络线。水路航运综合能力位于全国内河之首，是重要的水陆联运枢纽。公路以107、316、318及106国道为主干，形成四通八达的公路网络，公路里程达到2826.5公里。武汉天河国际机场是华中地区的航空枢纽。全市各类运输货运总周转量790亿吨公里，客运总周转量193亿人公里。武汉市邮政局是湘、鄂、赣、桂、川、滇、黔七省邮运调度中心。
市政基础设施和城市景观面貌近年来显著改善，相继建成武汉机场、长江二桥、武汉客运港等一批重大城市基础设施，武汉国贸中心和汉口商业城等建筑高度达到200米以上。为适应改革开放和现代高科技迅猛发展的形势，在原来先后开辟的12个工业区基础上，又开辟了东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区等4个新型工业区。2.1武汉都市圈
武汉都市圈应以武汉市为核心，包括以武汉市为圆心，半径为100公里范围内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个省辖城市，大冶等7个县级城市和15个县。武汉都市圈以不足全省三分之一的土地面积，承载了全省二分之一以上的人口，创造了全省60%的GDP。
武汉都市圈已形成较明显的圈层结构：以武汉市江岸区、武昌区、江汉区、口区、汉阳区、青山区、洪山区等城区为核心，以武汉市东
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西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区等外围城区为内圈层，以黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市及其它县级城市为外圈层。2.2城市空间布局
武汉将推进居住新区建设。适应新的城市功能布局，重点推进后湖片、金银湖片、四新片、南湖片、岳家嘴片、庙山片等六大居住新区建设。在远城区重点启动滠口、吴家山、蔡甸、阳逻、纸坊等区域的住宅建设。
同时实施旧城改造。围绕整合资源、提升功能、改善环境，重点实施永清、花楼、王家墩、鹦鹉洲、积玉桥等板块及汉江两岸改造建设，对一元路、汉正街、昙华林等优秀历史文化街区（建筑）实行保护性改造。
3.0武汉市住房发展“十一五”规划3.1“十一五”住房发展的基本思路
围绕不断改善居民的居住条件，优化住宅的产品结构和空间布局，提高住宅品质和配套水平，加大住房社会保障和节能省地型住宅建设力度。加大住宅社会保障力度，发展节能省地型住宅，确保住宅建设的舒适化和节约化。
调整住房供应结构。重点发展满足市民自住需求的中低价位、中
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小套型普通商品住房，特别是经济适用住房和廉租住房；严格限制低密度、大套型商品住房，继续停止别墅类项目的建设。
优化住房空间布局。与城市总体规划和产业发展规划相衔接，方便市民生产生活，坚持城乡统筹、旧城改造与新区开发并举，实现汉口、汉阳、武昌三镇均衡发展。
完善配套设施。按照高起点规划、高水平设计、高质量建设、高智能管理的要求，完善住宅小区的市政基础设施，提升公共服务功能，加强和健全安全防范和社区服务体系建设。
加强住房保障。加大经济适用住房建设规模，规范经济适用住房管理。完善廉租房制度，运用租金补贴、租金核减和配房租赁等方式，扩大廉租住房政策覆盖面。
发展节能省地型住宅。按照国家节能规范要求，大力推动既有住宅节能改造，新建住房全面执行节能标准，提高土地集约化使用水平。3.2规划指标
◇201*年末城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米。◇住宅竣工总面积累计实现4450万平方米，其中：1、普通商品住房竣工面积201*万平方米；2、经济适用住房竣工面积1200万平方米；3、廉租住房1500套；
4、其他类型住房竣工面积1250万平方米。◇住房保障指标
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1、通过实施廉租住房制度，201*年末对人均住房使用面积在6平方米以下的最低收入家庭全面实行廉租住房保障；201*年末对人均住房使用面积在8平方米以下的最低收入家庭全面实行廉租住房保障。
2、通过实施经济适用住房建设，累计改善15万户中低收入住房困难家庭的居住条件。◇房地产管理服务指标
1、新建住宅项目前期物业管理招投标率达到100％、物业管理实施率达到100％；
2、国家一级物业管理企业达到10家以上，二级物业管理企业达到100家；
3、住房公积金归集额年平均增长率达10％，住房公积金运用率达到78%以上。◇住宅建设用地指标
住宅建设用地面积2230公顷,其中：1、普通商品住房用地1100公顷；
2、经济适用住房用地670公顷（含廉租住房）；3、其他商品住房用地460公顷。4.0经济指标
指标人口（万人）地区ＧＤＰ（亿元）房地产开发占固定资产投资比例房屋施工面积＃住宅房屋竣工面积＃住宅年末实有房屋建筑面积201*年979396025.33％3798.10万m869.83#768.23万m22201*年8583141.5026.53％3195.41万m933.37#811.62万m22201*年831259027.63％2876.92万m873.83#774.47万m2220344.03万m219474.2万m218540.83万m2第17页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
年末实有住宅建筑面积商品房销售面积城市居民人均居住面积12399.03732.07m29.28m215.45万m2721316712.4422211630.8万m1135.41m28.25m131.88万m2299914357.64222210819.18万m960.88万m2226.86m128.12万m1975912359.9822房屋空置面积职工平均工资城镇居民人均可支配收入最低工资标准中心城区700元/月，远城区600元/月5.0能源供应
5.1武汉市城市供水价格
供水价格类别(元/立方米)第一级：户月用水量（户籍人口4人及以下，下同）25立方米（含本数）以内居1.10月人均用水量（户籍人口5人及以上，下同）6.250.801.90(元/立方米)(元/立方米)污水处理费到户价格民立方米（含本数）以内第二级：户月用水量中25立方米（不含本数）-33生立方米（含本数）的水量1.65活月人均用水量中6.25立方米（不含本数）-8.25立方米（含本数）的水量用第三级:户月用水量中超过33立方米（不含本数）水的水量2.20月人均用水量中超过8.25立方米（不含本数）的水量行政事业用水工业用水经营服务用水特种行业用水1.501.652.354.800.800.800.800.802.302.453.155.600.803.000.802.455.2供电价格
目录电价（电压等级不满1千伏）项目1、居民生活电价2、非居民照明电价计量单位元/千瓦时元/千瓦时价格或者标准0.5730.95文件依据武价商字[201*]112号武价商字[201*]112号第18页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
3、商业电价4、非工业普通工业电价5、农业生产用电6、贫困县农业排灌用电元/千瓦时元/千瓦时元/千瓦时元/千瓦时0.950.8250.4800.260武价商字[201*]112号武价商字[201*]112号武价商字[201*]112号武价商字[201*]112号
5.3天然气销售价格及收费依据
单位：元/立方米其他3.28用气类别现行价格居民生活2.30普通工业2.20以上价格根据天然气出厂价格进行联动，如有调整以天然气公司公布资料为准。天然气价格收费依据：
1、武价商[201*]21号《武汉市物价局关于天然气出厂价格调整后价格联动安排的请示》。2、鄂价能交函[201*]14号《省物价局关于武汉市天然气销售价格联动调整的批复》。天然气服务收费标准及收费依据序号一12服务项目燃气表类修理或更换表前阀修理或更换表尾阀20元/只15元/只收费标准不含材料费（带气作业）不含材料费不含材料费（6米以外每米加收劳务费3户内尾管改管（6米）以内20元/次5元）因客户私装、私改造成的漏气维修参照以上收费标准4燃气表上门校对30元/个客户表具正常情况下的人工费表具因人为损坏需收取表具费用，按表5更换燃气表15元/次具购进成本收取（表具停、慢收取补气费用）678户内表具拆除报停检修、更换家用调压器检修瓶组调压阀90元/户15元/次15元/次只对中压进户客户、不含材料费不含材料费备注二123其它户内安全检查民用客户办证费IC卡工本费15元/户5元/户10元/户应客户要求上门收取服务费补卡时收取第19页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
4点火通气10元/户80元/次100元/次200元/户民用二次点火时收取不带气作业，不含材料费带气作业，不含材料费56移表工商客户办证费天然气服务收费依据：
1、武价函[201*]71号文《武汉市物价局关于武汉市天然气有限公司服务性收费的复函》。
2、武汉市物价局服务价格收费许可证：01-001201*1。
5.4瓶装液化气收费标准及收费依据
收费标准（元/瓶）服务项目销售价格4.8公斤14.5公斤49公斤（请向公司客户服务中心咨询85551111）13楼3元/瓶1楼7元/瓶2楼12元/瓶3楼以上与用户协商应是100元350元送气上门1元48楼4元/瓶912楼7元/瓶12楼以上与用户协商开户交瓶开户租瓶开户15元60元25元130元5.5有线电视
序号1234项目名称安装服务费视听维护费拆装费报停手续费计算单位户户、月户户收费标准（元）280106010收费依据武价函[1993]4号[1996]63号同上同上同上备注第20页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
第二部分：房地产市场
1.0武汉房地产市场走势综合分析
在过去几年中，武汉的房地产市场处于一个上升通道，房价增长明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。这种变化，既有“中部崛起”的利好背景下城市经济增长带来的实质性推动，也与武汉以自住为主的市场发展特点密切相关。不过，武汉三镇经济地理环境不同，政府发展规划定位存在差异，导致了房地产区域发展分化现象日益明显。2.0201*年土地市场综述
201*年全年，武汉市土地市场交易量整体下滑明显，主要原因有以下两点：一方面是受经济危机影响，商品房销售市场遇冷，购房者的观望情绪传导至土地市场，开发企业对市场发展信心不足，资金投入谨慎。另一方面，前期部分开发企业拿地较多，占用大量资金，而市场冷清和国家实行从紧的货币政策双重影响，开发企业在资金回笼和贷款投资两端出现紧张局面，而在国家宏观调控政策对土地市场进行规范管理后，开发企业加强了对囤积土地的处理，市场中土地需求量减少。
201*年武汉市共推出地块68幅，成交49幅；实际成交面积1011460.48平方米(约1516亩)，与去年同期相比减少1564542.16平方米(约2346.8亩)，降幅为60.75%。实现交易金额57.948亿元，同201*年的253.171亿元相比减少了77.1%。平均楼面地价为2203元/平方米，同201*年的2538元/平方米相比下降了335元，降幅为13.2%。
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2.1中心城区土地市场供需情况
201*年武汉市共推出地块68幅，成交49幅；实际成交面积1011460.48平方米(约1516亩)，与去年同期相比减少1564542.16平方米(约2346.8亩)，降幅为60.75%。
45004000350030002500201*1500100050002067.51516201*年-201*年武汉土地成交情况（单位：亩）3755.93863201*年201*年201*年201*年武汉三镇土地交易（招、拍、挂）情况：区域汉口汉阳武昌总计宗数1992149实际出让面积面积比例（平方米）360480.1535.6%195597.7519.3%455382.5845.1%1011460.48100%成交金额金额（亿）32.546.3319.0857.95比例56.2%10.9%32.9%100%从实际成交面积分布来看，汉口和武昌所占比例最大，分别为35.6%和45.1%；从成交金额来看，汉口区域所出让土地大部分处于中心城区，交易价格较高，成交金额为32.54亿，占总成交额的56.2%。2.2201*年土地市场运行特点
具体分析201*年武汉市的土地市场，我们可以留意到有以下七个特征。
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第一，开发商投资信心严重受挫，地块流拍多，成交率低。
从地块成交率来看，201*年，武汉土地交易中心共推出土地68幅，其中成交49幅，流拍7幅，成交率为72%，由此可见国家宏观调控和金融风暴对开发商投资信心的打击程度。12次流拍既说明了开发商面对市场日趋理智的商业素养，也暗示了土地市场并非“唯成本是从”的价值理念，土地供方需慎重综合评估土地价值。
第二，挂牌土地整体实行单量控制，大面积地块难觅踪影。
从成交土地的面积来看，进入201*年以来，为了实践宏观调控政策所倡导的“集约高速利用土地”的指导思想。武汉土地管理部门对出让土地整体实行单量控制。49幅出让土地中，建筑面积在30万平方米以上的地块仅1幅，为武汉市泰宇商贸有限公司在口区农利村以57500万元拿下的P(201*)068地块，建筑面积为34万平方米；10-20万平方米的地块也只有6幅；5-10万平方米的地块为13幅；而小于5万平米的地块最多，为29幅，占全部出让土地的59%。第三，伴随单幅地块面积的“缩水”，成交总价也较低。
从成交金额来看，201*年武汉市的平均楼面地价为2203元/平方米。由于单幅地块的面积普遍较小，单幅地块的成交总价也普遍较低。49幅出让土地中，成交金额在5千万元以下的地块最多，有21幅，占43%的比例；5千万至一亿元的地块为11幅，1-5亿元的地块为15幅，5亿元以上的仅2幅。其中，武汉武商集团股份有限公司以107000万元买下的P(201*)062地块位于江汉区滑坡路，为201*年出让地块中成交总价之首。
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第四，武昌、汉口的中心区域成为土地出让的热点。
从成交地块的所在区域来看，已成交的49幅地块中，汉口、武昌分别成交19、21幅，且成交地块多为二环之内。汉阳最少，只有9幅。由此可见，武昌、汉口的中心城区持续为房地产开发商及消费者关注的重点，但是随着中心城区土地资源的逐步减少、拆迁难度的持续加大及销售价格的攀升，城市次中心或将成为201*年以后房地产开发的热点。整个武汉市的房地产开发呈现出中心城区和郊区为两极，城市次中心为中间的扁平化发展态势。
（成交幅数，百分比）
武汉三镇土地成交比例9,19%20,41%19,40%武昌汉口汉阳
第五，平均容积率大为降低。
201*年-201*年武汉土地容积率情况3.532.521.510.5033.32.7
201*年201*年201*年从
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成交地块的平均容积率来看，201*年和201*年分别为3.0和3.3，而201*年仅有2.69，容积率下降很大，满足了人们对居住舒适度越来越高的要求。
第六，行业巨头“按兵不动”，天价“地王”踪影难见。
从土地受让人的情况来看，受中央宏观调控和金融风暴的影响，市场趋势不明确，投资风险大增，武汉本土开发商几乎都面临着一定的资金压力，在201*年土地交易市场上表现的非常谨慎。武汉二十强开发企业中，除排名第二的武汉地产开发投资集团有限公司以1.8亿元拿下P(201*)040号地块，以及排名第十四的湖北新长江置业有限公司以5660万元的价格购得P(201*)013地块，其余十八家企业均“按兵不动”，未出手购买一幅地块。作为武汉市房地产开发行业的“第一梯队”，万科、福星惠誉、金地等名企全面收缩阵线，再难见到前两年动辄几十亿元以上的天价“地王”。此现象固然与201*年的市场形势有关，但同时需要指出的是，二十强企业在06、07年购得大量土地，需要时间完成开发周期，也是一个不可忽视的原因。第七、上冷下热，冷热不均。
一是上半年相对冷清(仅成交12宗)，下半年相对集中(成交37宗)。二是中小地块尤其是中心城区的小地块受到开发商热捧。如P(201*)004，P(201*)008，P(201*)029等地块都是经过几十、上百轮竟拍才成交，而面积较大的地块尤其是城郊结合部的大面积地块则相对冷清，很多都是在没有竞争对手的情况下成交。
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2.3楼面地价排行：
地块编号地块位置出让面积（公顷）3.2土地用途使用年限商业金融业40住宅70住宅70容积率每亩单价楼面地（万元/亩）价（元/平米）2229.186687.5成交价竞得人（万元）P(201*)062江汉区滑坡路5107000武汉武商集团股份有限公司武汉市泰宇商贸公司武汉宝吉物业管理有限公司湖北长源房地产开发有限责任公司湖北省铁路公司湖北十里投资发展股份有限公司武汉地产开发投资集团有限公司P(201*)068P(201*)046口区农利村洪山区和平街三角路村中北路延长线10.253.5、0.61、3.32.6374.161675.67575008.02320.691850.1438570P(201*)0014.002住宅702.5以内350.662103.9521050P(201*)021P(201*)002江岸区二2.32七街赵家条319号汉阳区墨水湖北路以南、十升小路以东3.3851住宅70住宅703.2572.862685199502.2以内382.07260519400P(201*)040汉阳区归4.44元寺西南部、拦江堤路以北住宅702.5271.731630.3618090
2.4成交金额排行
地块编号P(201*)062地块位置江汉区滑坡路成交面积（）3201*土地用途商业金融成交价（万元）107000容积率5第26页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
P(201*)068P(201*)045号P(201*)046P(201*)067P(201*)001P(201*)021P(201*)002P(201*)040P(201*)004P(201*)030
口区农利村洪山区洪山乡（中北路延长线B地块）洪山区和平街三角路村江汉区青年大道常青路特一号中北路延长线汉阳区墨水湖北路以南十升小路以东汉阳区归元寺西南部、拦江堤路以北京汉大道B—3洪山区雄楚大道与丁字桥路交汇处10255189644.88024020310400403386844422578237819住宅住宅住宅商业住宅住宅住宅住宅住宅、商业住宅575004145038570211002105019950194001809017650154003.52.52.63.52.53.22.22.55.03江岸区二七街赵家条319号232112.5附中心城区（招、拍、挂）土地成交一览表：
武昌区域（招、拍、挂）土地成交一览表：地块编号P(201*)001地块位置地块面用途积（公顷）住宅70年容积率亩单价楼面地价成交价（万元）（元/平格（万米）元）350.662103.9521050竞得人中北路4.002延长线2.5湖北长源房地产开发有限责任公司湖北健龙房地产开发有限公司湖北宏鑫房地产开发有限公司武汉市洪山区江宏房地产开发公司武汉光谷联合股份有限公司P(201*)009武昌区中北路余家湖村武昌区徐家棚街武车五村108号武昌区中南路街夏家村洪山区雄楚大道与丁0.7435商服40年5.0以内981.852945.5310950P(201*)0180.15住宅70年1.5262.922629610P(201*)0260.26住宅70年1.8255.082125.621000P(201*)0303.78住宅70年3271.461357.3115400第27页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
字桥路交汇处P(201*)034洪山区5.64方家咀住宅70年1.3101.471170.538580武汉双环房地产开发有限公司湖北长源房地产开发有限责任公司P(201*)039洪山区洪山乡（中北路延长线D地块）0.78住宅70年2.5340.172041.033980P(201*)041P(201*)042洪山区0.41秦园路武昌区团结村东侧洪山区洪山乡（中北路延长线B地块）洪山区和平街三角路村武昌区紫阳街南湖新千家街131号2.11住宅70年2.7404.012244.482490湖北新纪元实业有限公司湖北省建工房地产开发有限公司武汉长航三鼎置业有限公司商服402.8年、住宅70年住宅70年2.5272.432777.968630P(201*)0458.96308.481850.8641450P(201*)0468.02住宅70年2.6320.691850.1438570武汉宝吉物业管理有限公司武汉鑫瑞驰置业有限公司P(201*)0500.88商服40年住宅70年2.2205.751402.812730P(201*)051P(201*)057洪山区2.62和平乡武丰村洪山区和平乡余家头村0.8住宅70年住宅70年2.4272.891705.5710720武汉天宝置业发展有限公司湖北新世纪房地产开发有限公司武汉市巡司河物业2.8187.511004.522240P(201*)060武昌区1.94倒口湖住宅70年2.45104.28638.883030第28页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
发展有限公司P(201*)065洪山区狮子山街王家湾武昌区中北路227号武昌区徐东路40号2.78住宅70年2.4224.151400.99330湖北国海房地产开发有限公司武汉惠川房地产开发有限公司湖北省军队转业干部房屋开发总公司湖北阜华房地产开发公司P(201*)0691住宅70年4373.471400.55630P(201*)0740.9住宅70年2.57191.431117.392570P(201*)076洪山区0.74洪山乡幸福村住宅70年4.82129.08401.691440201*年武昌区域实现土地成交面积455382.58，实现成交金额19.08亿；所出让地块以住宅为主，平均容积率为2.73，平均亩单价为292.5万元，平均楼面地价为1693.09元/。
汉口中心区域（招、拍、挂）土地成交一览表：地块编号P(201*)004地块位置地块面用途积（公顷）住宅70年商服40年住宅70年容积率亩单价楼面地价成交价（万元）（元/平格（万米）元）2035.976107.8817650竞得人京汉大0.58道B—35.0武汉银泰房地产开发有限公司武汉新苑房地产开发有限责任公司刘桂华P(201*)007后湖乡3.68花桥村2.4257.991612.4114250P(201*)008P(201*)011江汉区天门墩7号江岸区解放公园路71号0.30住宅70年住宅70年3.51129.314839.8650100.775.2844.522436.119810湖北金凌房地产开发有限公司第29页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
P(201*)019P(201*)021桥口区汉宜路10号江岸区二七街赵家条319号1.71住宅70年商服40年住宅70年3582.85291414950武汉华汉投资管理有限公司湖北省铁路公司2.323.2572.86268519950P(201*)024口区0.6长丰乡长丰垸江岸区万隆经济实验区C8区0.7住宅70年2233.091748.142110武汉佳联房地产开发有限公司新八建设集团有限公司P(201*)029住宅70年2.5253.591521.522670P(201*)031江岸区2.02后湖乡岱山村江岸区青岛路3号汉阳四新北路以北0.17商业40年2.1144.571032.654380武汉浩思房地产开发有限公司武汉佳海集团有限公司武汉新区建设开发投资有限公司武汉凯通思房地产开发有限公司P(201*)036P(201*)048商业40年住宅70年3.9537.72078.3113801.592.5233.611401.665580P(201*)056江岸区3.27后湖乡住宅70年2.2146.851001.257200P(201*)062P(201*)064江汉区3.2滑坡路江汉区经济发展区江达路特1号江汉区青年大道常青路特一1.9商业40年住宅70年52229.186687.5107000武汉武商集团股份有限公司8170武汉市锦城房地产开发股份有限公司武汉恒融置业有限公司3280.041400.17P(201*)0672.03商业40年3.5692.942969.7421100第30页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
号P(201*)068P(201*)071口区10.25农利村桥口区长丰乡易家墩村江岸区五福路与胜利街交叉口处岸区桥口区解放大道0.48住宅70年商业40年3.5374.161675.6757500武汉市泰宇商贸有限公司武汉隆华商贸有限责任公司武汉美联地产有限公司0.93128.422071.16920P(201*)0730.57住宅70年4.51195.473984.8810290P(201*)0751.33住宅70年商业40年4.5586.681956.5911720武汉江华房地产开发公司201*年汉口区域成交19宗，成交面积为360480.15，成交金额为32.54亿；成交地块为住宅和综合地块，平均容积率为3.29，平均亩单价为655.78万元，平均楼面地价为2638.12元/。
汉阳区域（招、拍、挂）土地成交一览表：地块编号地块位置地块面积（公顷）汉阳区墨水湖北路以南、十升小路以东汉阳区十升小路以东汉阳区墨水湖北路以北、马3.39用途容积率亩单价楼面地价成交价（万元）（元/平格（万米）元）382.07260519400竞得人P(201*)002住宅70年2.2湖北十里投资发展股份有限公司湖北十里投资发展股份有限公司湖北新长江置业有限公司P(201*)0030.9251住宅70年1.8231.331927.723210P(201*)0131.12住宅70年2.2337.3323005660第31页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
沧湖路以东P(201*)032汉阳区永丰乡龙阳村0.16住宅70年1.9138.281066.58330武汉龙阳科技产业集团有限公司武汉地产开发投资集团有限公司武汉新区建设开发投资有限公司武汉创新时代科技发展有限公司武汉汉阳黄金口工业园区投资开发有限公司武汉新塔医疗科技有限公司武汉桥建集团有限公司P(201*)040汉阳区归4.44元寺西南部、拦江堤路以北汉阳四新1.59北路以北住宅70年2.5271.731630.3618090P(201*)048住宅70年2.5233.611401.665580P(201*)052汉阳区琴断口街黄金口三村270号0.91工业50年0.6751.08700P(201*)054汉阳区黄2.51金口工业园西北片工业50年151.341930P(201*)055P(201*)063汉阳区黄2.51金口工业园西北片汉阳区四新北路与博览北巷交叉口东北角2工业50年住宅70年1.5850.88990328014008400汉阳区域共成交9宗地块，成交面积为195597.75，成交金额为6.33亿。7块为住宅，2块工业，住宅平均容积率为2.10，平均亩单价为280万元，平均楼面地价为1761.62元/。
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3.0201*年土地市场综述
201*年上半年武汉市共推出22宗地块，成交20块；实现成交面积732065.85（1097.55亩），比去年同期增加535105.85（802.26亩），增幅为271.68%；实现成交金额56.058亿，比去年同期的14.25亿增加41.808亿，增幅为293.4%。平均楼面地价为3127.77元/平米，比201*年同期2925.54元/平米增加202.23元/平米，增幅为6.9%。
整个201*年上半年土地市场实现成交金额56.058亿，与201*年全年交易金额57.948亿元比较接近，整个土地市场表现开始转向复苏，住宅、综合、商业办公、工业用地，在各地都出现大幅溢价成交情况。说明企业信心及热情明显回暖，土地市场频现保利、万科、金地、阳光100众多百强企业身影。
4月30日，大连万达商业地产公司斥资12.032亿进驻新华西，40余万方的商业综合体对整个新华西片区的价值拔升将居功至伟。
6月4日，武汉市土地交易中心挂牌出让10宗土地，全部成交，其中壕沟地块竞价激烈。本次土地拍卖成交总金额29.268亿元，是去年以来武汉土地出让中单次成交额最大的一次。
09年的土地市场火爆与政府的推动有紧密关系；保证正常成交、减少流拍影响市场信心。
从稳定住宅市场价格，出台一系列政策促进消费者购房，推动及保持整体成交水平。以及积极的推动产业园区建设配套，推动盘活城
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市商业金融土地，积极寻找城市战略合作商，推动了万达新华板块的商业综合体项目，武汉CBD开建，推进和黄老浦片区进程，东湖高新园区建设规划；土地展进入房交会集中展示、摸底调查企业拿地意向。
这一系列举动使武汉土地市场由工业、商用到住宅；城郊到中心城区呈现出活跃态势。
201*年6月4日武汉成交10宗土地，成为上半年最后一次土地盛宴；除了金地拿下的壕沟地块竞拍激烈，其余地块均属起价成交；这与之前的几次土地拍卖会情况基本一致，土地交易中心采取了拍卖前先摸底，再挂牌的做法；以福星惠誉的三角路地块为例即是政府与企业协商的旧城改造项目，企业对市场、自身实力的研判，根据既定战略规划与政府达成一致；这样做在现阶段可以减少土地价格偏离价值轨道，政府也能避免不具经营能力企业给市场带来的风险。
开发商仍然比较理智，以P(201*)024壕沟地块为例，虽然经过59余次举牌，包括万科、保利、金地等企业都有参与，但各家都坚守着自己心理价位，成交溢价为23.8%，最后被金地30680万元摘得，控制在合理范围内。
201*年上半年土地市场反映出来的特点。
较低的土地成本。经过07年底至08年市场调整期，企业对于土地的热情有所减退，更趋于理性，从今年土地市场整体交易价格情况显示出，基本处于低溢价成交，整体成交价格水平要远低于07-08年；也就是说，09年土地市场的价格处于一个相对的低谷期；从企业投资
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角度，这个阶段成为获取土地的成本相对优化时期；同时也吸引了一部分主营业务非房地产类企业资金流入。
开发企业资金充裕。从3家机构联合发布的“201*中国房地产上市公司TOP10研究报告”中获悉,201*年第一季度,沪深房地产上市公司经营活动带来的现金流入达62.9亿元，是自201*年以来首次为正；由于进入201*年后商品房市场转暖，销售上升给企业回笼了充裕的资金，企业有较为充裕的现金成为土地市场火爆的基础。这个数字说明现在主流开发商手上确实有大量资金能够用于拿地。
战略需要。由于08年大部分对于未来市场并不乐观，企业减少或减缓拿地，加上从08年-09年的这段时间，一线开发企业到全行业已经有了共同的认识，即现金为王政策，快速消化存货回笼资金成为首要任务；特别是一线房地产企业在经过09年上半年销售高峰过后，自身土地储备出现不足的情况。结构性的缺乏会造成企业需求的大幅提升。包括万科、保利、金地销售过百亿企业，都存在战略库存减少的情况。
另外，跨区域开发型企业特别是百强企业加快布局二三线城市、在一线城市继续扩大土地份额，从而也推动了全国土地市场整体性复苏。
土地竞争将更加集中。如果保持商品房销售维持当期销售态势，一线品牌开发企业在一些产品出现库存不足的情况下，势必加快供货周期，导致土地库存进一步减少，而对于市场底部形成的良好预期，可能会坚定这些开发企业拿地的信心，而前期的大量资金的回笼也会
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成为他们拿地的坚实基础，资本金的下调也给企业未来在拿地成本压力上有较大幅度缓和。
预计在下半年武汉土地市场将会由企业与政府的圈地慢慢转为溢价竞拍。
而投资集中度会进一步集中，虽然市场销售好转，但是大部分中小开发企业，由于资金用于需要偿还初期短期借款，所以从现实情况看，土地竞争会逐渐由分散向品牌开发企业集中。
从全国而言，如果商品房市场带动土地市场持续火爆，会过快提前结束调整周期，使房地产市场再次进入高速发展期，使得泡沫又迅速放大，不利于产业结构调整。
3.1201*年武昌区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表：
出让面地块位置积（公顷）4.67土地性容积率质住宅705.57年工业505.5年住宅703.2年住宅702年商服40年每亩单价楼面地价成交价（万元/（元/平竞得人（万元）亩）米）84201*200.87武汉中北3233.93经济发展有限公司湖北国新2107置业有限公司湖北华亚1802投资有限公司湖北阳光喔文化交2927流发展有限公司金地集团武汉房地2060产开发有限公司地块编号武昌区中P(201*)001北路23号武昌区中P(201*)009北路3号武昌区晒P(201*)021湖路24、51号武昌区中P(201*)023华路节点B0.627190772.50.935360384.450.331940390P(201*)024洪山区珞狮路壕沟4.963住宅70年30680412第36页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
洪山区三P(201*)031角路村洪山区余P(201*)032家头村青山区工P(201*)025业大道1号住宅708.314.2、4.5年商服40年住宅702.8、22.32年商服3.0、3.540年1.8住宅703.6年102600823武汉福星2877惠誉置业有限公司湖北奥山1924置业有限公司武汉龙潭1823置业有限责任公司13480040311800437武昌09年上半年土地市场亮点频出，武昌区域成交8宗地块，成交面积为439619.7平方米（659.1亩），成交金额为37.857亿；主要为住宅和综合用地，平均容积率为3.8，平均亩单价为602.85万元，平均楼面地价为2344.24元/平米。其中，P(201*)024洪山区珞狮路壕沟地块经过59轮竞价，金地从万科、保利等开发商中脱颖而出，以3.068亿成交；另外，福星惠誉10.26亿拿下三角路村旧城改造项目，该地块与水岸星辰项目距离较近，是福星惠誉旧城改造、城中村改造战略的又一进程；湖北奥山置业13.48亿拿下的洪山区余家头村地块也是今年上半年土地市场回暖的一个缩影。
3.2201*年汉口区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表：
出让面地块位置积（公顷）土地性容积率质住宅70年4.8商业40年工业501年2.65工业50年每亩单价楼面地价成交价（万元/（元/平竞得人（万元）亩）米）武汉华通2339.65置业发展有限公司武汉市950口永利实业公司298武汉市口文教用地块编号口区操P(201*)002场角3.7942600748.69口区长P(201*)004丰永利村P(201*)007口区长丰乡东风0.438062.880.3830053.31第37页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
村江岸区谌P(201*)008家矶先锋村江汉区新P(201*)019华西路桥口区桥P(201*)026口路147号品厂武汉市楚韵服饰有444限责任公司大连万达3004商业地产有限公司湖北武汉葛洲坝实2416业有限公司2.341.5工业50年156044.379.4住宅704.26年商业40年商服40年120320853.050.45480080509年上半年汉口区域成交6宗地块，其中工业用地3宗，商服用地1宗，综合用地2宗，成交面积167183.55平方米（250.65亩），成交金额16.996亿；商服、综合用地平均容积率为4.69，平均每亩单价802.25万元，平均楼面地价2586.55元/平米。
其中，最受瞩目的无疑是万达商业地产斥资12.032亿进军新华西路，万达对新华西板块的价值拔升巨大，新华西板块一直为汉口区域高端楼盘的聚居地，但苦于商业匮乏，万达的进驻将结束这一历史。3.3201*年汉阳区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表：
出让面地块位置积（公顷）土地性容积率质每亩单价楼面地价成交价（万元/（元/平竞得人（万元）亩）米）武汉汉阳黄金口工492业园区投资开发有限公司湖北万博2108房地产开发有限公地块编号汉阳区黄P(201*)006金口工业园西北片汉阳区玫P(201*)020瑰园东路以南，赫4.051.5工业50年299049.210.57住宅702.5年3000351.27第38页共170页《武汉物业管理市场调研报告》
山路以西司汉阳区黄P(201*)027金口工业园东南片汉阳区黄P(201*)028金口五村特1号汉阳区黄P(201*)029金口五村特1号汉阳区黄P(201*)030金口工业园东南片0.81.5工业50年60050武汉黄浦雷克萨斯500汽车销售服务有限公司武汉中轻512塑料机械有限公司武汉市宏514昌炉料有限公司武汉西高510电器有限公司3.03工业501.5年工业501.5年工业501.5年2330512.662050511.41108051201*年上半年，汉阳区域成交6宗地块，其中5宗为工业，1宗为住宅，成交面积125262.6平米（187.8亩），实现成交金额1.205亿。成交的5宗工业用地均位于汉阳区黄金口工业园，平均容积率为1.5，平均亩单价为50.4万元，平均楼面地价为505.6元/平米。
目前，黄金口工业园区形成以武汉苏泊尔炊具有限公司、苏泊尔压力锅有限公司为代表的轻工板块；以武汉亚太调味品公司、福达食用油为代表的食品板块；万通中小企业工业园、黄浦雷克萨斯汽车销售公司、未来门窗公司。金牛管业为代表的新型材料板块；以佐尔美服饰、西高电器为代表的轻工电子板块；以新塔医疗器械为代表的医疗板块；以百威为龙头企业的食品板块。中国轻机、天鸣服饰、四新铜业等重点项目在此落户，整个工业园产业、规模不断发展壮大。
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4.0201*年上半年房地产市场分析
今年二季度，武汉商品住宅均价为5195.76元/平方米，比去年第四季度上调了700元/平方米。201*年上半年，武汉市城镇居民人均可支配收入9702.42元，增长11.9%。但在老百姓荷包暖和的同时，武汉楼市上半年持续火爆，也带动了房价上扬，且房价增长明显快于收入。房产部门统计数据显示：去年第四季度，全市商品住宅均价为4487.55元/平方米，今年一季度均价为4985.62元/平方米，环比上涨11.09%;二季度均价为5195.76元/平方米，环比上涨4.21%。4.1201*上半年武汉楼市反弹路线图
201*年上半年全市商品住宅价格为5450.63元/平方米，与201*年下半年相比下降了264元/平方米，跌幅为4.6%。与201*年上半年相比，下跌了374元/平方米，跌幅为6.4%。包含黄陂、江夏，武汉市201*年上半年商品住宅成交均价5275.18元/平方米，成交量42340套，成交总面积为465.74万平方米。
201*年1月，武汉市商品住宅成交价格达到最低点5259.62元/平方米，之后逐月缓慢上涨，至6月份，成交均价达到5604.52元/平方米，整个上半年，武汉市商品住宅成交均价一共上涨了345元/平方米，月均上涨57元/平方米，月均涨幅1.12%。
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201*年上半年，全市各区域价格均有不同幅度的上涨。价格最高为汉口中心区，平均成交价格为7163.97元/平方米，同比上涨了4.2%;其次是武昌中心区，成交均价为6252.14元/平方米，同比下跌了8.39%。成交均价最低的区域为东西湖片区，平均价格为3873.93元/平方米，同比下降了17.73%，东西湖片区也是武汉市唯一一个商品住房成交均价在4000元/平方米以下的区域。
从成交均价上来看，中心城区的均价依旧远远高于其他各区，特别是汉口中心区，201*年上半年价格上涨幅度很大，将去年的跌幅都
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涨了回来，同比来看还上涨了4.2%，比去年调整前的价格更高了。而其他远城片区，如东西湖、二七后湖以及关山片区同比降幅较大，特别是东西湖，价格同比下降了17.73%。
4.2201*上半年楼市销量逆转直上
201*年上半年商品住宅共成交36940套，与去年同期相比增加了16436套，同比增长了80.16%。成交面积为378.28万平方米，与去年同期相比增加了133.11万平方米，同比增长54.29%。平均每月成交6156套，月均成交面积63.04万平方米。
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图表显示，201*上半年武汉楼市成交量主要集中于武昌中心区、关
山片和汉口中心区，这三个区域的成交量就已经占到总成交量的四成多，这也显示出购房者对中心区更为看重。
同时在这三个片区中，武昌中心区是目前存量房体量最大的片区，而关山片则是新增供应量最大的片区，所以反映在价格变动上，它们远不如汉口中心区价格坚挺。
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4.3201*上半年商品房新增供应未现激增楼市转暖，新增供应量未现波动
201*年上半年，武汉市主城区在售项目为354个，商品房新增面积
521.98万平方米，平均每月新增87万平方米，与去年同期相比，增加51.75万平方米，增幅为11.01%;商品住宅新增面积432.47万平方米，平均每月新增72.08万平方米，与去年同期相比，减少10.77万平方米，降幅为2.43%。
从下图可以看出，商品住房和商品房新增量的变化水平基本一致。201*年6月201*年6月期间，商品房和商品住宅新增供应量较为平稳;201*年6月201*年12月期间，商品房及商品住宅新增供应均出现大幅减少;201*年1月201*年4月期间，商品房及商品住宅新增供应量再次大幅攀升。
近一年半时间的新增供应与楼市成交量变化趋势相吻合，不过56月的新增供应量突然出现连续大幅下降，而同期月成交量并没有明显变化，这是武汉新增供应断档的信号，还是供应的临时失灵，现有数据还不能给出判断结论。
从下图可以看出，商品住房和商品房新增量的变化水平基本一致。
201*年6月201*年6月期间，商品房和商品住宅新增供应量较为平稳;201*年6月201*年12月期间，商品房及商品住宅新增供应均出现大幅减少;201*年1月201*年4月期间，商品房及商品住宅新增供应量再次大幅攀升。
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过去25个月，月新增商品房、商品住房供应量变化(201*年6月-201*年6月)
住宅新增供应与成交比波动剧烈
近一年半时间的新增供应与楼市成交量变化趋势相吻合，不过56月的新增供应量突然出现连续大幅下降，而同期月成交量并没有明显变化，这是武汉新增供应断档的信号，还是供应的临时失灵，现有数据还不能给出判断结论。
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过去13个月，商品住房月新增供应与成交对比，供销比(201*年6月-201*年6月)
近一年内的住宅新增供应与成交比波动情况较大，总体来说，供应
量大于成交量，09年6月，这一比例急跌到0.2，原因是该月新增供应量急剧下跌。关山片新增供应量最大
从新增商品房的供给情况看，关山片区最高，占到28.88%，达到江岸区新增面积的两倍，汉阳区成交面积中有接近二分之一的面积为万通工业园营业用地，其他区域新增面积占比相对较小。
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5.0半年区域地产回顾
5.1汉口中心价格还将继续上涨
武汉楼市价格在201*年1月创下新低，政府为了挽救国家经济，从中央到地方的救市政策相继出台，全国一、二线城市的楼市开始走上反弹之路，武汉的房地产市场也就此反弹，在这短短半年时间内，一个又一个的楼盘在这波行情里极尽所能，力求自己能多分得一杯羹，也确实有很多楼盘在此次行情中，表现相当抢眼，就让我们分片区来一一展现。
在这次半年度回顾中，出于集中楼盘的考虑，我们对片区做了以下
调整，东西湖片二七、后湖片合并，汉阳中心区沌口合并，关山片南湖片合并，汉口中心区古田片合并、武昌中心区青山片合并，剔除黄陂片和江夏片这两个片区。
汉口区域势头强劲
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以上红色区域，就是本期回顾的汉口中心区古田片，之所以将
这两个片区归为一类，是因为他们在201*上半年，价格上涨势头强劲。
通过以上走势图，我们可以看到，这两个片区的涨价势头明显强于
武汉市主城区，而且，当主城区以及其他各片区成交均价，距离历史高点还有一段距离时，古田片成交均价已经触到前期高点，更有甚者，汉口中心区成交均价已经超过前期高点，上涨期间没有发生过任何回调。
从我们对这两个片区的观测情况看来，造成这波上涨行情的主要因素是区域内楼盘价格普涨，从地段稍差的古田片到地段较好的汉口中心区，反弹幅度均超出普遍预期。
另外一个原因，是中高档楼盘销售情况好转，成交价格上涨，在拉高整体均价的同时，带动了区域内中低端楼盘价格上涨。
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5.2汉口中心区古田片将继续走强
即便是在去年楼市低迷期，这个汉口中心区古田片的楼盘，尤其是高档楼盘均无太大降幅。随着今年行情的到来，这个区域的价格还超过了前期高点，即便是淡季的到来，这个区域受影响的程度也会明显小于其他区域，至于该区域整体均价会提升到什么高度，还难以估量。
5.3东西湖片房价已调整到位东西湖片区半年来的楼市概况
今年以来，武汉楼市一改去年的低迷，在大多数人的等待观望中，成交量逐月上升，市场热点也是频频出现，价格止跌上扬，有小幅的攀升，整个的房地产市场基本上企稳了，但是，由于房地产市场发展情况不一样，武汉市各个片区的分化也日益明显了，有必要分别盘点盘点。
下图是东西湖片区半年来的价格销售走势图，从图中可以看到，东西湖片区的商品住房销售量在3月份有了一个突然的变化，月度销售量突破了1000套，是1，2月销售量的3-4倍，上升幅度之大，相当惊人，而且，在接下来的4月，5月，成交量也一直维持在高位，月销售套数平均在850套左右，这个数据，比201*年同期高出了近一倍!相比成交量的剧烈变化，东西湖片区的成交均价却是相当平稳，虽然2月份的成交均价由3900元/平方米一下跳涨到了4200元/平方米，但是，3月份的成交均价立马报复性的下降到了3712元/平方米，之后，月度成交均价一直稳定在3800元/平方米左右。
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半年来东西湖片区楼市销售量分布情况
从具体的销售量分布情况来看，东西湖这半年的销售情况虽然不错，但是，销量分布都集中在少数楼盘，统计数据显示：201*年上半年，东西湖片区楼盘有销售记录的有60多个，而销售排名在前十名的楼盘，其销售量之和却占据了总销售的近70%，销售分布比较集中。再来看东西湖的销售价格分布情况，如下图，成交价在3000-4000元/平方米商品住房占到了总销售的53.73%，均价在4000元/平方米以下的低价楼盘是目前东西湖片区的主流，当然，这也与东西湖片区所处的地理位置有关。
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