四新社区“1+X”模式经验总结
创新党建新模式构建和谐新农村
四新社区“1+X”模式经验总结
在石塘镇苍岙片一个新型现代化农村社区正悄然兴起，社区是由新峰、新红、新滨、新进四个村联合创建的，故称为“四新社区”。走进四新社区，一排排通天式住宅高高耸立，水泥路面宽阔整洁，绿化带上绿树成荫、花团锦簇，配套设施一应俱全，来人无不啧啧称赞这个小渔村里的新社区。现有人口3615人（外来人口4000人），钢质生产渔船165艘，年总产值达3亿多元，集体经济收入180万元，人均年收入8800元。然而，谁又能想到，在十几年前现在社区所在的位置只是一片滩涂，正是在四个村党支部的带领下，他们主动听取村民意见，积极探索农村工作的新路子，拓宽工作思路，整合党建资
源，改进工作方式，使不毛之地旧貌换新颜。
201*年5月，在充分调研，听取四村党员意见的基础上，四新社区党委正式成立了，这是我市第一个社区党委，是党建工作改革创新的一种探索，标志着四新社区“1+X”联创联建模式的进一步深化，标志着新时期党组织的工作职责不断拓展、整体功能进一步增强。四新社区走出了一条适应农村城市化、城乡一体化要求的农村党建新路子。
一、以提高居民生活质量为目标，构建洁净舒适的生活环境体系石塘镇新峰村、新红村、新滨村、新进村（简称四新片）坐落在石塘石苍岙，三面环山，一面靠海，是纯渔业村。四村现有人口3615人（外来人口4000人），钢质生产渔船165艘，年总产值3亿多元，集体经济收入180万元，人均年收入8800元。四村在历史上就是一个村，在人民公社时期才分为四个村，四村相邻，村民之间关系融洽。
改革开放前，由于没有陆地面积，村民房屋依山而建，生活居住环境较差，在党的十一届三中全会精神指引下，改革开放不断深入，实现经济持续快速健康发展，村民收入日益增加，要求改善居住条件的呼声越来越高，某些村民在村滩涂上乱抛石块抢占有利地形堆砌宅基地，滩涂上到处可见石块开花，村民间因此造成纠纷不断。各村党支部、村委会看到这一现象后，认识到了问题的严重性，并、及时制止了村民这一行为，但如何拓展村民建房面积，改变村庄落后面貌，成为四村领导班子亟待解决的问题。大家意识到只有抓紧出台填海造地的可行性办法，才能解决村民的矛盾，四个村的领导班子成员形成共识，要想使填海造地工程顺利开展起来，必须联合四个村的资源，大家齐心协力、群策群力才能实现利益的最大化。
1990年，四村党支部根据实际情况，顺应民意，因势利导，研究联合开发、资源共享，充分调动群众的积极性，由村民集资，村镇牵头，统一规划，统一建设，进行围海造地，建设了10多万平方米的现代化住宅小区，使村民们告别了交通不便、环境落后的山地住房，过上了城里人的生活。
二、以社区党建为龙头，构建统领各方的核心领导体系在长达20多年的村庄建设过程中，四个村不仅设施共建，资源共享，亲缘、文化、社会环境也都已经成为了一个密不可分的整体，因此，为进一步完善组织机构，明确责任分工，团结社区全体党员，稳步推进社区新农村建设，亟待成立一个思想过硬、作风过硬、业务过硬的党组织。在今年5月份四新社区党委终于成立了，这是顺天应时，顺理成章，顺应民意，适应形势，与时俱进的一项举措，也是四新社区党建工作和新农村工作的一个里程碑。社区党委下辖新峰、新红、新滨、新进和苍岙市场五个党支部，共有党员113人，目前，四新社
区管理委员会也已成立，使四新从共商大事，分村理事，向统筹运作，共同决策转变，进一步实现资源配置和经济社会事业发展效益的最大化。
（一）抓好队伍建设，提高社区党委的执政能力
突出抓好学习型领导班子队伍建设。党委班子成员坚持每月一次集中学习制度，组织观看郑培民、任长霞等先进事迹、一些贪污受贿案剖析等电教片，学习当前政治热点和经济前沿信息，班子成员每月撰写一篇心得体会，深化学习效果。
扎实抓好高质量党员队伍建设。社区党委成立后，党员队伍比较庞大，加强党员队伍管理刻不容缓。一是抓好发展党员工作。建立健全发展党员工作责任制，明确社区党委书记是发展党员工作第一责任人，分管副书记是直接责任人，形成层层抓落实的工作格局。二是抓好党员教育工作。把学习贯彻十六届五、六中全会精神和“十一五”计划作为党员干部教育培训的重点，建立党员培训信息库，年底组织理论知识考试，并将此作为党员评优的标准。（二）建立四项机制，夯实党建工作基础
建立领导机制。制定《201*年四新社区党建工作要点》，全面部署新一轮党建工作，构筑“党委集体领导、书记亲自抓、分管领导具体抓、社区上下齐抓共管”的工作格局。社区党建工作领导小组切实履行职责，组织召开党建工作会议，听取下辖五个党支部党建工作汇报，研究解决工作中遇到的问题，进一步加强对五个党支部党建工作的指导、协调、督促和检查，保证党建工作落到实处。
建立责任机制。与五个党支部签订党建工作目标责任状，及时把党建工作任务立项分解，细化量化，落实到责任人，明确责任目标，做到认识、责任、行动到位。
建立督查机制。实行五个党支部每季度党建资料互阅制度，取长补短，互相监督，互相学习。同时，抓好社区党建工作自查，由社区分管组织工作的副书记全面检查五个党支部党建工作情况，对好的经验进行推广，对不足之处进行指正。
建立保障机制。把党建经费列入社区财政预算，帮助各支部购置一批党建学习材料、电教片等，保证了党建工作顺利开展。三、以居民自治为方向，构建广泛、自愿的社区参与体系社区党委意识到只有以制度管人，才能产生长久的效力。四新党委健全了以四新社区党委工作职责为核心的党建工作制度，坚决贯彻执行党的路线方针政策和宪法、法律，以及上级党组织和本社区党员大会的决议；建立健全发展党员票决制，实现党务公开，有力地促进了党委工作的科学化、规范化，民主选举、民主管理、民主决策、民主监督等各项制度得到充分落实；依法讨论决定本社区经济建设和社会发展中的重要问题，凡有重大决策事项就召开村民代表会议讨论研究，各项决策始终以群众利益为标准，并自觉接受群众监督。
四、以生活便利为标准，构建功能完善的社区服务体系四村班子致力共商大事，为民办事。围绕解决实际问题，1998年，四村投入100多万元兴建饮用水库，还共同投资兴建了渔用码头、防浪堤坝等公共设施。围绕发展村级经济，四村共同投资800余万元，兴建综合鱼货交易市场，大力发展渔运业，完善水产加工及后方服务体系建设，加速从传统捕捞业向渔货运输，交易和加工行业的产业升级。围绕惠民兴村，推进新农村建设，环境整治、文化建设、村庄改造诸多工作同步齐上，绿化、净化、亮化、美化工程全面推进，投资120万建成两座社区公园，投资80万元共建老年活动中心等公共设施，投资190万建成占地201*平方的综合楼，大型超市、各类休闲文化娱
乐项目陆续进驻，提高社区居民对社区建设的认同感、归属感。另外，充分利用农民党员远程教育中心等各种党建工作载体，吸引和调动社区全体党员参与社区建设的热情，为开展工作创造有利条件。
环境面貌焕然一新，群众生产生活条件不断改善，文化生活日益丰富，使四新社区成为一个现代气息浓郁、整洁、秀美、文明、有序的新型社区。也成为了201*年度村庄整治的亮点，同年包揽温岭市示范村、台州市示范村和省级示范村称号，得到上级领导的肯定。
五、以维护稳定为基础，构建安定有序的社区管理体系四新社区多管齐下，一是大力加强法律法规和治安防范知识的宣传教育，增强居民的防范意识。二是加强社会治安综合治理网络建设，完善治保、调解、普法、帮教、巡逻、消防六位一体的群防群治组织，形成平安创建的整体合力。201*年5月，在市公安局、边防大队的支持和重视下，在四新社区开展爱民固边模范社区创建活动，并设立了四新社区警务室，为当地经济和社会保驾护航，构建和谐社会发挥重要作用。四新社区的“爱民固边模范社区”创建工作以及社区警务室的成立，既是公安边防对推进和谐社会建设，服务于社区主义新农村建设的一项战略动作，也是社区增强社区自身服务的一个重要方面。三是建立和完善利益冲突协调机制、矛盾纠纷化解机制，预防青少年违法犯罪工作机制，增强社区做好群众工作、化解社会矛盾、协调社会关系、实施综合治理的能力。四是加强对暂住人口和渔船工作人员的登记管理，做好对突发事件和灾害事故的预防和处置工作，强化对重点人员的教育管控，不断增强人民群众的社会安全感，营造安定有序、安居乐业、安全稳定的社区环境。
四新社区“联创联建”模式的有益探索，使社区从共商大事、分
村理事，向统筹运作、共同决策转变，进一步实现资源配置和经济社会事业发展效益的最大化，必将为社区提供坚强有力的组织保障，指导社区在新农村建设、经济发展、社会各项事业方面取得又快又好的发展。
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大邑县王泗镇福田小区是5.12地震灾后重建、拆迁并院项目，全镇共19个村社，福田小区共入住了来自其中17个村社的居民，采用了属地管理的方式进行安，小区公共设施按1+13进行配套，体现了王泗镇党委政府全域王泗的理念。福田小区总共占地16万平方米，总建筑面积93000平方米，共946户入住，（其中统规自建37户，统规统建909户），人口近三千人。空中鸟瞰，整个小区为一半圆形状，坐落于政府大道与王高路之间。小区内道路纵横交错，路口众多，外环路上共有6个出入口，其中三个在政府大道上，两个在支道上。
王泗镇党委政府为了提高入住居民的生活品质，坚持推行长态化“四维一体”的管理模式，引导小区居民实现谁主张、谁受益、谁买单的居家思想。
所谓的“四位一体”管理模式，首先是镇政府党委领导有致力于提高集中居住区，农村居民生活品质的强力愿望，坚持走市场化长效管理的发展路子，通过竞选方式招聘物业管理人，对小区进行专业化管理，明确了目标，形成了非常大的威信。这样，树立了物业管理公司形象，容易与政府各部门进行协调，简化工作程序。村委会与物业管理公司在行政、经济上分工明确，小区行政管理由村委会承担，在物业服务上对物业管理公司有监督和指导作用，对各项工作的落实起到良好的推动作用。业主委员会参与，共建共管，构建和谐物业，提高了小区居民的居家理念和传统意识，更利于与小区居民的沟通，及时了解各住户对物业服务的需求，对物业服务提出整改，不断改进物业服务质量，提高服务水平。要在物业管理中把服务任务落实到实处，首先是管理思路清晰，并具备强烈的市场意识，明确服务对象是业主（小区居民、使用人)，办事认真、热情；其次，物业管理企业成本概念清楚、管理方向明确、管理职能社会化、管理组织专业化、管理形式规范化、管理关系契约化，物业公司完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行，可解决多年来行政管理缺乏资金的大问题；再次，这种按照现代企业制度建立起来的物业管理公司机制灵活，运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制，对企业职工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期评定，充分调动全体员工的积极性，彻底打破过去国有企业那种吃“大锅饭”的懒惰思想；最后，这种企业服务业主(小区居民、使用人)的思想牢固，服务质量高。这种按照现代企业制度建立的物业管理公司应是我国物业管理行业发展的方向，因为它符合社会主义市场经济的需求，有强大的生命力，但由于我国国情所限，一是人们的思想观念还停留在计划经济时期的福利房上，对花钱买享受还不理解；二是我国经济发展还不平衡，生产力提高不快，人民生活水平相对较低，因此一些物业管理公司还处在低水平上运转。如果一些物业管理公司托管房产面积小的话还会出现亏损经营。这些都必须引起物业管理公司的高度重视，并强练内功，多种经营，精打细算，励行节约，以点带面，扩大规模，扭亏为盈。签约“王泗镇福田安小区”物业管理合同之前，我公司曾对该小区进行过详细的考察，关于是否接手管理该小区的问题上，我公司高层领导曾进行过激烈的讨论，当时持反对意见的同志还略占上峰，反对意见主要有以下几点：1、小区入住业主为农村住户，对现代物业管理运作模式未曾接触，今后开展工作会相当困难；2、小区为开放式小区，路口众多，不便于统一集中、开放式管理，易发生安全事故；3、前期管理由非专业人员代管，小区已经出现脏、乱、差的局面，进场收拾残局，耗时、耗力，还不一定见效。针对同志们提出的反对意见，我公司高层认真研究对策，通过仔细的调研，我们发现其实这是个新型的农村集中居住小区。随着社会的进步，农民朋友其实有着强烈的追求新生活理念的需求，基层政府也致力于提高他们的生活品质，力求打造全新的农村新型社区样板。享受优质的物业服务，其实是每一位新时代小区业主内心的热切渴望。小区虽为开放式小区，但村民民风纯朴，公司只要配备足够的保卫力量，并且组织大家群防群治，一定会最大限度的保障小区业主的各项财产安全。这样既利民，又可为公司赢得更广阔的发展空间。前期小区虽呈现脏、乱、差局面，那是因为没有专业化的队伍进行管理导致的结果，只要我公司领导组织有力，专业队伍素质过硬，一定会在小区环境的卫生、治理及保持方面取得突破性进展。经过讨论，我公司决定力排众异，毅然签约了该小区的物业管理委托合同。签约时，公司领导层就立志：努力打响农民集中安小区的物业管理品牌，为社会主义新农村建设做出物业管理人应有的贡献。就前期对该项目所面临问题的科学评估及预测来看（物业费的测算是公司在制定物业管理方案时，按当时的社保政策和成都市最低工资标准计算物业公共服务费为0.35元/m2〃月，按三级分摊政府第一年补助0.15元/m2〃月，村级公共服务资金补助0.05元/m2〃月，住户交纳0.15元/m2〃月。政府每年递减0.05元/m2〃月，三年后0.35元/m2〃月的物业服务费由住户全额支付。），我们知道想要获得“最好、最强”小区的称号，没有高素质的管理人才协调组织安排小区的各项事务是不行的，高级管理人才的选用是至关重要的，选用不当将成为制约小区发展的“瓶颈”。我公司不惜高薪聘请了优秀管理人才对小区进行管理，保障了小区各项管理工作的顺利开展。主要措施如下：
1、针对小区路口众多，“安防”问题突出的特点，我公司配备了专业对讲系统，购了警用巡逻车，后又增加了巡更打卡系统，王泗镇政府又配了天网系统，实行片区责任包干，物防、人防技防，点对点管理，并发动业主群防群治，积极宣传防火、防盗，树立安全意识。另一方面加强巡逻签到制度的管理和督查，实行考勤自检与互检相结合的原则，使治安发案率从年初的1季度失窃14辆摩托车降为0发案率，还协助公安破获了一件入室盗窃案，严重打击了犯罪份子的嚣张气焰，为确保一方平安作出了努力。
2、针对小区前期脏、乱、差现象，我公司上下一条心，开展了大量艰苦细致的集中整治工作，并清运了建渣、尘土、生活垃圾200多吨。处理了多起违规搭建、乱停、乱放车辆现象，同时，制止村民在公共场地晾晒衣物等行为，组织劝导员耐心劝导……其中的酸、甜、苦、辣，真是一言难尽。集中整治为期近两个月，小区初见整洁，卫生，安定，秩序的良好局面。为保持初期整治的效果，公司建立了科学的长效管理机制：环境维护服务包干到人，服务到户，由专人负责，并实行考勤、绩效、积分工作制，自检与互检相结合，环境卫生考评百分制。
3、为了供小区内住户办理婚、丧、嫁、娶等宴席之用，我公司设了群宴集中办理点，总面积达500平方米，并配备了专用的水、电、卫生间等设施专人管理。建立了群宴登记，防疫、卫生许可登记制度。小区服务中心严格按照卫生管理要求，认真检查主办厨师，帮办人员是否具有上岗证和卫生健康证，并负责食品卫生的安全检查，严防群体性安全事件发生，确保赴宴客人的身体健康。
4、由于受到了长期农村生活习惯的影响，小区居民常常乱堆乱放闲农具、杂物等长期不使用的物件。不仅影响了小区整体风貌，而且容易滋生蚊虫，危害住户健康。于是我们起用现有的板房，引导小区业主将闲农具杂物放在内，由专人管理，用时再取，并协助他们搬运，让阳台不再成为小区居民的杂物间，还小区居民一个清爽、舒适的生活环境。
5、我公司为福田小区共安放生活垃圾定点放箱十个，垃圾桶二十个，果屑箱十五个，实现了生活垃圾日产日清。另外，对垃圾桶、果屑箱定期进行消杀灭菌工作，广泛宣传、引导、推广生活垃圾干湿分离袋装化。积极开展卫生防疫工作，宣传“新家园、新生活、新风尚”的三新社区理念，改进生活习惯，培养文明行为。
6、小区的公共设施设备将会陪伴业主们度过漫长的岁月，如果没有专业的维护和管理，将会给小区业主的居家生活带来很大的隐患。为了对小区非机动车进行开放式集中管理，解决小区住户的后顾之忧，在46幢与58幢之间设了摩托车与电瓶车集中停车库，实行一车一位。车库两边安装了电瓶车充电插头，方便车主充电。车库中间为摩托车位，车库设专职管理人员24小时看守，一车一证，与车主签定车辆保管协议，点对点管理，保障车主停车的安全，车辆如有遗失可按合同进行赔偿。现阶段车库车辆停放有序、整洁美观，100多个车位全部包月出租完毕。此外还因地制宜的将物业维修与报修服务点设在了车库管理房内，对小区设备设施进行定期维修维护管理，建立健全设备台账，以及维修、报修回访工作制度，小修不超过1小时、大修不超过12小时。通过以上制度的建立，确保了小区设备设施的安全正常运行。
7、到这里我们的工作才只完成了一半，我们的业主有追求新生活的理念，我们作为物业管理人，必须有责任、有义务对这种理念进行引导和深化，树立起各位业主文明、健康的居家意识，鉴于此，我公司专门组织人员对村民进行现代物业管理制度的宣传和学习，并积极组织开展清洁之家、文明社员，“五好”家庭评选等细致入微的工作，并定期开展文体活动，文艺表演，茶话会等节目。极大地提高了小区业主的文明素质及生活品质，业主们也有一种前所未有的幸福感和自豪感。整个小区内部就像一个大家庭一样，呈现了团结、和谐、安宁的良好局面，获得了小区住户的一致好评。
8、村委与小区物业服务中心集中在同一地方办公，这样既方便了来自17个村社的安户办理各项事务，又能及时地与村干部进行沟通。我们实行一周两会的员工培训制度，提高服务人员业务能力和技术水平。物业服务中心主要有三类事务：a.物业服务与咨询b.物管投诉与调解c.物业报修与维修。将各类涉及物业服务的办事制度、责任制度，消防、治安应急措施及全体服务人员标准制服半身照及编号，收费标准等全部张贴公示。客服人员及时接待并记录业主所反映的各类情况，并归类收集、记载和处理。设物业举报投拆箱，公布三级举报电话常用电话，值班人员姓名和电话。工作人员及时妥善地化解小区各种纠纷，小事不出小区、大事不出社区，确保小区安居乐业共建共管和谐发展。
9、为了丰富小区住户的业余文化生活，在物业服务中心周围设有图书阅览室、简易健身运动器材，乒乓球运动等场所。村里还购了音响设备，不定期组织群众开展春节游园、书画、彩绘、秧歌、趣味体育、集体舞、棋牌、卡拉OK等比赛，极大地提高了住户参与的积极性，丰富了小区居民的文化生活。
10、极积配合小区业委会、村委开展农村各项评优工作，协助政府接待各地代表团来访，搞好犬只管理、计划生育、人口普查、办证等工作。
11、在绿化管理上，为了达到净化、绿化、美化的要求，公司配备了专业人员，并购了专业机具，定期进行修枝剪叶，除杂草、施肥，喷洒农药。使绿化成型达标，草坪长势良好，成活率达95%以上。
一年多的管理工作，屡次受到各级领导，来宾的赞扬，这说明我们作出的努力是受到了大家的肯定了的，但我们知道在前进的道路上，还会有许多的困难，还有更多艰苦的工作需要我们去做，但作为新时代的物业管理人，我们有责任，有义务去战胜一个个困难，攻克一个个难题。福田安小区物业能做到今天这个水平，离不开大邑县王泗镇党委政府的关心与支持。我公司将努力提高和引导村民共建共管新家园的思想认识，为构建和谐社会，进一步完善我们的物业服务水平。我公司在管理过程中得到了政府在人力、财力和工作上的大力支持，愿意为更多的业主提供优质的物业服务，愿意为这片热土作出我们物业管理人应有的贡献。
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