房地产投资相关税收总结
房地产投资相关税收总结
营业税印花土地增值税税暂免（非房企间）征（被投资征（被投资方按作价余值）；免（投资一人有限公司）不征房产税契税所得税企业房产共担风免险免征（一方为房企）按租拿固定收益按租赁纳税5%赁纳不征税0.1%12%）征（按租金不征视同出租方按余值征1.2%）个暂免（投于非房人房共担风免险开）征1.2%）免开）；征（投于房方按余值征（被投资征:被投资方按作价余值免：投资本人独资企业及一人公司免
产按租赁拿固定纳税收益3%*50%按租赁纳不征税0.1%征（住房按租金4%，不征非住房12%）租赁所得10%
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峰岩房地产开发公司上半年工作总结
按照集团整体工作部署，根据项目开发现状及进程安排，上半年的工作中心是项目建设规划方案的审批，并围绕该工作中心组织现场清理、平整和有关前期准备工作，通过集团领导的协调和争取，项目规划要点已初
步落实，有关前期工作正在有序进行中，现将上半年的工作总结汇报如下：
一、跟踪报审规划方案、初步落实规划要点
201*年平遥县政府在出让原福利焦化厂地块时，未同时下达用地规划及建设规划要点，且该宗地块在平遥县城的控制性详规中是公共绿化用地（非建设用地），由于受《平遥古城保护性详细规划》中“保护古城、控制建设高度”规定的约束，项目规划方案中限高条件始终不能明确，加之平遥县有关领导不愿意承担对原城市规划方案调整的责任，致使我司规划方案的报审处于无人问津的境地。
为了有效的推进方案报审，我们于元月份以集团的名义向县政府及县规划部门报送专项报告，要求政府及规划部门针对该宗地块出让已一年半，所有费用全部缴纳并领取土地使用权证半年多的实际情况，立即明确和下达建设规划要点，并从多方面阐述理由和阐明观点，要求批准建设十一层的小高层建设规划方案。
根据集团3月10日原则通过的总体规划设计方案、建筑风格及外立面效果，在与省建工设计院对规划方案进一步完善和深化的基础上，于3月13日完成了具备报批程度的设计规划方案文本，从3月15日起请集团领导以规划设计方案文本形式向县规划局、分管副县长及县长报送、汇报，请求批准规划方案。公司副总经理王中良同志，始终把建设规划的审批跟
踪、服务，衔接、协调放在工作第一要务，随时了解进程、把握动态、衔接沟通、适时推进。
经集团多次争取与协调，县规划局领导于5月份去上海与同济大学专家进行了会商，拟请专家来平遥对原详规进行现场评审和调整。并于六月初以政府名义向上海同济城市规划设计研究院发去对平遥县城建设控制高度调整咨询函。
6月24日我司获悉上海同济大学规划研究院“关于平遥县城市高度控制规划的函”复意见，对我司拟建设地块限高未作明确态度，只是要求鉴于该地块原规划为非建设用地（公用绿地），须先进行用地规划调整，对建设高度尚有争取余地，我们向集团领导汇报后，董事长亲自找县有关领导商量，初步落实规划控制要点，原则同意建设11层的小高层规划，建筑高度限高为34米。
县规划局已做好有关规划要点的准备，待县政府组织一次会办，形成会议纪要后，即可下发规划要点和进行规划方案的审批会审及有关前期手续的办理。
二、优化规划设计方案、研讨户型结构配比
为了确定项目建设风格，提升小区项目建设档次与效果，有效的维护和打造集团的整体品牌，我们于元月份组织设计院、前期策划公司有关人员赴北京、天津、沈阳、太原、石家庄进行考察，前后近10天时间、行程5000余公里，考察近百个在建楼盘和建成小区，汇集对比，形成方案向集团汇报，最终形成以北京奥运村为蓝本的现代建设风格和立面效果处理的基本方案。在此基础上进行完善和深化，形成可供报批
的规划方案设计文本，供集团向政府有关领导和部门汇报。
规划要点确定后，就总体设计而言，建什么户型的房？各建多少类户型的房？是开发建设中保证销售与效益的前提与关键。确定和提供合理的户型配比及户型结构建议尤为重要。针对设计院（第一稿）的户型摆布，在要求策划公司根据市场调研资料，进行了调整后，公司又参照外地建设户型配比的经验进行了修改，在报送集团领导征求意见时，又作了较大的调整，把主力户型安排在中、小套户型上，以适应平遥的购买群体、消费水平和消费能力。并以此户型配比为基准，与设计院进行现场楼座摆放的细化与优化调整，在保证通风、采光等设计要点的基础上，最大程度的有效利用空间。
为提供适合业主需要的户型结构，提高使用效能和品牌效应，我们对有关户型结构数易其稿，对同一户型在优化、舍弃的基础上，都提出两套以上的户型图供选用，并利用员工学习的时间，组织讨论研究，进行利弊分析、取长补短、调整完善。
为提高小区整体建设档次、业户居住环境和后期物业管理，适应日益增加的家庭车辆停放需求，按照集团领导园区内地面一律不停放车辆的建设理念，考察、探讨、测算多种停车库（位）建设方案提请研究。
三、实施场地清理平整、做好施工现场准备
3月26日，平遥县国土局对项目地块的土地征用红线进行了定位放线（北、东、南三侧定位放线），初步具备了场地清理平整及围墙等临时设施的施工条件，在此基础上，我们对场地进行了局部清理平整和临时设施建设。
（一）、临时围墙砌筑
1、工地临时围墙（砖砌部分）的砌筑，从4月7日开始至6月初结束，计完成南、北侧围墙（砖砌部分）298米，费用9万余元。
为了保证围墙的质量、规范施工和成本核算管理，我们设计出具了施工草图，按图组织施工和检查、验收，并请财务成本人员进行成本预算比较（因是特定条件下、由十九街组织施工），为结算提供参考依据。
东侧围墙的砌筑由于等待拆迁方案的商谈结果，尚未进行。集团王峰总经理与小陈村商量，准备把现有地块东侧（原汽修）向南部分全部拆迁（沿现修理厂东侧红线）划入用地范围，由于商谈尚未有进展，故本段围墙暂未施工。
2、西侧（沿东外环路）的临时围墙建设，经与十九街商量，由该村结合环境整治用彩钢板搭建（山西省准备在晋中召开绿化工作现场会，届时省领导及与会代表来平遥参观，东外环路是重点之一），由于位置前后三次挪动，至6月初才基本定位完成。并对彩钢板围档的搭建费用进行了结算，计支付费用14.5万元
（二）、土地局部平整及渣土清运
从4月12日开始，结合迎接现场会进行市容整治的契机，对地块进行了局部平整及渣土清运，此次平整、清运主要是针对场地的北半部进行，第一轮平整、清运至5月27日暂告一段。一是拆除了原焦化厂洗煤台上部、东北角小土山上、原焦化厂洗煤台至汽修厂西南角（污水塘西南侧段）、北入口东侧（北段）废弃围墙及废弃建筑物，并对原洗煤池等大型砼构筑物进行锤击破碎，以便清运；二是清运了上述拆除渣
土、北部西侧、中部东侧的废弃原炉窑的建筑渣土（以土地现状平面进行平整清运，未向下清理）、原洗煤台西侧（沿北围墙）建筑垃圾及生活垃圾（以挖至好土为止）；三是在地块中部与东外环路用碎砖、糟土堆填了一条20米宽左右的施工通道，由施工通道向北距东外环路（东路牙）35米用糟土堆填了一道近4米高的堤坝（将来建设围墙用、由于村民的阻挠、尚有15米未能完成）；四是对西侧的原旧围墙进行了推除平整；
在对前阶段（4、5两个月份）进行的场地局部平整、清理机械作业台班和渣土外运、场内调整回填进行了逐天、逐车数量核对的基础上、进行市场价格调研和结算价格商谈，费用审核结算，计结算平整、清理机械台班和渣土外运费用29.2万元(资金尚未支付)。
（三）、抽排污水塘存积污水
由于项目地块废弃多年，东侧小陈村多家牛肉加工厂一直向地块内排放污水，致使地块内存积大量污水，北侧的深坑内污水深达4米以上，组织抽排清理（必须在牛肉加工厂停止排放污水后进行）。
经过设备、物料及接电商谈准备，从4月24日晚9：40分开始，对污水坑（北部的大污水塘）进行抽水，安排公司工作人员日夜值班看管、24小时不间段，前后用11天时间于5月5日晚抽完（包括停电、设备故障等因素）。
6月21日省绿化工作现场会结束后，立即又组织对南部的存积污水进行抽排，全体人员冒着高温暑热，全员现场管理移泵、接线、抽水，于23日全部结束，并于28、29日连续两次组织对部分淤土坑上的塑料
覆盖物进行打捞、清理，保证淤土的日晒效果，以尽早组织平整清理。
在抽排积水工作中公司全员总动员、全员齐上阵，发扬了勇于拚博的集团英雄主义精神，人人争先恐后、奋勇向前。特别是朱长鹏、候超才、张进、吴方来等同志，晴天一身灰、雨天一身泥，不怕脏、不怕累，甚至克服污水过敏等身体不适，冲锋在前、撤退在后，为完成任务无声无息的默默工作、勤奋奉献。
四、适时开展相关工作、做好前期有关准备
1、实地勘查了项目地块内需迁移的一趟10千伏高压电线，并于3月6日向县供电公司递送申请函，请求安排迁移，供电部门于4月29日组织了现场勘察。
6月10日收到县供电公司制作的高压电线的迁移施工方案及预算后，立即进行了相关内容审核，提出意见及要求，进行价格磋商。
2、向县发改局汇报，咨询立项有关事宜，经过县发改局的推荐与接洽，两次与山西国阳投资咨询有限公司接触商谈，在商洽收费标准的基础上，对项目立项资料进行收集整理，做好正式立项申请的准备。
3、根据地块现状和规划设计审批进程，与有关勘察单位进行接触洽谈，做勘察准备。
4、根据规划方案审批的进度，着手申报建设工程选址申请，项目建设用地规划许可证、项目建设工程规划许可证的申领等相关前期工作。
5、与前期策划公司恒达世行沟通，在其参加规划方案、外立面效果研讨的基础上，要求其就确定的项目建设风格进行营销推广总体策划
（春节前已按德式现代风格完成了营销推广策划案，现要求按确定的现代建筑风格调整重做）；并要求策划公司进一步帮助研讨户型结构与户型配比及方案优化。
五、结束售楼中心装修、完善接待服务功能
从3月中旬天气转暖后，即着手售楼中心室外部分的装修（由于09年底气温较低，未能施工），一是对剩余工程量进行排查，二是通知施工单位落实工人进场，三是做好部分物料采购准备，施工人员于3月底进场施工，4月底全部验收结束，已具备接待用户的硬件条件。对售楼中心的装修，我们一是坚持实用为前提，对原设计方案经批准做了较大的修改，在保持室内装修风格、档次的前提下，对室外的装修方案做了较大的调整和削减，控制装修成本；二是改变施工承包形式，采用物料全部甲供、施工队伍只做清包工的方式，减少装修费用；三是所有材料采购均进行价格咨询和比价，大类采购到太原及生产厂家批发，降低物料采购成本；四是物料进场全部是员工自己搬运，卫生全部是员工动手打扫，节约费用支出。
于6月份对售楼中心装修进行决算和审批申报，总计装修费用为657336.62元（包括无票材料的开票税金、村民毁坏损失及相关费用）。较原设计方案及施工承包形式节约百分之五十以上。
六、招聘员工组织培训、适应项目建设需要
根据今年的工作计划，着手团队建设：一是2月28日参加集团组织的员工招聘面试，录用了三名员工，于3月10日到岗试用（分别为成本预算管理员、工程资料员、营销平面设计员各1人，试用期三个月），
人员到岗后，在培训学习的基础上，实施严格的管理与考核，经批准于5月10日辞退一人，于6月10日按期转正两人；二是报请集团明确了工程部的总体组成构架、运作管理模式及部门领导；三是积极推荐营销部部门负责人人选，在此基础上申请筹建营销部；
同时对全体员工开展管理制度、部门工作职责及员工岗位职责的入职培训，坚持每个星期六上午学习日制度，对员工进行管理制度、工程建设管理流程与指引的学习培训，每个月月初在员工学习会议上，总结上月工作、安排部署下月工作，使全体同志对工作安排做到胸中有数，以便实施和执行。
七、结束年度纳税申报、清缴税费迎接检查
3月底，在进行201*年度纳税申报的同时，为迎接税务检查，组织了公司内部税务清缴和有关往来的清理，3月底计汇缴了土地契税58万元。
4月份又清理支付了有关设计费7万元和利息75万元，并要求财务部门做好对有关费用的清理与票据完善工作。
八、配合浙江物产集团、完成相关交办工作
1、根据浙江物产经贸集团的要求，在集团王总的安排协调下，两次派员配合集团法律顾问（律师）到山西垣曲、北京房山调取有关企业工商登记材料；
2、今年5、6两个月份，根据浙江物产经贸集团的要求，积极与集团煤运公司协商沟通，阐述困难和必须，请求支援，在集团王总的安排协调下，完成了有关销售发票的开具工作。
上半年工作不足
上半年虽然做了一些工作，但总体上讲还不尽人意，与集团的要求尚有较大差距。一是由于规划方案的审批迟迟不能落实，使整体工作推进缓慢，未能取得实质性的进展；二是由于部分村民的阻挠，场地平整工作未能如期全面进行。
下半年工作安排
一、完成规划方案的审批
全面与规划局对接，推进项目规划方案审批进程。主要工作有：一是立即跟踪催促县政府召开专题会议，下发会办纪要，以便县规划局明确和下发规划要点；二是对我司提报的初步规划方案组织审查和审批；三是申请发放项目建设用地规划许可证、项目建设工程规划许可证。
二、完成地质勘察与施工图设计
规划方案确定后，立即组织勘察单位进场进行地质勘察，拟先对首期开发的12个楼座（包括中心地下停车场部分）进行地质勘察，并同步出具地质勘察报告，供设计单位进行基础设计。
在此基础上，完成施工图设计，主要工作要点：一是根据县规划部门的审查意见，对规划方案进行修改和完善、优化和深化，形成经批准的规划方案；二是对户型结构进行优化，形成定型的户型结构方案和细化的楼座户型配比摆布图；三是对车库、车位进行挖潜和优化（包括中心停车场的进出车通道规划安排、门前临时停车位的管理与大门位置的关系等），形成完善的设计方案；四是在确定水（包括消防及雨污水排放）、电（包括各类弱电）、气、暖接口位置、标高等资料及技术参数后，
对各类管网进行平面组合与优化，形成外网组合方案；五是明确成本控制指标和措施（主要是钢筋含量限额），价格及服务承诺；在此基础上签订设计合同，全面开展结构配图设计。
公司工程、成本、营销等部门有关人员全面介入设计工作，实施配合、跟踪与监管职能，必须使设计始终保证在可控与优化状态下进行。
三、完成项目环境评审和立项审批
四、落实施工临时水、电及相关弱电的施工方案
联系供电、供水部门，做好施工临时水、电的准备与落实工作，其中包括完成地块内一趟10千伏高压电杆的迁移工作。
联系供电、供水、供暖、煤气等部门，做好水电气的供应方案和外部施工方案。
联系电信、网通、电视台等相关部门，落实有关弱电配套项目的施工方案。
五、做好对现场全面平整、清理、回填的准备
根据批准的规划方案，研究确定地块内有关建设标高（因现状中相关地块有近10米的高差），明确场地平整、清理的分块方案，实施对现场进行全面平整、清理和回填，以保证和满足施工需要。
六、完成一期12幢楼座的基础处理（包括桩基）及工程主体施工招标
七、组建团队，保证施工监管与营销需要
工程施工监管团队的组建与今年任务：根据集团明确的工程团队组织架构及运行管理模式，一是抓人员到位，不足人员，立即组织招聘；
二是全面介入施工图设计跟踪监管，以保证其科学、全面、合理、经济、优化与深度，并进行图纸审查；三是现场勘察的配合、场地平整清理的组织与实施；四是基础施工的监管；五是对全体员工开展岗位责职、职能的培训与教育，提高员工综合素质和工程监管能力。
营销团队的组建与今年任务：根据目前工作需要，拟先搭建营销部的主体构架，部门负责人先行到位，同期开展以下工作：一是结束与前期策划公司方案的对接、领会及消化，尤其是要对户型结构的优化及户型配比进行论证和市场调研；二是完成营销部物品的购置，使其具备接待功能；三是完成楼外吸塑灯广告牌及门前标牌、室内标牌、宣传牌以及沙盘的制作；四是营销置业顾问的招聘、培训；总体要求是：项目打桩（或基础处理）后开始正式接待用户来访（计划安排在10月1日左右）；
公司诚挚的请求集团领导、集团各综合管理部门，对我司的工作给予更多的关顾与指导，以使各项工作顺利开展，圆满完成集团下达的各项工作任务。
山西省平遥峰岩房地产开发有限公司
201*、7、8
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