大连地产市场形式分析总结报告

时间：2019-05-29 21:10:18 网站：公文素材库

大连地产市场形式分析总结报告

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大连市房地产形式分析报告

一、整体发展

2、政策调控力度较大

201*年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。从６月１日起，如住房不能同时满足以上３个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4％的契税，而普通住房（含二手房）的契税标准为1.5％。

6月16日大连市公布了《关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由201*年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。6月24日还公布了《关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。

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上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。

分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是：增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。

今年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。

3、土地供应增加，中低价位住宅项目比重增大

从土地成交情况来看，截止到12月份，201*年共成交土地52块，用地面积363.57万平方米，预计在未来1-2年内形成新供应建筑面积约600万平方米。其中住宅项目用地约330万平方米，规划建筑面积530万平方米。

从下表可以看出，中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区由于地处城市外围，可供开发土地较多，加上一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘井子区土地供应量充足，可以预见，未来甘井子区将继续成为房地产开发的热点。

区域土地成交块数用地面积（万）22.98形成建筑面积（万）75.81中山区11

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西岗区沙河口区甘井子区

734.5543.491438.87103.217260.32361.98高新园区36.8517.13合计52363.57601.62

201*年成交土地各区域比例分布（占地面积）

4、大连房地产的发展吸引了诸多海内外地产商及投资基金的关注

201*年以来，国际知名投行或投资基金已逐步将投资重点转移至二线城市，大连作为二线城市中的佼佼者，其快速发展的城市经济和较佳的投资环境已经吸引了诸多国际财团的关注，今年随着招商引资的不断深入，一些外埠的大型资本逐步进入大连投资置地，如华润置地先后斥资在星海湾、天津街以及开发区南部滨海新区收购土地和项目，沿海绿色家园集团在星海湾置地开发，瑞安集团联手亿达、摩根大通接手希望大厦，新世界集团购买奔德大厦，并更名为新世界大厦。香港九龙仓时代广场项目、裕景中心项目在沉寂多年后正式开始进入实施阶段。另有具备国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场，201*年4月16日，摩根斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产的第二大股东，其通过直接投资和买入物业的方式，以1.2亿美元获得了正源近25%的股份。201*年11月17日，外资背景的旭日投资公司成功摘牌得到大连开发区中北大厦的开发权。众多国际性房地产资金也对大连房地产市场表现出浓厚兴趣。二、住宅市场

1、住宅价格涨幅明显

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201*年上半年，大连房价的增长速度较快。这轮上涨首先是由城市中心区的楼盘引发的，随着城市中心区房价迅速攀升，消费者将目光投向大连市区周边范围，如城市北部的泉水区域、城市西部的石门新区、红旗镇等，带动了周边区域的房价水涨船高，又推动了城市中心区房价和市区住宅整体均价的提升。

自201*年6月以后，受一系列调控政策影响，大连房价涨幅开始趋缓，在全国70个主要城市中涨幅连续几个月位居三甲之后，6月大连商品住宅均价同比上涨幅度下降为第7位，7月的住宅环比价格还出现下降。10月以后，随着秋季房交会的结束，大连市区开盘楼盘增多，市场成交有所增加，住宅成交均价又呈现上涨趋势，201*年第四季度，市内四区住宅成交均价与201*年底相比上涨约20%。总体来看，201*年大连市住宅市场房价整体涨幅大约在20%左右。

2、住宅供给大幅增加

201*年，大连主城区及新城区全部新开盘商品住宅项目79个，建筑面积合计780万平方米；其中市内四区新开盘住宅项目42个，建筑面积合计408万平方米。就市内四区而言，新开盘面积比上年增加15%。

区域新增供应个数建筑面积（万平方米）中山西岗沙河口甘井子开发区旅顺口

911418181087.686.0144.18170.17160.57149.21金州962.5合计79780.31

中山区、西岗区、沙河口区作为城市中心区，经过多年的发展，城市功能已经相当完善，中央政府限制各城市拆迁规模的相关措施使城区内可供开发的土地较少，新供应住宅项目价格较高。甘井子区是大连市区扩展的重要区域，可供开发用地较多，土地成本相对较低。在北部、西部等原城乡结合部区域大规模建设中低价位商品住宅不但开发了新城，也使普通市民在能够接受的价格范围内实现了安居。

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开发区、金州区和旅顺口区作为快速崛起的新城，住宅发展引人注目，价格及交易量都有较快增长。201*年金州区开盘住宅项目9个，项目总建筑面积合计约62.5万平方米；旅顺口区开盘10个，建筑面积合计约149.21万平方米。预计随着交通及生活配套设施的不断完善和人们消费心理的改变，上述区域的住宅市场仍将保持较快增长。

经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给结构有着重要的意义。随着位于泡崖的大连首批经济适用房正式入市，面向1100户的廉租补贴的发放，标志着经济适用房和限价房双房体系开始推进，这也意味着大连的住房供应结构矛盾开始逐渐得到缓解。经济适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。

3、成交数量有所减少

201*年大连市内四区住宅成交数量较去年有所下降，根据目前掌握的数据，预计全年总成交套数和总成交面积将分别较去年同期下降17％、19％左右。从市内四区看，除了甘井子区较去年交易件数和面积呈正增长外，其他如沙河口区、中山区、西岗区均有不同幅度下降。

201*年1-11月商品住宅分区交易面积区域成交面积（万）中山西岗沙河口甘井子合计

销售比重（%）17.3922.950.8100同比（%）37.619.549.7110.48217.28-20.1-30.1-54.428.8-19.4住宅市场交易量萎缩的原因是多方面的：首先，市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费者的购买愿望受到抑制；其次，国家和大连市新近出台了一系列政策，对楼市进行调控，使部分消费者持币观望，开始以冷静理智的心态面对楼市；另外，今年6月大连新落户政策的出台也在一定程度上抑制了外地人来连置业的积极性；今年国内股市牛气冲天，投资基金赚钱效应明显，分流了较多的房地产投资、投机资金。上述因素综合起来，导致今年的住宅市场成交减少。

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4、二手房市场价涨量缩

201*年1-11月，大连市内四区二手房共交易2.234万套，同比减少10%左右，成交均价为3759元/，较去年上升28%。整体而言，今年二手市场受政策影响较大。自今年5月政府出台一系列政策之后，二手房的成交量和价格都开始降低，交易量明显“缩水”的主要原因是政府出台了“个人购买住房不足2年转手交易的，全额征收营业税”的政策迫使以短线炒房为获利手段的投资、投机行为大量退出市场，加上落户政策的调整、房屋供给的增多，使买方和卖方均对市场持观望态度。年中二手房价格曾出现回落，价格下跌的主要原因是部分二手房持有者担心国家调控政策会导致房价下跌以及担心交易税费进一步增加，部分投资客户急于将房屋变现，出现了降低价格力求成交的状况。

秋季房展会之后，由于新房价格居高不下，二手房市场重新出现反弹，价格和成交量均重新上扬，随着房地产市场调控的不断深入，预计自主性需求将成为支撑二手房市场的主导力量。

五、展望

1、住宅市场

今年，大连市内四区已批项目包括在建及待建项目总建筑面积2055万平方米，其中在建面积1128.4万平方米，待建面积926.6万平方米，在待建面积中，普通商品住宅项目约占60％。而泉水、石门山经济适用房和春山巷、石灰石矿地块限价商品房的启动也表明未来大连的住房供应体系将会日趋完善。

6000元/以上的中高档住宅方面，据本行统计，201*年大连市区单价在6000元以上的住宅，销售量约110万平方米左右，项目结余（已开盘和做宣传但未开盘），合计约为220万平方米。根据201*-201*年土地出让状况，201*年有可能新开盘的单价在6000元/以上的住宅至少25个项目，约215万平方米左右。两项合计，201*年，大连市区单价在6000元以上的住宅项目现实供应和潜在供应合计为435万平方米以上，中高档房屋供给状况将保持在一个较为充足的状态。

价格方面，我们认为：相对充足的住宅供给和日渐完善的住房保障体系将使住宅涨幅趋缓，住宅的涨幅将主要体现在项目用地具备稀缺资源特征的项目及城市中心区以外的绝对价格较低的甘井子、旅顺、金州等区域中。

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201*年大连市房地产报告

指南针地产市场部201*年12月29日

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1．201*年房地产发展的经济环境............................................................................................-4-1.1宏观经济平稳快速增长，固定资产投资增速加快.........................................................-4-1.2人民币升值，物价上升.....................................................................................................-5-1.3国际资本充斥内地市场.....................................................................................................-6-2．年度重大政策盘点与回顾.....................................................................................................-6-3．大连城市发展状况...............................................................................................................-11-4．土地市场................................................................................................................................-11-4.1市内四区土地供应量.......................................................................................................-11-4.1.1基本概况....................................................................................................................-11-4.1.2同比状况....................................................................................................................-12-4.2市内各区土地供应量.......................................................................................................-12-4.3保障性住房土地供应.......................................................................................................-14-5．商品房市场............................................................................................................................-15-5.1供应状况...........................................................................................................................-15-5.1.1建设工程竣工状况....................................................................................................-15-5.1.2商品房供应状况........................................................................................................-15-5.1.2.1在售状况............................................................................................................-15-5.1.2.2未来供应状况....................................................................................................-16-5.2成交状况...........................................................................................................................-18-5.3区域分析...........................................................................................................................-20-5.3.1中山区：地段价值明显，供应总类齐全................................................................-20-5.3.2西岗区：市场供应稀缺，大盘显现区域价值........................................................-20-5.3.3沙河口区：高档区域结合精品打造筑就高价........................................................-20-5.3.4甘井子区：成交卓越，产品多样化发展................................................................-20-5.3.5新城区：百万项目崛起，未来供应可观................................................................-21-

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5.4未来区域热点分析...........................................................................................................-21-6．二手房、租赁市场...............................................................................................................-22-6.1二手房市场.......................................................................................................................-22-6.1.1成交量........................................................................................................................-22-6.1.2报盘量........................................................................................................................-24-6.1.3报盘均价................................................................................................................-24-6.1.4四区报盘均价........................................................................................................-25-6.1.5贷款指标统计............................................................................................................-26-6.1.6供应结构....................................................................................................................-27-大连市二手房总房款价格区间分布........................................................................-27-大连市二手房单价区间分布....................................................................................-27-大连市二手房面积供应结构....................................................................................-28-6.2租赁市场...........................................................................................................................-28-6.2.1报盘量区域分布........................................................................................................-29-6.2.2报盘量结构................................................................................................................-29-6.2.3放量结构看投资........................................................................................................-30-6.2.4租金情况....................................................................................................................-30-6.2.5租售比情况................................................................................................................-31-6.2.6租赁热点商圈............................................................................................................-31-6.2.7高端租赁热点商圈....................................................................................................-32-6.2.8未来租赁市场分析....................................................................................................-32-7201*年大连房地产市场发展展望........................................................................................-32-7.1当前房地产市场的主要特点与问题...............................................................................-32-7.2201*年大连市场发展趋势分析......................................................................................-33-附录一：201*年主要房地产政策出台情况............................................................................-36-

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201*年大连房地产年报

1．201*年房地产发展的经济环境

1.1宏观经济平稳快速增长，固定资产投资增速加快

201*年，中国经济发展可以仅用一个“快”字来形容，主要表现在四个化：第一是工业化，第二是城镇化，第三是市场化，第四是国际化，这四个化为拉动中国经济快速发展提供了强劲的力量。根据国家统计局刚公布的数据，中国今年前三季度GDP达到16.6万亿元人民币，同比增长11.5%。今年前三季，中国经济增长率分别为11.1%、11.9%及11.5%。从201*年开始，中国GDP的增长速度都在10%以上。一直到201*年，经济增长速度始终没有下降。而在这个期间，世界经济平均增长率仅有4.9%。城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有，截止上半年城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素，实际增长14.2%；农民人均现金收入2111元，同比增加314元，扣除价格因素，实际增长13.3%。

固定资产投资方面，1-11月份，国房景气指数连续攀升，11月份达到106.59的高位，同比上升2.67点；城镇固定资产累计投资100605亿元，同比增长26.8%。其中，完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%，住宅完成投资15440亿元，增长33.7%，包括经济适用住房投资693亿元，增长31.7%；全国完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%；房屋施工面积21.66亿平方米，增长23%，住宅施工面积17.11亿平方米，增长24.2%，办公楼施工面积7930万平方米，增长18.4%，商业营业用房施工面积2.39亿平方米，增长12.4%。截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。

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图1-1：全国房地产开发景气指数趋势图

1.2人民币升值，物价上升

201*年人民币在国际市场的升值压力空前高涨。从201*年7月至201*年12月，人民币始终保持小幅上涨态势，今年尤其严重，人民币对美元汇率由开始的8点1以上，已经升值到目前的7.4以下，而未来升值压力仍然巨大，升值给国内市场所带来的就是货币的贬值，物价的上涨。

图1-2：人民币汇率中间价（对美元）

经历了从1992年到1996年连续5年的明显通胀之后，我国居民消费价格在长达10年的时间里，一直保持基本稳定，其中还有三年是负增长。自201*年以来，我国国民经济呈现出高增长、低通胀的良好态势。但从今年开始，这一态势出现重大变化，3月份以来，CPI涨幅连续9个月超过3%的警戒线（如图3）。8月份以来，又连续4个月超过6%，11月，受食品价格持续上涨等因素影响，全国居民消费价格(CPI)

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同比上涨了6.9%，这一数据不仅是今年以来的最高值，也创下了11年来的最高，通胀压力进一步加大。统计局总经济师预计，201*年全年CPI涨幅约为4.7%，这一涨幅将是自1996年以来的最高点。由于今年涨价对明年的滞后影响较大，加之受国际市场大宗商品价格上涨、国内市场需求旺盛以及推进资源性产品价格和环保收费改革等因素影响，明年价格总水平上涨的压力仍然较大，完成防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的任务相当艰巨。

图1-3：201*年度1-11月份CPI变化趋势图

1.3国际资本充斥内地市场

国家商务部数据显示，今年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比201*年全年比重提高近11个百分点。这在地方上也表现明显：上海统计局统计，前三季度上海房地产业实到金额13.98亿美元，增长76.3%，占第三产业实到外资的33.5%；而大连虽然没有公布房地产外资投资数额，但上半年我市实际使用外商直接投资同比增长99.2%，对于房地产这一热门行业的冲击自然不言而喻。

房地产开发投资中利用外资的增长速度也开始逐步加大，并远远高于同期房地产开发投资本身的增长速度。201*年1至2月和1至3月，全国房地产开发投资本年资金来源中，利用外资的增长速度比上年同期分别增长232.5%和154.4%，增幅比201*年全年高179.5和101.4个百分点，比201*年1至2月和1至3月的房地产开发投资增长高208.2和127.5个百分点。根据上海统计局消息,前三季度上海外商直接投资合同金额正逐季由小变大，增幅上升，显示了外商不断增强的投资信心。广东省社会科学院产业经济研究所刚完成的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》指出，大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实，并且还有继续扩大流入量的发展趋势。境外热钱具有明显的投机赌博特征，其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长行业。这对于放大房市、股市泡沫起到了极其负面的效应。

2．年度重大政策盘点与回顾

201*年1月16日，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

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1月16日，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值。另外，《通知》要求，除房地产开发项目全部竣工外，纳税人应进行土地增值税清算的条件还包括：整体转让未竣工决算房地产开发项目，以及直接转让土地使用权的项目。主

管税务机关可要求纳税人清算的条件包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。新规自201*年2月1日起执行。

机构观点：土地增值税的重剑出击，一个显而易见的结果是房地产商的成本将急剧上升，此消息一出，房地产股大跌，２０多只地产股跌停。“指南针市场部”认为，总体上看，土地增值税的征收对利润率较高的项目，如别墅、公寓等高档房的影响比较大。对低价拿地的房企影响也较大；通过“招拍挂”拿地的企业由于拿地价格较高，比通过协议拿地的企业受到的影响相对要小。回过头看，这也是对地方政府收入的补偿。其对于价格的影响，市场无法准确的衡量，但有业内人士认为，该政策是促使201*年度房价高涨的“始作俑者”。

3月16日《中华人民共和国物权法》胜利通过，并于10月1日正式实施

10月1日实施的《物权法》，正式以法律形式对公民的物权加以确认和规范。首次将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位，明确了“住宅建设用地使用权届满自动续期”，同时明确界定了物业的权属关系包括专有部分、共有部分及约定部分所有权划分的原则。规范了物管服务，确立了物业管理向物业服务的转型等等。该法律充分保障了民众安居乐业，也为房地产发展的后续保驾护航。

机构观点：《物权法》的实施，主要是保护老百姓自身的利益。从开发角度看，虽然对于房地产市场的价格影响不明显，但其已经渗透到了房地产开发过程的各个环节。比如开发初期的拆迁工作，小区权属划分、买卖合同等等。对于未来的开发，开发商应该更加注重开发环节的标准化，程序化，追求楼盘品质应该成为买卖双方双赢的价值取向。年内连续六次加息

表2-1：央行历次加息时间表

调整时间201*年3月18日调整内容上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。201*年5月19日从201*年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从《201*房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！

201*年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。自201*年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06％提高到3.33％；一年期贷款基准利201*年7月20日率上调0.27个百分点，由现行的6.57％提高到6.84％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。201*年8月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷201*年9月15日款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。从201*年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的201*年12月21日7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整，五年以上贷款利率不变。机构观点：由于通胀日益严重，社会流动资金明显过剩，从而加剧了房市及股市的泡沫，央行年内连续六次加息。“指南针市场部”认为，几次的加息效果并没有像央行预期的那样对市场形成压制或利空预期，反而两市屡次出现加息后的“报复性”增长；但随着配套政策的组合式打击，楼市年底开始陷入买卖双方的僵持状态，或许明年年初将是未来楼市走向的真正岔路口。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

201*年10月10日，国土部明确开发商拿地将不得分期付款。国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得。国土资源部有关部门负责人表示，如果不违反合同约定，开发商拿地还可以“分期付款”，但不可以分期拿证。该规定是防止在实际操作过程中，一些地方存在着受让人未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现，同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。

机构观点：39号令是在201*年颁布的11号令的基础上修改的，其中第三条最为重要。可以理解为开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证。规定一是为了防止开发商以少量资金囤积大量土地牟取不当利益；二是要避免开发商在未缴清全部土地出让价款的情况下获取建设用地使用权证，或者以少量资金获得大块宗地中的小幅地块建设用地使用权

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证的情况下向银行融资，增加银行的风险；三是保障商品房购房者的合法权益，避免开发商在未缴清土地价款而取得建设用地使用权的情况下出售房地产，影响产权人利益。

国土部：确保中低价位房用地不得低于总量的70%，单宗土地开发建设禁超3年

国土资源部近日发出通知，要求各地进一步加强土地供应调控，采取切实措施，确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应资源。根据通知精神，各市、县国土资源管理部门将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。同时为防止开发商“囤积”土地，国土部要求，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。

机构观点：建立中低收入阶层的住房保障体系是当前房地产调控政策的一大侧重点，该通知是针对前期“70/90”等土地政策的进一步深化，严格的数据指标是指导政策在操作层面的具体表现，“政策形似一纸空文”将不再被容忍，国土部开始关注政策的执行力度。回顾07，年度内的土地政策出台是较为频繁的，这也说明了国家对于土地管理的重视程度。土地，确实是房地产市场运行的源头，合理管制土地供给，将有利于平衡房地产市场的供需矛盾。连续限制外资政策颁布

由于人民币升值预期强烈，外资蜂拥进入国内投资领域且明显集中于楼市和证券市场，更加激化了我国房地产和证券市场的泡沫式增长，从今年上半年开始，商务部以及外管局等部门连续发布了多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（50号文），规定外商投资内地房地产项目必须通过审批，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（130号文）对外资公司结汇进行了严格限制。11月颁布《外商投资产业指导目录(201*年修订)》，正式限制外商投资房地产业。

机构观点：合理利用外资，可以加速发展国民经济和市场经济，提高GDP；但面对国际竞争及人民币升值，过分的放宽外资限制不但对于本国尚处于发展初期的弱小经济体是极其不利，更加为未来出现经济危机埋下隐患，这就有了“利用外资还是被外资利用”这一说。根据广东省社会科学院产业经济研究所刚完成的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》，“大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实，并且还有继续扩大流入量的发展趋势。境外热钱具有明显的投机赌博特征，其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长行业。”可见房地产业的泡沫激增，外资难辞其咎，限制外资在行业发展，有利于我国房地产业的稳定发展。

央行：第2套住房贷款首付不得低于40%，利率1.1倍

中国人民银行、银监会9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。该通知的主要内容是：一、严格房地产开发贷款管理，二、严格

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规范土地储备贷款管理，三、严格住房消费贷款管理，四、严格商业用房购房贷款管理，五、加强房地产信贷征信管理，六、加强房地产贷款监测和风险防范工作。12月12日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，再次明确二套房操作原则：一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。

机构观点：相对于银行历次的加息，首付提高四成更为直接地针对投资及投机行为，这也是年内社会上最关注的热点之一，由于没有操作细则跟进，各家银行执行政策千奇百怪，使央行这项规定有名无实，12月12日，央行发出严格认定标准，被业内人士称为“压死开发商的最后一棵稻”，这也使年底的观望潮达到了空前的高峰。“指南针市场部”认为，年底的观望更偏向于需求的压制，而不是需求无力的事实，明年年初将得到有效的释放。社会保障性住房办法接连出台

201*年8月14日，中国政府网公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确多渠道解决城市低收入居民的居住问题。明确：1、保障所有低收入住房困难家庭；2、至少10%土地收益要建廉租房；3、年底前建立低收入家庭住房档案；4、“90/70”政策必须落实；5、政府机构严禁集资建房，这是向建立保障性住房制度迈出的重要一步。随着十七大胜利召开，温总理的访新，最终确定了08年保障性住房的工作重点。201*年11月27日、30日，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等九部门又联合发布《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》。办法指出，廉租房和经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象与廉租住房保障对象相衔接。

机构观点：从温家宝总理在新加坡考察之始，“指南针市场部”就预测未来房地产市场将形成“社会保障性住房和市场经济商品房的二分天下”。《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》的出台，标示着未来保障性住房必然成为未来城市规划建设的重点，建设部、国土部同时规定：未来将确保中低价位房用地不得低于总量的70%，主要包括：廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的建设，同时也强调社会各个层次的住房作到“无缝衔接”以解决社会中低收入者的住房难问题。

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3．大连城市发展状况

201*年，大连城市建设和经济建设都取得了巨大的成果。有力地推进了国际航运中心、新型产业基地、社会主义新农村和和谐社会建设，预计全年完成地区生产总值突破3000亿元，增长17％以上；地方财政一般预算收入264亿元，增长35％；完成全社会固定资产投资1900亿元，增长30％以上；实际使用外商直接投资30亿美元左右，增长34.5％；全市规模以上工业实现增加值1100亿元，增长27％；完成高技术产业产值2370亿元，增长37％；港口完成货物吞吐量2.2亿吨，增长10％；集装箱吞吐量380万标箱，增长18.4％；万元地区生产总值能耗下降4％；主要污染物排放总量下降3.4％；实现城镇就业16.1万人，城镇登记失业率控制在2.5％以下。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15000元和8300元，分别增长13％和19％以上。

今年以来，我市固定资产投资保持较快增长，增幅继7、8两月回落之后，9月开始回升，已连续三个月累计投资增速超过30%。三次产业投资均较快增长，第二产业投资比重上升；“大”项目牵动作用增强；房地产投资增幅回升，商品房销售快速增长。1-11月，全市固定资产投资累计完成1655.8亿元，比06年全年增长12.7%，其中，完成城镇固定资产投资1377.9亿元，农村固定资产投资277.9亿元。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资343.2亿元，比06年增长18.8%。

07年，城市建设取得了长足的进步，星海国际金融中心建设，机场新区城市副城区建设，泉水区域的经济适用房建设，07年可谓是城市建设收获的一年，也是房地产业快速发展的一年。

4．土地市场

4.1市内四区土地供应量4.1.1基本概况

表4-1：07年土地挂牌出让状况表

挂牌总建筑面积（平）成交总建筑面积（平）成交住宅总面积（平）成交住宅总金额（万元）成交住宅楼面价（元/平）5895910.785234302.384570947.3812884242818.72201*年度大连市挂牌土地总建筑面积为5895910.78平方米，土地总成交建筑面积为5234302.38平方米，其中成交住宅总面积为4570947.38平方米，成交住宅总金额达1288424万元，住宅折合楼面价为2818.72元/平方米。

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图4-1：07年土地挂牌出让状况图

4.1.2同比状况

表4-2：土地供应状况同比

指标成交地块数量（幅）成交占地面积（万）成交建筑面积（万）出让金总金额（亿元）楼板价（元/）06年58383.91618.38107.81743.2607年36176.3523.43128.842818.72同比指数-37.93%-54.08%-15.35%19.52%61.69%07年共成交土地36幅，总占地面积为176.3万平方米，同去年相比有所萎缩，但受一些高层超高层的带动，建筑面积相对差别不是很大。另外，受商品房市场的火热影响，本年度的地价不断飙升，“地王”不断刷新，出让金总额由此高于去年，平均楼面价同比上涨了约61.69%。4.2市内各区土地供应量

表4-3：四区土地挂牌出让状况

区域挂牌面积（平）成交面积（平）成交金额（万元）平均楼面价（元）

中山区54230034500117103394.20西岗区3768303768301119382970.52沙河口区1201*6811724684576423903.24甘井子区总计3775012.785895910.782987149.384570947.387071342367.2512884242818.72《201*房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！

图4-2：四区土地挂牌分布

从市内四区的土地挂牌分布来看，甘井子区的供应占比相对较大，约占市内四区总挂牌量的65%；其次为沙河口区，挂牌总量约占四区总和的20%；中山西岗作为城市中心区，可供应量相对稀缺，挂牌两分别仅占总量9%和6%。

图4-3：四区土地成交面积与金额

甘井子区由于挂牌面积显赫，土地成交面积也位居四区之首，总建筑面积为298.71万平方米，总成交金额为707134万元；沙河口区次之，总成交面积为117.25万平方米，成交总金额为457642万元；西岗区总成交建筑面积为37.68万平方米，成交总金额为111938万元；中山区成交量最少，仅为3.45万平方米，成交金额为11710万元。

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图4-4：四区平均楼面价对比

商品房价格的不断上扬，房地产市场前景被看好，地价也随之不断攀升。从平均楼面价来看，四区总体平均达2818.72元/平方米，同比上升了约61.69%。其中，沙河口区由于地理位置的优越性及个别地块竞争激烈的带动下，平均楼面价独占鳌头，达到3903.24元/平方米；中山区的中心优势也得以体现，平均楼面价位居第二，约为3394.2元/平方米；西岗区受供应量的影响，楼面价仅高于四区平均值100余元；甘井子区成交平均楼面价为2367.25元。尽管在房价一路上扬的现阶段，地价已不是房价的主要决定因素，但成本的加大势必对房价有一定的影响。4.3保障性住房土地供应

尽管今年调控政策的出台几乎达到了每月一次的密度，但最引人关注的还是住房保障制度的完善。8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将保障性住房建设重新纳入到政府公共服务的范畴。随后，廉租房资金保障和实施办法、经济适用住房管理办法等配套政策相继出台。

201*年大连市内四区经济适用住房（含单位集资建房）、限价商品住房用地供应约92.4万平方米，其中经济适用房约50万平方米，同时本年度7683套经济适用房投入市场，明年规划将建80万平经济适用房，收购300套房源用于廉租，并扩大保障范围，提升保障标准，保障性住房政策将服务人民住有所居。

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5．商品房市场

5.1供应状况

5.1.1建设工程竣工状况

图5-1：市内四区月份竣工面积图

图5-2：四区竣工分布图

201*年总竣工面积为2625674.7平方米，四区基本处于均衡状态。其中甘井子区竣工924286.8平方米，约占总竣工量的35%；中山区竣工数量为765080.3平方米，约总量的29%；沙河口区竣工数量约占总竣工量的22%左右，竣工面积达568292.9平方米；西岗区由于供应量稀缺，竣工面积仅占总量的14%，约为368014.7平方米。5.1.2商品房供应状况5.1.2.1在售状况

表5-1：大连市各区域楼盘信息表

区域在售楼盘形象宣传楼盘总数《201*房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！

中山区西岗区沙河口区甘井子区旅顺口区开发区金州区合计66143124162111894131312736115102744362324179截至到201*年年末，大连市各区域总项目个数为179个，其中市内四区为96个，约占总体的53.6%；新城区项目总数为83个，约占总体的46.4%；另外，从项目销售周期来看，在售项目共计118个，占项目总数的65.9%；形象展示项目达61个，占项目总数的34.1%。5.1.2.2未来供应状况

图5-3：市内四区可售套数

截至201*年末，市内四区市场上犹存27262套商品房可供应，其中甘井子区的存量仍然占据主体，目前可售套数为14730套，占比达54.03%；沙河口区以5832的剩余供应量占据总体的21.39%；中山区次之，约占总体的19.09%，可售套数为5203套；西岗区的自身供应量有限，可售套数仅为1497套，约占总体的5.49%。

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图5-4：大连市各区域可供应面积

大连市未来房地产市场供应量充足，总建筑面积为1696.22万平方米，市内四区可供应面积总计达804.65万平方米，约占大连市总体未来供应的47.4%，其中甘井子区可供应面积达305.42万平方米，未来可供应量较为乐观。另外新城区本年度的崛起不得不令人刮目相待，供应量的迅速加大，存量也随之上浮，未来的百万平项目数量可观，未来可供应量达891.57万平方米，占大连市各区域总体的52.6%。

图5-5：各区域未来供应量占比状况

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5.2成交状况

图5-6：201*年市内四区商品房成交量价图

从201*年市内四区商品房成交量价图可以看出，成交均价的一路上扬。2月份受供应量的萎缩影响，成交均价有所下滑，3-4月份的展会效应尤其明显，在持续了4月至9月的平稳上升后，第四季度放假得以爆发。年度最高均价出现在12月份，成交均价为8042.95元/平方米，从整体发展历程来看，一路高歌的趋势明显。成交套数的高峰期出现在8月，据“指南针地产”市场部分析，夏展的后续效应引发了供应量的增加和市场的火热，从而创造了成交量的高峰。

图5-7：市内四区月份成交面积与金额

从年度成交面积和成交金额来看，最高值均出现在8月份，成交面积达421964平方米，成交金额达278097万元，集中放量的影响不可小窥。最低值出现在2月份，由于春节假期，市场出现短期淡季而成，

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成交面积仅为155717平方米，成交金额因而也出现低潮，为78277万元。

图5-8：201*年市内四区成交套数

201*年大连市内四区累计成交商品房37273套，其中甘井子区供应量和价格优势明显，成交量约占67.3%，成交套数为25084套；其余三区成交套数则相对较为低迷，沙河口区成交6875套，约占总体的18.4%；中山区成交4214套，整体占比为11.3%；受供应量影响，西岗区成交状况最为低落，成交套数仅1100套，整体占比仅为3.0%。

图5-9：201*年市内四区成交均价

根据大连市房地产市场公布数据显示，201*年成交的商品房均价为6421.4元/平方米，同比上升了11.3%。其中中山区的中心区域价值体现得淋漓尽致，区域均价高达8684元/平方米，占据四区榜首；沙河口区受星海湾区域的高端项目带动，成交均价紧随中山区域其后，每平方米达8336元；西岗区作为大连市的行政中心，其价值一直很被认可，但因为市场供应量的短缺，成交一直不甚火热，年度成交均价为7678元/平方米，位居四区第三；甘井子区的地理位置较为偏远，配套相对落后，因此价格相对较低，年度成交均价为5022元/平方米。

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5.3区域分析

5.3.1中山区：地段价值明显，供应总类齐全

身为大连中心繁华地段，中山区总体放量一直较为稀缺，因此也一直领高价格。从整体来看，目前中山区集酒店、写字间、公寓、别墅等建筑形式于一身，供应总类齐全，精品供应量充足，完善成熟的生活配套，城市显赫的地理位置，高品质的精品打造，铸成了中山区的高昂价位。从目前的形象展示项目来看，明年将会涌入市场的项目种类繁多，可选择性较大，如海之韵广场的别墅项目万隆托斯卡纳、劳动公园附近的高品质公寓枫景豪庭，景山区域的生态住宅卡纳意乡，且多以品质说话，倡导繁华街区的精致生活，预计未来在价格方面将会继续一路走高。

5.3.2西岗区：市场供应稀缺，大盘显现区域价值

西岗区一直是大连市的供地紧张区域，且均价大多已过万元。作为大连市的行政中心，西岗区的参展项目种类各样，其中不乏大盘和精品。于秋季房展会后盛大开盘的远洋风景声势浩大，开盘伊始均价即达到多层高层11000元/平方米、16000元/平方米的高位，当然与优越的地理位置和远洋精心打造的高品质息息相关。锦华银座主打复式精装修小户型公寓，高级物业管理服务令人神往。颐和香榭的多种户型也吸引眼球，并且开发商在大连创造的“地王”也令人刮目相看，自身价值提升不浅。目前的展示项目预计会在明年上半年集中放量，将会缓解一定的西岗供应紧缺现状。5.3.3沙河口区：高档区域结合精品打造筑就高价

沙河口区的201*年房地产市场花样繁多，从区域来讲，星海湾的高档区迅势崛起，华润集团的星海湾壹号及君悦酒店立足打造型海湾区域的精品高档住宅，未来前景值得期待；沿海集团的国际综合体组合配套，豪言傲世星海湾。同时，泛星海区域的幸福e家福源力显中国大户人家风采，另有大华御庭、世嘉星海2期等项目活跃市场，星海湾区域价值潜质愈发无限；软件园地带本年度也异常火热，亿达集团倾力打造的精装小户型宅语原及傍山豪宅东方圣荷西为这一区域增添几分色彩；另外马兰区域的观山满庭芳及明年上市的润德春柳公园也补充沙河口区的市场供应。受高端项目及经典品质的影响，沙河口区的成交均价也在不断高企，从目前展示项目看未来沙河口市场，前景一片美好。5.3.4甘井子区：成交卓越，产品多样化发展

受“西拓北进”规划思想的利好指导，甘井子区的发展体现在配套设施的逐渐完善和供应量及成交量的不断追涨，受品牌效应影响及市场整体发展的趋势带动，产品价值也在逐渐提升。本年度的甘井子区供应量及成交量均居大连市内四区之首，且毫无撼动之疑。市内四区66%的土地供应，35%的竣工占比，46%的在售项目占比，38%的未来可售占比，67%的成交占比一连串的数字显赫甘井子的供应主体地位。甘井子区201*年在产品种类上有所发展，促进路板块的唯美品格项目将西班牙建筑风格带到大连，一炮打响西北区域的房价新高，且成交火爆；高品质的品牌同时立足机场新区，预计明年开盘的第五郡又将引

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领整个机场片区的价格和价值洗礼。新增别墅项目万科溪之谷也填补了甘井子区的别墅空白，都市稀缺的优美山地景观，汇聚万科的精心卓越打造，项目价值完美呈现。5.3.5新城区：百万项目崛起，未来供应可观

201*年的大连新城区发展将“大大连”诠释的名目可鉴。旅顺口区土羊高速公路紧张施工，大连至旅顺公交车7月31日顺利通车；旅顺南路软件园产业带大连天地软件园工程于9月16日成功启动；旅顺轻轨规划拟建中各种规划与优势利导无疑宣告着旅顺的已经开始迈出了融入主体的一大步，未来的发展上升一个新台阶。与此同时供应急速上升，新老城区齐头并进，一系列优美的名字一一现于视野，同时海景项目发展卓越，蓝湾别墅的火爆足以认证区域精品价值。

开发区的金马路板块、丽娇湾板块、小孤山板块、保税区板块和金石滩板块各具特色，配套设施齐全、完美海景配合、因特尔的进驻、旅游优势呈现等，产品多样化发展。华润海中国、润德海洋公园均为百万平米以上的建筑面积，大盘地位显赫，附着高端精品打造，未来供应品质值得期待，同时在价格上也会有新的发展和突破。

金州区域目前在售总量可观，照比大连市开发区的价格优势明显，落户政策的相对优惠也对周边区域的购房者吸引力明显。同时不乏精品楼盘，其中代表项目五一路的松源翰林一品“CIHAF201*年度中国名盘”、“影响大连201*十大楼盘”、“201*年最受市民喜爱的户型舒适大盘”于一身，足以见证区域的发展潜质和价值提升。

无论供应量、产品种类、项目品质还是价值体现，新城区房地产市场都可谓突飞猛进、精彩纷呈。5.4未来区域热点分析

201*年楼市的不平静给201*年发展增添了一份疑惑，综观大连，总有些区域在透过迷雾闪光。星海湾区域：放眼星海湾，华润集团倾力打造的星海湾壹号让人驻足，沿海国际中心的综合完善值得期待，同时，君悦和万豪酒店的进驻更是让星海湾的名字格外激荡，明年集中放量，产品多样化释放，星海湾绝对堪称傲视大连。衍生到泛星海区域，今年的高地价地块原大医预计也将在明年崭露头角，高地价高成本，品牌实力打造，泛星海区域的价值逐步呈现精彩。

机场新区：在“西拓北进”及“全力推进城市化”的主旋律中，在大连市政府的大力推进和重视之下，地处甘井子区的机场新区作为大连重点规划的城市副中心呼之欲出。在机场新区整体规划的利好下，项目集中发展，且产品类型丰富，包括多层、小高层、联排别墅等，可以满足不同客户的居住需求。以第五郡为引领，同时还有美术日记、鑫境界等项目簇拥，明年都将逐步进入市场，文化教育及生活配套也在同步发展，产业的集聚、大规模低密度住宅的建设开发，良好的山体地貌、旅顺中路沿线不可复制的生态环境优势使这个城市副中心区具有着不可估量的巨大发展潜力。

旅顺南路：大连软件园二期的规划发展为旅顺南路的未来前景点燃一盏明灯。作为旅顺南路软件产业

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带的重要组成部分，黄泥川软件园在未来5年内就将崛起为国内最大的软件和服务外包基地。目前黄泥川软件园的规划面积为400万平方米，按照发展规划，在5年后将汇聚8-10万名软件工程师，年销售收入将突破300亿元，成为集生态、生活、工作于一体的国内最大的软件和服务外包基地。从项目发展来看，明年供应蓝湾、西城故事、奥林匹克花园等项目，总建筑面积接近百万平方米，预计将会掀起旅顺南路发展的一片新高潮。

开发区滨海新区：开发区作为大连市重要的经济增长点，是规划中的新城区，未来的城市副中心，也是大连市人口的主要疏散地之一。海滨新区又是开发区的重点规划区域，超长海岸线为这一区域的发展锦上添花，集中开发将热点诠释明朗。仅百万平米以上项目就汇聚群英，华润集团的海中国建筑面积130万平方米，润德集团的海洋公园建筑面积120万平方米，热岛黄金海岸建筑面积45万平方米如此大体量集中涌入市场，加之未来跨海大桥的贯通，将开发区的滨海新区与大连紧密相连，未来发展前景无限值得期待。

金州大黑山区域：金州区作为市区的缓步台，并且辐射北三市的需求群体，未来潜力有待于挖掘。其中自然环境优越的大黑山区域，明年集中放量显著，建筑面积达113万平方米的松源翰林一品集数奖项于一身，对周边资源的整合与配套的完善都为未来城市发展铸就辉煌，同时还有自然天成等项目，预计明年供应量及品质等都将有进一步提升。

6．二手房、租赁市场

6.1二手房市场6.1.1成交量

图6-1：201*-201*年二手房成交状况

大连市今年1-11月二手房总成交量为21814套，预计今年底可达到2.3万套，总体与201*年的成交量保持在同一水平。201*年大连市二手房全年成交2.7万套，201*年共成交2.3万套环比下降14.8%。201*年在经过国家频繁的政策调控后，大连市二手房市场也经历了一系列的风云变化，总体交易量呈良好态势，

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这也是由于大连市规范的二手房市场秩序和较高的自住型客户为主的市场体系。

图6-2：市内四区每月成交状况

二手房市场是房地产市场的“晴雨表”，房地产市场上任何细微的变化都会在二手房市场有直接反应。201*年大连二手房成交量出现了三次峰值，分别是4月、6月和9月都有大幅度的增长，环比增长51.68%、32.03%和25.77%。从出现的时间来看，都是在临近展会前后成交量大幅增长，说明房交会直接促进了二手房的成交量。4月由于春季房交会的带动，成交量2251套，达到201*年第一个峰值。5月份第二次加息政策到来，使得该月成交量下滑，经过一个月消化期后6月份成交量恢复到201*套以上，达到今年的第二个峰值。9月份大连市二手房成交量达到全年最高点共成交3089套，造成9月份交易量快速上升，是由于第二套房贷政策即将出台的风声，直接影响了购房者买房的脚步，促使该月成交量有突破性的增长。房交会促进成交量迅速上升，而国家政策的影响直接导致了二手房的成交量大幅下滑，进入12月后国家推出第二套房贷政策的《补充通知》和今年的第六次加息政策后，使得二手房市场异常寒冷，成交量进入低谷。国家的一次次加息政策就像温水煮青蛙，贷款利率小幅上调，根本改变不了自住型需求强烈购房欲望，经过短暂的消化器后，成交量又迅速反弹。直到第二套房贷政策的出台，使得二手房市场冷了下来，消费者进入持币观望期，而部分卖方则出售手中的房源降低风险。总体来看大连市二手房在经过一年的各种政策后，依然保持着良性发展。

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6.1.2报盘量

图6-3：下半年二手房报盘量

今年10月和12月报盘量出现大幅上涨，环比分别上涨14.6%和14.8%，12月沙河口区和甘井子区的报盘总量都超过或接近201*0条以上，造成报盘量大幅上涨主要是第二套房贷政策的影响从而导致报盘量大幅上升。第二套房贷政策及年底的收缩信贷影响卖方对于未来涨势的预期，纷纷出售手中的房源。

甘井子区一直是大连市内四区报盘总量最高，成交量最大的区域，但是在11月沙河口区的成交量超过了甘井子区，一方面原因在于甘区限价商品房供量较大，而二手房房价早已超越新商品房价；另一方面无论任何政策，中低收入者是对政策最为敏感。

中山区在连续几个月超过10%的增长后，上涨势头依然明显，尤其是高档房源表现更甚。大连市内四区总体报盘量，在各项政策的高压作用下预计到明年三月前仍将保持高位。6.1.3报盘均价

图6-4：下半年二手房报盘均价

201*年二手房价有较大涨幅，年度涨幅超千元，下半年报盘均价每平方米上涨了近600元，12月成交均价比7月份成均价，上涨9.57%。201*年下半年政策相对集中，但是从8-12月报盘均价来看，呈现

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缓慢增长态势。加息政策和第二套房贷政策都影响大连二手房市场，成交量总体大幅下滑，但是报盘均价却不断走高。这是由于买方和卖方发生了分歧，消费者在政策连续出台后看见了希望，持币观望的情绪迅速上升，而买方仍然认为房价将继续上涨短期内降价可能性不大，从而造成10-11月成交量下滑和报盘均价上升的局面。买方和卖方互相对持的态势将继续持续，预计到明年春节之后会有所改善，在这段时间内大连市二手房价总体仍将保持稳定，并且伴随房价的小幅上涨。6.1.4四区报盘均价

图6-5：12月各区报盘均价

201*年市内四区报盘均价都呈上升态势，其中中山区的均价上升最快，主要是中山区年底新增楼盘分布区域较广，而且预期价格都在万元以上，直接带动中山区整体区域价值的提升，7-12月上升了近1300元。其次是沙河口区和西岗区也有保持稳步的上涨，报盘均价上涨了近700元；而甘井子区总体上升的幅度不大，7-12月上涨300元左右，主要是由于甘井子区总量较大和较低的楼盘价位。

201*大连市各大热点商圈报盘均价也有大幅的上涨，排名前十的商圈均价都超过8000元/平以上，超万元的商圈也出现了两个。二手房高端市场在商品房的带动下涨幅明显，尤其是城市中心区的部分次新房产，紧跟新房价格的脚步，参考定价使得他们如同坐了火箭似的价格迅速上升。具有代表性的是体育场商圈的万达华府、前城国际，在远洋风景未开盘之前，价格刚超万元，而远洋风景开盘之后，目前价格已到一万三千元左右。

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6.1.5贷款指标统计

图6-6：二手房各月贷款比重状况

今年的贷款比重总体保持在65%左右，持续的上涨通道，使得贷款购房成为主流。也正因为如此，在年底当各银行收缩信贷之时，导致了市场整体发生了微妙的变化，大家对于未来的房地产预期处于观望状态，买卖博弈正式拉开序幕。

图6-7：各月二手房贷款成数状况

201*年总体贷款额在七成左右，这也是目前可贷款额度的最高线，说明消费者选择购买二手房的实际能力有限。在9月第二套房贷政策的影响下，贷款成数下滑到五成，由此可见第二套贷款政策对市场的波动影响很大，在随后的几个月贷款成数回升，这也是大连二手房市场以自住型客户为主的具体表现。

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6.1.6供应结构

大连市二手房总房款价格区间分布

图6-8：总价各区间分布情况

市内四区总房款分布情况，20万以下占比0.80%，20-40万占比29.42%，40-60万28.37%，60-80万占比16.06%，80-100万占比9.30%，100万以上占比16.05%。总房款在60万元以下的占据总体房源的大半，20-40万和40-60万区间总房款为主力价格，随着房价的上涨使得总价在40万元以下的房源不断减少，下降3.78个百分点，而100万以上的房源占比快速上涨，与7月份相比上升3.36个百分点，有逐渐扩大的趋势。总体来看总价各个区间所占的比重相对均匀，可选择范围比较全面，这是由于大连二手房市场较为成熟，市场内二手房流通性较好。大连市二手房单价区间分布

图6-9：单价格区间分布状况

大连市目前的主力价格在5000-7000元，价格的上涨导致该区间所占的份额在不断减小,尤其是5000元以下和5000-6000元区间的房源大幅下降，与7月相比分别下降了6.32和9.34个百分点；而7000元以上占比大幅扩大，7000-8000元区间、8000-10000区间、10000元以上与7月相比分别上升，2.57、4.02、6.19个百分点，高端二手房源的价格上涨速度较快，导致占比不断扩大。7000-10000元区间占比不断扩大，即将成为大连市下一个主力价位。

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大连市二手房面积供应结构

图6-10：面积各区间分布状况

本月30平以下占0.41%，30-50平占比13.68%，50-70平占比23.55%，70-90平占比22.54%，90-110平占比15.70%，110-130平占比9.70%，130以上占比14.43%。90平以下的房源为60.18%，基本保持稳定。总体来看各区间比重相对均衡，供应结构比较合理，消费者可挑选的范围较大。

经历了201*政策调控年，国家连续六次提高银行贷款基准利率和第二套房贷政策，大连二手房市场经受住了考验，二手房市场出现了变化，但总体依然保持平稳。今年前四次加息政策出台，大连市二手房价依然保持快速上涨和交易量的不断攀升的局面，但是在国家第五次加息和第二套房贷政策出台后，楼市进入了观望期，最显著的是成交量迅速下降。国家这一政策对楼市进行了一次大降温，在这次政策出台后终于“号”稳了房地产市场的脉相，房地产投资过热导致房价上升的真相，更是让国家看清了下一步调控的重点。201*年底更加严厉的第二套房贷政策的出台，明确的指向房地产投资者，抑制投资防止房价过快上涨是今后的国家调控的重点。大连市在众多政策的影响下，成交量继续下滑，预计在明年春节后会有所改善，二手房价格将继续保持平稳小幅上扬。6.2租赁市场

201*年大连市租赁市场基本保持良好发展势头，1-9月份市场运行平稳，9月份以后受“第二套房”政策影响，让一部分闲置房源和出售房源涌入租赁市场，租赁房源报盘量激增，给年末的租赁市场带来不小的冲击，导致年末租金均价下滑，但全年租金情况受商品房价格提升以及市场旺盛需求影响，租金均价仍小幅提升，预计明年各类政策对二、三级市场的影响仍会波及租赁市场，市场会有一定程度的波动，但是有旺盛的租赁需求支撑，仍会保持稳健发展。

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6.2.1报盘量区域分布

图6-11：各区租赁报盘分布

综合全年报盘量数据分析，目前大连市租赁市场房源供应格局比较稳定，目前主要是以中山、沙河口为主，两者各占供应房源的35%，西岗区占20%，甘区占10%，中山、西岗区域普通租赁放量已无太大上升空间，随着政策对投资和投机的打压，明年高端租赁放量也极其有限，未来的增量房源应该是以目前的闲置房源和“由售转租”的房源为主。沙河口和甘井子区自住性需求相对比较高，未来出租房源供应也不会出现太大波动，预计短期内租赁市场供应房源结构不会有太大改变。6.2.2报盘量结构

图6-12：市内四区租赁结构分布

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图6-13：租赁档次结构比

结合全年报盘数据分析，目前大连市出租房源主要是以一室和两室为主，各占到40%，三室及以上房源占比为20%。从房源品质方面来看，普通租赁占比较低，均在4成以下，高端租赁占比各区均在60%以上。主要受租房人群收入影响，高端租赁成交情况没有普通租赁活跃，导致报盘量较高。6.2.3放量结构看投资

图6-14：各区高端租赁放量占比

高端租赁房源大多为投资性购房，从数据可以看出各区域投资性购房的倾向，中山、西岗区域受单价较高的影响，投资购房主要以一室为主，两区一室的租赁房源均过半，沙河口区投资倾向相对比较平均，甘井子区是以两室为主，整体看，房屋总价是决定投资倾向的主因。6.2.4租金情况

图6-15：07年租赁市场价格走势

201*年大连市四区租金均价为24.54元/平/月，从全年的价格走势看，整体情况基本是遵循租赁市场淡旺季的走势，3-9月份旺季价格相对较高并且比较稳定，今年受商品房房价影响，6、7月份租金有一个小的涨幅，9月份淡旺季的临界期价格达到最高。淡季价格相对较低，并且有一定的波动，1月份开始租金开始“复苏”，年底受“第二套房”政策影响，市场放量对租金产生影响，导致年底租金降幅较大。

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6.2.5租售比情况

图6-16：07年各月租售比

大连市201*年平均租售比为267.5，整体租售比情况除年底受房价涨而租金降的影响，趋于警戒线，12月甚至超出1：300。但全年情况基本介于1：200和1：300之间，租金和房价基本处于正常状态，房价对租金有一定的带动作用，但是房价涨幅明显高于租金涨幅，导致租售比变化基本和房价走势吻合。6.2.6租赁热点商圈

图6-17：普通租赁热点区域

西安路、三八广场、北京街、太原街、马栏五个区域为201*年普通租赁的热点商圈，数据为12月五区域的报盘量和租金价格，这五个区域从全年的表现来看，一直在普通租赁市场中表现活跃，报盘量每月均进入前十，并且排名比较稳定，尤其是西安路区域一直保持“龙头“地位。

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6.2.7高端租赁热点商圈

图6-18：高端租赁热点区域

数据为12月5区域的报盘量和租金价格，高端租赁热点区域主要分布在中山区和沙河口区，价格方面除中山友好区域外，基本持平，沙河口区在高端租赁市场方面已经可以和中山平分秋色。6.2.8未来租赁市场分析

虽然政府的宏观调控和微观调控让明年大连的房地产市场走势扑朔迷离，但不管怎样，租赁市场是产业链条上的末端，辐射作用有限，受政策影响明年投资性购房比例会有所下降，明年成交的商品房进入租赁市场的数量有限，但是今年商品房成交套数在37000套左右，其中有相当一部分在201*年交房，这部分房源很有可能进入租赁市场，所以明年高端租赁房源仍有上涨空间。同时需求会持续旺盛，基本上会保持供需的一种平衡，租金方面和房价关联度较大，在出现高端品质楼盘的局部区域，普通租赁租金会小幅上涨，高端租赁的报盘价格可能会出现上涨情况，但成交情况不会有太大突破。预计在春节过后，外来人员大量涌入的高峰期，租赁市场会结束压抑的淡季而开始“回暖”。

7201*年大连房地产市场发展展望

7.1当前房地产市场的主要特点与问题

07年房地产市场表现得主要特点可以归结为：在频繁宏观调控下，房价快速增长。根据国家统计局的一份研究报告表明，引起各方面关注的房价增长呈现三个特点：

（1）、房价增长高位运行。201*年房价增长总体特点是高位运行，但年终趋缓。房价增长今年前4个月在5%-6%的区间运行，接近于去年全年的水平，5月起逐月加快。到今年10月，接近两位数水平，即比上年同期增长9.5%，增幅比今年1月高3.9个百分点，比今年9月高0.6个百分点。

（2）、住宅特别是高档住宅推高房价。今年房价高位增长的结构性因素，主要表现在住宅价格增长高

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于非住宅价格、高档住宅价格增长过快两个方面。

第一，住宅价格增长高于非住宅价格。今年前10个月，住宅价格增长始终高于非住宅价格。到今年10月，住宅价格比上年同期增长10.6%，增幅比非住宅价格高3.9个百分点；住宅价格增长领先于非住宅商品房价格的优势比今年3月扩大3.6个百分点，比今年8、9月分别扩大1.1和0.9个百分点。

住宅价格增长高于非住宅的原因：一是住宅用地市场化程度高于非住宅用地。二是住宅需大于供的矛盾大于非住宅。如前所述，当前房屋市场存在需大于供的矛盾，与此相比，占房屋主体地位的住宅这一矛盾更加突出。今年1-10月，商品住宅竣工面积23164.3万平方米，仅占同期商品住宅销售面积的47.3%，比商品房竣工面积占销售面积比重低5.2个百分点；比上年同期增长8.8%，增幅比房屋竣工面积低0.3个百分点。就是说，与商品房相比，住宅市场供给不足压力更重。

第二，高档住宅价格增长过快。今年以来，高档和普通住宅价格均增长过快；高档住宅价格增长除5月份低于普通住宅价格外，其他月份均高于普通住宅价格。高档、普通住宅价格增长过快，主要原因是用地来源和价格形成机制的不同，以及面积过大造成的。高档住宅价格增长高于普通住宅，重要原因是土地供给的紧张和高档住宅供给量的不足。一方面，由于国家禁止别墅类土地供给等因素，高档住宅土地的供给减少和价格上升。今年前3个季度，高档住宅用地价格增长除第2季度低于普通住宅外，其它两个季度均高于普通住宅。另一方面，由于政策性因素，高档住宅特别是其供应套数增长空间缩小。当前，别墅、高档住宅投资增长仍然较快，如今年1-10月其规模为1436.7亿元，占住宅投资的10.5%；比上年同期增长36.8%，增幅比住宅投资高3.1个百分点。但其主要原因是地价、原材料价格的增长，而随着90平方米以下和保障性住房规模的扩大，高档住宅增长空间将进一步缩小。如201*年，别墅、高档公寓竣工139632套，占住宅竣工合计套数的3.5%，与同期别墅、高档公寓销售套数相比相差80350套；别墅、高档公寓竣工套数比上年增长3.2%，增幅比同期住宅竣工合计套数低5.6个百分点，比同期别墅、高档公寓投资低34.5个百分点。

（3）、部分城市领涨房价。近来房价增长除了住宅价格高于非住宅，高档、普通住宅价格高于经济适用房价格的结构性矛盾外，地区结构上主要表现为部分城市房价增长过快，或部分城市领涨全国房价的特点。

7.2201*年大连市场发展趋势分析

作为全国经济快速发展的代表性城市，201*年大连城市发展也可圈可点。整体来看，呈现政府规划带动及品牌带动两大特点。201*年大连的楼市可以称为全国的缩影，但也表现出了随“牛市”而走却坚挺于年底“熊市”的强生存能力。“指南针地产”市场部认为，大连楼市的泡沫成分相对于其他城市比较有限，自主需求，特别是外来自主需求对本地楼市起到了强有力的支撑。随着城市魅力逐步在世界人眼前展现，城市的“向心力”正在逐步加强，根据业内统计，目前大连楼市已有超过50%的购买力来源于市外。因此，

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那么，08年大连房市路向何方？“指南针地产”市场部认为：08整体楼市价格稳健，间歇伴随小幅上涨；但地产业不再会是个大团圆结局，两极分化日渐清晰。

政策调控力度难测，大市继续向好

201*年应该可以称作“货币政策年”，也可以称为与资本市场彼此博弈的一年。为了平抑通货膨胀和投资过热，央行连续6次加息，为了控制信贷风险，间接抑制投资，年内10次提高银行准备金率，控制第二套房贷，抑制外资等等，而综合起来，07年也就是抑制国内流动性过剩的一年。另一方面，国内的通胀，巨大的贸易顺差，国际社会的政治压力，使央行承担了巨大的人民币升值压力，并被迫实施了有史以来最大力度的外汇占款对冲：10次上调存款准备金率、发行1.55万亿特别国债、公开市场操作8000亿元左右的净回笼等；即使如此，人民币对美元汇率中间价也已经从年初的7.8附近一路攀升至7.32左右，升值幅度超过6％，而明年，报着稳定汇率的目标，面对可用外汇占款余额不足的事实，货币对冲力度还将有多大？如果财政政策不能及时出台补缺，楼市或许会在“政策的接力棒”的交棒处，强势反弹。

无论调控也好，调空也好，房地产的大市还是持续向好的。因为经济增长的大环境是上下共识，而房地产行业的矛盾却还是没有解决。首先是土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾，然后就是商品房供应的缓慢和购买基数的高涨矛盾，类似的财政收入与控制房价的矛盾、既怕过热又怕过冷的矛盾更不必多提。201*年，这个充满矛盾的市场将继续在现存的体制中运行。所以07年的大市走向不会改变，保持房价合理增长，保障老百姓“住有所居”，是我国目前的首要经济问题和社会问题，也是08年的整治重点。

上半年供量爆发，左右楼市价格走向

根据“指南针市场部”调查结果显示，到当前统计日为止（如图），08年预计开盘楼盘61个，可供销售面积1156.37以上，其中83.60%将于08上半年开盘销售，供应量上会有明显的高峰出现。再细分来看，上半年供应将出现2次波峰，首先是3、4月份的集中供量，以中小开发商为主要参与者，楼盘体量不大，分布较为散乱，同时需要注意07年底由于种种原因暂缓或顺延开盘的楼盘，也会在年初同步放量，预计该阶段价格不会有太大波动，但其成交数量或许可为08年整体房地产的冷热定下基调。而后，就是6月份的放量高峰，将以大品牌，大体量楼盘为主体，价格走势会受年初及08政策影响，但其涨势大小，将为全年商品房价格的定心盘。而从全年来看，由于07年底政策对需求的打压，购买力的集中或许会出现于2次供应高峰，如果08年财政政策不能很好的做出调控的“接续”工作，积累很长时间的价格出现再次的“报复性增长”也在情理之中，毕竟有更多的大品牌，高品质的楼盘栖身于大连市场了。

表7-1：201*年展示项目分布

区域中山区西岗区展示楼盘94预计上半年开盘85预计下半年开盘10《201*房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！

沙河口区甘井子区旅顺口区开发区金州区总计比重1313127361100%11135725183.60%207011116.40%优胜劣汰，开发商将衍化两极

07年的大连房地产商可谓皆大欢喜的，城市规划利好，各个区域地段价值都有所提升，特别是品牌开发商借助品牌和品质优势更是大展拳脚。大面积覆盖性的利好盘活了整体销售市场，领头鸟的带动造成区域比涨势头疯狂，换句话说，这一年是大连房市价格比涨的一年，07年的定价法只有一种：参考定价法。

年底两月来，房地产市场出现了普遍的销售减缓，在北京、深圳等甚至出现了变相降价，根据数据，11月末，我国金融机构人民币各项存款余额38.55万亿元，同比增长超过15%。其中当月居民户存款增加2628亿元，同比多增845亿元。这绝对不是一笔小钱。投资资金回流了，而这会不会是一种趋势？

显而易见，08年的投资需求和改善需求更加严格受限了，根据前文叙述，08年，特别是上半年，市场供应量将有爆发性增长，供给增加，需求稳健的局面很可能在某一时点或阶段突显出来。那么，比涨能否继续？答案是肯定的：不但不能继续，还要优胜劣汰。好房子依然会供不应求，当日售罄现象还会出现，无论是你有好的地段、你有好的品牌，还是你有高的性价比，前文提到，供不应求的局面在短时间内是不会改变的；而借市销售、趁火打劫，或者跟风盲目做高、做大的在08年恐怕会不太好过了，07是大连购房者“竞争”的一年，08该是大连开发商“竞争”的战场了，地产界的行业洗牌即将开始，但预计还不会发生卖方市场向买方市场的转变。

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附录一：201*年主要房地产政策出台情况

国家法律201*/01/01

中华人民共和国企业所得税法201*/10/01

中华人民共和国物权法201*/08/30

中华人民共和国城市房地产管理法

建设部201*/12/01廉租住房保障办法201*/11/19

关于建筑业企业项目经理资质管理制度向建造师执业资格制度过渡有关问题的补充通知201*/11/19

经济适用住房管理办法201*/11/09

关于进一步规范房屋建筑和市政工程生产安全事故报告和调查处理工作的若干意见201*/11/05

建筑施工人员个人劳动保护用品使用管理暂行规定201*/10/31

关于燃气燃烧器具安装、维修企业资质管理有关事项的通知201*/10/31

关于印发《国家机关办公建筑和大型公共建筑能源审计导则》的通知201*/10/18

建筑业企业资质管理规定实施意见201*/09/21

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建设部关于废止《工程建设重大事故报告和调查程序规定》等部令的决定201*/09/21

关于印发《工程建设项目招标代理机构资格认定办法实施意见》的通知201*/09/01

建设工程勘察设计资质管理规定201*/09/01

建筑业企业资质管理规定201*/08/03

关于建筑施工企业主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核合格证书延期工作的指导意见201*/08/01

工程监理企业资质管理规定201*/07/31

关于印发《工程监理企业资质管理规定实施意见》的通知201*/07/21

关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知201*/05/21

工程监理企业资质标准201*/05/18

建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知201*/04/11

关于做好《建设工程监理与相关服务收费管理规定》贯彻实施工作的通知201*/03/29

关于印发《工程设计资质标准》的通知201*/03/26

外商投资建设工程服务企业管理规定201*/03/13

关于印发《施工总承包企业特级资质标准》的通知

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201*/03/01

工程建设项目招标代理机构资格认定办法201*/03/01

城市排水许可管理办法201*/02/01

关于印发修订《建设部园林绿化一级企业资质申报和审批工作规程》和《城市园林绿化企业资质标准》的通知201*/01/15

信息产业部、建设部关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知201*/01/12

建筑市场诚信行为信息管理办法201*/01/05

关于印发《外商投资建设工程设计企业管理规定实施细则》的通知201*/01/05

关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见201*/01/01

建设部关于印发《房屋权属登记信息查询暂行办法》的通知

财政部201*/07/01

财政部国家税务总局关于印发《中部地区扩大增值税抵扣范围暂行办法》的通知201*/02/08

财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知201*/01/19

财政部、国家税务总局关于贯彻落实国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定的通知

税务局201*/06/11

国家税务总局关于取消部分地方税行政审批项目的通知201*/06/01

国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复

201*/05/31

国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复201*/03/15

国家税务总局关于做好外资企业城镇土地使用税征管工作的通知201*/02/01

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国务院201*/01/01

中华人民共和国企业所得税法实施条例201*/10/01物业管理条例201*/08/07

国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见

国土资源部201*/11/19土地储备管理办法201*/11/01

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定201*/10/01

中华人民共和国物权法201*/09/05

实际耕地与新增建设用地面积确定办法201*/08/30

中华人民共和国城市房地产管理法(201*年修正)

发改委201*/12/01

外商投资产业指导目录（201*年修订）201*/10/01

物业服务定价成本监审办法（试行）201*/10/01

城市供热价格管理暂行办法

201*/05/01

国家级专项规划管理暂行办法201*/01/05

国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（201*）的通知

金融政策201*/12/05

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大连201*/04/01

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大连市建筑工程安全生产监督管理办法201*/04/01

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