土地储备贷款
土地储备贷款
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土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
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简介申请风险防范简介申请风险防范展开编辑本段简介贷款对象：为受政府主管部门委托负责土地收购及土地前期开发、整理的土地一级开发机构。土地储备贷款贷款条件：①借款人已取得企（事）业法人资格，已办理营业执照并通过年检。②借款申请人所在地政府已建立土地储备管理制度，当地政府能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理，土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范。
③借款人从事土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策。
④借款人具有一定的经济实力和抗风险能力，项目资本金符合国家规定。
⑤借款人经营管理规范，有较为完善的工作规章制度和财务管理制度。⑥贷款拟收购、征用、储备的土地利用总体规划和利用计划已基本明确。
⑦已办理人民银行颁发的有效的贷款卡。
⑧在我行开立存款账户，并在我行有经常性的存款和结算业务往来。⑦贷款用途符合国家有关法规和政策。
⑧项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
编辑本段申请
申请政府土地储备贷款应具备以下条件：
1、借款人为地级市（含）以上政府本级土地储备机构的，该城市前一年度所辖区域（含下辖区县）的国内生产总值（下简称GDP）在100亿元以上；借款人为县级市或县（市辖区）政府本级土地储备机构的，该市（县、区）前一年度的GDP在50亿元以上；
2、从事土地开发、出（转）让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；
3、取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；
4．经主管机关核准登记，具有法人资格，取得法人证书、法人组织机构代码证，并办理年检手续；
5、在我行开立基本存款账户或一般存款账户；
6、持有中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）；
7、无不良信用记录；
8、财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还贷资金落实；
9、贷款方式为担保贷款的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的有关规定；
10、发放项目贷款，须根据开发进度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有权部门批准的控制性详细规划；原则上须落实不低于20%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位；11、其他贷款条件。办理方式和流程1、办理方式
所有经授权及转授权的营业机构均可受理此项业务，但无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。申请贷款时客户须提供以下资料：（1）借款申请书；
（2）已办理年检手续的法人证书、法人营业执照、法人组织机构代码证、法定代表人的证明书或法人授权委托书；
（3）借款人可从事土地开发的有效批件。如政府批准设立土地储备机构的文件、土地储备实施办法、借款人的工作章程等文件；（4）中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）；（5）经有权部门核准的近年及最近一季度的财务报表；
（6）拟收购、征用、开发土地所在区域的城市控制性详细规划；（7）土地收购、征用合法性资料。收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及无争议的权属证明；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征用方案和农用地转用方案的批复；
（8）“七通一平”等前期开发合法性资料。以熟地出让或转让的，按照当地城市政府有关土地开发政策规定，提供有权部门对土地前期开发中有关建设用地规划、房屋拆迁、建设工程规划、施工许可等方面有效批件或办理情况及取得情况；
（9）自筹资金到位的计划和已投入资金的证明；
（10）采取抵（质）押担保的，须提供抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函、抵（质）押物清单、权属证明。采取保证担保的，须提供保证人的近三年财务报表、信用状况和保证人同意担保的董事会决议或相应决策机构授权书；
（11）拟收购、储备、开发的土地已落实意向受让方的，提交有关协议；
（12）其他证明文件和材料。
2、基本流程
政府土地储备贷款业务的基本流程为：客户申请、受理、调查、审查、审议与审批、报备、与客户签订合同、提供信用、信贷业务发生后的管理、信用收回。
编辑本段风险
各地政府通过加快土地资源向土地资本转变，提高土地收益，为城市建设提供了强大资金支持，部分城市成立了土地储备中心专司其职。土地储备贷款相应成为银行新的效益增长点和营销重点，并占据了银行信贷资金相当份额。
但是，由于土地储备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。土地储备贷款主要面临以下风险：政府信用风险
从借款主体看，大部分土地储备机构虽然工商注册为企业法人，但并没有按公司化规范运作，仅是代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作，不负责对土地资金的安排，缺乏经营自主权，责权不统一，法人治理结构不完善，监督机制不健全，实际属于政府的附属体，作为融资主体，其只是一个承贷的空壳而已；另一方面，政府往往把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金；对于拍卖的储备土地款项，政府也未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现，对于赤字财政更是一纸空文。因此，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。
土地储备贷款风险分析图
政策性风险
国家加大了对房地产市场和土地市场整治、规范力度，人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》明确限制了对房地产开发企业、施工企业的贷款投入，国务院、国土资源部201*年也先后出台了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》、《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》，加强了对建设用地的审批管理，上收了地、市一级土地部门土地项目审批权限，并暂停农用地转为非农用建设用地的审批。这肯定会影响城市房地产建设规模和土地拍卖进程，甚至可能使储备土地无法拍卖变现，从而影响贷款的按期收回。法律风险
《中华人民共和国土地管理法》严格禁止未经批准或越权审批建设用地。储备土地必须符合经法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划和土地利用总体规划。随着“城市化”步伐的加快，城市郊区大量农用地作为储备土地被征用，其中不乏为当地政府越权审批占用，且土地储备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。另外，外部评估机构受利益驱动，往往是按照借款人的授意根据贷款申请额度对土地价值进行评估，甚至一些地方由国土部门垄断对地价的评估（否则，不予办理抵押登记），导致评估价值远远偏离土地市场价值，银行即使处置抵押物也会造成较大的贷款损失，而现有法律法规对评估机构的责任约束不强，银行也无法向评估机构进行追索。银行经营管理风险
在审计实践中发现，部分银行发放土地储备贷款未落实抵押，或者抵押物非贷款对应的储备土地；在贷款资金使用方面缺乏有效的掌握控制。他们往往采取与政府、借款人三方签订《土地储备贷款封闭运行协议》，《协议》中明确了贷款资金必须专款专用和储备土地处置后优先偿还贷款。但事实上，由于借款人和政府处置土地与银行贷后管理信息不对称，贷款资金转入财政帐户后，银行完全失去对贷款资金的监控，无法保证储备土地处置款和贷款不被挪作他用，而一旦土地储备资金被挪用，就很难按期收回贷款。
编辑本段防范
1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。
2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。
4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在中国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险，如上海地铁、成都市水环境项目集合委托贷款发行均取得良好效果；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。
扩展阅读：土地储备贷款管理办法
中国人民银行土地储备贷款管理办法
第一章总则
第一条为加强各个商业银行（以下简称银行）土地储备贷款业务的管理，规范贷款行为，防范信贷风险，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《土地储备管理办法》等法律和规章，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
本办法所称土地储备，是指国家、省、市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
第三条银行发放土地储备贷款区域原则上只限于土地资源稀缺的区域性中心城市，单户贷款总额应严格遵循资本约束原则。
第二章贷款对象和条件
第四条贷款对象。土地储备贷款的借款人应当是省、市、县人民政府批准成立、隶属于国土资源管理部门、统一承担其行政辖区内土地储备工作的事业法人。借款人应当具备以下条件：
（一）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续；
（二）从事土地开发、出让等活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；
（三）取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；（四）财务制度健全，还款资金来源已经落实，无不良信用记录；（五）取得贷款卡并在银行开立基本存款账户或一般存款账户；（六）银行规定的其他条件。
第五条贷款条件。土地储备贷款应符合以下条件：
（一）所在地区经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，政府负债情况合理，土地存量适中，土地收购、整理、储备和出让等行为规范；
（二）土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准；（三）贷款用于收购、整理和储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；贷款项目涉及农用地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续；
（四）开发地块地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；
（五）能够提供符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的担保；（六）银行规定的其它条件。
第三章贷款用途、方式、期限和利率
第六条贷款用途。土地储备贷款仅限于城市规划区内土地一级开发，包括国有存量土地或新增城市建设用地开发。
（一）国有存量土地开发。根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让的土地开发行为。
（二）新增城市建设用地开发。在符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划的条件下，土地储备机构经授权对有权部门批准征用的农村集体土地进行统一征用、安置补偿、土地平整及城市配套设施建设，再对这些新增的城市建设用地有偿出让的土地开发行为。
第七条土地储备贷款采取抵押方式的，应当有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不得超过2年。以政府储备土地设定抵押的，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权程序执行。
土地储备贷款采取保证方式发放的，保证人应当符合《中华人民共和国担保法》规定的条件。
银行不得接受国家机关作为贷款保证人，不得接受各类财政性资金为贷款提供的担保。
第八条土地储备贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。
第四章操作流程
第九条借款申请。借款人应出具书面申请，并提供以下资料：（一）已办理年检手续的事业法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人授权委托书及其他有关资料。
（二）从事土地一级开发的有效批件，如政府批准设立土地储备机构的文件。
（三）经有权部门核准的近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）及近期财务报表。
（四）拟收购、征用土地所在区域的城市控制性详细规划。（五）土地收购、征用合法性资料：收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及权属证明；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提供政府对征地方案和农用地转用方案的批复。贷款申请时未取得合法性资料的，应提供办理情况和取得计划。（六）持有财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料。
（七）自筹资金来源和已投入资金的证明资料。
（八）符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的贷款保证人或抵质押物资料。
（九）拟收购的储备土地已落实意向受让方的，提交有关协议。（十）银行要求提供的其他资料。
第十条贷款调查。银行受理申请后，对贷款的合法性、安全性和效益性进行调查。
（一）贷款合法性调查。贷款合法性调查主要包括以下内容：1．借款人是否为合规的土地储备机构；
2．土地收购、征用及前期开发的合法性资料和批件是否有效以及办理情况；
3.土地储备是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和城市控制性详细规划；
4.其他与贷款安全有关的合法性内容。
（二）贷款安全性调查。贷款安全性调查主要包括以下内容：1.国家宏观调控政策、城市所辖区域经济发展状况和政府财政实力情况；
2.城市房地产市场发展现状，土地供需状况、土地价格走势以及本项目土地开发的可行性；
3.借款人对外借款余额、还本付息情况及信用记录；4.自筹资金来源和落实情况；
5.土地储备机构资金运作模式及其对贷款安全的影响；6.已经落实受让方的，其缴纳土地出让金的付款方式、付款期限长短对贷款安全的影响；
7.保证人的担保能力，抵质押物的权属及变现能力，以未交清土地出让金的土地使用权设定抵押的，应调查拍卖所得价款扣除未缴纳的土地出让金后的价值；
8.银行要求调查的其他内容。
（三）贷款效益性调查。贷款效益性调查主要包括以下内容：1.根据拟开发的土地所处地段、城市规划、周边环境、市场需求等方面，预测土地出让的市场前景；
2.根据拟开发土地的控制性详细规划，结合规划用途及合理的出让价格测算可出让土地数量及可实现的收益；
3.测算拟开发土地成本和综合收益，评估其还本付息和抗风险能力；
4.贷款给银行带来的综合效益；5.银行要求调查的其他内容。
第十一条贷款审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性，借款人主体资格、资产负债情况、借款用途是否符合国家土地储备政策；贷款金额、期限是否与借款人还款能力相符等。
第十二条贷款审批。土地储备贷款按银行贷款审批权限进行审批，贷款金额超过审批权限的，按权限管理规定上报审批。
第十三条签订合同。经审批同意后，银行应与借款人签订借款合同和有关担保合同。
第十四条办理登记。合同签订后，贷款方式为抵押担保的，银行应当按照《中华人民共和国担保法》的规定办理抵押登记手续。第十五条贷款发放。在合同生效并具备提款条件后，方可发放贷款。贷款发放时，银行应将款项直接划入借款人在银行开立的土地储备资金账户中。第十六条贷后管理。土地储备贷款的贷后管理实施项目监管负责制、资金封闭管理制及贷后检查管理制。
土地储备贷款实行专户管理，专户管理主要包括以下内容：（一）借款人应在银行开立土地储备资金专户。专户资金实行收支两条线管理，借款人将资本金、自筹资金和银行借款资金存入专户。借款人实际用款时，按照有关支出用途及合同、凭证，由银行逐笔监督，保证专款专用。
（二）土地出让收入按约定比例存入土地储备资金专户，确保还贷资金来源落实。土地出让收入由财政先收后返的，银行应尽量要求城市财政部门在银行开立土地有偿使用收入财政专户，接受银行监督。
第五章风险控制
第十七条对土地储备机构储备符合规划（计划）且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，银行应积极予以支持。第十八条银行对资本金没有到位或资本金严重不足、管理不规范及以任何形式为第三方提供担保的借款人不得发放土地储备贷款。第十九条银行应对储备土地进行严格的评估，保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议。第二十条土地储备贷款发放后，要加强土地收储资金的管理，防止资金被挤占挪用，要警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。
土地出让收入存入土地储备专户的资金不得用于与储备无关的其他用途。
第二十一条土地储备贷款应主要以土地出让收入及借款人其他收入作为还款来源。
第二十二条土地储备贷款一般不得办理借新还旧，对已经逾期的土地储备贷款要尽快组织清收。第二十三条为了规避土地拍卖变现和借款偿还期限不确定的风险，银行在借款合同中除了要明确合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确土地拍卖变现后，应及时优先偿还贷款的金额或一定比例的金额不受贷款期限的约束。
第二十四条银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发展状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策并进行研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第二十五条建立贷款早期预警制度，发生下列情形之一的，银行应要求借款人按合同约定限时改正、提前还款、提供有效担保或停止发放贷款：
（一）国家或地方政府关于土地储备的政策发生变化，对贷款可能产生不利影响的；
（二）地方政府或财政部门通过改变资金运作模式、调整土地出让收入分配政策等措施，使土地出让收入不能及时存入专户的；（三）贷款支持收购储备的土地因规划条件改变，无法实现预期效益的；
（四）借款人在近期内土地出让情况和出让价格不理想，不能保证合理收益，又没有其他还款来源的；
（五）借款人改变贷款用途的；
（六）在贷款偿还前出让或采取其他方式处置已抵押给银行的抵押物时，借款人未事先通知银行的；
（七）出让已抵押给银行的国有土地使用权或转让其他抵押物后，借款人未及时归还贷款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；（八）抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件，不再符合抵押规定，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；
（九）借款人涉及诉讼，可能影响贷款安全的；（十）其他导致贷款风险增加的情况。
第六章附则
第二十六条本办法自发文之日起施行。
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