铁路房地产营销安全风险管理初探
——以洁云里商品房为例
在远古时期，以打鱼捕捞为生的渔民们，每次出海前都要祈祷，祈求神灵保佑自己能够平安归来，其中主要的祈祷内容就是让神灵保佑自己在出海时能够风平浪静、满载而归；他们在长期的捕捞实践中，深深的体会到“风”给他们带来的无法预测无法确定的危险，他们认识到，在出海捕捞打鱼的生活中，“风”即意味着“险”，因此有了“风险”一词的由来。铁路系统着手职工福利房开发相对来说经验比较成熟，但具体到商品房销售与地方房地产开发商相比还存在很大差距。因此，探索铁路房地产营销安全风险管理具有重要意义。
“安全大如天，万事排最先。”商品房营销安全风险在铁路商品房建设管理中的地位不容小觑。以洁云里商品房为例，洁云里楼盘由郑州铁路局房地产综合开发总公司开发，位于京广南路东张魏寨路北，于201*年取得建设用地规划许可证，用地面积18167.61平方米，由中科院建筑设计研究院有限公司设计，共四栋641套住房，于201*年8月取得商品房预售许可证。商品房营销安全风险具体表现在以下几个方面：
1．营销环境
商品房营销受营销内、外环境的制约。外部环境主要是政策环境的变化。201*年随着新“国八条”实施，国家加强房地产市场宏观调控政策出台，对郑州市场来说，郑州市下发了
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《进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》，出台新版限购令，推出包括加快保障性安居工程建设、大力发展公共租赁住房、严格执行限购政策等在内的15条措施，加强对房地产市场的宏观调控，这是“新国八条”在郑州的落地政策。最引人注目的是严格并细化了限购政策：已有两套房的本地人不能再买房，外地人在郑州最多只能买一套住房。至此，市内五区、郑东新区内全面限购第二套商品住房，但高新区和经开区不在限购范围。在满足刚性需求的同时，限制了投机和投资性购房，此次限购政策的出台，很大程度上抑制了房地产市场销售。内部环境主要表现在体制机制、市场定位、品牌文化等方面。第一，铁路央企的特性决定了营销顾问的薪酬不能与绩效挂钩，工资与市场脱节，大大制约了职工销售的积极性。第二，在市场定位上，目标客户群体的高、中、低端对资金的回笼有着很大的影响。以洁云里商品房为例，其目标群体主要是针对内部职工。第三，在品牌文化宣传方面，铁路房地产营销主要依靠口碑，在广告宣传和品牌文化建设方面投入力度不大。
2. 定价策略
商品房营销定价由同行竞争者策略、纵向指标、横向指标、楼层、户型、朝向等因素决定。在定价决策中，综合考虑多方面因素才能在营销中做出合理定价。比如：在郑州这样的中原地区，消费者购房比较看重户型朝不朝阳，朝阳户型很热销，定价的时候就可以定的相对高一点。再有就是针对高层住宅，—2—
专家们提出的9—13层“污染层”问题，定价时也得适当考虑进去。就洁云里而言，一梯一户和一梯两户户型定价也是有明显差别的。
3. 合同文本
商品房买卖合同是楼盘销售中最具法律效力的一部分，所以有必要聘请法律顾问审核制定合同文本及其附件，通过合同文本的约束规避营销安全法律风险。比如在面积确认及面积差异处理条款中选择第一种方式和第二种方式在处理面积纠纷争议时差别显著。再有就是设计变更、交付期限、装饰设备标准等方面的约定。以洁云里为例，在设计120平方的c户型时，过去的设计图纸入户花园是在房子里面，竣工时入户花园在入户门外面，交房时就可以在合同相应条款中约定入户花园的位置。交付期限也是需要不断与项目部沟通最终共同确定。再有装饰、设备标准里关于阳台的约定，有的阳台是玻璃栏板，有的是混凝土围墙，有的是全封闭的等等都需要在合同文本中有详细约定，以免商品房交付后产生纠纷。
针对铁路房地产营销安全风险，在安全风险管理中做好以下应对策略：
1. 适应市场促发展
随着市场机制的不断完善，为适应市场需求，遵循市场规律，针对目前的房地产限购政策，铁路房地产营销要积极应对，拓展营销渠道，加强与其他房地产商的联合开发和销售。
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2. 由外行向内行转变
铁路开展多元化经营战略，房地产开发就是多种经营的一部分。相对其他开发商，铁路房地产营销专业人才比较匮乏。要加快房地产多面手、专家、销售精英的培养，促进由内行向外行的转变，降低营销安全风险，从而更好的避免法律纠纷。
3. 以人为本，做好安全卡控
安全责任大如天，铁路房地产营销同样需要不断完善安全风险控制措施，消除或降低安全风险。当把人的生命比作是“1”时，生活就是在“1”后面加“0”，后面加的“0”越多，说明事业越成功、家庭越幸福。倘若人的生命不存在了，后面加再多的“0”还有什么意义呢？安全风险管理在铁路房地产营销中无处不在。例如：置业顾问带客户看房，需要注意自身和客户的人身安全。防松懈，筑牢安全思想防线要求我们每个房地产营销干部职工牢固树立风险意识、责任意识、危机意识，在深入学习的基础上，结合实际，认真思考全面推行安全风险管理的措施和办法，把安全风险管理落到实处。
安全第一，生命宝贵。工作着是美丽的！愿我们每一个人都能拥有美丽的生活，美丽的人生，美丽的未来。
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第二篇：浅谈安全与风险管理浅谈安全与风险管理
安全生产是构建社会主义和谐社会的现实需要，也是企业不断创新发展的前提和基础。长期以来，有许多的专家、学者就如何搞好安全工作一直不断的探索研究，安全理念、理论不断的提升，好的安全管理方式、方法不断的涌现，如何正确理解、把握安全理论的发展趋势，推行安全风险管理，开展和实施安全风险评估和分析、安全风险应对和规避、安全风险化解和消除等工作，是企业安全管理发展的必然方向和正确选择。
在实际工作中，事前分析企业生产活动中存在的安全风险，列举各种风险可能产生的不利后果，根据管理者的管理职责把各种风险和由风险可能引起的后果在事前明确分配给各级各类管理者，从而使管理者对风险防范承担相应的管理责任；就是基本的安全风险管理思路。
控制风险事件就需要对事件前、过程中、事件后可能导致事故的人员差错、未遂，设备缺陷、异常等轻微事件进行设限监控。对大量可能发生的风险事件进行收集、分析、整理，运用标准化手段实施控制和管理，从而达到降低风险值，避免各类事故发生的目的。
任何生产作业过程都存在不同程度危及人身安全的因素。事故的发生，是作业人员对作业中的危险点认识不足，不能预先采取控制措施，或者存在图省事，麻痹侥幸心理而冒险作业造成的。
在工作前提前开展危险点分析，引导员工在日常工作中，根据作业内容、作业方法、作业环境等去分析可能产生危及人身或设备安全的危险点，并采取有针对性的措施，预防事故的发生。通过开展这项工作，不断提高员工的安全意识和自我保护能力。
第三篇：安全风险管理制度公司安全风险管理制度
签发人：
公司及所属：
安全是职工的生命，安全责任重于泰山；公司负责人是公司管理安全的第一责任人，为加强公司的安全管理工作，现制定本制度，望公司所属各部门、单位严格执行。
一、 凡出现安全事故的单位，取消参与在本年度内
的评优资格，其主要负责人（施工负责人），不
得评选为年度先进个人。
二、 公司现制定安全风险金制度。凡每年在新年上
班30天内，各项目第一负责人必须交纳安全风
险金到公司财务部，建立安全风险基金，限定
每人每人每年交纳风险保证金7000元人民币。
三、 公司实行安全风险责任制度，凡在本年度内出
现安全风险责任事故的项目及管理本项目的第
一负责人，一律取消返还风险保证金资格及取
消公司年度内进行的安全方面的考评资格。凡
在本年度内未出现安全责任事故的项目第一负
责人，在年度终了时一次性返还安全保证金，
并对其实行年度一次性奖励，奖励金额与交纳
数额比例设定为0.7:1。
四、 公司应实行全员安全管理，各项目单位的第一
负责人应负责抓好安全思想教育工作，并切实加强施工现场的安全管理，制定相关的安全管理制度（各项目可以切合现场实际制定，但应报公司相关上级领导同意及备案），坚决杜绝施工安全事故的发生。现场的安全管理工作必须常抓不懈。
五、 各施工项目一旦出现安全事故，现场安全第一
负责人应立即负责对当事人进行抢救及送达当地医院，并负责做好施工现场及当事人家属等相关善后工作。
六、 各项目负责人为安全第一负责人，主持该项目
现场的所有安全管理工作。
七、 本制度自签发之日起施行，解释权归公司工程
部。公司工程部负责本公司生产，负责各项目的安全、质量、进度管理。
合肥市胜峰建筑安装有限公司二o一二年六月五日
第四篇：“安全风险管理”的几点思考“安全风险管理”的几点思考
在铁路安全管理工作中引入风险管理办法，构建安全风险控制体系，这是适应新形势、新要求，部党组提出的安全工作新思路。通过认真学习、深入领会铁路安全风险管理的丰富内涵，我们切实感到这是完全符合铁路安全生产实际的科学管理理念和方法，是实现铁路科学发展、安全发展的重要举措。 实行安全风险管理，基础是加强对安全风险的研判，通过对安全风险的科学管控和有效处理，强化安全风险过程控制，防止事故的发生；同时及时发现生产过程中不符合规章制度、技术标准的情况；对安全管理控制系统实时监测，随时掌握安全风险点的动态状况，及时发现安全生产过程中存在的 “关键性、倾向性、苗头性”问题，不断强化安全风险过程控制。 加强安全风险管理必须从基础抓起。在管理方面，我们全面开展标准化车间、标准化班组、标准化岗位建设活动。以确保高铁、客车安全为核心，以规范安全管理和落实作业标准为重点，进一步界定权责关系，把安全生产责任逐级分解落实到各个工作岗位；制定各岗位《安全风险控制流程图》，重点解决班组岗位之间横向结合性问题，形成权责明晰、运转高效、落实到位的安全风险管理体制。在人员素质方面，加大对职工的业务培训力度，建立职工学习技术业务激励机制。有效处置和消除安全风险。我们以高铁和客车安全为重点，对安全风险进行全面排查，采取有力措施加以整治和解决。为确保各项安全措施落到实处，我们提出 “抓落实、盯问题、追责任、快整改”的工作要求。抓落实就是重点检查安全工作中不落实的问题，把各项安全制度和措施逐条兑现到每一个班组、每一个岗位、每一名职工、每一项工作。盯问题就是对任何安全风险和安全问题，都紧紧盯住不放，认真解决。追责任就是在明确责任的基础上，狠抓责任落实，严格事故定责和责任追究，杜绝不定责的现象。快整改就是对于危及运输安全，特别是客车安全的问题，立即整改，不拖不延；对于已经整改的要组织复查，防止
反弹。
大力加强安全文化建设。要运用文化的力量，增强职工的安全风险意识。要采取多种形式，特别是以职工身边的案例，对职工进行“安全第一”的警示教育。安全风险管理的核心是将应对风险的关口前移到落实标准化作业的过程中，采取有效措施进行应对处置和持续改进，最终达到消除风险的目的。教育培养干部职工树立安全价值观，并自觉地转化为安全(本站隆重推荐好范 文网Wwww.bsmz.net)生产的内在动力，积极营造良好的安全文化氛围。
第五篇：安全风险管理之我见安全风险管理之我见
年初，盛部长在全路春运电视电话会议上，提出了“安全风险管理”思路，要求全路要切实把风险管理运用到安全工作之中，各级组织各级干部必须全面加强“行车设备、现场作业、行车组织、旅客乘降、社会治安、恶劣天气”等风险的控制。风险管理是一个系统工程，概括起来是一项全员、全过程的管理，它包括“基础建设、规章制度、人员培训、有效控制、过程控制、应急处置”等，涵盖全面、要求严格、责任明确。
我认为，安全风险是一种客观、无时无刻以其自身固有的特点而存在，主要表现为职工作业的不安全行为和非正常行车的不安全状态，如果控制不好是演变成事故的不安全因素。但是，这些不安全因素何时能演变成事故，以何种方式演变成事故，演变成事故的后果如何，危害性多大等等方面，却有着不确定性。因此，找准、找出安全风险自身的特点和所存在的形式，对于我们进行风险管理有着及其重要的作用。所以，安全风险管理必将是当前运用安全管理工作的一个重要目标，也是避免各类事故发生的前期工作。这些都要求我们基层管理者来尽快制定出详尽的方案，对需要整改控制的风险点必须进行整改，不能使产生偏差，否则会直接影响安全风险管理，继而导致事故的发生。
安全风险管理工作更是一种长期持续的工作，我们基层管理者要锻炼出准确辨识风险点的敏锐能力，并针对风险点性质和存在的形式进行整改和制定相应的预防措施，保证职工在作业过程中准确执行，消除安全事故隐患。
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