1. 2. 3. 4.
5. 市场定位 盈利模式及分配 资金 供货 人员
第二篇：一份好的商业地产项目策划书应注意什么一份好的商业地产项目策划书应注意什么
---文章内容摘自【智地网】余源鹏房地产大讲堂
一份好的商业地产项目策划书比需要重视商业地产项目的定位，这主要是因为以下几点：
（1）现代商业地产开发实际表明，商业地产的定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。
（2）就一个成功的商业地产项目来说，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州岗顶天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓、项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。
（3）以前有些开发商做商业经常在定位不清的前提下做设计，然后施工，最后再去招商，一招商问题就出来了，商家引不来，人气聚不足，技术没考虑等等问题。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果，定位准确，可确保项目运营成功了一半，既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为投资者、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。
（4）对开发商来说，从来没有一个商业项目是因为设计得好而很成功的。商业只有运营成功了才是真正的成功，而前期对项目进行全方位的定位并进而进行商业规划才是保证项目成功的前提和基础。
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【课程对象】
■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。
■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。
■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。
■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。 ■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。
■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。
资料参考：
智地网
智地网【 余源鹏房地产大讲堂】；
智地网【商业地产培训课程】；
第三篇：绿色农业商业联盟项目策划书绿色农业商业联盟
项目策划书
一、策划背景
1、食品安全是全社会急待解决的关乎国计民生的大问题。农产品是整个食品产业链的基础原料来源，在食品安全中起着至关重要的作用。食品安全，环境污染，使得绿色和有机农业市场前景看好。花钱保安全，花钱买健康，必将是消费者的刚性需求。
2、绿色农业是解决食品安全的根本保证。绿色农业必须做到从土壤到餐桌全过程安全、营养、健康。
3、物联网技术的发展为加速绿色农业的普及提供了信息技术保障。
4、采用绿色农业生产方式，应用物联网技术，解决食品安全问题，这是建立“绿色农业商业联盟”（以下简称绿盟）的基本思路。
二、绿色农业商业联盟
1、市场定位：
绿盟为从事绿色农业的商业联盟组织，加盟自愿退出自由。市场定位于需要绿色有机农产品的中高档消费者。产品从土壤到餐桌依据国家绿色和有机食品标准生产。
2、组织结构：
绿盟是由经纪公司和各行业龙头企业共同发起组织的商业联盟性组织。销售采取网络 - 1 -
直销会员配送模式。农资生产加工采取分解流程模块，连锁加盟方式。运用物联网订购协调监管各项业务。
3、营销体系：
绿盟营销采取网络直销会员配送模式。会员以城镇居民住宅社区为重点，成片发展。将社区物业纳入绿盟营销体系，保障为会员服务的持续性。
4、生产体系：
绿盟将农业从土壤到餐桌整个产业链细分为一各个相对独立，又相互联系的生产环节，并规范这些环节之间的关系，形成一条完整可控的生产线，并组织整个产业链生产。就象设计工业生产线和生产线上各个工位一样。
农业产业链粗分为农业生产资料，种植，养殖，加工，物流，销售等行业。各行业又可划分成不同的环节，各环节又可细分为不同的操作。按照科学性、经济性合理划分这些环节，并形成相应的规范，就可实现农业的工业化生产。如图所示，大棚种植可简单分为农资、育苗和种管三个环节。农业其他行业同理，不再赘述。
5、监管体系：
绿盟将监管体系建立在物联网的基础上。可实现“农消对接”，简化流通环节；可监管
到具体的生产环节，使农业生产线透明可视，增强消费诚信度；可监测到经营各项参数信息，从微观到宏观上调控经营；可方便绿盟会员，为其产生增值服务。
三、商业运作
1、经纪公司：
经纪公司是绿盟的发起者和组织者，承担制定绿盟章程，提供融资投资服务，建立生产销售经营标准，监督经营状况，管控经营业务，宣传树立品牌等工作。
2、物联网技术服务公司：
绿盟经营的技术保障者，承担绿盟物联网的技术开发，配套产品研发，技术实施集成，运营保障服务等工作。
3、生产龙头企业：
选择现有农业各行业的龙头企业，将其已成熟的生产模式规范化，形成可批量复制的加盟方式，通过职业化培训，择优发展链锁加盟农户或企业，扩大生产规模，保障优质农产品供给。
4、会员服务商：
以城镇居民社区为重点，发展链锁加盟服务商，建立与消费者会员的直接沟通，为会员提供增值服务。
5、商业联盟：
经纪公司、物联网公司、各龙头企业、会员服务商等发起单位是绿盟的核心团队，加盟者是联盟的基础组成力量。致力于绿色农业产业的创业者，根据自身的意愿和能力，自愿加盟，共同创业，共享利益。
四、条件保障
1、人力保障：
项目实现会有非常大的难度，最难的是绿盟的组织工作，需要大批高素质的人才做保障。退役军人群体具有这样的素质要求，这个群体具有的巨大商业资源，是实现绿盟商业运营的根本保障。
2、政策保障：
绿盟顺应社会发展，符合国家发展政策，在食品安全、农业产业化、农业科技、环境保护、新农村建设、就业创业、信息化建议等方面，都能得到国家政策的支持。
3、金融保障：
绿盟设有金融服务平台，将面向社会融资集资，有计划地定向投于绿盟经营业务。加盟的龙头企业也可自行融资扩展其经营能力。
4、科技保障：
绿盟是一个联盟性质的商业组织，是在现有成熟的科技水平基础上，整合资源形成完整的生产销售链，现有的农业科技完全能够保障绿盟的运营。物联网技术日益发展，是绿盟的根本保障。绿盟只需在物联网的应用层面就可正常经营，将随物联网的发展而增强经营能力。
5、组织保障：
绿盟是商业联盟，是在现有企业和农户正常业务基础上，通过成熟的加盟连锁商业模式组建起来的。基本组成相对简单，但复制能力强，扩展速度快。成败关键在于绿盟(本文来源公文素材库：www.bsmz.net)盟主机构的组织。
五、效益评估
1、绿盟效益最直接来源于会员的会费。按人均1000元/年计，10万人将有一亿元消费额。
2、农产品加工升值。由于农消直接沟通，可为会员进行产品加工升值。如，净菜供应，套餐供应，养生食疗供应等。
3、服务增值。绿盟一方面为会员提供配送等销售服务，另一方面为生产加盟者提供信息、培训、科技、金融、网络等服务，使服务增值，提高经营效益。
4、经营成本降低。由于生产的规模效应，可降低损耗率，提高生产率；中间环节减少，降低销售成本；享受多种政策补贴优惠，直接降低生产经营成本。
5、低风险投资。绿盟是现有优质企业的联盟，不需前期创业性投资。所需投资均是扩展规模性的投入，效益可预计，风险相对很低。
6、效益回报快。绿盟经营的各个环节均已形成较成熟的赢利模式，基于这些模式将各
个环节整合在一起，产生整体效益，回报可以预期。
六、实施步骤
1、成立绿盟经纪公司，确立绿盟的商业性质。经纪公司由规划策划、协调组织、农业科技、政策法规、融资投资等团队组成。
2、经纪公司征邀绿盟发起单位，组建联盟。发起单位由绿色农业产业链各环节的龙头企业为主组成。初步以构成简单产供销产业链为原则，构建基础框架。如网购公司、物业公司、物流公司、绿色农业种植企业、农资企业、农技服务公司等。
3、绿盟以发起单位的资源为基础，尽快构建起可赢利的商业模式框架，并开始经营。同时，协调各发起单位之间的关系，细化规范各生产环节，确立绿盟管理规范。
4、根据生产各环节规范，编制教材，组织培训，进行招商，连锁加盟。同时，丰富农产品品种，招商扩展新的生产链，进行规范，连锁加盟。
七、几点说明
1、策划书由北京戎世博信科技有限公司林建先生编制。
2、项目起源于退役军人群体创业，是针对退役军人群体资源和我国食品安全现状，以及绿色农业实际进行策划的项目。项目进行了三年多的商业模式探讨和实践，与相应的企业和农户建立起了初步的合作关系，较为充分地验证了项目的可行性。
3、项目实施关键是建立起有实力、有组织能力的经纪公司。
北京戎世博信科技有限公司
二ｏ一二年三月
第四篇：木质家具项目商业策划书第一部分 摘要(整个计划的概括)
一、公司简单描述
二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标)
三、公司目前股权结构
四、已投入的资金及用途
五、公司目前主要产品或服务介绍
六、市场概况和营销策略
七、主要业务部门及业绩简介
八、核心经营团队
九、公司优势说明
十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还
十一、融资方案(资金筹措及投资方式)
十二、财务分析
1.财务历史数据(前3年～5年销售汇总、利润、成长)
2.财务预计(后3年～5年)
3.资产负债情况
第二部分 综述
第一章、公司介绍
一、公司的宗旨(公司使命的表述)
二、公司简介资料
三、各部门职能和经营目标
四、公司管理
1.董事会
2.经营团队
3.外部支持(外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协会等)
第二章、技术与产品
一、技术描述及技术持有
二、产品状况
1.主要产品目录(分类、名称、规格、型号、价格等)
2.产品特性
3.正在开发/待开发产品简介
4.研发计划及时间表
5.知识产权策略
6.无形资产(商标/知识产权/专利等)
三、产品生产
1.资源及原材料供应
2.现有生产条件和生产能力
3.扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力
4.原有主要设备及添置设备
5.产品标准、质检和生产成本控制
6.包装与储运
第三章、市场分析
一、市场规模、市场结构与划分
二、目标市场的设定
三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析
四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)，产品排名及品牌状况
五、市场趋势预测和市场机会
六、行业政策
第四章、竞争分析
一、无行业垄断
二、从市场细分看竞争者市场份额
三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况(种类、价位、特点、包装、营销、市场占有率等)
四、潜在竞争对手情况和市场变化分析
五、公司产品竞争优势
第五章、市场营销
一、概述营销计划(区域、方式、渠道、预估目标、份额)
二、销售政策的制定(以往/现行/计划)
三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务
四、主要业务关系状况(代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等)，各级资格
认定标准及政策(销售量/回款期限/付款方式/应收账款/货运方式/折扣政策等)
五、销售队伍情况及销售福利分配政策
六、促销和市场渗透(方式及安排、预算)
1.主要促销方式
2.广告/公关策略媒体评估
七、产品价格方案
1.定价依据和价格结构
2.影响价格变化的因素和对策
八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。
九、市场开发规划，销售目标(近期、中期)，销售预估(3年～5年)销售额、占有率及计算依据
第六章、投资说明
一、资金需求说明(用量/期限)
二、资金使用计划及进度
三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)
四、资本结构
五、回报/偿还计划
六、资本原负债结构说明(每笔债务的时间/条件/抵押/利息等)
七、投资抵押(是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证)
八、投资担保(是否有抵押/担保者财务报告)
九、吸纳投资后股权结构
十、股权成本
十一、投资者介入公司管理之程度说明
十二、报告(定期向投资者提供的报告和资金支出预算)
十三、杂费支付(是否支付中介人手续费)
第七章、投资报酬与退出
一、股票上市
二、股权转让
三、股权回购
四、股利
第八章、风险分析
一、资源(原材料/供应商)风险
二、市场不确定性风险
三、研发风险
四、生产不确定性风险
五、成本控制风险
六、竞争风险
七、政策风险
八、财政风险(应收账款/坏账)
九、管理风险(含人事/人员流动/关键雇员依赖)
十、破产风险
第九章、管理
一、公司组织结构
二、管理制度及劳动合同
三、人事计划(配备/招聘/培训/考核)
四、薪资、福利方案
五、股权分配和认股计划
第十章、经营预测
增资后3年～5年公司销售数量、销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依据
第十一章、财务分析
1.销售收入明细表
2.成本费用明细表
3.薪金水平明细表
4.固定资产明细表
5.资产负债表
6.利润及分配明细表
7.现金流量表
8.财务指标分析
(1)反映财务盈利能力的指标
a.财务内部收益率(firr)
b.投资回收期(pt)
c.财务净现值(fnpv)
d.投资利润率
e.投资利税率
f.资本金利润率
g.不确定性分析：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析
(2)反映项目清偿能力的指标
a.资产负债率
b.流动比率
c.流动比率
d.固定资产投资借款偿还期
第三部分 附录
一、附件
1.营业执照影印本
2.董事会名单及简历
3.主要经营团队名单及简历
4.专业术语说明
5.专利证书/生产许可证/鉴定证书等
6.注册商标
7.企业形象设计/宣传资料(标识设计、说明书、出版物、包装说明等)
8.简报及报道
9.场地租用证明
10.工艺流程图
11.产品市场成长预测图
二、附表
1.主要产品目录
2.主要客户名单
3.主要供货商及经销商名单
4.主要设备清单
5.主场调查表
6.预估分析表
7.各种财务报表及财务预估表
第五篇：幼儿教育项目商业策划书幼儿教育市场分析初步分析报告
一、宗旨：
通过深入调查分析，对中国儿童教育总体市场的需求总量和市场容量及前景做出判断；形成《幼儿创造力培训》在儿童教育市场的准确定位以及市场战略：提升产品理念，开发设计产品组合，制定营销策略，判断该产品所在的细分市场，明确目标市场，对目标市场的用户、用途、产品特征、价位、用户需求及偏好进行分析；明确主要竞争对手，了解竞争对手的市场定位，产品特征、产品市场定价、营销模式、营销网络、营销手段等，并对竞争对手进行深入研究分析；提出市场定位及市场进入策略，对投入资金和配合要求提出可行性建议。
二、产业概况和前景预测
1、儿童教育市场潜力分析
据国家统计局的统计数字，中国家庭最大的支出为教育支出，中国家庭子女教育的支出比重接近于家庭总收入的三分之一，城市家庭教育占家庭消费的65.5%，有56.5%的家长把孩子教育投资列在首位。201*年底，中国社会科学院发布的《201*年社会蓝皮书》指出，子女教育费用在居民总消费中被排在第一位，超过养老和住房。总之，儿童教育市场这一产业所构成的，是一个巨大的、永不会衰败的市场。 1
因此，我们完全可以断定儿童教育产业市场前景是非常广阔的，它已经成为我们这个时代最有活力和意义的朝阳产业。
2、儿童教育市场的特点
（1）、客户群数量巨大：
中国目前0–7岁幼儿约有1.8亿；每年新出生人口201*多万，其中城市人口就有600多万。庞大的基数、稳定的增长与更新，奠定了儿童市场坚实的客户基础。
（2）、家庭对教育投资需求强劲：
“望子成龙”是每个家长的心愿，重视教育是中华民族的优良传统。中国人在培养后代方面，可以用“舍得花血本”来形容，后代仿佛是自己生命的延续，是未来的希望。我国城镇居绝大多数为独生子女家庭，子女消费已成为家庭第一大日常支出，月收入在1500元的家庭孩子月消费为500元左右，月收入5000元的家庭用于孩子的消费额为1000元左右，其中用于孩子的教育消费已占子女月消费的30%。
（3）、儿童早期教育理念深入人心：
越来越多的家长意识到儿童早期教育的重要性，科学研究证明，0～6岁的婴幼儿时期，是人生命的起跑线，是人智慧潜能开发的关键期。美国教育心理学家布卢姆在《人类特性的稳定与变化》中，通过对千名儿童的追踪分析，提出了著名理论：若以17岁时人的智力发展水平为100，则4岁时就已具备50%，8岁时达到80％，剩下的20％，是从8－17岁的9年中获得的。人在0-8岁这一阶段经过了人
生的几个关键期：语言关键期、运动关键期、社会性关键期、对感官的关键期、数学关键期，抓好幼儿关键期的早期教育培育，有利促进和帮助幼儿的健康成长。
（4）、儿童早期教育代表朝阳教育产业的发展方向：
联合国文教组织宣称，教育产业是21世纪的朝阳产业。卓越的投资人认为，教育产业是“21世纪最后一支原始股”。世界教育专家认为，儿童早期智力开发是21世纪教育发展的趋势所在。中国教育专家认为，“科教兴国”要从婴幼儿早期教育抓起，从整体上提高未来人才的素质。
许多国家都把儿童的科学教育作为21世纪争雄的第一战略任务。各种儿童早期发展计划纷纷出现，其重要的特点，就是加强对儿童的个性化指导，能力培养，实现综合素质的全面发展。在实行独生子女政策的我国，大部分家长只有一次养育孩子的机会，因而年轻的父母更加需要培养孩子全面、系统、实用的科学指导，尤其是适合自己家庭和孩子发展特点的个性化指导，使孩子迈好这人生的第一步！好让自己的孩子不输在起跑线上！
当今中国的家庭格局基本是三个家庭六个大人共养一个孩子，幼教产品目标消费者达4.5亿人之多。巨大的市场吸引力催生了众多幼儿教育产品的出现，但由于市场处于低端竞争阶段，品牌众多，竞争混乱。这一切都为我们进入市场提供了一个难得的契机，我们可以通过明确目标市场、提升产品理念、研发优质课程、创新经营模式，步步为营地进入这个市场基础成熟、消费群体稳定、发展空间广阔、产
品盈利持续、项目延伸广泛的朝阳产业。
三、经营模式初步设想
1、产品定位
目前的儿童教育市场可以初步分为以下四大类：一是儿童书籍、音像制品、儿童教育网站等；二是特色培训类，包括英语、艺术、体育、智力等；三是益智玩具、diy玩具类；四是各种亲子班、夏令营等。
我们以开发培养幼儿的创新思维、创造力培训课程为突破口，辅以趣味科学实验、益智游戏、智力玩具和相关音像制品、网站等方式，以“小天才实验室”、“创造力训练营”、“智慧大本营”、“魔幻学堂”等形式，打造国内开发培养幼儿创造力第一品牌。
2、经营模式
首先，在深入的市场调研前提下，以儿童心理学、幼儿教育学、思维科学、创造学、成功学等相关理论为基础，提炼整合出自己独特的教学理论，结合我国国情，制定出详细发展规划；其次，集中精力研发几门经典课程、发明几款益智玩具，编撰制作相关书籍、音像制品、建设网站，同时做好商标、版权、专利等知识产权保护工作，建成一到两个经营示范点；最后，细化完善经营模式，以加盟连锁的方式拓展经营。
四、当前主要工作
1、幼儿教育市场调查
（1）、通过查阅政府公开统计报告、蓝皮书（《201*年社会蓝皮书》、《中国居民消费调查报告》、《201*中国特许经营行业趋势调查分析》等），得到幼儿教育市场的整体情况。
（2）、调查北京市幼儿数量和幼儿园数量、分类和分布情况
（3）、选择至少五个北京市城区幼儿园，进行深度调查，内容包括：幼儿园的规模、人数、班级组合、课程内容和安排、特色班的种类和收费、合作教学模式、内容、收费和利益分配情况。
（4）、选择10名3-7岁儿童进行访问调查，内容包括：每年的整体花费、用在教育方面的花费、在幼儿园的常规学习内容、在幼儿园参加的特色培训课程内容、收费和满意程度、参加课外其他特长培训内容、收费和满意程度。
2、竞争环境市场调查
（1）、目前竞争对手的总体情况；
（2）、主要竞争对手的经营模式、课程特色、收费标准、市场覆盖面、课程的优缺点、客户满意度。
3、相关理论知识准备
（1）、儿童教育相关理论：
美国教育心理学家布卢姆教育目标认知、情感和动作技能三层次理论；
哈佛大学加德纳教授的多元智能理论
瑞士心理学家，发生认识论创始人皮亚杰的儿童智慧理论； 美国教育心理学家和教育家布鲁纳三个层次学说的理论。
（2）、创造性思维和创新理论
剑桥创新专家爱德华·德·波诺《水平思考法》； triz之父genriehalt-shuller萃智理论。
4、进行初步的投资效益分析，判断项目的可行性。
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