第一篇：物业工作汇报
尊敬的各位业主/住户：
今年第二季度，是我管理部按照年初确定的“内抓管理，外抓服务，用行动提升形象” 工作思路抓落实的关键时期，管理部全体员工以对业主、对小区、对公司认真负责的工作态度，扎实做好每一项工作。91天中，物业前台接待业主来电来访4088人次，受理重大投诉18件，安排工程维修2693单，维修公共区域316处。上半年接到业主赠送锦旗5面，收到表扬信21封，很多业主都在不同场合对今年物业工作的新变化给予了肯定和积极评价。
一、下大力解决历史遗留问题
由于种种主客观原因，绿洲有很多历史遗留问题。今年一季度，在公司领导的直接参与下，我们将所有历史问题梳理归类，确定了“先易后难、先急后缓”的工作思路，从四月份起，对照“账单”逐一解决、清理。
（一）工程类
1、按照“逐栋恢复，步步为营”的解决办法，先后修复了6#、1#、7#、8#、9#楼门禁系统，使这些楼宇的安全系数有了一定程度的提高；
2、修复1#---17#楼电梯厅脱落的墙砖；
3、重新粉刷了小区四周围栏和通道护栏；
4、完成了2#、5#楼无障碍通道改造；
5、重新制作并安装了“珠江绿洲文化广场”大幅牌匾；
6、修复了小区部分破损路面，完成了1#楼、超市后侧、15#---17#楼前甬道改造；
7、重新安装、修复了小区围墙灯、柱头灯，改善了小区夜间照明条件。
（二）安全类
1、车辆管理：
（1）取消了15#楼前5个固定车位；
（2）加强了对小区内停车管理，取消了所有长期占道停放的车辆；
（3）对20#楼前停车场实行规范管理，划线后按标识停放，正在调查车辆情况，实行发证管理，为最终实现收费管理创造条件。在最大限度利用现有场地的原则下，保证车辆能进得来，开得出；
（4）为方便购买小件物品业主运送东西，购置了一批小推车；
（5）选定了2处自行车停车场，建设用料正在车间加工，近期开工建设，15日内建设完成；
2、安全管理：
对引起新闻媒体热议、政府部门关注的地下室出租问题、群租问题，通过加强消防检查、摸清租住人员底数、签订安全协议、进行法制宣传等办法进行管理，最大限度地消除隐患。
3、清理违规饲养的大型犬：
在政府部门特别是公安机关的帮助下，6月28日，对小区内不按规定养犬户进行了清理，没收违规犬2只。
（三）绿化类：
1、与项目公司协商，根据现场情况和合同要求移栽、补种了树木和毁损的草坪，解决了四期绿化补种问题；
2、已向法院提起诉讼，寻求解决业主占用绿地而引发的纠纷，法院已经受理，在等待开庭。
二、努力解决影响业主生活的现实问题
物业工作，不是轰轰烈烈的工作，没有惊天的雷声，但它却紧连着业主的生活，影响着业主的心情。物业服务工作做得好，会象如丝般的细雨于无声中滋润着业主的心田。正是基于这种认识，今年以来，我们努力做好服务工作，于平凡之中体现精神。
1、注意做好保洁和绿化工作，为业主营造良好的生活环境。
（1）在全球防控甲型h1n1流感的大背景下，本着对广大业主负责的态度，先后两次召开保洁专项会议，对做好小区公共区域消毒杀菌工作提出具体要求；小区出现1例确诊病例后，(小编推荐你关注好范文 网：Wwww.bsmz.net)负责任地向业主通报准确情况，做好宣传解释和安抚工作；
（2）高质量地做好路面清洁、大堂结晶和日常保洁工作；
（3）于5月份，安排专业人员先后3次对园区喷洒药物，消灭蚊蝇滋生地；
（4）在1#楼前水池放水养鱼，恢复小区景观；
2、做好防火知识宣传和消防工作，保证业主生命财产安全。
（1）不定期发布通知、温馨提示，向业主普及消防意识；
（2）定期对楼宇消防器材进行检查，使消防设备处于良好状态；
（3）今年6月2日，我小区5#楼发生一起因业主在床上吸烟导致的火灾后，我们及时向广大业主通报情况，告知业主增强防火意识；
（4）加大对地下室、群租户消防检查力度，签订“消防责任书”。
3、与居委会、派出所一起，通过出通知、发提示、个别谈话等方式，做好按规定养犬、文明养犬的宣传解释工作。
4、在市疾控中心、市卫生局先后2次对小区水质突击检测时给予配合，检测合格后及时将情况反馈给业主，消除部分业主对水质问题的担忧。
5、想方设法，按规定检测和维护设备设施，及时排除障碍，保证小区水、电、气正常供应。
6、以积极、主动、负责的态度，认真解决业主户内问题。人工费一律减免，材料费能免则免，全力保证业主生活不受影响，业主真切感受到了物业工作的新变化，多次写信表扬和称赞。
三、努力提升小区的品质和形象物业工作，说到底是代表广大业主完成一家一户无法完成的工作，既有代表业主对小区的公共设施设备进行管理的职责，也有为需要的业主提供服务和帮助的义务。物业工作做得好，完全可以让业主的房产保值增值。在这方面，二季度我们做了以下几项工作：
1、主动与三间房政府、社区党委和居委会、公安、消防、城管、人防等部门取得联系，汇报我们的工作，扩大绿洲的知名度；
2、支持、配合中国传媒大学学生在绿洲小区组织的向四川灾区儿童捐赠玩具、图书、衣物的活动。发动物业员工今年先后2次向灾区捐款xx余元；
3、在“五•一”、“六•一”期间，组织“与业主同乐”趣味赛，联手有关单位共同举办“右脑开发，提高记忆”讲座和“亲子活动”；
第二篇：201*年度物业工作汇报
201*-201*物业年度中行大院物业管理
工作汇报
201*-201*物业年度在中行物管组领导下，在中行各部门的大力支持下，道博物业公司中行管理处认真对照合同项目条款，结合中行大院实际情况，坚持以“服务为主，管理为辅，扎实工作，周到服务”的企业理念服务中行机关，做了大量的工作，完成了年度计划的各项工作和合同项目，具体情况如下：
一、中行物管项目质量提升的一年。在去年的基础上，物业管理处强化了内部管理，先从基本制度、员工队伍和服务质量入手，从严要求，正规管理，在提高自身管理水平的同时也体现出对中行物业服务管理项目整体质量的提升。（一）规范行为。管理处员工着装、挂牌上岗、形象识别系统以符合业主合同要求；对业主服务按公司规程操作；员工岗位出勤率达100%。管理处每周召开一次例会，小结讲评前一阶段完成工作的情况，同时布置新的工作，提出明确要求，要求员工按岗位职责、工作标准、工作规程操作。（二）规范秩序。管理处的岗位职责上墙，办公区域内整洁，各项工作日志、文件记录清楚、有案可查，内容较为完整。（三）规范服务。管理处员工牢固服务理念，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点”为工作目标，每个员工各司其责、各尽其能，按合同项目规定进行各项服务管理工作，管理处根据《管理服务质量（月、季度、年）工作计划》为突破点，很抓落实；今年工作计划完成率97%以上，整改合格率100%，全年1
业主的服务需求有效处理率100%。
二、安全保卫工作。中国银行机关大院及老行、城北支行、仙姬巷家属区均地处市区中心繁华地带，治安相对复杂，物业管理处把大院的安全保卫工作作为“树形象、保安全”的大事来抓。全年，大院安全无大的事故，保安精神面貌良好。（一）管理处保安队23名安保队员，严格按照公司制定的大院护卫制度，履行防卫职责。根据实际情况，每个班由一个班长负责，对大院的主入口均实行24小时值守，对窗口地带精心挑选业务熟练的队员值勤，各值勤点之间有专用的通讯对讲机互联确保信息畅通，发现突发事件值勤队员均能及时赶到现场，进行前期处置。大院日常车辆进出管理制度、业主大宗物品进出登记制度、邮件报刊登记、递送管理，来访登记管理，电子巡逻管理系统的有效使用和认真的贯彻执行。201*-201*物业年度是对金融系统较为特殊的一年，中行it蓝图从今年5月开始到８月份结束，物业公司为此做了大量的配合工作，加强了人力配置维护秩序工作，均取得较好的效果。（二）强化保安训练。管理处按照用什么、学什么、练什么的原则。制订大院治安突发事件的紧急处理程序和消防应急处理方案。每季对队员进行不少于一次消防和突发性事故演练，以规范动作和提高实际演练水平。（三）努力做到了方案中自我要求—安全工作“四确定”。①确定安保人员的数目；②确定安保工作的时间和要求；③确定安保工作无责任事故；④确定安保巡逻的范围和线路，这也是保证安全工作无事故的重要前提。
三、设备设施维修管理。管理处安排专职维修管理员及保安人员每天对大院进行巡检维护，无论是主动发现或业主报修的事项，均要求小修要求不超过3小时，大修不过夜，并及时向主管部门汇报工作进展情况，以确保房屋外观整齐，设备设施运行正常。经统计，201*年来对大院内灯具检修更换354次/只；水阀22次/只；电器开关34只/次；更换门锁、锁芯19把/次，门及地板压条30次，另外还配合专业部门对供水、供电、中央空调、电梯等系统进行100多次维修维护处理；特别是用电用水高峰，给用电安全保障带来了很大的压力，维修维护方面花费了大量时间和精力来保障了主要设备正常运行。201*年11月配合电业部门对中行大院变压器进行增容更换；it蓝图布电话线、搬办公桌、改造空调线路；金库建设过程中配合建筑单位搬家、消防设施迁移、水电路线改造 ，行领导办公室装修时来回搬办公家俱，620会议室反复摆放工作，对城北支行主电缆的抢修更换，主下水道、电子对讲门的维修；环北家属区主水管维修，仙姬巷门面水管改造。老行电路抢修和维护等等。这一系列的工作并不由一个部门安排，而是牵涉到多个部门和单位，不同的管理区域。
四、大院卫生、消杀、绿化、会务工作。（一）管理处每天有保洁管理员对大院的保洁质量进行督促，对发现的问题及时处理，坚持每周1次按照《保洁操作程序》检查保洁人员工作的具体落实情况，发现问题及时整改。蜘蛛网每周清扫，生活垃圾由专人负责清运到存放点，装修垃圾实行袋装存放在指定的位置由专车进行清运，确保大院干净、整洁。（二）针对大院的蚊虫较多，夏季每半月对大院内各部
门及生活场所进行进行打药除虫，消毒除害，全年共计消杀10余次。
（三）由于大院植物种植带土质较差、土层薄，绿化人员将主要精力投入到拔草浇水上，根据季节、气候的变化适时对草坪进行花草树木培土、施肥、修枝、补苗、浇水和病虫害防治，提高了大院绿化水平。
（四）会务工作。大量因地点、时间、规格不同的会务，给会务人员工作带来了较大冲突（因合同项目中未设置专业会务人员），但物业公司均给予全力配合，确保每次会议不出差错；受到行领导的肯定。201*年以来，为中行服务的会议223场/次，属节假日加班或异地的会议有近46次，布置会场桌椅重新摆放的有36次。
五、物业管理工作的不足和存在的问题。
1、门卫的来访登记不全面，出现个别推销人员入大楼推销的情况。
2、物管中部分工作出现差错，尽管有许多客观原因，但我们应承担监管不到位的责任。
3、车辆管理：中行大院有统计的车辆有近110多台，并在不断的增加中。同时由于商业网点、办公、租赁单位、大门控制和大量不确定停车等原因是门岗工作中的难点。
4、中行东侧围墙缺口安保工作造成很大影响。
5、中央空调维保，给中央空调管理工作造成疑惑。
六、物业管理工作的自我评价
我们认为，我们的服务达到了合同中所规定的各项条款要求。当然，所有的成绩，离不开银行物业主管领导的支持和信
任。这是我们能够做好中行办公大院物管服务的重要因素。在此，我们全体物业人员，满怀热情，一定会把大院的物管服务工作做得更好。
综上，我们已将201*年银行大院的物业管理工作如实汇报，请各位领导进行检查、指正，并一如既往地给予关爱和支持。
致礼！
衡阳市道博物业管理公司 201*年8月2日
第三篇：修改后物业工作汇报
物业工作现行情况及困难汇报
一、物业管理中心现在的工作情况
物业管理服务中心现在是我场唯一的面向场区的专业化服务队伍，负责范围是我场的内围（和泰家园小区）37栋楼、外围22栋楼以及监管有物业服务的楼房区，共计66栋楼。具体日常工作包括：
1、房屋建筑楼道部分的卫生清洁工作。
物业管理服务中心依据良好的地域优势和资源优势，对和泰家园小区37栋楼、外围22栋楼以及监管有物业服务楼房区物业保洁服务。特成立了专业保洁服务队伍，招聘了20名保洁员对居民楼进行了环境保洁清扫,取得了业主的认可和好评。
2、各类小广告的清理工作。
针对小区到处乱贴小广告现象，物业管理服务中心辖区各类广告进行了彻底清除，严格禁止粘贴各种装潢类、家政服务类、上门维修服务类、医疗广告类、小家电推销类等，清除近万张上述小广告。
3、协助业主处理楼房如防盗门维修、车库门维修、朔窗玻璃维修、阳台漏水维修、缓台防水疏通等工作。 在和泰家园小区二期工程的开发商维修期内的楼房，物业管理中心在协助业主处理楼房在保修期内与开发商以和城建局之间产生的关于防盗门维修40余件、车库门维修30
余件、朔窗玻璃维修500余件、阳台漏水维修90余件、下水疏通20余件、缓台防水疏通70余件。
4、在每栋楼的单元楼楼道内安装便民联系栏工作。 针对突出便民管理及时联系的特色服务我们物业管理中心在每栋楼的单元楼内安装了便民联系栏，所负责辖区66栋楼，共安装便民联系栏300余块，取得业主的充分认可。
5、设立专人接待业主的来电咨询和上门来访工作。 为了更加方便的服务业主特成立了物业办公室，并且安装了电话设立专人接待业主业主来电咨询和上门来访，专门负责业主与开发商之间关于房屋问题的沟通和协调工作，五月份开始至今接待并处理来电来访问题760件。
6、物业档案资料收集和管理工作。
物业管理服务中心在201*年正式成立以来，工作地点暂时定在和泰家园小区37号楼二单元，刚刚成立的部门各项内业管理都在不断的借鉴和自我创新，分别建立了组织机构及职能、来电来访登记、回访记录、保洁检查记录、公共设施检查记录、和泰家园验收记录、检查记录、物业法规与文件等15项物业内业档案。
二、物业管理中心目前存在的工作困难
在我们物业管理服务中心开展实际工作中，却经常因为各部门之间的责任不明确，以及我们物业资质的未取得时常出现下面这样的问题：
第一，我们物业管理服务中心设有办公室和专线电话，来接待处理业主的来电来访，并及时登记和回访。在来访和回访过程中我们却发现业主对物业所负责的管理范围、职责权限并不清楚，甚至当出现问题时便有“有问题，第一时间找物业！”观念。发生这样的情况，一方面是由于自身组织机构的不健全，工作人员少，没有专业技术服务队伍，另一方面时由于城建局（或开发商）的责任归咎问题，在为业主与城建局（或开发商）进行沟通时，很多时候这些部门会以各种原因推迟或拖延为业主解决问题的时间，并且有些楼房问题并非物业中心管理范围之内，但是当城建局（或开发商）不想处理问题时就推卸责任，将问题抛到物业来，事实上这样类似的问题屡见不鲜。
第二，有关用电使用问题的处理方面的工作困难，有的个别业主因为电表卡拿错而购买了电字不能正常输入使用的情况发生时或者由于楼房建造时室内安装墙壁电线存在不通的问题时，业主反映问题后，当发生需要我们帮助业主联系城建局、供电局或者相关部门时往往发生推卸责任的情况，导致业主对物业管理中心服务不满意的情绪增加。
第三，物业管理体制尚未完全理顺，物业管理是一项系统工程，有较强的区域特点，有时各种矛盾会交织在一起。因此，光靠行物业管部门难以协调各方。农场、业主在这方
面的综合协调作用尚未充分发挥。物业管理中心的的协调工作能力和水平也有待在实践中进一步提高。
三、针对上述为题的处理意见和解决办法
（一）、成立专业服务队伍，方便业主（没有在开发商保修期内的广大业主）
物业管理中心是新兴部门，通过借鉴经验和结合我们农场的实际情况，成立专业的服务队伍为没有在开发商保修期内的广大业主服务已经成为发展的必然趋势，在我们物业管理中心服务的我场的内围（和泰家园小区）37栋楼、外围22栋楼以及监管新兴家园小区7栋楼房区当中，除了二期工程和泰家园9号楼——37号楼是在开发商的保修期内，其余楼区都没有开发商保修。为此，当业主反应楼房的相关问题时，由于我们物业中心没有专业的维修服务队伍，所以服务工作开展起来服务范围十分有限，并且还会给广大业主造成管理服务上的误解。
（二）、物业管理中心与居民委共同协作处理好验收 在开发商楼房建设完竣工后，业主入户进住要进行装修，为此物业管理中心将协同居民委对业主的装修进行验收，物业管理中心必须严格把关。物业管理中心在居民委配合验收时要仔细检查装修情况，包括小区业主装修时的房屋主体、装修验收单规定范围内的一切细节等都拍摄照片，作为实物保留存档，为日后业主在关于装修保证金的处理情况
做到有据可寻。
（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质
在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工
1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理的服务水平；
2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；
3、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。
在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业管理中心服务的辖区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位臵，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。
（四）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境
深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理中心进一步明确自己的工作性质，
更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，物业管理中心提供服务与业主的信息反馈成为的互补状态，促进我们前进农场住宅小区环境更加优化，推动整个物业管理中心行业健康、有序发展，同时推进了我们前进农场的管理工作走向新阶段。
第四篇：物业管理中心工作汇报
xx物业管理中心从年初正式接管四方景园五区项目部以来，在村委会和开发商的大力支持和帮助下，根据～年工作计划，在全体员工努力下，使各项工作都有了长足的进步。回顾前期的物业管理工作，成功与失败、欢乐和苦恼、喜悦与忧患、酸甜苦辣交织在一起，令人感慨万分。概括成一句话就是、成绩不小、问题也不少。现将前期物业管理工作总结如下。
一、 前期物业管理工作指导思想
～年对于“金九成”这个“年轻”的物业管理企业来说是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。回首过去的管理工作，我们在逐步地适应村委会体制改革和开发单位对我们的信任。结合项目情况和借鉴均豪管理模式，努力探索项目内部的管理机制。强化项目的综合服务能力和管理标志。坚持对客服务多种经营的思路，全面提高各级人员的思想素质和业务素质。在村委会的正确领导及开发商的亲切关怀和鼎力支持下，充分调动职工积极性，以安全文明服务为基础，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无缺陷”为工作标准，通过积极的探索和不懈的努力，我们在安全文明生产、提高服务质量、职工队伍建设等方面取得了一定成绩。
二、 前期物业管理完成的主要经济指标
1. 办理入住：住宅509户，底商8户，物业管理费收入 629958.37 元。
2. 办理装修494户，装修管理费收入 201*00.00 元。
3. 停车场因价格及其他原因，出租情况不佳，故没有收入。争取后期加强租售力度，争取有所突破。
4. 提倡勤俭持家、降低成本、节约能源、提高经营效益，项目部将采取严格有效措施。控制各项开支，积极想办法扩大收入、力争赢利，保障项目部的正常运营。
三、前期物业管理主要工作的简要回顾
（一） 物业管理情况
①共办理入住509户，入住率99.99℅
②完成了园区内保洁开荒，通过开荒、对人员进行了重新组合。
③培训了18名电梯司机，全部合格并持证上岗。
④与保洁公司签订了园区内保洁服务合同，完成项目日常保洁服务。
⑤针对装修期间的施工垃圾、进行了专项治理，采取了一系列措施、取得了较好的成效，保持了良好的卫生环境。
⑥接待业主投诉 80 起左右，针对投诉内容、分类由相应部门处理。争取最短时间内解决问题，杜绝“鸡肋服务”。
⑦配合其他部门、对突发事故的处理，积极协调、认真登记、调查分清责任主动解决赔偿，让业主感到满意。
⑧准备好一切相关手续、迎接底商的入住。
⑨主动和开发商联系，沟通、相关的销售资料，移交给物业。
⑩建立了物业业主的数据库，相关信息输入、查询便捷、快速、详实、并不断更新，保持数据的完整性。
○11随着装修高峰即将过去，如何开展深层次服务。我们正在制定服务内容和服务项目 以满足业主的需求。
○12准备组织人员、了解、征询，对物业服务工作有哪些意见或建议、并认真分析、改善服务工作中的不足，使业户满意率达到80%以上。
（二） 安全管理措施
1、消防管理：火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，人身和财产都会受到严重威胁，为此，我们采取了一系列的防范措施。
①严格根据《中华人民共和国消防条例》的规定，建立健全了防火组织，并确定相应的防火责任人，将防火责任分解到各户，由各业主、住户、装修单位等个人或团体负责所属物业范围内的防火责任。建立起了“一条龙”的消防管理体制。
②每日进行防火检查，根据检查出的火险隐患制定和落实消防整改措施。
③以保安部为中心组建义务消防组织，实施严格的消防监督管理。
④定期对消防设备设施进行巡检和维护，对发现的问题及时进行处理和解决。
⑤建立和健全防火安全制度，向住户、员工落实应急疏散程序等消防常识。并即将对保安、车场管理员，消防中控人员及相关部门人员。进行消防演习，培养处理突发事故的能力。
⑥组织消防中控人员外出参加培训，并考核一次通过确保持证上岗。
⑦请专业人员对消防中控人员进行培训，并实地考察讲解，进行一对一的交流，取得了一定成效。
2、治安管理：治安管理包括防盗、防破坏、防罪案等一系列管理活动，为此我部做出如下工作：
①聘请了一支训练有素的专业保安队伍，进行24小时巡逻警戒。
②加强对来访客人和外来施工人员的管理，健全出入证、出入登记制度。对进、出小区人员进行严格管理，保证业主安全。
③加强对员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等。
④对保安员、车场管理员、中控人员进行治安管理培训，明确了各自的岗位职责。并逐一签字确认，遵守并执行。
3、内部管理
①对警卫人员进行了有针对性地培训工作。
②对警队工作失职，进行了处罚、并引以为戒、教育队员。
③给保安公司致函，解决警队问题、并对不称职班长及队员进行更换，保证园区内安全。
④关心、爱护、保安、进行“人情化”管理，配置电视、vcd丰富了业余文化生活，暑天、准备防暑降温药品、购置遮阳伞，以保证他们的基本工作环境。
（三） 工程管理工作
1、岗前培训：
根据金九成物业管理中心员工的特殊性，进行了详细的分析，制定了一整套培训计划，收罗了大量的培训资料，从零开始对金九成物业管理中心员工进行全方位的物业管理知识的培训，从物业管理初探到物业管理的基本概念,从物业管理的内容到物业管理的目标，生动深刻的列举了大量的事例，将知识、能力、态度三位一体，以经验开发为主，结合组织发展与个人发展进行开导，使员工受到了很大的启发，很大程度上调动了员工的积极性，使其在观念、思路、礼仪、心理、安全、服务意识等方面经历了一个由悟到变的过程。
俗话说：一个好的开始定会有一个不平凡的结果。在各方面的支持下，完善规范了授课内容，针对员工的特点首先从物业管理的服务意识入手，使员工明白没有强烈的服务意识是无法从事物业管理行业的。
从3月11日起，为了结合物业交接验收，在工程专业方面做了及时、全面、细致的培训，交接验收工作流程、房屋建筑基本知识、物业接管与验收、以及验收标准和方法、设备的管理等，为了对所学知加深印象，分阶段进行考核，出题围绕此次验收的标准，例如：墙面，梁、柱、板、主体，顶棚，地面，门窗，楼梯、扶手，插座，接线盒，开关，照明，供水系统，排污管道，室内配电箱，水表、电表、天然气表，这些项目的验收标准作了考试，并随即投入了验收房屋的准备预验工作中，使之学为所用。
居安思危，安全是我们今后工作中的重中之重，无论任何工作都要以安全为保障，安全两个字渗透着血、渗透着泪、它牵扯着每个人、每个家庭，所以安全知识的培训是必不可少的，在培训中以大量有针对性事实教育大家并出相应考题，使大家在安全问题上有了高度认识。
2、物业的接管与验收：
（1）房屋的预检：
住宅及设备的验收交接是搞好物业管理工作的前提，交接过程的验收直接关系到今后工作正常开展，也是在竣工验收合格基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
根据开发商要求，工程部于～年3月10日与～年3月15日会同建设方工程部、监理公司、施工方对四方景园五区的室内结构及设施进行了一次预检工作。
房屋的预检验收对我们前一段的培训工作是一个很好检验，对我们每一个员工也是一个很好的实践机会，在这次预验过程中，每一个员工都以极其高度的责任心，在寒冷的楼内把所有房间的每一个角落和公共区域的每一个消防栓、每一个报警器、每一个声控开关都检查的仔仔细细，而且向开发单位提出了很多好的建议。并提出了下一次验收中注意的事项。并将出现的问题汇总给开发单位及建设单位，要求其进行返修工作。
(2)交接验收：
在交接验收工作中，我们从物业的角度出发，站在产权人立场上代表产权人的利益，替产权人严把质量关。自～年4月4日至～年4月13日会同开发单位、建设单位、监理单位对四方景园五区的房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、初装修及电气、水、卫生、消防、供暖、供气、电梯、附属工程及其他项目和部位进行了质量与使用功能的检查，对接管验收中发现的质量问题，尤其是影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，由工程部进行监督，责令建设单位及其他分包商于～年4月14日起至～年5月31日进行了彻底的返修。保证了钥匙的顺利发放。
3、住户入住：
(1)入住资料、装修管理资料的准备工作：
在均豪总部的大力支持与帮助下，顺利完成了相关入住资料、装修管理资料的修订、印刷，展板的制作等工作。
(2)入住办理：
～年5月19日开始布置四方景园五区业主入住现场，全体员工放弃休息，夜以继日地开展工作，齐心协力对入住会场进行布置，～年5月22日开始办理业主入住手续。在此期间全体员工表现非常出色，全力保障了业主的顺利入住。
4、多种经营：
自～年4月底工程部即开始筹备物业多种经营，充分利用有限资源，面向社会，以市场需求为出发点，招募10多家装饰装修企业在5号楼地下一层开辟了物业家装市场，为业主提供家庭装饰装修施工及装饰装修咨询服务。
5、完善配套设施：
自业主入住之后，四方景园五区即暴露出施工质量问题和规划得不尽人意之处，工程人员尽力协调各方进行处理，填补规划设计和施工过程的不足，使辖区内保持着良好的环境和设施，赢取业主和住户的信赖。如增设自行车管理处、安装电梯机房及中控室空调、生活水箱间的改造、检修供电线路及各类开关、增设各户水路控制阀门、一层、二层增设防盗护栏、完善地下停车场配套设施、增设电力宽带网络等。
6、突发事件处理：
（1）跑水事件：自业户入住以来，自来水主管道发生先后发生3次渗漏，业户室内发生7次跑水事件，其中一次特别严重，致使电梯被泡、业主装修材料被泡，工程部在事件发生后及时采取有效措施进行处理，将损失降到最低。事后积极协调各方弥补各类损失。
（2）电气故障：自业户进入装修期以来，用电负荷过大，临时电源超负荷，从而导致多次全楼突发断电事故，工程人员都能在第一时间赶到现场进行处理，解救电梯困人，恢复供电。
7、装修管理与服务：
自～年6月1日起四方景园五区即进入装修期，从6月1日至今已办理装修手续494户，装修手续办理率高达97℅，在此期间先后出现30多户未办理装修手续进行装修的业户，经工程人员多次协调沟通或采取必要的措施进行解决，现已全部解决。
8、环境秩序的管理：
主要是对房屋外立面、内部结构、室内装修进行严格的管理和控制，维护环境的美观，制止乱搭乱建、乱码乱放、违章占用公共区域面积，保持优雅宁静的良好环境秩序。
9、节能管理：
针对楼内公共区域及地下停车场以及其他的能源浪费现象，工程部采取多项改良措施，不断挖掘节能措施。
10、风险管理：
入住至今出现过多起跑水事件，给业户的家庭财产带来不少损失，购买之保险即相应生效，我部积极主动与保险公司进行联系，办理里赔手续，使业主损失降低为零。
（四）行政管理：
1、筹备工作：
在前期筹备工作中行政部在人手少工作急的情况下做了大量的细致工作，如各种资料的请示审核与印刷，各种标志、标牌、标识的制作，办公用品的申报与购置及登记与发放，工作服的定制与发放等。
2、规章制度的建立：
物业管理企业成立开始就应该建立起一套健全严格行之有效的规章制度，使人人有章可循，事事有据可依，但这是一支由近80名社员组成的年轻队伍，没有经过全面系统的培训就匆匆上岗。考虑到现有人员的实际情况。从大家都能做到的地方入手逐步提高。
（1）建立考勤签到制定。
（2）各部门负责人对本部门职工进行基础性培训。在全体职工对责任制度有初步认识的基础上，制定了《考勤管理制度》、《工资管理制度》、《奖惩管理制度》、礼貌用语等规章制度，这些制度的出台标志着企业将步入正规系统的管理体系。随着企业的发展，制度还会有所删除和增加。各项管理制度也将随企业的发展而逐步完善，最终成为金九成物业管理中心的标牌。
3、档案管理：
档案是在物业管理活动中直接形成的文件材料，在形式上，留下了管理者的笔迹和签名；在内容上，记录着物业、业户和管理过程的真实面貌。行政档案管理已按期、细致的整理完成。
4、各部门的协调工作：
行政部的主要工作之一就是协助其他部门开展工作，对于其他部门需要打印的稿件和表格积极认真的完成。
5、后勤保障工作：
行政部顺利的完成了入住期间及装修管理期间的后勤保障工作。
四、接触沟通用心与业主交流
新入住的业主们，在从四面八方聚集到一个新的生活环境下，开始肯定有很多的不适，特别是预期值很高的消费心理和幻想的房间雏形被很少接触的毛坯房给打破后，产生极大的心理不平衡，这种不平衡会持续一段时间，装修以后或者更久，如果在其这段时间或装修中出现不理想或一些堵心事，其的心态会有更突出的异常现象，对物业不甚了解、误解和怕被欺生而做出一些“不讲理事情”、“我可不是好欺负的，对我…..，你得小心点”的姿态，我看这是一种本能，除个别素质极低人外，有部分是在“店大欺客”传统思想下的一种自我保护意识，怕吃亏，怕受骗，怕被宰，说明他们对我们的企业不了解，缺乏认知度；这要靠我们在实际工作中去感动靠我们日常的宣传；
在物业管理这个事物或管理服务形式被全面认可接受前，要有一个较长的逐渐被认识、被接纳的过程和过度期，在这个时期，方方面面都在做物质和经济基础方面的准备，在做思想、法规、理论、标准方面的准备、意识观念方面的准备；
我们积极、主动的去做一些基本的宣传工作，去与业户、客户作沟通工作，介绍我们的基本日常工作和基础工作，使我们企业的管理服务理念深入人心，主动创造条件、机会，营造适合的氛围；主动引导～，去控制～导向；
改变我们传统的上班时间，将周六、日及每日的第二工作时间作为我们的工作重点，使我们的部分服务工作，能够在业户下班回家后的时间段完成；在“第二工作时间”内安排主要负责人值班，并定期走访或接待和处理业户的投诉，让他们随时可以感觉到物业公司服务的存在；
我们不做掩耳盗铃的事情，不怕业主串联，在一些具有广泛意义的事情上，主动告之、广而告之，并组织业主去深入探讨、各抒己见；将一些大家困惑或者不理解的事情公布；将一些目前无法规可依，大家的见解不一样的事情公布；同时将我们的解决办法和理由公布，征求大家的意见；公布的目的是要统一思想认识，在正确的引导下，根据国家相关政策法规和市场经济规律、规则，结合大多数人和服务企业的利益，绝大多数人会有一个共同的认识；有些需要时间去证明和方能解决的问题，向大家去解释，让大家耐心等待。
在中国这片古老的土地上，生存着善良的百姓，他们有着不与人争、安稳过日子的意愿，在小区里，他们是平民百姓、是弱者，他们需要物业的基本服务，需要物业对他们家园的管理，需要物业公司对他们的家园进行维护，他们生存需要的良好生活秩序。
我们敢于管理，敢于碰硬，敢于公正、公平的处理小区内的大小事情，勿以善小而不为，勿以恶小而为之；对于一些不遵守规矩的、带头～的我们实施分化瓦解，抓住一点狠治理，并及时公布于众；钢柔互济、恩威并施，树立小区物业管理的权威。
勇于经常对我们自己的工作进行全面总结、检讨和发现不足，发挥优良作风和专业管理的长处。
闻过则喜。我们敢于正视现实，在工作、服务中，可能会有这样的、那样的缺点、毛病、漏洞，甚至是失误、是错误，我们只要认识就积极地去改正、去弥补，去把工作做的更好，让业主更信任、更支持我们！
五、前期物业管理工作的基本体会
前期物业管理是金九成物业管理中心成立启动，与管理探索的阶段，在接管验收办理入住四方景园五区的实践中得到了锻炼，虽然各方面工作完成的不尽人意。但在管理模式上有一定的突破。锻炼了队伍、增长了知识，提高了扎根物业，迎接挑战的认识，回顾前期管理有以下几条基本体会。
一是村委会的关心支持是金九成物业管理中心，发展进步的基本前提。企业要发展进步，离不开适宜的环境和土壤，金九成要发展需要村委会的政策保障，也需要“开发单位”方方面面的协调和配合。更需要领导的关心和支持，虽然我们在实践中，某些方面还不尽如人意。但凡事都有第一次、摔倒了，爬起来继续前进，无论客观上还是主观上我们都取得了经验和教训，树立了明天会比今天好，把工作做精做细，做大的发展发展思路。为今后的工作奠定坚实的基础，把握好发展方向。
二是团队工作作风建设是提高企业战斗力的基本保证，人是企业的灵魂。干任何工作，做任何事都离不开人的因素。怎样把干部员工的思想统一到金九成的工作上来。统一到 “一心一意搞物业、专心致志谋发展”上来。遗忘过去，融入团队，树立良好的服务思想及意识，关键在于抓好团队的工作作风建设。团队工作作风关键在领导作风。因此，我们带头讲正气、讲贡献，凝聚人心，增进团结，加强内部成员和员工的交流沟通。就员工的思想动向、村委会体制的改革，自己的位置、学好技能把握未来。把主动权留给自己，工作安排等交换意见、取得共识。坚持“走动式管理”深入基层岗位，掌握第一手情况，加强调查研究。在决定一件事前，都要反复征求意见、反复论证，稳步推进、减少失误、强调集体贡献。逐渐树立起“凡是对企业发展做出积极贡献的就表扬，有损于企业发展和企业形象的就批评处理，凡是要求员工做到的，领导一定先做到，要求员工遵守的，领导必须模范遵守”的良好作风。
三是抓住重点客户（开发商）和项目是金九成保持持久生命力的有效措施。开发商和项目是整个金九成业务开展链中最为重要的一环，是关系到金九成发展壮大的命脉，也是实现经营目标的终端。是我们最宝贵的市场“资源”，掌握好“资源”通过优质服务，才能在市场中生存，提高“资源”对我们最大信任度。构筑合理的管理模式是金九成建设必须完成的任务。所以我们要重点放在管好四方景园五区这个项目，让业主满意、并得到开发商的认可，树立我能行的坚定信心，改变开发商对我们的误解。用实际行动在个性化服务和差异性管理上进行深层次思考。抓住开发与物业一家人的优势。实现与“开发”的双赢，从而形成长期稳固的合作伙伴关系。才能保证金九成的持久的生命力。
六、管理正常期的六项准备工作：
1、端正思想、改变认识，与开发商保持统一的思想，树立“本一家”的理念，勇于承担责任，为了共同的利益，不计得失，做好全方位的服务赢得业主对我们的信任，通过我们的言行让开发商和业主了解、理解、肯定、选择金九成。
2、做好专业化物业管理流程的准备。使金九成管理的项目，都能够通过规范的作业流程，确保实现在事先设定的品质目标、成本目标和时间目标。
3、做好新项目接管的准备工作。
4、做好业绩考核与激励机制的准备。依据职责和计划客观评估工作业绩，并以此为基础公正确定职务晋升和利益分配，让利益差别与业绩差别成比例，保证团队持续的工作热情。
5、要做好多区域、多级分权管理架构的准备，要使整个体系的运转高效且风险受控。
6、要做好核心管理和团队建设的准备。
七、管理正常期的六大希望
1、个人要在持续反思中去强化责任心、热情和对人的尊重。
2、有意识去感受工作乐趣，追求大家合作成就一番事业的幸福感。
3、对自身能力要扬长补短，将自己不足之处列成清单，逐项改进。
4、重视工作的模式。注意总结改进工作方法，把成功做法形成模式，运用到同类问题的处理。
5、树立经营意识，珍惜资源，要患得患失，重视投入产出关系。
6、强化项目管理能力。
明年是金九成物业管理中心，提高整体服务水平和服务质量最关键的半年，如何适应市场，得到业主认可,关键在“转变观念、树立服务意识”做好各项基础工作，充分利用现有资源及开发与村委会提供的平台。认认真真、扎扎实实地做好每一件工作。增加“金九成”的知名度，让开发和村委会感到“我们行、我们一定行”！
第五篇：物业中心三看工作汇报
几年来，物业中心在县委、县政府的正确领导下，坚持以科学发展观为指导，全面贯彻党的十七大会议精神及省、市、县经济工作会议精神。以推进县城集贸中心市场改造项目为重点，认真做好我县城乡集贸市场的各项管理工作，努力提供全民创业平台。通过大家的共同努力，较圆满地完成了上级交给的各项任务，确保了全县集贸市场的正常运作，并取得了可喜的变化：
一、市场经营环境得到了实实在在的变化。市场建设工作一直是我们工作的重点难点，大家知道，文化路市场因土地租赁问题搁置几年，长征路市场从年2月被大雪压塌后，有一年多的时间一直很难改建。面对复杂的市场建设环境，我们是一如既往地坚持做好这方面的工作，积极争取政府的支持，努力协调开发投资商做好市场改造建设工作。一是为积极稳妥地推进县城集贸中心市场改造项目，采取招商的办法组织两千余万元，在城建大楼对面（打靶场位置）筹建了文化路市场，用于县城集贸中心市场搬迁过渡，市场于年日顺利搬迁，有效地推进了县城集贸中心市场的改造重建工作。二是对县城长征路市场的改造。我们在没有改造资金的情况下，积极招商，引进了南昌满鑫物业公司对长征路市场进行维修改造。市场于年月重新营业，较好地改善长征路一带居民的经营购物环境。三是我们正在积极推进县城集贸中心市场改造重建工作，力争在三年内改造好集贸中心市场。四是在县政府的大力支持下，在去年下半年共投近万元分别对象山市场、石岗市场的大棚进行整体维修，对生米市场大棚进行了改建，较好地改变了乡镇集贸市场的经营环境，取得了很好的社会效益。
二、物业管理服务水平明显提高。企业要发展，管理服务是保障，我中心始终坚持做好物业管理服务工作。
一是摊位租赁公平、公正、特别是在文化路市场搬迁后的摊位租赁过程中，工作千头万绪。为做好市场搬迁工作，中心在年十月初就已着手准备工作，专门成立了摊位搬迁及租赁工作领导小组，制定了摊位搬迁及租赁工作实施方案，具体方法为：1）深入市场调研，做到多听多看（即：多倾听业主及市民意见和建议，多考察各地市场取之所长），认真摸清各类业主具体情况及合理要求，结合文化路市场实际，认真规划，合理布局，确保原集贸中心市场摊位业主的安置。2）主动与业主零距离的接触，召开座谈会余次，认真听取民意，合理制定摊位分配办法及搬迁的时间。3）参照集贸市场价格及时公布文化路市场摊位定价，摊位租赁采取抽签的办法决定摊位位置；整个过程组织严密。摊位分配公平、公正、公开。
二是全方位做好服务工作。中心在做好摊位租赁工作的同时，极力改善市场经营环境，努力做好服务工作，在市场显著位置公布投诉、维修服务电话，对市场上出现的矛盾、纠纷等问题及时给予化解，取得了良好的社会效益。为服务我县“全民创业”工程奠定坚实的基础。
三、中心班子的管理意识有了根本性的变化。抓管理、促效益，认真建立长效管理教育机制。一是坚持以人为本，认真做好干部职工的稳定工作，教育和引导干部职工增强大局意识和责任意识，动员职工坚定信心，不怕困难，积极适应新的形势和任务，全力应对新的挑战和考验，努力把中心干部、职工队伍建设成为一支能打硬仗，能吃苦耐劳，能乐于奉献的队伍。
二是提高协调能力，做到一级抓一级，切实履行市场管理职能，认真按照《新建县集贸中心市场专项整治方案》要求及市场管理有关规定，切实开展好市场管理工作，确保各项工作任务的完成。
三是加强资金管理，做到“两个确保”，“一个办理”，要做到始终坚持“增收节支”的原则，在管理好市场的同时，狠抓收入，力争把开支节约到最小限度，努力做到确保职工工资按时发放到位、市场维修奖金按需到位，并从xxxx年起为职工办理了医保。四、踏踏实实做工作，创新思路求发展。年是我县实现“十二五计划”的开局之年。我们将继续坚持以坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，认真落实县委十一届八次全会和县政府工作报告精神。突出做好以下工作：
一是在县城集贸中心改造重建领导小组的部署下，努力推进县集贸中心市场改造重建的各项具体工作，打响我县商业品牌战略；
二是以做好文化路市场管理工作为重点，全面加强城乡集贸市场管理工作，保障好我县菜篮子工程。三是以做好市场安全生产工作为重点，确保一方平安。努力推进我县市场建设物业管理服务工作又好又快发展
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《物业工作汇报》
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