第一篇：房地产预告登记证明
房地产预告登记证明
您好，对于您的问题有以下意见供您参考：
一、《物权法》第二十条明确规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，也就是说，既然您已经做了预告登记，那您就拥有了该房屋的期权，开发商无法再把房子卖给第三人或把房屋处分掉。
二、虽然《物权法》第二十条也规定了“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，但在现实情况中，能进行登记以及预告登记失效是一个模糊的概念，开发商无权认定，房地产登记机构也无权认定，只有司法机关的生效法律文书(如法院判决书)才可认定失效与否，所以您不用担心预告登记会过期。房地产登记机构绝不会自动把您的预告登记注销掉。
三、按常理说开发商一旦竣工完成并办完了大产证，业主就应该可以办理小产证了，像您这种情况属于期房转现房。所以您最好是区开发商那边了解一下大产证办出了没有(如果开发商隐瞒您可以自己去登记机构查阅)。
四、至于您所说的凭发票换取其他房屋，好像法律上没有这么一说。
五、由于全国各地房地产行政部门管理方式可能有所不同，所以建议您保险起见还是去您所买的房屋所在地的房屋行政主管部门(如房管局)去进行详细咨询。
希望以上几点能给您提供些许帮助!
房屋预告登记证明
证明的依据：根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
证明的作用：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可知，房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，按约定向房产登记管理部门(房地局)申请预告登记，并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。
《物权法》第20条对预告登记作出了明确的界定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”从中可以看出，预告登记的根本目的是为了保障将来物权的实现，其保全的权益对象主要是房屋及其他不动产。
第二篇：房地产 预售 预告登记
浅析商品房预售中的预告登记制度
摘要：商品房预售不同于一般商品房买卖的最大之处在于，开发商将尚未竣工的房屋出售给预购人，房屋所有权并未发生变动。预购人仅仅依靠其债权请求权显然不足以维护其合法权益。很多国家通过建立预告登记制度，赋予预购人的债权一定的物权性效力，从而维护弱势的债权人的利益。目前我国此方面得规定尚不完善。本文拟从预告登记的概念及其价值、国外的预告登记制度以及如何完善我国的预告登记制度等方面进行阐述。
关键词：商品房预售 预告登记 完善
随着我国市场经济的发展，房屋商品化趋势日益明显，商品房预售也逐渐走进人们的生活，然而由于商品房预售其自身的特点，使其容易产生很多纠纷。在商品房预售中引入预告登记制度，则能在一定程度上减少这些纠纷，更好的维护当事人的合法权益。
一．预告登记的概念及其价值
预告登记，为中世纪德国民法所创立的制度，是指为了保全一项目的在于设立、变更、转移和消灭不动产物权请求权的登记。其保全的方法就是通过登记对将来发生的不动产物权的变动向公众公开，使得了解某不动产上将要形成某中物权变动的事实，也就是这种公示，才使得本为债权的请求权具有了类似物权的效力。与一般的不动产物权登记相比，预告登记最大的不同之处在于它不是对权利人或者利益人在登记时取得或消灭某项已经完成的不动产物权变动的登记，而是对未来不动产物权进行的登记。1
预告登记的价值即在于对于弱势债权人的利益保护，使得本出于弱势地位的债权人通过登记的公示方式，使得该权利取得某种类似于物权的效力。这种效力主要体现在顺位保护的效力和破产保护的效力。前者是指，为了防止未来可能发生的同一物权上多项物权并存的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，经由预告登记的物权请求权之顺位被确定在预告登记之时，具有排斥后序登记效力；后者在于登记义务人破产时，经登记的债权人享有对抗其他债权人、保证请求权发生所指定的效果的效力。
二、我国的预告登记制度的法律性质
根据《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋的或者其他不动产物权的协议的，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人的权利人的同意，该处分不动产的，不发生物权的效力。这说明，针对出卖人又处分不动产的，预告登记人可以主张债权与物权的双重保护，既可以对出卖人主张违约损害赔偿，也1 吴清旺 贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社 ，170页
可以向受让人主张其物权不的成立，从而主张返还不动产等请求权。2
需要指出的是，预告登记的对象是债权而不是物权，该债权也不会因为预告登记而升格为物权，所以即使预告登记后，处分权人仍可能再次处分不动产或者在不动产上设置抵押权等。此时，后续的买卖合同或者抵押权合同仍然是有效的。预告登记的唯一效力在于，未经预告登记权利人的同意，处分权人处分该不动产的不发生物权效力，此时的物权不仅仅包括所有权也包括设置在不动产上的其他物权。
三、国外预告登记制度的效力
（一）德国的预告登记的效力
德国的《民法典》第833条规定，在对土地或权利为预告登记后，所为的处分，在妨碍前项请求权的全部或一部分的限度内无效。该规定表明，在预告登记之后，不动产的权利人虽然可以在处分，但在预告登记权利人与第三人之间，在妨碍预告登记权利人的请求权的范围内，义务人的处分行为无效。另外，受预告登记保护的请求权，在预告登记权利人为本登记时，预告登记义务人应予以协助，否则预告登记权利人可以诉讼请求其协助。3再者，预告登记后，就不动产权利所为的强制执行以及破产管理人的处分，在侵害预告登记权利人的请求权的范围内，对预告登记权利人应为无效。最后，经由预告登记，被保全的权利之顺位于预告登记时确立。待日后所有权转移请求权的条件成熟而为本登记时，本登记的效力溯及预告登记成立之时。这样预告登记就阻却了第三人的介入，保全的本登记的顺位，使得所有权变动请求权得以实现。
（二）日本预告登记的效力
在日本，预告登记被称为假登记。日本的假登记与德国的预告登记有所不同，日本民法采用的是意思主义，也就是物权的设定、转移等仅因当事人的意思表示而生效，所以不动产的变动在契约成立后已经生效，而是登记手续上的要件尚未具备时，为使得已经变动的物权有对抗第三人的效力而为的假登记。另外，契约虽然已经订立，但物权变动附有条件，为保全日后条件成就时所发生的请求权，具有像物权一样的对抗效力而进行的假登记。
在物权保全的情形下，基于假登记而为的本登记，其顺位依照假登记的时间为准，该物权变动的对抗效力溯及于假登记之时。所以在假登记与本登记之间所为的处分，因预登记的物权相冲突而没有存在的余地。在请求权保全的假登记的情形下，经本登记后，该本登记的顺位同样依假登记的顺位而定，但是由于此时有义务履行时间的存在，所以此时假登记最多2
3 陈文：《房地产开发经营法律实务》，法律出版社233页张文龙：《民法物权实务研究》，人民法院出版社，199页。
只能使本登记的效力溯及到义务履行期间届满之前。也就是说在义务的履行期限届至后而于本登记之前所作为的中间处分，不生效力。而假登记后，义务履行期届满前所为的中间处分，仍然有效4。
从上述可以看出，假登记对于弱势债权人权利保障的意义是通过日后的本登记实现的。日本的不动产登记法第七条规定，本登记的顺位依照假登记的顺位而定。换言之，假登记使得本登记具有优先的顺位，依照假登记而成的本登记，其效力溯及于假登记之时，从而具有了时间的优先性。
四、我国预告登记制度的构建完善
预告登记制度对于不动产交易中尚未发生物权变动的请求权保护功能已经经过多数国家的证明，其功能不言而喻。商品房的预先销售，作为商品房买卖的重要方式，自然成为预告登记制度的用武之地。对于我国商品房预售登记制度的完善，提出以下建议。
（一）应具有利益衡平价值
在商品房的预售中，预购人依照其债权请求权，无法有效的维护自身合乎道义的权利。例如，房地产开发商在一房二卖的情形下，预购人仅仅只能依赖其债权请求权请求得到一定的赔偿，而无法排斥第三人。在合同目的落空的同时，付出时间利益。显然对于作为弱势一方的预购人若没有特殊的保护，其利益将难以维护，这将有悖于民法保护弱者(本站推荐：www.bsmz.net)的公平理念。而预告登记制度通过公示的方式对预购人的权益予以保护，从而达到开发商和预购人之间的利益衡平。5
（二）关于商品房预售预告登记效力
我国物权法对预告登记的效力的规定还不够完整，从《物权法》的规定中我们可以看出，我国现阶段的预告登记主要是保全债权的对抗效力。而根据德国、日本等国的规定，预告登记的四个效力，保全债权的效力、顺位保证的效力、预警的效力、满足的效力中看，我国预告登记在顺位保证和破产保护方面的作用并不明显，因为我们在抵押登记等方面采取的并不是顺位固定主义，而是根据登记时间先后确立的顺序先后主义。这样就使预告登记的作用不能得到有效的体现，上述三种效力是预告登记的基本效力，我国民事立法可以予以确认。预告登记的保全权利的效力，可以采纳德国立法中规定的义务人的处分行为相对无效为原则。
（三）商品房预售预告登记的程序设置4
5 肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社，第254页 吴清旺 贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社 ，179页
对于预告登记的申请程序，我国《物权法》并没有规定，我认为，首先应当明确预告登记申请的主体，申请的主体应该是债权人即预购人，而开放商负有协助的义务，应当出具预告登记申请所需的书面同意书。其次，申请还须具备一定的条件，必须是可以进行本登记的事项。进行预告登记的不动产物权变动的请求权必须属于预告登记的适用范围；必须经过不动产物权人的同意或者有法院的生效裁判。符合法定条件的，登记机关应当将有关事项记载于登记薄并书面通知当事人。
（四）商品房预售不动产预告登记的机关
应当成立专门的不动产预告登记机构，并赋予其实质审查的权利。而不宜由法院、行政机关或者中介机构作为登记机关。我国法院承担着繁重的审判任务；在物权民事争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，然而由法院进行登记，登记的结果必然对法院最后的裁判产生影响，法院很难纠正自己登记的错误；行政机关也不宜作为登记机关，这有可能存在行政权力对民事权利的不正当的干预。
结论：
社会经济的发展，使得商品房的销售日趋炽热，纠纷亦随之而至。商品房预售作为商品房销售的重要方式，也是商品方销售中纠纷的多发地带，而预告登记制度则通过赋予作为弱势群体的预购人的债权以一定的物权性质，更好的维护预购人的合法权益。
参考文献
常鹏翱：《比较法视野中的预告登记》，金陵法律评论，201*年春季卷
房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》法学家，201*年版
吴清旺 贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社
陈文 《房地产开发经营法律事务》 法律出版社
天下平。”每一次的形势政策课都让我们有所感悟，让我们在思考国际关系，关注国际民生，城市发展的同时关注自身的不足促进自身全面的发展。
当被问到如何理解当代大学生的道德修养时，程刚用诚信、宽容、感恩和自信这八个字进行了概括。程刚表示，大学生的道德修养，第一是诚信。诚信这两个字看起来简单，但内涵非常深刻。对宁波来说，宁波企业家为什么可以做得这么大？包玉刚为什么能做得那么大？首先是诚信。大学生今后要成才，要以诚信为基础。其次，大学生要宽容。孔夫子说过，作为道德建设，最核心的字是一个“恕”。第三，大学生要感恩。同学们应该经常想想，谁帮助了我，谁关心了我。有了这种感恩的精神，基础就做好了。最后一点，大学生要自信。成大才的同学一定是自信的，相信自己能成功，这样才会为了目标而不懈的努力。
第三篇：房地产预告登记申请书
房地产登记申请书（预告登记）
（房地产登记机构名称）：
第四篇：房地产预告登记解析
房地产预告登记证解析 概述
根据《中华人民共和国物权法》，房地产预告证明是房地产登记当事人已进行房地产预告登记的证明。
预告登记是房子未交付，但购房合同已经签了，房款应该也办妥了，不管是现金还是贷款，按以前的法律解释，没有拿到房子钥匙，购房者就没有产权，办理预告登记就是让购房户在还没有拿到房子的这个时间段里取得合法的产权，保护自己的合法权益。这个预告登记应该是08年开始实施的，是用来保护购房者权益的，都该去登记。
预告登记相关条例
第六十条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第六十一条 申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）已登记备案的商品房买卖合同；
（四）当事人关于预告登记的约定；
（五）其他必要材料。
第六十二条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
第六十三条 申请预购商品房抵押权预告登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）预购商品房预告登记证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第六十四条 申请房屋所有权转移预告登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权转让合同；
（四）转让方的房屋所有权证；
（五）当事人关于预告登记的约定；
（六）其他必要材料。
第六十五条 申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）房屋所有权证，或者房屋所有权转移登记的预告证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第六十六条 预告登记后相关权利发生变更、转让或者消灭，申请预告登记的变更、转移或注销的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）预告登记证明；
（四）证明预告登记事项发生变更、转让或者消灭的材料；
（五）抵押期间转让抵押房产的，还应当参照本办法第三十条的规定提交相应的材料；
（六）其他必要材料。
第六十七条 预告登记后，未经预告登记权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予受理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，预告登记申请人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
申请相应登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）预告登记证明；
（四）房屋所有权证；
（五）其他必要材料。
房屋预告登记证是不是房产证？
房屋预告登记证是不是房产证。
房屋预告登记证当然不是房产证了。房产证是在交房后，购房人凭购房合同、交款凭证等办理的房屋产权证书。
根据《中华人民共和国物权法》，房地产预告证，是房地产登记当事人已进行房地产预告登记的证明。对购房人来说，没有产权意义。
房地产预告登记办证流程
1、取得商品房预售许可证，签定《商品房买卖合同》并及时去房地产管理部门进行合同备案。 （主要已本公司办理人员为主）
相关步骤：
（一）取得商品房预售面积；
（二）准备已备案户型图及房号等；
（三）签定商品房买卖合同并送交备案；
（四）房产局指定工作日满取回已备案合同，存档。
2、（1）若房款缴清，则直接准备相关资料办理预告登记及房产证。
（2）若需办理银行按揭，则需要客户准备银行按揭材料，加已备案合同送交按揭银行相关部门进行审核，审核完毕通知客户到银行签定《银行抵押合同》，一式三份，都取回并加盖公司公章，送交银行一份，一份交客户，一份用于房产局按揭。（需要客户前往银行签字）
3、办理房产预告登记。
相关步骤：
（一）取回房产局《预告登记申请书》并进行盖章；
（二）开发商证明及其经办人证明；
（三）《商品房买卖合同》及经办人委托书；
（四）预收客户预告登记费（预告登记和抵押预告登记均为80元）；
（五）客户携带身份证明，经办人携带相关资料前往房产局办理手续，资料完毕直接送交审核；
（六）工作日满房产局通知缴费并领取预告登记证明，将预告登记费收据交还客户。
（需要客户前往房产局签字审核）
4、办理房产抵押权预告登记。
相关步骤：
（一）取回房产局《抵押预告登记申请书》并进行盖章；
（二）抵押权人（银行）的相关证明及经办人证明；
（三）开发商的相关证明和经办人证明；
（四）《银行抵押合同》，《商品房买卖合同》及其经办人委托书；
（五）预收客户抵押预告登记费（预告登记和抵押预告登记均为80元）；
（六）客户携带身份证明，去房产局审核并签定申请书；
（七）签完由房产局开具证明，持证明及其他相关资料去缴纳契税及维修基金；
（八）将缴款收据及其他资料送回房产局，进行审核；
（九）工作日满房产局通知缴费并领取抵押预告登记证明，将抵押预告登记费收据交还客户。
（主要由开发商办理，需要客户前往房产局签字审核）
5、将办理完毕的抵押预告登记证明送交银行，由银行放款。
6、办理房产证。分两步：第一步是公司分户房产证，第二步是由公司的房产证过户到业主名下。
第一步相关步骤：
（一）取得有房产局测绘部门盖章的测绘表和分户层面图。（主要由公司出具，房产局测绘部门审核）
（二）提供开发商相关证件，及许可证明，明细由房产局办证部门提供。
（三）每一户都准备一套资料，通常以一栋几个单元一起送交办理。
（四）工作日满之后，去发证科缴纳工本费，领取房产证。
（由开发商办理）
第二步相关步骤：
（一）《商品房买卖合同》和发票。开发商取得房产局测绘部门的实测面积，并打印商品房销售统一发票交由业主办理房产证，总房款由面积进行多退少补。
（二）完税凭证（契税）。业主持发票和上次缴费存根到契税部门，换取契证，不够再补上。
（三）业主提前准备身份证，户口本原件及其复印件，婚姻证明（单身证明），
若本人不在需要委托人携带本人公证书。
（四）将已办理的房产证交给业主，并准备以上资料和开发商提供的相关资料，去房产局自己办理房产证。
（五）全款业主可以自行办理，但是贷款客户需要督促办理，以便快速办理他项权证。
（六）工作日满之后，由开发商取证，并代业主缴纳工本费。（这个有具体情况而定）
（七）开发商取回按揭业主房产证，并附上贷款资料等办理他项权证。（主要由开发商办理，业主签字）
（八）工作日满之后，由开发商取证，业主房产证由房产证保管，他项权证送交银行。
第五篇：房地产预告登记流程图
房地产预告登记房地产交易中心5
房地产预告登记流程图
※仅预售商品房转让预告登记有此流程．
※ ※仅房屋在建工程抵押权及其转让预告登记有此流程．
（一）预检
①办事指南――静安区房地产交易中心
办公地址：昌平路403号电话：62554188－255、256、233
投诉电话：62553500
接待时间：周一至周日（国定假日除外）
上午8:45～11:30下午13:00～16:30
申请人应提交资料：参照上海市房地产交易中心统一制定的客户告知单
总办事期限：自受理登记申请之日起7日内完成登记。如补件，文件补
齐日为受理日。
②职能依据――
? 《上海市房地产登记条例》(201*年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ? 《关于核准本市房地产登记、资料查阅收费项目及标准的通知函》沪价商(201*)026
号、沪财预(201*)061号第1条第3款。
③岗位职责――《受理登记工作人员岗位职责》（尚在修订中）。
④办事期限――即时。
⑤责任人：静安区房地产交易中心受理部负责人：陈亦伟
（二）受理
①职能依据――
? 《上海市房地产登记条例》(201*年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《受理登记工作人员岗位职责》（尚在修订中）。
③办事期限――1天。
④责任人：静安区房地产交易中心受理部负责人：陈亦伟
（三）收费
①职能依据――
? 《关于核准本市房地产登记、资料查阅收费项目及标准的通知函》沪价商(201*)026
号、沪财预(201*)061号第1条第3款。
②岗位职责――《财务登记工作人员岗位职责》（尚在修订中）。
③办事期限――即时。
④责任人：静安区房地产交易中心财务部负责人：马嫣
（四）初审
①职能依据――
? 《上海市房地产登记条例》(201*年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《审核部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。
③办事期限――1天。
④责任人：静安区房地产交易中心审核部负责人：杨复初、钟德铭
（五）复审
①职能依据――
? 《上海市房地产登记条例》(201*年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《审核部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。
③办事期限――1天。
④责任人：静安区房地产交易中心审核部负责人：杨复初、钟德铭
（六）审定
①职能依据――
? 《上海市房地产登记条例》(201*年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《主任部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。
③办事期限――2天。
④责任人：静安区房地产交易中心分管主任：华慧
（七）打印通知书
①职能依据――
? 《上海市房地产登记条例》(201*年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《信息部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。
③办事期限――1天。
④责任人：静安区房地产交易中心信息部负责人：孟祥芬
（八、十）通知、发件
①职能依据――
? 《上海市房地产登记条例》(201*年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《受理部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。
③办事期限――1天。
④责任人：静安区房地产交易中心受理部负责人：陈亦伟
（九）缮证、校核、注记
①职能依据――
? 《上海市房地产登记条例》(201*年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《信息部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。
③办事期限――1天。
④责任人：静安区房地产交易中心信息部负责人：孟祥芬
（十一）装订、立卷
①职能依据――
? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第9.2节。 ②岗位职责――《资料室工作人员岗位职责》尚在修改中。
③办事期限――未明确规定。
④责任人：静安区房地产交易中心资料部负责人：陆成瑞
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《房地产预告登记证明》
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