地产前期策划部周总结及周计划
房地产集团前期策划部周工作总结及下周工作计划
7月11日-7月17日
本周完成工作：筑城广场项目：1)广场雕塑等待规划局意见。孔圣堂项目：1）联系王总尽快与张总约时间汇报施工方案修改最终文本。2）天作、华阳已提供项目的设计报价。3）与王总沟通，请其尽快落实详细施工方案。4）与省建院联系落实设计费用问题公租房项目：1）配合公共住宅投资集团完成相关政府的文件申报工作。城市更新项目：1）报集团公司法务部对天作、骏地、华阳、德杰盟四家设计单
位的委托合同进行审批。2）周三在世纪新城会议室组织了该项目的概念性规划设计启动会。中房信与四家设计单位参加会议。金阳中央商务区项目：
1）落实中央商务区剩余地块的可建设量。2）就该建设量请设计院设计。文化广场安置房项目：1）请华阳公司对该项目的效果图进行调整2）收到市规划局建管处的修改意见，并通知华阳公司开展修改工作世纪新城运动场馆改造：1）与新城项目部对接，明确了每个改动方案应该如何进行。本周未完成工作及说明：下周工作计划：筑城广场项目：1）本周2内完成广场效果图。2）落实施工图出图时间。孔圣堂项目：1)等待省建院出最终设计费用，后续跟进施工图出图时间。2)等待设计院出施工图。公租房项目：1）跟进赵总关于公租房项目的相关安排，随时做好配合准备。城市更新项目：
1）将相关资料移交给中房信及四家设计单位。2）继续推进四家设计单位的合同审批。3）推进省委重要节点的研究工作并协调设计单位尽快推进该节点的设计工作。4）跟进设计单位对本项目的设计情况金阳中央商务区项目：1）等设计院出项目设计。世纪新城运动场馆调整项目：1）联系恒温泳池厂家做泳池改造2）与中体倍力相关负责人对接明确调整中存在的问题。
世纪新城运动场馆调整项目
本周完成工作：联系好了泳池厂家，并带其查看了现场，对方表示下周一给方案。
下周工作计划：等待对方给出泳池方案并与中体倍力相关人员对接完成其他调整项目。
扩展阅读：地产“尚东名筑”筹备及计划H
尚东名筑筹备及计划
【筹备及计划】
201*-1-23
尚东名筑筹备及计划
目录
壹：前期准备工作...................................3
一、场地准备..............................................3二、道具准备..............................................3三、调研准备..............................................5四、媒体推广..............................................5五、费用预算..............................................6
贰：定价策略.......................................7
一、定价依据..............................................7二、定价根据..............................................8三、产品均价.............................................10四、定价因素.............................................10
叁：销售节奏......................................12
一、销售核心.............................................12二、销售分期.............................................13三、销控原则.............................................15
肆：资金回笼......................................17
2尚东名筑筹备及计划
壹：前期准备工作
一、场地准备
售楼中心外1、巨型喷绘展板2、围挡3、现场指示牌4、外部景观售楼中心内1、整体装修。2、网点、电话点的设置。3、设置储物间和会议室。201*/3/15完成时间
二、销售道具的准备1、宣传用品
名称楼书海报户型单页手提袋一次性纸杯室内看板X展架台历精神堡垒罗马旗沙盘户型模型费用总计：数量3000份5万份5000份5000个5000个5块5个500个1个6个1个6个费用预算（元）60000201*1000500010005005001000010001800201*01800104600注：以上乃前期计划，具体应当以实际为准3
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2、办公用品
名称电脑电话空调资料柜文件架复印机饮水机更衣柜办公桌办公椅文件袋费用总计：数量1台4台4台1个2个1台2台1个2台9把50个费用预算（元）250012050005005003000300500800100010013820注：以上乃前期计划，具体应当以实际为准
3、文件资料准备
规章制度1、接待中心现场管理制度2、接待中心考勤制度3、销售人员行为规范4、销售人员接电规定5、销售人员奖罚制度6、销售人员礼仪规范1、证件副本2、销售流程3、销售说辞4、客户登记表5、来电登记表6、日/周/月报表注：以上资料红佳需201*年2月28日前准备到位。销售文件
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三、调研准备
准备阶调研范围确定段调研问卷确定调研阶段提数据分析交会议讨论报总结问题告注：201*年2月20前完成
工作内容销售人员培训成立项目专案组时间201*/12/1负责人李俊秦志坚201*/12/15李俊201*/1/10竞争对手调研消费群体调研提交调查表专案组201*/2/20成员专案组201*/1/15成员区域市场调研
四、推广准备
推广主题：
以“三辰置业”品牌为主，切入“尚东名筑”项目。品牌主打“三辰五年，感动中原”。项目主打“百年ART-DECO建筑风格”。
时间安排：
201*年2月28日前。
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媒体投放表（市区）
媒体户外/过街看板道旗手机短信电视走字报广网络费用总计：
媒体投放表（县城）
区域遂平媒体名称户外看板电视走字汝南户外看板电视走字户外看板上蔡电视走字平舆户外看板电视走字泌阳费用总计：户外看板电视走字800030000800030000800019万元201*/2/1-28发布1块，县中心地带201*/2/1-28发布1块，县中心地带201*/2/1-28发布费用预算（元）30000800030000800030000备注1块，县中心地带201*/2/1-28发布1块，县中心地带201*/2/1-28发布1块，县中心地带持续时长2年2年3天1月/2年费用预算(元）10000006000003000060001000050000169.6万元备注5块3路段120条201*/2/1-28天中晚报首页动画
五、费用预估
市区169.6万元城乡19万元总计188.6万元注：以上为前期预估，具体已实际数据为准
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贰：定价策略
一、定价依据
本项目的定价，需要考虑到区域市场楼盘的价格情况，同时并结合自身建筑风格特征等综合因素：
1、目前项目主要竞争产品主要集中在本案以南和以西。在该片区地产项目规模
相对较大，体量多，楼盘空置率高。
2、从本项目的自身规划来看，要高于区域的其他产品，自身的高规划立足点决定了他竞争的看齐对象应当是纬一路以南的项目。
3、开源大道以北，乐山大道以东区域相对广阔，但目前目前仅有3个项目。市场存在机会。
4、从整个供应量来看：整个区域的供应量会达到318.5万。且这些量体最迟在明年推出，集中放量趋势明显。
5、供应量集中在文明、乐山大道临近市委两侧，是本案主要竞争可比区域。仅开源大道以北的供应量达到116.5万。整个区域市场都有很大压力。
6、从产品类型来看：95%属于中高档住宅。所以整个区域市场达到饱和。压力可想而知。
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二、价格制定根据
1、需注意的是小区的内部环境规划，从而确定产品的附加值，其单、总价需谨慎制定。
2、通过北区市场调研，可以发现纬一路、文明大道沿线的物业，价格是在27003000元/平方米；乐山大道、置地大道路的物业，由于地段繁华、配套齐全，价格达到3200元/平方米，这对于本项目的定价具有指导意义。
3、周边在销项目都存在这样的现象，距离市委、市政府、天中广场越近价格要高出201*00元/平方米。这对本项目的物业价格高出文明路沿线的物业价格具有支撑作用。
4、考虑到本项目低开高走策略，如果前期价格制定过高，不利于后期价格制定。
5、因此价格定价要采取稳重取胜的原则，比目前驻马店整体价格要高。相对于首府、建业森林半岛要低，才利于销售
北区均价表
案名建业森林半岛首府置地百盛园瀚宇天中豪园海云世纪城物华领馆置地天中第一城
8均价（元/平方米）两房（平方米）3201*1002980290028002700240094978511389998699.88896三房（平方米）1351101431101441241441151161281141尚东名筑筹备及计划
北区供应量统计
项目名称天地惠城海云世纪城顺景国际广场天基城中心花园瀚宇天中豪园建业森林半岛首府物华领馆位置乐山、开源大道交汇处乐山、开源大道交汇处乐山大道、纬二路交汇处纬一路、骏马路交汇处通达路、骏马路交汇处乐山路、淮河大道交汇处乐山路、置地大道交汇处文明大道、纬一路交汇处开盘时间/201*/4201*/1//201*/9201*/4/201*/10201*/6/201*/7201*/5建筑面积37万18万5.5万8万20万30万75万6万60万16万6万8万29万置地天中第一城唯二路、文明大道交汇处置地百盛园逸泉玫瑰园翡翠国际天中第五大道文明、开源大道交汇处文明、开源大道交汇处置地、文明大道交汇处置地、乐山大道交汇处总计通过上述表可以得出：
318.5万1、从整个供应量来看：整个区域的供应量会达到318.5万。且这些量体最迟在明年推出，集中放量趋势明显。
2、从供应量区域来看：近期的供应量集中在文明大道、乐山大道临近市委两侧，这是本案主要竞争可比区域。长远来看，仅开源大道以北的供应量达到116.5万。这给整个区域市场都有很大压力。
3、从产品类型来看：95%属于中高档住宅。所以整个区域市场达到饱和。
9尚东名筑筹备及计划
三、产品定价
本项目推出市场时，周边区域同期竞争性楼盘多，主力竞争点来自于地段优越的房源。结合本项目的整体产品状况，综合市场分析，在产品价格定位上采取“稳中求胜”“低开高走”的价格策略。
前期产品整体定价低出周边市场100200元/平方米左右为宜。同时考虑ART-DECO建筑风格。
具体价格建议如下产品类型高层整体均价2800元/前期均价2700元/前期价格范围26002800元/注：价格范围在均价的5%左右上下浮动
四、定价因素
根据本案的产品状况并结合目标客层的基本特征，定价主要依据应围绕产品形以下几点因素
建筑风格决定楼盘的形象。独特的ART-DECO风格是价格制定的必要因素越高越贵应是常规价格制价基本原则，本项目也不例外，但是对于现场周边的景观差异的考虑也不容忽视。面积与尺寸状况直接影响价格制订面积、同质产品的面房型积差异基于总价控制的主导考量因素，决定面积相对越小、单价相对越高的原则。产品形态由于本项目大面积产品的市场供应量较大，4房的价格控制当是必然10
建筑风格楼层尚东名筑筹备及计划
3、定价细则：
结合周边竞品的实际环境和小区目前的实际状况，本案定价所需考虑因素有重至轻依次为：1、1F是否收电梯费2、各楼层的采光因素3、高层屋顶渗漏影响立面系数4、各楼层的视野及采光市场对高层的楼层差价的参考值各楼层电梯使用率与付费用的性价比1、景观、绿化、推窗见景的效果2、南北的通风性平面系数3、东西墙渗水、西晒问题4、东西墙的喜好程度1、总价因素2、房型功能因素房型系数3、房型量体因素4、域市场房型面积的去化比例1、高层栋与栋之间的景观、绿化、推窗见景的效果栋系数2、各栋受外界噪音及污染的程度
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叁:销售节奏
一、销售核心策略
根据本项目总量体约为6万多平米住宅总量体条件，同时考虑到住宅产品和区域原有项目泾渭分明的中、高端产品定位，预期市场销售压力显而意见，因此总体业务策略应主要有以下几个主导核心：差异型概念炒做促销
在市场一体化的同时，本案定位要截然不同因此不同阶段的概念不同，势必要进行三辰品牌和建筑风格的分主题炒作，进行阶段行的促销方能达到三辰品牌化效应和周期的控制范围销售目标。
对于前期产品主推“三辰201*年瞩世巨作”概念。打破市场原有的推广模式。造成市场注目效应，形成轰动效果。
对于后期的产品主推“尚东名筑，百年ART-DECO建筑风格”概念。炒作项目的与众不同。造成市场轰动，为产品树立核心标杆。
间歇式推案，集中式销售
由于本项目入市时机，市场供应量足，加之产品周边并无成熟生活配套。因此在销售业务执行上，充分的市场风险意识应该是我们关注的重点问题，同时为了实现预期价格目标，因此销售周期是必要拉长同时平均成交速度也会较为缓慢。对于以上考虑，销售商采取有节奏的分批推出各类房源，有节奏的控制销售进度，定期采取集中销售，避免买气不足的尴尬，有机会创造出市场瞩目效应以及客户关注热点的好处。从而可以有效确保销售的主导性，避免陷入滞销的泥潭。
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机动组合式促销
根据各阶段销售进程情况灵活多变，包括销售模式、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式指案场销售、展会销售等方式的灵活运用。价格是指优惠价格、震撼价格等能满足不同消费需求的价格形式。付款则包括一次性付款、分期付款、按揭贷款等方式的灵活运用和组合。机动、灵活对于本案来说具有非常的意义。二、销售分期
根据市场预期同时结合整体的营销策略，可以确定本项目周期为15个月，具体细分及阐述说明如下：
日期3456201*年78910111212201*年345销售阶段引导预约期强销期Ⅰ持续期强销期Ⅱ住宅收尾期月月月月月月月月月月月月月月月注：以上分期计划为前期建议，我司保留后期调整。
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1、项目整体产品导入期（4个月）201*/03201*/06
奠基仪式、售楼部公开。公开产品信息。推出“三辰201*年瞩世巨作”
概念，进行集成媒体投放，吸聚人气。抢占市场，软性着路，VIP认筹。
先推出2号楼，吸引市场关注及投资客进场。进行造势活动，塑造高档物业行像。接受客户预订，但不正式公开。
2、强销期Ⅰ（3个月）201*/07201*/09
一期正式开盘，引爆成交签约高峰。进行媒体造势将热销市场传播。进行二期客户积累。推出阶段性促销方案。
3、持续期（2个月）201*/10201*/11
一期签约完毕，资金回笼就位。
一期客户回馈，挖掘并培育二期潜在客户。二期客户积累与维护。
10.1房展会ART-DECO风格进一步推广，为二期做铺垫。4、强销期Ⅱ（3个月）201*/12201*/02
进行首批二期房源限量发行，引发抢购热潮。进行全面二期客户认购工作。媒体推波助澜，保持以购房客户信心。加强业务循环动作，提高客户回笼率。
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5、住宅收尾期（3个月）201*/03201*/05
推出尾盘促销方案
“清盘广告”推出保留房源。
售后服务问题解决，加速售后工作进度。整理与核对客户资料，做好清盘工作。
三、销控原则
除去14000的安置住房，本楼盘剩余量体为50000.整体去化顺序主品形态要以产品形态及工程进度为核心。销售周期引导预约期强销期Ⅰ持续期强销期Ⅱ持续期考虑因素规划、房型、价格房型、价格楼层、价格、房型景观、房型、价格楼层、价格量体（约）/2079010550156005000去化量/40%（含前期预约）20%30%10%强销期Ⅰ推出40%量体，建议推出2、3号楼。房型D：4-2-2B：3-2-1F：3-2-1C：3-2-1G：4-2-1A：3-2-2
户型面积160.24111.59121.95总面积（约）2079088.98131.7122.92尚东名筑筹备及计划
说明：首批推出上市2、3号楼，一则可以试探市场反映，二则可以控制适当的去化速度，为整盘价格控制提供操作空间。并且通过“3-2”户型可以有效对应产品市场的需求性，形成市场瞩目效应，有利于后期销售推进。
持续期推出20%量体。建议推4号楼房源。
房型B：3-2-1C：3-2-1A：3-2-2户型面积111.5988.98122.9210500总面积（约）说明：通过前期蓄势铺垫，及时开放4号楼房源，完成短期去化的目标，形成市场热点，吸聚高质量客户关注，并对二期房源推出做铺垫。
强销期II推出30%量体，建议推出5号楼房源.和部分6号楼二单元房源。
房型L：3-2-2M：2-2-1户型面积138.561560092.84总面积（约）说明：根据北区楼盘销售情况，在尾盘大多剩余房源为大户型。本案90上建筑面积较多。所以为了加快节奏、完成销售，建议推6号楼二单元户型。
收尾期：推出最后6号楼剩余房源。
房型L：3-2-2M：2-2-1户型面积138.56500092.84总面积（约）说明：最后放出房源比例为L:M=1：2符合市场需求，以达平衡，顺利售罄。
16尚东名筑筹备及计划
肆:资金回笼
计划根据
1、根据驻马店市场，一次性付款占购房总比例的30%。按揭占购房比例的70%。2、楼盘首付为30%。3、回笼资金计算：
回笼现金=销售面积×均价×30%+销售面积×均价×70%×30%按揭资金=销售面积×均价×（1－30%首付）4、楼市价格是低开高走的策略。5、推盘节奏
8、媒体配合，市场反应量。
时段推盘信息媒体配合价格走向销售目标回笼金额引导预约期201*/36强销售期I201*/79持续期201*/1011强销Ⅱ201*/12201*/2收尾期201*/356号楼剩余房源。和其它楼层剩余房源5000量体户外看板电视字幕手机短信网站推广报纸夹页车身广告抢占市场，软性着路，VIP认筹金1万元2、3号楼20790量体4号楼。10500量体5、号楼和6号二单元。15600量体户外看板电视字幕手机短信网站推广报纸夹页车身广告户外看板电视字幕手机短信网站推广车身广告户外看板电视字幕手机短信网站推广报纸夹页车身广告户外看板电视字幕手机短信网站推广车身广告/2700元/2700元/2800/2900元/VIP认筹200组1810090001201*3000现金：200万元现金：2492万元现金：1239万元现金：1718万元现金：448万元/按揭：3419万元按揭：1700万元按揭：2352万元按揭：609万元注：前期预估计划，本司保留最后调整建议
尚东名筑筹备及计划
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