XX置业公司工作总结和工作计划
**年是**分公司发展历程中颇为重要的一年，今年以来，分公司在燃气集团、置业公司的领导下，正在按照年初工作会的总体部署和深入开展学习实践科学发展观及进一步深化新国企建设的工作要求，有条不紊的高质量的开展各项工作。在全体职工的精诚协作和辛勤耕耘下，分公司的整体经济运行保持了较好的态势，整体工作呈现扎实有序、稳步向前发展的良好势头。全力做好**周年国庆服务保障工作，全面完成置业公司年初下达的各项工作指标。使分公司在向着新国企建设的进程中迈出了更为坚实的步伐。
一、过去一年主要工作回顾
（一）主要经济指标完成情况（1-10月）
1.主营业务收入：计划完成533万，实际完成536万，完成年度预算700万元的77%，与上年同期相比主营业务收入增加了1**万，增长比率为43%。
2.主营业务成本：计划支出350万，实际支出344万，完成年度预算463万元的74%。与上年同期相比主营业务成本降低了63万，降低比率为17%。
3.管理费：计划57万，实际65万，完成全年预算74万元的88%。与上年同期相比管理费增加了9万，增长比率为16%。
4.利润总额：计划98万，实际完成99万，超额完成1万，与上年同期相比利润总额增加了79万元，增长比率为400%，超额完成了年度指标任务。
（二）全力做好国庆**周年服务保障工作
根据置业公司**年安全保卫工作计划和置业公司**年国庆及维稳工作责任要求及香河园办事处对物业公司迎国庆保平安的要求，分公司把做好**周年国庆服务保障工作，做为全年各项工作中的重中之重，以安全为主线，进一步完善了分公司应急防范措施，进一步加强安保工作的监督检查，进一步加大安保工作的管理力度，进一步提升安保工作服务管理水平，进一步提高安全服务保障能力，确保了分公司在迎国庆**周年维稳期间管辖区域的安全运营，为全面完成燃气集团、置业公司下达的各项硬性安保工作指标做出了努力，为维护首都的平安稳定做出了应有的贡献。
一是领导重视、加强防范、强调责任，切实完成维稳工作“硬任务”，全面落实“国庆平安行动”目标。领导班子特别加强了安全保卫工作力度，任命一名副经理主抓安全保卫工作，按区域进行管理，各物业项目部负责人为自觉履行维稳工作“第一责任人”，对“第一责任人”做出明确的要求，强调责任关乎生命，对所有职工进行了安全思想教育工作，提高了企业职工在思想上、行动上对安全防范工作的意识。在切实完成维稳工作“硬任务”方面，分公司全面贯彻、落实、坚决执行置业公司下达的各项安保硬性指标，做到重大生产责任事故为零；重大生产安全事故为零；重大交通事故为零；重大火灾事故为零；年工伤率低于2‰无发生；做到刑事案件发察率无发生；治安案件率无发生；职工犯罪率无发生；职工违法率无发生，分公司治安保卫责任明确，做到全员参与，齐抓共管，确保管辖区域内实现稳定和谐局面，为全面落实“国庆平安行动”目标，全力做好国庆**周年服务保障工作奠定了坚实基础。
二是统一思想、全面部署、排查隐患，修订细化应急预案和流程，确保管辖区域内的安全稳定。全员上下统一思想，提高对维稳工作的敏感性和紧迫性的认识，国庆**周年的维稳工作比奥运难度大、强度高，因此分公司成立了突发事件应急指挥中心，各物业项目部成立了突发事件应急小组。分公司领导担任组长，主抓安全的领导担任副组长，各项目部主管担任应急小组组长，组员由全体工程人员、保安人员、客服人员、保洁人员等组成。真正做到在第一时间小事不出企业，尽可能将不安全隐患消除在萌芽状态。先后投资近**万元，对设备设施、危旧管线、消防设施、小区电梯、进楼口总截门、楼顶通风道盖板、水箱清洗、直燃机保养检修、污水管线堵塞的整治、小水管线、井盖的更换、小区道路安全指示线重新划线等进行了改造。加强了区域内的用户安全巡检工作。加大公司安全隐患的排查治理力度，对所有外租房屋、地下空间逐一进行了重点排查，对不合格的责令其限期整改，并进行了复检，不留隐患。在深入开展安全检查中，排查整改安全隐患3项。为了使各物业部的安全管理工作做到精细化、标准化、有章可循，分公司重新整理、修订、细化和完善了分公司各项突发事件应急预案和处理流程。通过与社区、公安机关配合，及时了解和掌握外来人员的动态，提高安全系数，确保了小区的安全、稳定工作。用手段与制度相结合的方法，使管辖区域内的安全保卫工作有了保障。
三是加大安全生产宣传培训力度，履行应尽的社会责任。为了认真贯彻并落实燃气集团和置业公司关于深入开展“安全生产月”活动通知精神，强化安全生产月活动的互动性和实效性。全面提升企业职工及所管辖区域内居民对安全知识的了解、学习和掌握，弘扬安全文化知识、传播安全健康理念。分公司于六月下旬举办了以“关爱生命，安全发展”为主题的安全知识竞赛活动，通过此次活动的开展，调动了大家学习安全知识，参与安全管理的积极性，提高了处理事故的能力，达到了以考促学，学以致用，由个体安全向整体安全，由要我安全，向我要安全的观念转变。同时，扩大了分公司在居民小区的影响，履行了应尽的社会责任。
四是做好甲型H1N1流感的防控工作，各物业项目部从5月份开始至今坚持每天由专人向分公司中控室做好上报制度，确保在第一时间能够掌握员工情况，做到早发现、早解决。在做好国庆**周年服务保障工作中，全体员工用实际行动，确保了国庆**周年服务保障工作的圆满完成。
我们要继续秉承奥运保障的传统和经验，继续弘扬奥运精神，继续发扬全体职工表现出来的高昂的斗志和良好的精神面貌，并将其转化为推动分公司稳步向前发展的强大动力。
（三）《折子工程》的组织实施
**年按照置业公司年初工作部署和工作安排，分公司负责的1项折子工程已提前按时完成。分公司负责的折子工程是，东直门地下室1段和2段地下一层和二层进行整治和装修，使之具备对外租赁的消防安全要求，预计工程完成时间为09年12月25日。在置业公司和分公司相关工作人员的共同努力下，此项折子工程已于09年9月30日前提前完成东直门地下室的整治和装修。目前，已具备对外房屋租赁要求并开始进行招租。
（四）以全面实施组织优化为契机，加大市场拓展力度，开创工作崭新局面
1、进军新领域，努力营造企业利润增长点
写字楼的接收管理，是我分公司进军到一个新的领域，按照工作要求，既要在春节前完成对现有租户签订新的租赁合同，又要在按时完成租金的收取，还要对写字楼的固定资产和材料进行准确的盘点核对，在时间紧、任务重的情况下，参与此项工作的全体同志认真组织市场调研，针对金融危机将对租赁业务带来不稳定因素进行分析，制订了保稳定、保利润的可行性方案。在规定的时间内超额完成了既定的工作。年租金收入截止到10月底已达154万元，相比去年同期相比125万元，超额完成租金收入29万元。在分公司的管理下，发挥更好的经济效益，努力营造企业利润新的增长点。
学校礼堂的接收管理，为做好首次“燃气集团半年工作会”“北控集团半年工作会议”礼堂使用及服务工作，分公司精心组织，认真安排，虚心请教，将其定位在打造置业公司品牌的基本点，积极与集团办公室协调，在置业公司领导及大楼物业部的支持下，圆满的完成了第一次礼堂服务任务。为进一步礼堂规范管理，积累了宝贵的经验，奠定了良好的基础。
学校食堂的接收管理是分公司又进军到一个新的领域，根据置业公司班子二十五次会议纪要精神，各分公司食堂管理由**分公司配合置业公司物业部做好前期基础工作。为做好食堂的管理工作，分公司积极与咨询分公司、二分公司联系，探讨如何办好食堂，采用什么样的方式等问题，并根据食堂的现状提出了整改方案，食堂改造工程已于8月25日完工，于10月9日正式启动运营，运营后的食堂，为咨询分公司和二分公司的职工提供了丰盛可口的饭菜，受到客户的好评。目前，三分公司和四分公司的食堂接收和管理工作正在洽谈中。在食堂接收的过程中，同样积累了宝贵的经验，为下一步成立置业餐饮分公司做好了必要的前期准备工作。
2、围绕集团组织优化，做好物业项目接收工作。
**年是燃气集团组建十周年之际，集团公司经过近两年的精心准备，终于圆满完成了自成立以来最大规模的一次组织机构调整，这是集团公司长远发展、主动适应市场新形势和新要求，改革完善新机制，加快企业新发展的重要战略举措。这一重大战略举措的启动和实施，也给分公司带来了前所未有的新的机遇和新的挑战。根据置业公司整体工作部署和工作安排，分公司分别于5月份接收了普惠南里物业部、销一分公司物业部（现四分公司）、输配物业部（现高压管网分公司）、设计院物业部共四个物业部，增加物业管理面积约为23000平方米；于6月10日接管位于朝阳区西坝河七圣庙院内的燃气二分公司，建筑面积约为2530平方米的物业项目和位于朝阳区化工路的燃气三分公司，建筑面积约为2700平方米的物业项目；6月25日原天兆物业部正式接管位于海淀区笑祖塔院的燃气五分公司，建筑面积约为7000平方米的物业项目；6月28日接管位于志新路的燃气集团物资设备分公司，建筑面积约为1800平方米的物业项目；7月15日接管位于朝阳区西坝河七圣庙院内的食堂和礼堂，建筑面积约为1100平方米的物业项目；8月1日接收位于朝阳区西坝河七圣庙院内咨询分公司，建筑面积约为2097平方米的物业项目；于9月份接收位于东直门一段和二段地下室，建筑面积约为1700平方米的物业项目；9月25日接收位于十八里店南桥自主城售楼处，建筑面积约为1400平方米的物业项目；10月初接收位于平谷区平谷镇的燃气平谷分公司，建筑面积约为1700平方米的物业项目；10月23日接收北京燃气集团客户服务中心，建筑面积约为1700平方米的物业项目，截止到目前，在配合全面实施组织优化的工作中，分公司共接收了8个物业项目，接收物业管理面积已达到15000平方米。
3、抓住机遇，开创工作崭新局面
**年4月，根据置业公司对分公司新接手的普惠南里、销一、输配和设计院四小物业部提出加大整改力度，增加亮点工程，打开工作新局面的要求，分公司对这四个小物业部进行了深入的实地考察及调研，根据调研报告，对四小物业部按照业主的要求进行整改，加大整改力度，提高服务质量。根据对四小物业部的调研，分公司分别制定了改进措施和方案并以实施。（1）对普惠南里进行整改，具体为办公环境整改、设备养护处理、污水管线堵塞的整治。目前，亮点工程全部完工，办公室、设备间、小区环境均有不同改观。（2）根据设计院对我物业部提出的建议和要求，分公司认真研究分析，在置业公司的帮助下，进行了人员调整，使多年来困扰设计院的停车乱、停车难的问题的得以解决。目前，设计院车辆管理有序，信件收发及时准确。（3）销一物业部，经过调研，制定了具体整改方案，并将整改计划与销一领导进行沟通。目前，销一亮点工程相继展开并已完成，大厅吊灯清洁、擦鞋机已订货、顶层外大门更换。（4）输配物业部，经过调研，同样制定了具体整改方案，并将整改计划与输配领导进行沟通。目前，输配设备管理进行了整改有新貌。
**年6月，是燃气集团发展史上值得浓墨重彩记载的特殊时刻，在这个时段中，拉开了燃气集团成立以来最大规模的组织机构调整的序幕，从6月10日开始，分公司陆续接收了8个物业项目，接收物业管理面积已达到15000平方米，分公司在接管了上述物业项目后，主要采取“物业管理”+“酒店服务”的管理模式，注重规范服务和创新服务。分公司领导班子首先带领相关物业管理工作人员与各个新组建的分公司的有关领导进行交流、沟通，了解他们对物业服务的需求，并做好记录，以便在今后的物业服务管理工作中能更好的提供有针对性的让客户感到安全、舒适、快捷满意的物业服务。此次调整时间紧任务重，在这种情况下，为高质量配合各个新公司顺利在规定时间进驻。分公司组织物业服务管理相关人员、保洁人员加班加点开展服务工作，尤其是保洁人员在时间紧还要保质保量的情况下，在针对有的物业项目进行保洁服务时，连续奋战几个通宵进行清洁、清理，做到人停机器不停。在物业管理人员的辛勤努力下，各个新接管的物业项目都在新分公司进驻前高质量的完成了保洁服务工作，为各个新分公司顺利挂牌开业创造了整洁、明亮、舒适、优美的办公环境，提供了有利的后勤保障。分公司在做好物业服务管理工作同时还做了部分物业创新服务，提高物业服务工作的前瞻性。例如二分公司提出对领导办公室在上班前完成入室保洁的要求；五分公司提出在原有的物业服务内容上，增加会议服务、电话系统管理等新的物业服务项目。分公司对各个新分公司在物业管理服务上提出的合理要求积极配合并组织专人认真落实。对业务区域内各个新公司的物业管理分别进行精心策划、严密组织、及时跟进，哪里需要物业服务哪里就及时配备物业服务人员，保证优先服务到位。目前，分公司在接收的上述物业项目中，从现状分析看，整体运行良好，工作有序，职工队伍稳定，特别是原四小物业部，亮点工程基本完成，无论是人还是设备管理均有很大程度的改观，在完成份内工作的同时，为燃气集团结构调整做好了后勤保障工作。使分公司的各项工作呈现崭新的局面。
（五）以业主需求为导向，树立服务新形象
集团公司实施组织优化工作以来，给分公司带来新的机遇和新的挑战同时，对物业服务管理工作也提出了更高的标准和要求。分公司牢牢抓紧这次难得的机遇，努力开展各项工作，以业主需求为导向，努力提高服务质量，努力塑造公司的服务品牌，全新树立物业服务新形象。
1、组织开展了慰问业主的工作，认真听取业主建议，创办小区公共邮箱，搭建沟通平台，拉近了与业主的距离，得到了小区居民对我们工作的认可。
2、组织开展了对各项目部业主进行半年工作回访的总结，业主满意率达到98%。针对业主满意率进行了分析，写字楼相对较高，扣分项目主要是对保洁公司人员年龄及流动性较大不满意；住宅楼主要是对硬件及小区环境（外来人口太多）而不满。对上述问题已与宝洁公司沟通，如问题不彻底解决，我们将终止合同。对外来人口。我们将与社区协手，做到把握动态，力争给小区居民创造一个安宁的居住环境。
3、开展了物业管理及生活常识的宣传工作，利用宣传栏每月两期，提高业主对物业管理的了解和认可，以此推进我们的规范化服务和管理。
4、组织开展对小区电梯的检修和维护，使居民有一个舒适和安全的居住环境。
5、组织开展了小区的绿化养护工作，为小区居民营造良好的生活氛围。
6、在雨季来临之前，组织完成小区楼顶防水和邮箱更新改造工作，改善小区业主的生活环境。
（六）践行科学实践发展观，提升物业管理水平
按照置业公司**年工作部署，要求认真组织落实规范化服务工作，分公司按年初计划有条不紊的组织落实检查工作，这项工作从5月份陆续展开，分公司组织全体主管以上的管理人员，首先开展对天兆物业部的检查测评工作，各项目部主管结合自管范围的工作及检查情况，进行了点评发言，效果良好。分公司采取这种有组织、有计划、有针对性的调研和现场办公的方式，今后将在各物业项目部中开展，把提高物业管理服务标准和服务质量的工作真正落实到实处，以一个点的管理纵深扩大到整个面的管理，努力践行科学实践发展观，以此使物业管理上一个新水平。
（七）以创优活动为载体，进一步夯实基础管理
按照置业公司“创优质活动，向国庆献礼”的文件精神，分公司认真组织落实文件内容，及时将文件精神转发到各项目部，要求各物业项目部按要求认真组织好三个阶段的工作。按照第一阶段的工作安排，各项目部认真开展自查、自检、自整，并做好台帐、记录工作。按照置业公司的工作部署，分公司对“创优活动”第一阶段工作，进行了总结，针对置业公司检查出的问题，分公司制订了整改措施，并分别找当事人谈话，同时责成各项目部做好第二阶段的工作，加强落实，责任到人。第二阶段工作结束后，整体情况良好，但细节之处还需进一步强化，特别是对保安、保洁人员今后要加强组织学习培训，提高企业整体形象。第三阶段正在开展设备台帐的检查评比。通过创优活动，明确了目标和任务，进一步加强了基础管理工作。
加强档案管理。加强了公司档案人员的学习，提高了档案人员的业务能力。规范了设备设施档案、房屋档案、人事档案的建立，为分公司发展提供有力依据。
加强应急体系建设。完善修订细化了应急预案和流程，提高了应急指挥的反应速度和应急事件的处置能力。
（八）践行科学发展观，推进企业党的建设
深入开展“践行科学发展观，深化新国企建设，实现集团又快又好发展”为主题的学习实践科学发展观活动，分公司组织广大党员、干部紧密结合公司的发展实际，坚定信心，查找差距，拓宽发展思路，为分公司发展提供强大动力。
大力加强分公司领导班子建设，特别是在这次配合集团组织优化工作而接收的大面积物业项目管理服务中，面对困难和挑战，分公司领导班子带领广大职工勇挑重担，变挑战为机遇，变压力为动力，真正发挥党员先锋模范作用。
深入开展企业文化建设工作，鼓励员工积极参与丰富多彩的职工文体活动，开展读书活动，组织员工看盘写心得等学习，开展对企业提出合理化建议活动，继续做好职工素质教育培训，不管提升职工队伍素质水平，
落实党风廉政建设的各项制度，带领项目部重点岗位、关键环节和有业务处置权人员学习公司《惩防体系规章制度》等文件，分级查找廉政风险，并填写各自廉政风险和防范承诺表，提高思想意识、廉政意识和工作责任。扎实推进廉政防范管理工作。
**年，在分公司全体员工的共同努力下，出色圆满完成了上级领导交给的各项任务，回顾一年来的工作，我们体会到，要保持公司健康、快速、有序发展，必须坚持按照新国企建设要求，把践行科学发展观落到实处，继续夯实管理基础，明确工作目标，求真务实，真抓实干，不断提高领导科学发展的能力，努力实现公司又快又好发展。
二、**年的形势与任务
**年是加快集团公司的改革发展和新国企建设步伐，建设一个具有先进管理水平的大型燃气企业集团举足轻重之年，是置业公司根据**年集团工作会报告中再次提出：“将房地产开发作为北燃实业新的利润增长点，加快推进房地产开发速度。编制完成好置业/服务板块五年发展规划，利用好北燃实业闲置土地，进一步理顺开发思路，制定好整体规划。采取自持物业、商业开发、合资合作等多种形式，积极推进现有项目，力争年内取得实质性进展，并逐步形成房地产开发、物业管理相衔接的产业链。”能否取得实质性进展重要而又关键之年。置业公司政策利好，将给分公司带来新的机遇和挑战，我们要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以组织优化为契机，以安全为主线、发展为中心、服务为载体、管理为手段。求真务实、真抓实干，积极参与置业公司物业服务市场的竞争，努力实现业务发展规模，主动适应新形势，改革完善新机制，加快企业新发展。与置业公司保持一致，团结一心，拼搏进取，不断扩大组织优化的成果，完成好置业公司赋予的各项工作，确保全年工作任务目标的圆满完成。
三、**年的重点工作及任务
重点工作和任务
（一）坚持改革创新，促进企业发展
创新是企业发展的不竭动力，也是企业永葆活力的源泉如何抓住机遇，应对挑战，加快公司发展，是我公司以待解决的新课题。要在科学发展观指导下，全面提升学习力、创新力、执行力。提升学习力，就是通过学习新技术、新知识、新理念，最大限度地适应市场和客户的需要。
提升创新力，就是要在面对严峻的形势时，及时调整自己的思路，要按照“联系实际、深化改革、抓住关键、突破重点”开辟新的发展空间。通过进一步制度创新、技术创新、管理创新，优化资源配置，提高管理效率，树立科学发展观，坚持科学发展观为指导，是物业企业实现可持续发展的必由之路。
坚持创新，不能流于形式，要注重实效，服务企业大局。我们开展创新就是要把新的管理要素，如新的管理方法、新的管理手段、新的管理模式等不断引入到企业管理系统中，以此增强企业的活力和竞争力，更有效的实现我们的工作目标。促进企业更加稳步向前发展。
（二）脚踏实地，打牢根基
无论多高的大厦都需要稳固的根基，经营企业同样如此。打牢根基不仅是我们当务之急且必须做好的重要工作，也是企业持续发展的重要保障。企业要不断完善各规章制度、业务流程，从而为企业各项工作的，有效运转提供有力支撑。
加强人力资源管理。人才是企业兴盛之基、发展之本。我们要以加强人才资源建设为核心，创新人才培养机制，优化人才队伍结构，建立和强化科学的人才评价和激励约束机制，坚持党管干部和市场选人相结合原则，加强人才培养，把年轻有为、品行端正、事业心强的同志选拔到各个领导岗位；研究建立符合企业特点的员工退出机制，实现员工能上能下、能进能初的良性循环，为优秀员工提供多通道的晋升空间；研究制定符合企业特点，与企业绩效、员工绩效相结合的职级薪酬浮动办法，使有限的薪酬资源向高绩效、核心员工倾斜。
加强全面预算管理。严格控制费用支出。通过下达业绩指标和成本控制目标，将预算目标分解落实到各经营单元，引导并督促其按照公司的决策和业绩要求进行经营管理活动，确保公司总体完成全年预算并力争超额完成。
加强内部控制管理。努力提高公司的管控能力。
1、按照集团管控要求，修订企业规章制度，制定核心业务流程，形成与发展战略和管控模式相适应的制度体系。
2、完善绩效考核，明确绩效考核管理责任和执行体制，进一步落实分层分类的绩效管理理念，建立风险管理与内部控制体系。
3、完善内部控制机制，建立以事前防范、事中控制为主事后补救为辅的企业法律风险防范体系，确认主控等级事项以及该等级事项的硬约束，规范合同管理，严格合同评审程序，规避风险，确保企业健康发展开展法律知识培训，提高全体员工的法律意识，提高各级管理者对法律风险的重视程度，落实防范措施。
4、加强安全管理。加大安全管理体系的宣传培训力度，提高职工对体系的认识，形成广大职工广泛参与、自觉执行的安全工作局面。进一步完善制度流程，明确职责，查找漏洞，消除隐患，以安全管理体系为基础，开展安全质量标准化工作，组织进行安全管理考核试点。加强安全管理督察机制的建设。进一步明确安全防范重点部位，明确安全生产关键岗位，明确安全运行的技术措施，掌控物业技术装备的基础资料，提高安全管理工作的针对性，切实做到安全让用户放心。消除安全隐患，确保物业设备安全稳定运行。深入开展物业设备额的现状调查，深入分析、评估安全隐患。努力消除多年未决隐患。继续加大小区供电和消防设施改造，适当提高投入，确保技改项目按时、保质保量完成，消除物业设施运行隐患。
（三）加强廉政预警机制，提高风险防范意识
扎实推进公司防腐倡廉建设，完善廉政预警机制，增强领导干部和各部门、岗位人员的责任意识、廉政意识、防范意识，制定党支部廉政风险防范管理工作方案，（www.jcjmh.com）开展廉政风险防范管理工作是加强反腐倡廉的重要举措，是企业持续发展，党员、干部、职工队伍素质不断提升的重要保证。组织领导干部、党员和有业务处置权岗位人员认真学习中纪委、市委、市纪委和北控、燃气集团、置业公司领导关于开展廉政风险防范管理工作的讲话和文件，认真落实廉政自律“七个不准”的要求，学习《惩防体系规章制度》等文件，提高思想认识，明确指导思想、工作内容和方法步骤，在全体员工中开展廉政风险。积极组织重要岗位和有业务处置权人员参加公司组织的廉政风险防范管理工作人员培训班，明确廉政风险防范管理工作流程和重点工作环节。提高廉政意识和工作责任。
同志们，**年公司面临的挑战将更加艰巨，责任更加重大，我们要认清分公司面临的工作任务和目标。在新的一年里，公司要站在新起点、新高度，与置业公司保持高度一致，要善于提升自身素质、强化管理、抓住机遇、突破难点，在市委、市政府和燃气集团、置业公司的领导下，与时俱进，开拓创新，团结并依靠全体员工的智慧和力量，保证各项工作全面贯彻落实，推进企业在新国企建设道路上再跨越新的一步，迈向企业更加美好的未来。司法局年度工作总结和工作计划酒店房务部工作总结和工作计划环境保护志愿者协会工作总结和工作计划
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