美院住宅项目201*年工作总结
美院住宅项目201*年工作总结及201*年工作计划
美院住宅管理处负责管理中央美院住宅项目。分别是东城区校尉胡同68号院、煤渣胡同9号楼、大雅宝胡同5号、小雅宝胡同8号、朝阳区垂杨柳中区2号楼、东大桥甲6号楼。所管辖物业面积28573平米，有住户320户。
一、项目部人员构成：经理1人、主管1人、综合维修工4人、保洁3人、传达室2人，共计11人。项目部外包项目为：保安3人（东大桥）、电梯司机4人、电梯维修工1人（东大桥、煤渣）,共8人。
二、经营状况：住宅部分能按时，及时收回物业费，对东大桥、煤渣及68号院卫生费、代收费等能按时收回，完成工作任务。各项支出未超出规定的预算目标。
三、甲方评价及项目大致情况：甲方对项目总体评价还可以，各项服务基本到位，反映到物业的问题也都基本解决。住宅项目部管理的区域较为分散，没有专门的客服人员而同时又要去院里及回公司办事，所以有时现场处理问题不是非常及时，以后要加强。
四、项目自身管理完成情况自评及优缺点说明：
项目按照既定计划和目标进行管理，努力为业主创造舒适、放心的居住环境，得到了绝大多数业主的满意。为此我们总结以下经验及不足：1.从细节出发，突出服务。
在日常管理当中，细节的服务非常重要。
例如：如煤渣更换机顶盒的工作物业通知就出了三次，住的老人比较多，传达室和保安值班人员，发现老人携带物品较多，主动帮忙。主动搀扶老人上下台阶，地下室住户进出推自行车不方便，主动帮忙开一下门，事情虽小，但充分体现了我们的服务品质，体现了我们公司的形象。业户反馈物业的任何问题，物业都极力的去解决和协调。之后再反馈业户听取意见。真正的急用户之所需，想用户之所想，得到了业户的高度评价。2、解决遗留问题。
东大桥的暖气很都多年都有一条管线不热，经和热力公司及社区合作解
决了该问题，得到了业主的书面表扬。通过改变管路解决了煤渣个别用户饮用水水质发黄问题，得到了业户的充分肯定。3、各项报修及时服务，自检维修及时完成。
对维修工严格要求。从制度及细节上进行强化培训。使得各项报修都及时
完成、回访都满意，设备出现问题能够及时发现并解决。
4、项目管理中的不足：缺乏对和用户深层次的沟通，所以个别用户对于物业服务范畴和内容还不是很清楚，导致业户对个别服务细节不满，将来工作中一定会在这方面加强努力。
五、人员流动情况：今年下半年更换维修工1人，更换传达室人员1人。六、项目部外包项目有两项：1、保安服务
东大桥甲6号楼的三名保安经过调整，及管理模式的变化，使项目的服务工作更加显出专业化、规范化，对进入院内陌生人员进行盘问，自行车棚加强管理，杜绝外社会车辆进入院区停放，主动给业主帮忙等，得到了业主好评，同时也得到了甲方的赞许。不足之处是人员更换太频繁，应加强与该公司沟通。2、电梯服务
电梯维保服务能保证维修及时，有事情及时赶到现场处理。项目的电梯都比较陈旧，故障率较高，每次都协调院里尽力的予以解决。煤渣的电梯工服务意识不强，多次检查中存在问题，正积极协调该公司进行人员调整。
201*年工作计划：项目存在问题：
1、东大桥电梯按国家相关规定运行19年需更新，维修成本正逐年增加，要进一步与院方沟通进行更换；另外电梯服务费中人员费用较底，为降低成本，所雇佣人员素质教底，给管理带来了很大难度。2、各区域消防通道应急照明设备须与院方沟通加以健全。
3、垂杨柳屋面防水老化、漏雨，且墙面、阳台等多处破损，存在很大的安全隐患，应与院方沟通以解决问题。一月份：
1、春节前各区域楼内杂物清理。2、各区域内消防检查工作。3、员工的培训。
4、煤渣电费、卫生费的收取。二月份：
1、68号院14月劳务费的收取。2、煤渣电费、卫生费的收取。3、各区域公共区域的检修。4、各区域内消防检查工作。三月份：
1、煤渣与环卫局签订卫生费协议。2、东大桥201*年卫生费的收取。3、配电柜春季保养。4、各区域化粪池的清掏。5、煤渣电费、卫生费的收取。6、消防设备的保养。四月份：
1、清扫各区域楼顶杂物。2、各区域疏通雨水管道。3、煤渣楼内通道的修理。4、煤渣电费、卫生费的收取。5、生活水箱、控制柜、电机保养五月份：
1、各区域安全检查。2、东大桥草坪浇水。3、煤渣电费、卫生费的收取。4、各区域更换纱窗。六月份：
1、防汛检查、准备工作。2、草坪修剪工作。3、配电室、电梯机房空调检修。4、各区域避雷检测。七月份：
1、设施、设备保养。2、68号院劳务费的收取。3、水箱清洗、水质化验。八月份：
1、煤渣9号楼电梯年检。
2、煤渣水箱卫生许可证的换证工作。3、防暑降温、关心员工生活。4、清理整顿自行车。九月份：1、化粪池清掏。2、各区域楼内卫生清理。3、安全消防培训、十月份：
1、楼内公共区域门窗、玻璃检修。2、协助热力供系统补水工作。3、做好节日期间安全防范工作。十一月：
1、东大桥电梯年检工作。2、灭火器年检工作。3、消防设施维护保养。4、201*年满意度调查。十二月：
1、年底工作总结、下一年工作计划。2、做好冬季暖气维修工作。3、各区域化粪池清掏。4、配合美院消防安全检查。本年度项目优秀员工为刘启会。
以上是美院住宅管理处201*年的工作总结及明年工作计划。请各位领导给予指正，使今后的工作做得更好。
北京亿展资产管理有限公司中央美院住宅管理处201*年11月29日
扩展阅读：管理处月工作报告--201*年1月
北京亿展资产管理有限公司
美院住宅管理处
月工作报告
二零一零年一月
目录
第一部分项目基本情况第二部分本月管理处运行情况
一1234二三12四五六
人力资源工作人员现状及异动情况离职原因分析奖惩情况月度培训情况财务状况品质管理工作品质检查业户/客户投诉内、外沟通公司总部支持情况外委合同执行情况
第三部分管理处月度工作总结第四部分管理处月度工作计划
第一部分项目基本情况
总管理面积26383.5住宅26383.5已销售户数总户数户305户其他：在装修户数305户户%办公入住户数停车场地上地下空置户数入住率商业业主入住户数305户其他租户入住户数户户户装修完户数户未装修户数第二部分本月管理处运行情况
一、人力资源工作：1.人员现状及异动情况
人员现状序号岗位原编制现有编制121134331511342314差额3=2-1000023＝101入职4离职5人员异动情况转正60异动原因123456经理主管保洁维修传达室保安共计人员流动率（=5/1*100%）注：“岗位”按照项目设置情况填写。
2.离职原因分析
序号12离职原因公司内部调动不符合岗位要求离职人数无无占总离职人数比例
345678910合计本人不能适应工作试用期不合格合同期满不续订发展前景同事关系薪金低其他个人原因0无003.奖惩情况
序号姓名部门岗位保洁事由工作较积极日期奖惩类别奖励奖惩金额口头1李国臣煤渣234本月奖励人次：1次本月处罚人次：4.月度培训情况
序内部培训接受培训部门号次数1234全体部门合计44公司培训培训率培训部门次数100%85%培训合格率备注本月培训计划完成率100%注：培训率=（参加培训人数/部门总人数）*100%；培训合格率=（培训合格人数/参加培训人数）*100%。
二、财务状况
收入部分序号列项年度应收本月实收累计完成比率备注
1物业管理费收入23经营收入其他收入703061.46450.00703551.4610850.5810850.58支出部分煤渣卫生费、电费序号12列项员工薪酬福利行政办公费用年度预算271687.124720.00125059.56101791.0611260.00350.0056520.00571067.74本月支出20515.4154.57电25182.58水321.97083.33累计完成比率备注东大桥、煤渣电费煤渣、68号院水费电梯维保3公共区域能源费4设备设施运行维护费5管理区城清洁费678绿化养护费外委费用其他合计4710.0058587.79外保三、品质管理工作1.品质检查
管理处每月自检本月日间自检次数3本月夜间自检次数夜间自检发现问题整改情况发现问题以处理发现问题以修剪已修理序号0102存在问题东大桥保安精神状态良好煤渣传达室、电梯司及状态良好整改情况2日间自检发现问题序号0102030405存在问题东大桥院内装修垃圾东大桥院内树枝需修剪煤渣院内地面下沉公司/分公司每月品质检查本月接受检查次数1本月接受夜查次数接受检查被发现问题接受夜查被发现问题
序号01存在问题设备标识整改情况已整改序号0102存在问题整改情况
2.业主/客户投诉
投诉对象客户服务工程维修秩序维护环境卫生园林绿化投诉性质投诉总次数有效投诉次数总有效投诉0计无效投诉0投诉处理率处理满意率未处理/处理不满意原因100%100%00000其他1备注已处理完毕四、客户报修处理
接客户报修数量维修及时率回访数量36100%完成数量36完成率100%返修率回访率085%维修满意率回访满意率100%100%30
五、内、外沟通：
内部沟通例会发现重要问题及解决方案：1、及时清理卫生死角确保安全2、年底前提高警惕，注意防火防盗、发现问题及时处理。3、熟知预案操作程序。4、传达室、保安加强车辆的控制。5、严格按改版文件执行严格遵守公司制度。1月/周例会本月例会次数：
2员工谈话34文件上报其他谈话发现重要问题及解决方案：1、东大桥沈国江加强巡视提高工作态度。与员工谈话人次：22、保安加强出租户车辆的管理。、向公司上报文件数量：审批进度及审核质量评价：外部沟通通过沟通获取到的意见、建议、结果及其他信息：本月与甲方沟通次数：1与甲方沟通1、与院方许老师共同关于疾控中心上报二次供水相1次关材料盖章问题。沟通对象及次数：沟通内容及结果：2政府部门沟通沟通对象及次数：1沟通内容及结果：年底加强管理注意防火防盗各种。3外包方沟通4其他六、公司总部支持情况
公司总部职能部门支持协助情况序号提供支持部门支持时间及内容支持效果备注1综合管理部2345材料采购、计划外采供、请示文件好□一般□不好□好□一般□不好□好□一般□不好□好□一般□不好□好□一般□不好□对公司总部工作的意见及建议序号对象意见及建议内容在OA公共文件柜内加强物业法规项目共大家参考学习。1公司2七、外委合同执行情况
序号1234外委工作内容电梯维保外保化粪池清掏外委公司名称苏州东奥电梯北京分公司本月工作评判优秀□良好□一般□较差□很差□北京冠安安防技术开发公司优秀□良好□一般□较差□很差□优秀□良好□一般□较差□很差□优秀□良好□一般□较差□很差□
外包方工作细化评判：整改措施与结果：注：1.评判标准按合同要求执行；
2.对一般、较差、很差的评判应填写“外包方工作细化评判”栏，并详细填写整改措施与结果
八、安全管理运行情况
序号1事故类型事发时间事故概述本月未发生安全事故。应急处理方法及结果造成损失本月发生安全事故、事件数量本月安全管理运行工作小结：（包括所发生事故、事件概述及预防安全事故所做工作）1、朝阳疾控中心开会。2、各区域安全巡视。3、各区域卫生清理。4、设施设备正常保养。注：1.事故、事件发生后，管理处需编写《突发事件记录表》并报公司。
201*年12月份优秀员工：李强
第三部分管理处月度工作总结
管理处序号010203040506070809101112131415工作及任务内容工程、保洁、电梯保安、培训各区域消防设施月检去朝阳卫生监督所开会东大桥电梯年检取证煤渣11月电费、卫生费收取煤渣修理下沉地面煤渣生活用水卫生许可证各区域月度保养责任人沈艳军沈、刘、李沈艳军外包黄真珍李强、刘启会沈艳军各区域美院住宅项目完成情况完成完成完成完成完成完成完成完成201*年12月未完成原因改进措施备注：1.各管理处在公司月例会时汇报上月工作计划及任务完成情况并进行小结分析；可以根据情况扩充表格。
第四部分管理处月度工作计划
管理处序号01020304050607080910工作及任务内容工程、保安、保洁、电梯培训各区域煤渣收各区域设施设备正常东大桥电梯年检各区域临时性的其他工作01上月顺延02工作美院住宅项目责任人沈艳军责任人黄真珍沈、刘、李外包沈、刘、李完成目标工作目标完成期限培训消防设施月检201*年1月电费、卫生费月度保养等待取证安全检查随时完成本月本月本月本月本月本月本月201*年01月完成措施是否需公司配合协助备注：各管理处在公司月例会时汇报本月工作计划；上月未完成工作填写在“上月顺延工作”栏内；可以根据情况扩充表格。
编写人：沈艳军审批人：沈艳军上报日期:201*.12.
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