旅游地产投资项目现金应该如何管理？关于这种现金流有哪些现行的问题呢？下面小编就为大家带来了谈旅游地产投资项目现金流的问题，感兴趣的朋友可以看一看哦！
摘要：伴随着我国旅游地产的兴起，原本作为商业地产附属产业的旅游地产行业也逐渐成为相对独立的产业。旅游地产投资项目的运作方式多参照普通商业地产的投资项目运作方式建立。在成本控制、现金流管理等方面几乎都是从普通商业地产移植过来形成的，没有结合旅游地产的行业特点进行相应的深层次变革。当前旅游地产投资项目的运作方式还存在着诸多的问题，主要原因就是现有的旅游地产投资项目的资金运作方式与旅游地产投资项目的特点和发展规律不匹配，进而导致旅游地产的现金流管理出现一系列问题，对旅游地产投资项目的顺利进行造成比较大的阻碍。
一、引言
伴随着我国经济社会的不断发展和人们生活水平的不断提升，人们对生活质量提出了更高的要求。地产行业也紧紧抓住这一发展机遇，推动商业地产转型，开发旅游地产。经过近些年的发展，旅游地产产业已经初现雏形，由于旅游地产的投资商多是一些之前的商业地产开发商，在投资规模上往往比较大，在市场上具有比较强的号召力，其融资能力相对比较强。但是，随着旅游地产行业的进一步发展，参与到本产业进行开发的企业也越来越多，不再仅仅是具备雄厚资金实力和技术实力以及丰富开发经验的商业地产开发商。旅游地产行业的参与主体已经实现了多元化的发展目标，但由于企业的现金流不足导致投资项目难以继续进行的状况频发。旅游地产投资项目的现金流问题得到了业界的广泛关注。因此，我们通过对旅游地产投资项目的现金流进行研究，提出相应的解决对策，帮助旅游地产投资项目的现金流管理进一步系统化、可控化。
二、旅游地产投资项目现金流的相关概念
（一）旅游地产投资项目的现金流概念
公司的投资活动是指与公司原定期限在3个月以上的资产有关的交易活动，旅游地产投资项目中的现金流不仅包括项目决策的现金流，还包括与项目决策相关的企业的现金流。这些现金流的组成结构都是旅游地产投资项目现金流控制的对象。这也是本文中采用的旅游地产投资项目的现金流概念。
（二）旅游地产投资项目现金流分析原则
1.实际现金流量原则。是指在旅游地产的投资项目现金流分析中，要按照本项目实际发生的现金流量，即在统计时期内实际收到以及支出的现金，二者共同构成了投资项目的实际现金流。这是我们对旅游地产投资项目的现金流进行分析的基础。2.相关性原则。指的是在旅游地产投资项目的现金流分析中，所有与投资项目相关的现金流量都属于旅游地产投资项目现金流控制的对象。这是本文中对旅游地产投资项目进行研究的依据。
三、旅游地产投资项目现金流管理中的问题
（一）土地成本中的现金流压力过大
旅游地产是由以前的普通商业地产逐渐过渡而来，这也是旅游地产初期开发的主要模式。目前，旅游地产的容积率要明显低于普通的商业地产，旅游地产的投资项目要求旅游地产要具有一定的人文或者自然风景底蕴，往往处于优秀的旅游风景区。这对旅游地产投资项目开发中的拿地成本要求比较高，往往地产投资项目的土地成本支出就是旅游地产投资项目现金流的主要组成部分。现在的旅游地产投资项目规模比较大，项目涉及的占地面积往往近千亩，甚至部分投资项目比较大的占有上万亩，如此广阔的地产投资项目建设用地需要大笔的现金支出。旅游地产的投资项目往往参照商业地产的融资方式，占有率相对比较低，自从2004年国家出台关于地产开发中的现金流量占有比例的规定，对房地产开发企业进行地产开发投资的自有资金占比提出了明确的限制。要求房地产开发企业必须要全部缴纳土地款项，在此基础之上，要求企业的自有资金占比不得低于35%，但在实践中，旅游地产开发企业因为自身资质的限制，往往在商业银行贷款中的融资能力比较差，借助于社会上的私人融资机构进行融资，而社会融资机构的融资成本要远远高于商业银行的贷款融资成本。这进一步加大旅游地产的融资成本，加重旅游地产的投资开发项目的现金流压力，用于帮助支出投资项目的利息支出。
（二）旅游地产投资项目的现金流波动比较大，难以控制
旅游地产开发的过程涉及的单位比较多，投资项目涉及的利益群体也相对比较多，目前，旅游地产的投资来源多元化也已经成为旅游地产主要的投资模式。正是由于投资主体的多元化，给旅游地产投资项目的现金流带来比较大的不确定性。旅游地产的投资开发过程除了涉及商业地产开发模式中的相关问题，还包括旅游景区的管理机构、相关部门的严格审批制度、环保部门的严格督察等。都可能对投资项目的现金流保持稳定性造成一定的影响，进而导致旅游地产投资项目的风险加大。旅游地产投资项目的现金流涉及的投资主体过多，带来多方之间的利益和意见难以协调，进而导致投资项目涉及的现金流量波动比较大，影响旅游地产投资项目现金流的稳定性，这也是目前旅游地产应尽量避免的问题。
四、旅游地产开发投资项目现金流管理问题的解决对策
（一）优化旅游地产开发投资项目的融资模式
在旅游地产投资项目的开发模式中，社会融资占比过高导致旅游地产投资项目的现金支出比较大，进而影响旅游地产投资项目的顺利进行。因此，要优化旅游地产开发投资项目的融资模式，有效降低旅游地产投资项目的开发投融资成本，为投资项目进行中的现金流支出控制打下良好的基础。降低旅游地产的融资成本，加大商业银行贷款在旅游地产融资结构中的比例。
（二）优化旅游地产的投资开发模式
当前旅游地产投资项目的投资主体比较多，对旅游地产的投资项目的顺利进行和现金流控制影响不利，进而对整个项目造成不可逆的损失。因此，优化开发投资模式就要建立统一协调的投资平台，运用职业经理人的专业能力对投资项目和现金流控制提供专业的管理，制定具有强制力的投资协调制度，为旅游地产项目投资者的撤资行为进行相应的限制，确保旅游地产投资项目的现金流来源相对稳定，不至于发生比较大的波动。
（三）加强政策的稳定性，创造良好的旅游地产发展环境
旅游地产的投资开发周期相对比较长，对国家政策的依赖性比较大，旅游地产的开发投资主要在国家或者国家主导的旅游风景区或者人文景区，对国家开发投资政策的依赖性比较大。旅游地产的开发投资模式对国家政策比较敏感。部分国家政策可以直接对旅游地产开发投资中的现金流数额或者比例进行限制，进而对旅游地产投资项目现金流控制产生不利的影响。
五、结语
本文通过对旅游地产项目投资开发中的现金流控制进行相应的研究，发现我国旅游地产投资项目的现金流控制还存在比较多的问题，已经影响到我国旅游地产投资项目的顺利进行。因此，强化我国旅游地产投资项目中的现金流控制对旅游地产行业的健康发展具有重要意义。伴随我国旅游地产行业的进一步发展，对我国旅游地产投资项目现金流的控制能力要求越来越高，因此，在未来的发展中，我国旅游地产投资项目的现金流控制将更加完善。本文通过对其进行相应的研究，希望为我国旅游地产投资项目的现金流控制提供更多的有益指导，在此基础上进一步完善相关的理论体系，进一步强化我国旅游地产投资项目的现金流控制能力。
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