我国经济已进入中国特色社会主义新时代，随着城镇化的推进，土地有偿使用及住房制度改革的推进，房地产行业也得到高速的发展，进入繁荣和火爆阶段，但房地产投资风险也日趋严竣，不确定性风险因素随之增加。下面是小编带来的房地产企业投资风险分析与管控。
摘要：近二十年来国内房地产蓬勃发展，相关的投资活动也随之掀起一阵又一阵热潮。房地产企业获得丰厚的利润，但不得不说的是在巨大的利润面前，也伴随着房地产项目投资巨大风险。本文从房地产投资的角度针对房地产企业项目投资可能面临的风险进行了全面的分析，并且通过分析，将其主要风险作为重点进行描述并针对其风险提出了相对的防范策略及管控。
风险，就是预期目标与实际结果之间的不确定性，主要表现为收益不确定性和成本或代价的不确定性。所谓的房地产投资风险，是指投资房地产项目后得到不利或负面利益后果。我国经济已进入中国特色社会主义新时代，随着城镇化的推进，土地有偿使用及住房制度改革的推进，房地产行业也得到高速的发展，进入繁荣和火爆阶段，但房地产投资风险也日趋严竣，不确定性风险因素随之增加。根据诸多房地产企业项目投资不确性风险因素，房地产企业要进行全面的详细的投资风险分析，从整体上对投资项目所有可能存在的不确定性因素和影响投资收益的因素进行分析，得出相对准确的项目风险性结论，同时制订有针对性有效性的防范策略和管控措施，将可能产生的损失降到最低。
一、房地产投资风险的分析
随着经济改革开放不断深化，房地产行业进入到繁荣和火爆阶段，在这个阶段选择进行房地产投资时所承担的风险逐渐增大。由于受房地产项目投资周期长短、信息对称程度、宏微观政策变动大小、企业内部控制完善程度等因素影响，导致房地产企业项目投资面临着各种风险，主要体现在政策风险、市场竞争风险、企业资金风险、城市规划风险等外部风险和投资决策风险、项目建设风险、营销决策风险等内部风险。对所有的风险进行全面的分析是我国现今房地产投资当中最为重要的一个问题[1]。
1.政策风险
政策风险包括住房制度改革、土地政策、银行信贷政策、税收政策等风险。政策风险对于每个房地产投资企业都是无法抵抗的，如税率调增或增加税目时，将会增加企业的税赋；银行信贷政策紧缩时，将会增加企业财务成本，甚至有可能由于资金严重紧缺导致项目停止；当经济不景气时，社会对房地产需求相对大幅度缩减，购买力下降。
2.市场竞争风险
伴随着我国新时代经济的不断发展与提升，房地产市场的竞争力所造成的风险主要是由于房地产自身市场当中由于相同类型的楼盘地产供给的数量过多，造成房地产市场营销的竞争十分激烈，从而导致了相关楼盘停滞销售或者推广的成本不断提高的风险。市场竞争风险主要是由相关投资者对其所投资的市场调查不够全面以及相对错误的判断所引起的，这是房地产投资企业自身对相关市场把握能力不足所造成的。
3.企业资金风险
由于房地产项目投资具有周期长、投入资金大的特点因素，给资金筹措、使用、回笼都将带来很多不确性。
如由于利率调增，导致企业筹资成本增加；或受其他因素影响，导致筹集资金未能按期到位等；使筹资难度加大和筹资成本增加。由于市场不景气，客户购买力下降，或营销策略不当等因素，导致无法达到销售预期，造成资金无法及时回笼，增加企业风险。
4.投资决策风险
投资决策指投资决策层对投资项目作出最后的决定,是投资项目最为关键和首要环节。投资决策的风险主要基于可行性研究方案是否调研充分、分析到位；决策层的构成是否合理；因工作不深入、调查研究不实，可能造成决策失误；对项目投资未实行民主讨论，未按议事规则办事，造成决策失误。
5.项目建设风险
项目建设风险是指在投资决策后到项目竣工时的整个期间，在这期间，时间长、不确定性因素较多而导致的风险。如开发时机不恰当；对市场趋势预测的偏差；项目材料预算数量虚增、单价高等因素导致成本增加；在开发过程中施工管理不到位，导致工程质量验收不过关，造成返工，增加开发成本；在开发过程中，安全生产工作管控不到位，发生安全事故，增加开发成本；在开发过程中，对不确定性因素预计不全面及施工管控不严，导致项目施工延期，增加项目财务成本和资金占用风险等。6.营销决策风险房地产项目营销关系着项目投入资金能否及时回笼，关系着该项目投资成败。营销风险主要有：当销售模式选择不恰当时，有可能影响预期销售量、资金回笼目标实现的风险；由于市场定位、市场调研分析、市场价格变动趋势预判因素影响销售定价不准风险。
二、房地产投资风险的有效管控措施
房地产投资项目投入资金大、周期长，我们可以把它分成五个部分进行有效管控，即房地产项目投资前风险的有效识别和精准预判、房地产投资项目前期阶段风险防范、房地产投资项目建设阶段风险措施、房地产投资项目营销风险应对，在各个阶段里将本阶段可能产生的不确性因素降到最低。
1.房地产项目投资前风险的有效识别
潜在的风险是根据房地产投资企业的一系列操作而产生的，房地产投资高回报效益与高风险相互对等，且双重性质同时存在。投资前对风险的有效识别是指在投资前就进行房地产开发过程中可能存在的风险或潜在的风险进行全面的分析及识别，并且进行系统化的分类及整理归类等分析，以揭示其中可能存在的风险等一系列过程。
2.房地产项目投资前风险的精准预判
房地产投资风险的精准预判是指房地产开发企业在进行房地产风险全面有效识别的基础之上，针对房地产投资过程中包括政策风险、市场竞争风险、项目建设风险等风险所发生的概率及其发生风险后所造成的损失程度及规模进行精准的预判，并提供给企业决策层进行有效准确的决策，同时有效降低风险发生的频率从而将其损失降至最低。在房地产投资的过程当中，可以选择从风险较小的投资项目开始着手，直接放弃相对风险较大的投资项目，这样风险的概率产生就会降到最低甚至零风险投资[2]。
3.房地产投资项目前期阶段风险防范
房地产投资项目前期阶段是指投资决策后到开始施工之前这段期间。主要有对项目地块规划用途、特性、获利水平等调研，竞买土地使用权，前期手续报批，规划设计等工作。在这阶段要详细充分地做好市场调研，根据合适的目标消费群体找准项目定位、预计销售价格；高质量地完成规划设计和施工图设计工作，降低工程成本、减少实施后的隐患。
4.房地产投资项目建设阶段风险措施
建设阶段指桩基施工开始到项目竣工验收的整个过程。主要有对项目的质量、进度、成本、安全管理方面进行管控。本阶段要认真全面地做好施工方案，方案表达严谨、准确，选择合适的施工方法，地基勘测资料收集齐全，做好现场施工监督，防止施工方偷工减料、使用低劣材料、施工设备不全、未按规程实施操作、管理者不负责任、无故拖延工期等风险，提高项目质量、加快施工进度、降低工程成本。
5.房地产投资项目营销风险应对
房地产投资项目营销是项目的最后环节，也是决定投资成败的重要环节。营销工作应贯穿整个项目过程，在前期阶段就应做好销售策划，通过充分的市场调研和分析，针对目标客户群体，在房屋价格、户型、品质、外观等方面找准市场定位，从源头上降低销售风险；在实施营销工作前，制订好全方位的营销策略，结合企业自身优势，选定合适的销售模式、入市时机、明确各房源的定价标准；提前大力和高调地做好宣传推广工作，迎合目标客户群体心理需求，通过合适的卖点，巧妙、广泛、有计划地进行强势宣传，采用样板房体验、热点活动增强销售氛围。
三、结束语
本文从多角度对房地产投资可能存在的风险因素进行了全面分析，总结了房地产项目投资各阶段可能存在的风险因素，并提出具体防范措施方案，最大限度地预防、降低、回避、转移房地产项目投资风险。
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《房地产企业投资风险分析与管控》
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